首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議
時間：2023-09-05 09:29:34
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
1 概述
房地產(chǎn)合作開發(fā)是指兩個或兩個以上的企業(yè)之間或企業(yè)與事業(yè)單位之間，通過簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，組成房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實體，共享利潤、共擔風險的經(jīng)濟聯(lián)合行為。
2 合作開發(fā)的必要性及其主要形式
2.1 合作開發(fā)的必要性
土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實施“招拍掛”方式后，工業(yè)用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進而提高了開發(fā)商的拿地成本，獲取土地的難度進一步加大。
資金方面，從2005年起，國家開始運用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，之后一系列稅收政策的出臺使房地產(chǎn)行業(yè)進入瓶頸。房地產(chǎn)行業(yè)進入宏觀調(diào)控以來，經(jīng)營環(huán)境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設(shè)，在來對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數(shù)億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進行嚴格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。因此，不僅需要從金融機構(gòu)融資，而且需要吸收社會資金參與開發(fā)；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些企業(yè)擁有可供開發(fā)的土地，但是因為缺乏開發(fā)資金和進行房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作開發(fā)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也希望通過合作開發(fā)的方式降低自身的經(jīng)營風險。因此，許多中小企業(yè)也在“抱團”中尋求出路和發(fā)展?；谝陨系目陀^需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營具備他的合理性和必要性。
2.2房地產(chǎn)合作開發(fā)的主要形式
2.2.1 擁有土地使用權(quán)的當事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照上方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。
2.2.2 已擁有土地使用權(quán)的當事人提供土地使用權(quán)，另一方當事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。
2.2.3 已擁有土地使用權(quán)的當事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進行開發(fā)建設(shè)，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負責開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，是為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風險主要由開發(fā)商一方承擔。
2.2.4 已擁有土地使用權(quán)的當事人提供土地使用權(quán)，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔經(jīng)營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。
2.2.5 已擁有土地使用權(quán)的當事人，以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合同開發(fā)合同，掛靠方負責開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時收取一定比例的管理費或分期固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書為獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關(guān)合同往往裁定無效。
3 合作開發(fā)中存在的風險
我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，企業(yè)普遍存在規(guī)模偏小、資質(zhì)比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業(yè)外部資源，通過各自核心能力和優(yōu)勢資源的有效整合，合作開發(fā)項目，快速適應市場機會，降低成本、提高競爭力成了企業(yè)降低風險的首要選擇。合作開發(fā)項目又帶來了新的風險。
3.1 合同法律效力認定風險
合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔風險、共享收益”,并且實際操作中也是以此為基礎(chǔ)進行投資和分配利潤的才能視為合作開發(fā),據(jù)此法院在審理合作開發(fā)糾紛時有可能會認為合同內(nèi)容不符合合作開發(fā)合同的要求或認為實際操作不符合作開發(fā)規(guī)定而判定合同無效或部分條款無效,或推定合同為非合作開發(fā)合同。
在訂立房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同時，如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的一方與他人合作時，應當審核合作方是否具備房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權(quán)合作方的土地使用性質(zhì)。如存在有與法律、法規(guī)、規(guī)定相違背的情況，則訂立的合同無效，不利于保證合作各方的合法權(quán)益。
3.2 納稅風險
許許多開發(fā)商搞合作開發(fā)是為了避稅。確實以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資人股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業(yè)稅出資金一方以土地方名義隱名合作開發(fā),土地不過戶資金方還可節(jié)省契稅,還有的合作開發(fā)可了節(jié)省一方土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當,不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負擔。
3.2.1 根據(jù)財稅[2006]21號文件規(guī)定對于以土地進行投資或聯(lián)營的,凡所投資或聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來讓利合作土地出資方就會利益受損
3.2.2 對于以土地出資方名義開發(fā)的,資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時扣除支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時扣除,土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據(jù),多支付的價款只能從稅后利潤中列支
3.2.3 對于非法人型合作項目,項目利潤要并人法人公司統(tǒng)一交納企業(yè)所得稅, 對于企業(yè)所得稅的承擔問題日后可能會有爭議對以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當年繳納企業(yè)所得稅,相比于自主開發(fā)會提早支出企業(yè)所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出
3.2.4 一些項目在運作時實際上只有一方控制,另一方只要收回預定的回報就行,該交的營業(yè)稅及附加一般可以預計,但土地增值稅、企業(yè)所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏,如資金投資方是個人,還可能偷漏個人所得稅,項目完結(jié)一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔、
3.3 經(jīng)營風險和財務(wù)風險
經(jīng)營風險和財務(wù)風險雖然并非合作開發(fā)所特有的風險,但是我們在合作開發(fā)決策時仍需要認真考慮。一般來說原本就打算開發(fā)房地產(chǎn)項目的一方在選擇合作開發(fā)后由于合作者的共同出資、共擔風險因而降低了其經(jīng)營與財務(wù)風險,但是當合作雙方在項目經(jīng)營管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協(xié)調(diào)一致時,此時不但不能降低風險反而還有可能加大風險。
4 合作開發(fā)的控制模式
4.1房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的方式有以下兩種，即法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營和非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。
4.1.1 法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第51 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準登記，取得法人資格?！备鶕?jù)本條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的就是法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在成立項目公司情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發(fā)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣的運作模式。
4.1.2 非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。《民法通則》第52 條規(guī)定：“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任?！备鶕?jù)本條規(guī)定，聯(lián)營可以不組成新的法人，采用這種形式進行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項目經(jīng)理部、設(shè)立項目共管賬戶等方式進行合作開發(fā)經(jīng)營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權(quán)利義務(wù)均由合作協(xié)議約定。
4.2簽訂和履行房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同的對策
房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同內(nèi)容繁雜，標的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營合同一定要謹慎、規(guī)范。在房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營實踐中，有以下一些對策供參考：
4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開發(fā)經(jīng)營合同的各方應當共同投資、共同經(jīng)營、共擔風險、共享利潤。
中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資流程
房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資流程開發(fā)商經(jīng)常表現(xiàn)為：首先要“看地”，向規(guī)劃部門了解該用地是否符合地區(qū)用地總體規(guī)劃，申請取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證，將出讓取得的土地，經(jīng)合法的土地評估機構(gòu)評估，因為土地使用權(quán)（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開發(fā)投入的資金；通過公開招標，承建單位交納施工保證金（實際是墊資施工），工程施工到正負零時，根據(jù)《商品房預售管理辦法》建設(shè)工程總體投入資金到達25%以上符合商品房預售規(guī)定可以預售，根據(jù)2003年6月5日央行出臺“121”號文即《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，開發(fā)商整合購房戶個人資料在銀行按揭貸款，以房產(chǎn)抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開發(fā)商不需投入大量資金，就可以完成整個開發(fā)收益周期。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方案
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資需要有一定的方案，首先是房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況介紹，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的名稱、開發(fā)的背景、具置以及開發(fā)的規(guī)模，同時需要有規(guī)范性文件支持，如主項批復，“五證”取得，也包括主項的定位，該房地產(chǎn)開發(fā)項目有何特點、有何優(yōu)勢。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資需提供材料
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資申請書，該項目可行性研究報告，該項目融資所提供的擔保，該項目“五證”復印件，土地來源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國有土地使用證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身還款計劃和資金來源保證。
有當年期的工商年檢章的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件，企業(yè)法人代碼證復印件，企業(yè)稅務(wù)登記證，公司章程復印件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司介紹，公司驗資報告，近三年會計（審批）事務(wù)所驗證的財務(wù)報表本中期財務(wù)報表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業(yè)法定代表人資格證明及身份證復印件，具體經(jīng)辦人員授權(quán)委托書及身份證復印，公司法定代表人、總經(jīng)理、財務(wù)主管等高級管理人員簡歷，董事會通過的對外借款，擔保抵押等相關(guān)決議。公司資信狀況（貸款情況與對外擔保情況）與申請貸款項目有關(guān)的基礎(chǔ)需要說明及項目的材料。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產(chǎn)開發(fā)項目的權(quán)屬情況、收益情況、資金成本、擔保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎金監(jiān)管等諸多因素。
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的法律風險
項目融資者既要對開發(fā)企業(yè)的信用風險了如指掌，也要對購房者的信用風險進行合理評估，對建筑企業(yè)項目完工、交工、延期風險有充分認識，也要對項目超支風險，甚至項目放棄風險有所認識。
對開發(fā)項目企業(yè)資金不足造成的風險有充分的估計，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的能源和原材料漲價也有所了解，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理風險也要有認識，要了解該項目經(jīng)理是否在同一領(lǐng)域內(nèi)有充分的經(jīng)驗和個人資信狀況，項目經(jīng)理是否對該項目有個人投資及獲利要需求狀況以及項目經(jīng)理對該項目完工后的利潤獎勵和節(jié)約成本獎勵。
對市場購買者的風險意識有所掌握。金融風險防范方面要注意項目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發(fā)生變化也會導致項目失敗，項目信用結(jié)構(gòu)改變，項目債務(wù)償還能力改變主。環(huán)境保護風險是項目風險中一個不可忽視的因素，負債風險使項目本身甚至使公司價值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價值下降風險增加。
六、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的法律盡職調(diào)查
一、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資
自1998年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈連年大幅上升趨勢。1998年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為3614億元，2013年達到86013億元，增長了約24倍，年均增速保持在15%以上，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年這一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)較快的增長率，2004以后，其波動幅度顯著加大。受國際金融危機的沖擊，2008和2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降，但在2010年迅速回升，總體來說，住房市場化改革后的十幾年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金時期。2011年以后，受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，市場趨于平穩(wěn)。
2、商品房銷售情況
1998年，全國商品房銷售面積12185萬平方米，截止2013年增長到130551萬平方米，增長了約10倍。除2008年下降15%外，其余各年增長率皆為正。2004年以前，增長率在20%-30%間小幅波動，2004年后，波動程度顯著上升。
二、土地供應和房價互動機制
（1）土地供應影響房價的路徑
從土地的自然屬性來看，土地的總量是有限并缺乏彈性的，不受人類活動的影響。但由于土地具有稀缺性、用途可變性和報酬遞減性等經(jīng)濟屬性，使得土地的所有者擁有了通過土地的供應來調(diào)控土地市場及房屋市場的能力。特別是在我國，城市土地所有權(quán)屬于國家，政府壟斷土地一級市場，通過實施土地政策干預房地產(chǎn)變得更為便利。切實可操作的政策工具是土地供應影響房地產(chǎn)市場起點，運用政策工具，影響與土地相關(guān)的一系列操作變量。這些變量通過市場機制的作用，最后轉(zhuǎn)化為具體的中間變量，形成對房地產(chǎn)市場的最終影響，達到調(diào)整土地的收益分配，改變房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模、速度和結(jié)構(gòu)，平抑房價的短期波動，并推動經(jīng)濟長期穩(wěn)定增長的目的。
（2）土地供應量對房屋供應量的影響
土地是房屋最重要的生產(chǎn)要素，土地供應量變化首先影響到房屋的供應量。在需求及企業(yè)生產(chǎn)函數(shù)給定的情況下，“面粉”量發(fā)生變化，“面包”的供應量自然受到?jīng)_擊。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他們的研究中曾指出，土地供應量影響房屋供應量的機制可能有以下兩個：（1）減少土地供應會減小開發(fā)企業(yè)土地的可獲得性或增加開發(fā)企業(yè)的拿地成本，必然減少開發(fā)企業(yè)的土地儲備，進而影響房屋開發(fā)量。在一定的需求水平下，開發(fā)企業(yè)房屋庫存量減少帶來供給壓力，從而選擇提高供給價格。（2）在城市建設(shè)中，土地與資本可以相互替代。如果長期可供給土地的減少打破了住房供給與需求的平衡，最終會提高人們愿意支付的租金和愿意承擔的房價與地價，此時為了維持住房供給與需求增長的協(xié)調(diào)，資本就會替代土地，也就是說，單位土地匹配的資金量上升，通過容積率的調(diào)整，住房建筑密度增加。但我國的城市土地建筑的容積率在城市規(guī)劃時已經(jīng)確定，并作為一項規(guī)制條件附帶在土地出讓過程中，制約了土地與資本的相互替代機制，房屋的供給量相應減少。
（3）土地供應量對房價的影響
土地供應量與對商品房價的影響機制為：土地政策通過影響土地供應量的變化，經(jīng)生產(chǎn)函數(shù)途徑影響房地產(chǎn)開發(fā)，導致商品房數(shù)量變化，從而改變供求關(guān)系并影響房地產(chǎn)價格。土地供給量在土地市場上作用于土地均衡價格，經(jīng)成本推動對房價產(chǎn)生影響。以上兩個影響在數(shù)量關(guān)系上表現(xiàn)為土地供應量與房價的負相關(guān)關(guān)系。
（4）土地出讓方式對房價的影響
協(xié)議供應方式是強計劃性的供應方式，它將競爭排除在外，在供給和需求兩端都只有一個參與者，是一種雙邊壟斷市場。一般來說，協(xié)議的供應方式比出讓的供應方式形成的價格低，但開發(fā)商為獲取土地付出的成本卻不等于協(xié)議價格，其中有兩個比較主要的影響因素，一是交易成本，二是尋租成本，額外成本的存在，使得協(xié)議供應土地的名義價格一般低于實際價格。從我國的實踐看，實行經(jīng)營性用地招、拍、掛制度前，開發(fā)公司并非全部從事房地產(chǎn)開發(fā)，主要包括幾類：一是專職負責立項、審批、規(guī)劃定點等，二是專辦用地手續(xù)的，三是辦理規(guī)劃、建審手續(xù)的，一般接手第二類公司的項目，最后才是從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商取得土地前被層層剝皮，一個項目多次轉(zhuǎn)手，交易環(huán)節(jié)多且交易成木較高。負責拿地的公司為了獲取土地使用權(quán)，需要與政府維護良好的關(guān)系，這一過程中往往存在違規(guī)行為，協(xié)議供應存在較大尋租空間。
但實際上，土地出讓方式主要通過影響地價的形成機制影響地價，通過地價的途徑影響房價，“招牌掛”的實施相比于協(xié)議會顯著提高土地價格。
三、完善我國土地供應和房價互動機制的建議
1.完善土地“招拍掛”制度、探索多種交易形式
一是針對歷年招拍掛實踐中出現(xiàn)的問題，加以解決或完善。建立出讓前預研判，選用更加靈活的差別化競價方式。并加強競買人資格審查，嚴格市場準入條件，減少非理性競爭。
2.創(chuàng)新國有土地經(jīng)營方式，減少地方政府的土地財政依賴
政府是土地出讓的主體，控制土地出讓的數(shù)量與節(jié)奏，財政收入的制度影響政府的土地出讓行為。因此，要從長遠解決我國土地供應存在的問題，需要從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式角度，改革政府“以地謀發(fā)展”的制度條件，設(shè)計一套可逐步替代傳統(tǒng)發(fā)展方式的新模式。
3.處置土地閑置和囤地炒地，促進土地供給有效性
一是加大閑置土地處置力度，建立閑置土地實施檢測和反應機制，一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置問題嚴重，按《閑置土地處置辦法》，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)盡快啟動閑置土地開發(fā)。
參考文獻：
[1]鄭娟爾，吳次芳.地價與房價的因果關(guān)系―全國和城市層面的計量研[J]. 中國土地科學，2006（6）：31-37.
[2]黃健柏，江飛濤，陳偉剛.對我國房價與地價相互關(guān)系的再檢驗[J].預測，2007（2）：1-7
[3]王岳龍，武鵬，房價與地價關(guān)系的再檢驗-來自中國28個省的面板數(shù)據(jù)[J].南開經(jīng)濟研究，2009（4）：131一143.
[4]岳小武.當前土地資產(chǎn)管理的若干問題[J].中國土地，2004（7）：29-33.
Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.
Key words: real estate; Cooperation development; The law.
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
引言
我國房地產(chǎn)立法雖然總體上數(shù)量眾多，體系也較為完整，適用范圍廣泛，但由于歷史和管理體制原因，關(guān)于房地產(chǎn)方面的規(guī)范性文件，總體而言強調(diào)行政管理的規(guī)范多、調(diào)整民事關(guān)系的規(guī)范少，政策文件多、法律法規(guī)范少，短期性規(guī)定多、穩(wěn)定性法律少，計劃經(jīng)濟體制印痕多、市場前瞻性規(guī)定少，新法出臺后舊法仍未廢除的情況也較為普遍。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一個連續(xù)的過程，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運作過程中會遇到各種各樣的法律問題，決不是通過研讀其中一本法律著作就可解決所有問題，市場上形形的房地產(chǎn)企業(yè)法律指導叢書也決不是什么解決房地產(chǎn)法律問題的萬能鑰匙，必須尋找一種正確的分析和解決房地產(chǎn)法律問題的途徑和方法。
一、合作開發(fā)房地產(chǎn)的概念與法律特征
1、合作開發(fā)房地產(chǎn)的概念
合作是指兩人以上相互配合、共同完成某項既定任務(wù)的活動，它是現(xiàn)代社會人與人之間在高度分工基礎(chǔ)上的一種較為普遍的生產(chǎn)經(jīng)營方式。合作開發(fā)房地產(chǎn)就是指兩方以上的主體以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，并約定共享利潤和共擔風險，共同開發(fā)房地產(chǎn)的一種經(jīng)營行為。2000年10月30日最高人民法院第一次將這種合作開發(fā)房地產(chǎn)形式界定為“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”；但在《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》施行前，我國的法律、法規(guī)、部門規(guī)章及最高人民法院的司法解釋均未對合作開發(fā)房地產(chǎn)下過法律層面的定義。《2005年第五號司法解釋》首次對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同予以定義，該司法解釋第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！?/p>
2、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征
合同是平等主體的自然入、法人及其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，它是一種發(fā)生民法上效果的合意。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同屬于合同的一種，它當然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我國城市土地的國有性質(zhì)以及國家對房地產(chǎn)市場的嚴格行政管理，大量的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)對該類合同在相當程度上排除了當事人一定的意思自治，同時呈現(xiàn)出較強的中國特色。因此，與一般民事合同相比，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同具有自己特有的法律特征。
《2005年第五號司法解釋》施行以前，司法實踐中對合作開發(fā)房地產(chǎn)合作各方是否需要同時具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)意見不一，有的法院認為應嚴格遵照未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不得開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的規(guī)定，合作各方均需具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則合作開發(fā)合同無效，有的法院則采取靈活的辦法，視不同情況個案處理?！?005年第五號司法解釋》對此首次予以明確，法律不要求所有的合作者均具有開發(fā)資質(zhì)，但至少有一方以上的合作者應當具有相應的開發(fā)資質(zhì)，否則合作各方訂立的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同就有可能被認定為無效。
二、合作開發(fā)房地產(chǎn)的類型
從合作各方的資質(zhì)條件以及是否實際參與開發(fā)經(jīng)營角度，可作如下分類：1.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方都有開發(fā)資質(zhì)，以雙方名義共同或各自開發(fā)，并按照約定比例進行分配。2.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方投入資金。以其中有開發(fā)資質(zhì)的一方名義進行開發(fā)，但實際由雙方共同開發(fā)經(jīng)營，如雙方組建項目小組、開設(shè)共管賬戶等，并按照約定比例進行分配。3.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方投入資金。由一方開發(fā)經(jīng)營，另一方完全不參與開發(fā)經(jīng)營，只按約定比例參與分配。4.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方共同組成房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配收益。
三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力分析
一個合法有效的合同，是保證當事人真實意思表示之下的合同目的得以實現(xiàn)的基礎(chǔ)。而無效的合同，不但對當事人不具有約束力，而且一旦被確認為無效，將給當事人造成巨大經(jīng)濟損失。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同存在著復雜的法律關(guān)系，其效力認定除應具備合同的一般生效要件外，還必須具備不同的法律關(guān)系所要求的合同生效的特殊要件。
1、影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的因素
(1)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)對合作開發(fā)合同效力的影響
房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資格證書，從而獲得一種能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的身份和條件。房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)是用來證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證書，是國家用來管理、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。合作開發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但至少有一方當事人應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。合作雙方或多方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，在糾紛發(fā)生后、前也沒有一方當事人取得資質(zhì)或合作合同當事人沒有成立具有相應房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)的，合作開發(fā)合同將被認定無效。
(2)建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對合作開發(fā)合同效力的影響
《2005年第五號司法解釋》第14條規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。"從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應是已達到法律規(guī)定的投資開發(fā)條件并取得土地使用權(quán)證的土地。因為，如未達到法律規(guī)定的投資開發(fā)條件或未取得土地使用權(quán)證的土地，當事人不是該土地的使用權(quán)人，對該土地不具有支配權(quán)利。
2、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的“名不副實”情形
(1)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
這種名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，實為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，是提供土地使用權(quán)方“以地謀利”，這種“利”可能為貨幣，也可能為房屋。故司法解釋對這種合同作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同予以認定和處理，其與一般的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在內(nèi)容上有以下不同：一是“合作開發(fā)”的房地產(chǎn)不需要辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即交由提供資金方進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；二是提供土地使用權(quán)方除承擔交付土地義務(wù)外，還要承擔協(xié)助、配合提供資金方辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營手續(xù)的義務(wù)，否則開發(fā)房地產(chǎn)可能無法順利進行。
(2)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，實為借款合同
該司法解釋第26條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。"這種合同實際上是提供資金方將約定的資金借給提供土地使用權(quán)方使用的一種特殊形式。這種合作合同之所以被認定為借款合同，是因為二者有以下共同點：一是提供資金方不承擔使用資金方的任何經(jīng)營風險；二是使用資金方須向提供資金方支付固定數(shù)額的貨幣，因此借貸的實質(zhì)是相同的。
3、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的情形及處理
(1)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的情形
無效合同是相對于有效合同而言的，也是違反生效要件的合同的一種類型。合同無效，指當事人所締結(jié)的合同因嚴重欠缺生效要件，在法律上不按合意的內(nèi)容賦予效力。但需要注意的是，合同無效，僅系不按當事人合意的內(nèi)容賦予效力，但并非不發(fā)生任何效力；反之，合同無效場合得依法律規(guī)定發(fā)生賠償損失等法律效果。
(2)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的處理
合作開發(fā)房地產(chǎn)合同被認定無效后，應當依照《民法通則》第6l條、《合同法》第58條的規(guī)定進行處理。因無效合同已取得的財產(chǎn)應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償無過錯一方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任。
四、合作開發(fā)房地產(chǎn)的風險防范
由于合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律關(guān)系復雜、標的巨大、履行期限長、雙方容易因為利益分配產(chǎn)生沖突，因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目操作過程中要注意風險防范，防忠于未然。
1、對合作伙伴的資信調(diào)查
首先，應調(diào)查合作伙伴的資格條件。其次，還應調(diào)查合作伙伴的信用狀況。另外，還應調(diào)查合作伙伴的商業(yè)信譽。最后對作為合作開發(fā)條件的建設(shè)用地狀況也要調(diào)查。
2、擬定完善的合同條款
合同中應詳細約定合作各方的分配方案，共同投資、共享利潤、共擔風險是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的基本特征，因此，合同中約定的分配方案應最大程度體現(xiàn)投資比例、風險承擔比例和利潤分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，確保合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的順利履行。合同中還應設(shè)定具體明確的違約責任條款以及解除合同的條件，以防一旦一方出現(xiàn)違約情形，另一方可依據(jù)合同約定行使催告、索賠甚至解除合同等權(quán)利，以減少損失，保護自身的合法權(quán)利。
3、合理分配項目管理權(quán)
管理權(quán)是合作開發(fā)房地產(chǎn)中最大問題之一，應事先在合作合同中做出合理安排和約定，有些項目還須單獨以管理協(xié)議的形式分配雙方管理權(quán)限。項目管理權(quán)主要包括財務(wù)支出審批權(quán)、項目定位決策權(quán)、管理團隊聘用權(quán)、高層管理人員工薪?jīng)Q定權(quán)、項目開發(fā)中重大問題的決策權(quán)等。在合伙型合作開發(fā)合同履行中，合作各方為了監(jiān)督合作開發(fā)項目的財務(wù)收支活動，通常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項目資金的使用。在實踐中，因項目管理權(quán)分配不平衡或者“共管賬戶”管理不規(guī)范而產(chǎn)生糾紛的例子很多。因此，在擬定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同時，對于項目的管理權(quán)應預先做出合理平衡的、具有操作性的、詳細的約定。
結(jié)束語
“共同投資、共享利潤、共擔風險”是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的實質(zhì)內(nèi)容和本質(zhì)屬性。共同投資是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的基礎(chǔ)和前提條件。沒有共同投資就無所謂合作開發(fā)經(jīng)營。但投資的方式可以是多種多樣的，可以是資金、實物，也可以是技術(shù)或勞務(wù)，當然也可以是某種權(quán)益。合作開發(fā)的最終目的，自然是為了獲得投資回報，這符合經(jīng)濟領(lǐng)域任何經(jīng)營性合作投資者的愿望。因此，合作開發(fā)的各方有權(quán)從合作的房地產(chǎn)項目經(jīng)營之中獲得利益，并無任何爭議。共享利潤與共擔風險，在某種程度上其實就是一個問題的兩個方面，如果合作者的真意是要共享一個共同投資的房地產(chǎn)項目的利潤，則合作者必然承擔著利潤不能產(chǎn)生或利潤小于預期的風險。同時，合作開發(fā)的各方應當共擔的風險還包括項目不能完成或者項目虧損時其投資不能完全收回甚至完全不能收回的風險。不管風險的內(nèi)容如何，總之，共享利潤、共擔風險是民事權(quán)利義務(wù)相一致的基本原則的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)。
參考文獻：
為了提高自身競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實施了嚴格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。
1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點
1.1戰(zhàn)略制定的被動性
1.2決策信息的局限性
1.3戰(zhàn)略決策的個性化
1.4戰(zhàn)略計劃的短期化
1.5戰(zhàn)略影響的有限性
2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇
2.1目標集中化戰(zhàn)略。目標集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個細分區(qū)段或某一個地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務(wù)。
2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務(wù)上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應對自己所有的項目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項目數(shù)量。為了控制風險，中小開發(fā)商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發(fā)，另一個在辦理前期手續(xù)準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。
2.2差異化戰(zhàn)略
2.2.1經(jīng)營差異化：市場細分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應性強的優(yōu)勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。
2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。
2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級中小城市。
2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對市場的預期目標和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。
2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風險，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關(guān)系風險較高而運行風險較低時。
第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發(fā)。當關(guān)系風險和運行風險較低時，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。
第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎(chǔ)上實現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應付運行風險非常有效，但不適合于關(guān)系風險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實施路徑
第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。
第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。
第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機構(gòu)、建材供應商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯(lián)盟各方獲得收益。
二、文獻綜述
楊煥玲(2011)提出稅收籌劃是稅收法律關(guān)系中征稅主體與納稅主體的稅收博弈沖突。稅收籌劃的權(quán)利是在法律允許的邊界范圍內(nèi)或邊界上，一旦超越這個界限就不再是企業(yè)的合法權(quán)利。萬莎(2011)指出房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在政策性風險、片面性風險、認定風險、成本偏高風險。胡芳等(2011)指出通過合作建房的方式，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免繳納土地增值稅。廖治宇(2010)、胡亞元(2010)指出，房地產(chǎn)企業(yè)應盡量采取合并申報的方式繳納土地增值稅。張源(2011)認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可不通過獲取租金方式而采取入股聯(lián)營以分得利潤的方式避免繳納營業(yè)稅等稅費。
上述論述提出了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及風險承擔的糾紛，不具普遍性。通過入股聯(lián)營的方式獲取實質(zhì)上的租金也因為會影響被投資方的經(jīng)營結(jié)構(gòu)而難以適用。合并申報的方式繳納企業(yè)所得稅需要集團公司或經(jīng)營項目將多的公司才能使用。本文以現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場環(huán)境下企業(yè)經(jīng)營的具體問題為研究對象，擬針對籌資、銷售、項目管理、項目轉(zhuǎn)讓，通過對A房地產(chǎn)開發(fā)公司案例，分析房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遇到的實際困難提出行之有效且的稅收籌劃方案。
三、案例概況
某區(qū)政府通過招商引資引入A房地產(chǎn)開發(fā)公司，以BT模式進行該區(qū)工業(yè)園項目整體開發(fā)。工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模為5平方公里。項目建設(shè)時限從2009年開始，計劃2017年完成。項目收入該區(qū)政府擬通過工業(yè)園區(qū)建成后入園企業(yè)20年內(nèi)繳納各項稅收返還款的方式支付A房地產(chǎn)開發(fā)公司專項財政補貼。A房地產(chǎn)開發(fā)公司完成園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，取得2平方公里商住用地用于該公司開發(fā)商住房。A房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨著巨大的資金融資壓力。并且，該工業(yè)園招商引資企業(yè)入園后，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期長，產(chǎn)生的稅收很難在短期內(nèi)通過稅收返還方式彌補A房地產(chǎn)開發(fā)公司前期巨額投入。此外，自2014年開始，該地塊商品房成交量萎縮，價格下跌，A公司取得大宗商住用地進行商品房開發(fā)后房屋滯銷，經(jīng)營陷入困難。
四、相關(guān)稅收問題籌劃
(一)資金投入與運營模式對稅收的影響
某區(qū)政府通過招商引資方式將該區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域工業(yè)園區(qū)交由A房地產(chǎn)開發(fā)公司實施建設(shè)，主要為了解決將該塊土地由生地變?yōu)槭斓氐木揞~資金融資困難的問題。按照協(xié)議，A房地產(chǎn)開發(fā)公司按照BT模式進行建設(shè)，按照現(xiàn)行稅收政策的規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司實施土地改造、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，應按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，以建筑勞務(wù)按照3%的稅率繳納營業(yè)稅從而產(chǎn)生較大的稅收負擔。
但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》，納稅人與地方政府合作，投資政府土地改造項目，其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府制定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金;同時，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計，場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔;若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅。
據(jù)此，A房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合理的稅收籌劃，在實施該地塊整體開發(fā)時不按BT模式以建設(shè)方的身份進行開發(fā)，而以投資方的身份完成融資、支付土地整治資金，與規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位簽訂合同，并直接向規(guī)劃設(shè)計單位和施工單位支付設(shè)計費和工程款。政府將整治完成的土地掛牌出讓后，以入園企業(yè)繳納的土地出讓金指定專項用途返還A房地產(chǎn)開發(fā)公司以及一定期限內(nèi)入園企業(yè)稅收返還相結(jié)合的方式取得收入，既能不繳納營業(yè)稅，又能有效解決巨額投入的資金壓力。
(二)籌資環(huán)節(jié)借款的稅收問題
由于A房地產(chǎn)開發(fā)公司前期土地整治資金投入巨大，在實施商品房開發(fā)項目時資金出現(xiàn)困難，加之受市場行情影響，已達到預售條件的商品房銷售情況也不理想，開發(fā)產(chǎn)品無法通過銷售回籠資金。前期銀行借款資金利息負擔較大。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)，開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象，屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應按照工程進度分類核算完工開發(fā)產(chǎn)品成本，將已完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款費用計入財務(wù)費用，實現(xiàn)企業(yè)所得稅稅前扣除，以達到減少企業(yè)所得稅應納稅額的目的。
(三)銷售環(huán)節(jié)稅收問題
一是通過采取不同的銷售模式會降低稅收成本。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付的傭金可作為增值額的扣除項目，A房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過設(shè)立獨立的銷售公司，從而減少土地增值稅和企業(yè)所得稅。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)可以委托代銷的方式銷售，按照銷售清單的時間確定收入的實現(xiàn)，從而達到延遲納稅義務(wù)發(fā)生時間的目的。
二是合理核算減少稅基。在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，市場購買力不足的情況下，A房地產(chǎn)開發(fā)公司為應對銷售困難的問題，打折銷售或贈送部分面積、車庫等方式促銷。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，在同一張發(fā)票上列明銷售價款和折扣額的，可以折扣后的價款為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。除此之外的情形，無論企業(yè)如何進行會計核算，都必須以包含折扣額的總價款為營業(yè)稅計稅依據(jù)。因此，A房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行折扣銷售時，應在同一張發(fā)票上注明銷售額和折扣額，以實現(xiàn)減少營業(yè)稅計稅依據(jù)的目的。而對于贈送的車庫等，若車庫具有產(chǎn)權(quán)，且合同中以贈送方式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，則按照營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定應視同銷售。在該項交易的交易價格之外，由稅務(wù)機關(guān)按照市場價格核定轉(zhuǎn)讓價格，對轉(zhuǎn)讓車庫的交易行為征收營業(yè)稅。若合同中將房屋銷售價格分攤為房屋銷售價格和車庫銷售價格，則僅對該項交易價格征收營業(yè)稅，大大減少營業(yè)稅計稅依據(jù)。
(四)滯銷商品房管理的稅收問題
在目前的市場行情下，房地產(chǎn)企業(yè)很難再實現(xiàn)產(chǎn)品一舉售罄的情況。A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓商住用地面積大，開發(fā)及銷售周期長達10年以上。對于長期滯銷的尾盤，A房地產(chǎn)開發(fā)公司采取將作為存貨的商品房出租的方式實現(xiàn)一定的資金回流。但如果將開發(fā)產(chǎn)品變更為投資性房地產(chǎn)，應按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅，還需繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。而如果將尾盤以投資入股的方式交付給其他單位使用，以利潤分配的方式取得收益，則只需繳納企業(yè)所得稅，稅負將會大大減輕。
(五)項目轉(zhuǎn)讓的稅收問題
A房地產(chǎn)開發(fā)公司投資的項目面積大，周期長。目前該公司存在重大資金困難，很可能出現(xiàn)無法繼續(xù)實施該項目，而不得不轉(zhuǎn)讓該項目土地的情形，即便籌資順利，在開發(fā)過程中業(yè)可能存在因資金周轉(zhuǎn)困難而中斷開發(fā)，將項目轉(zhuǎn)讓他方進行的情況。如果以項目轉(zhuǎn)讓的方式，則應認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)而繳納營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅以及教育費附加，稅負較重。
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]1191號)的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不應征收營業(yè)稅。根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于房屋進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。
2、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風險
2.1政治風險
是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動（如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。這一風險在我國尤其需要關(guān)注。
2.2經(jīng)濟風險
是指由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。
2.3自然風險
是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。
2.4技術(shù)風險
是指由于科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
2.5經(jīng)營風險
是指由于開發(fā)商因開發(fā)項目經(jīng)營管理不善導致預期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3、導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素剖析
3.1政策環(huán)境與經(jīng)濟形勢
房地產(chǎn)開發(fā)由于與國家經(jīng)濟形勢緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成風險。在我國尤其需要關(guān)注。
經(jīng)濟繁榮時，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象，此時，開發(fā)商的資金已經(jīng)投入，形勢的波動使其作出反映并進行調(diào)整是相當遲鈍的，短時間內(nèi)很難變化或找到其他替代者，從而會使開發(fā)商陷入困境。
3.2房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度與供求狀況
在市場經(jīng)濟條件下，一個發(fā)育完善的市場應具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠商買者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個基本條件。而一個發(fā)育不充分的市場必然會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風險。
從總體上講，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響要比整個國家房地產(chǎn)市場供求變化對開發(fā)商的影響大的多。只要當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開發(fā)的強度取決于潛在的開發(fā)商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發(fā)商便會紛紛開發(fā)房地產(chǎn)，但由于開發(fā)需要一定的時間，待開發(fā)完成時，市場供求可能已發(fā)生了變化，致使開發(fā)的物業(yè)難以租售。
3.3開發(fā)時機的選擇
經(jīng)濟運行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經(jīng)濟迅速增長，經(jīng)濟處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應求，房地產(chǎn)價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會對房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會信貸關(guān)系進一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產(chǎn)的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產(chǎn)投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。
3.4開發(fā)地點的選擇
房地產(chǎn)的不可移動性、區(qū)域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商搶占中心或門戶區(qū)位是普通常識，問題的關(guān)鍵是如何預測近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門戶區(qū)位。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會經(jīng)濟條件處于不斷的變化發(fā)展過程中，這會使開發(fā)商經(jīng)受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。
3.5開發(fā)類型的選擇與開發(fā)規(guī)模的確定
房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發(fā)商，通常難以完全用自有資金來完成一開發(fā)項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發(fā)資金，滾動開發(fā)。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，開發(fā)商承擔的風險也就越大。
3.6開發(fā)周期的長短
房地產(chǎn)開發(fā)及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發(fā)項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設(shè)計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中，很難在一開始就能對整個開發(fā)期內(nèi)的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經(jīng)濟形勢的興衰，國家有關(guān)政策的調(diào)整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a(chǎn)項目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開發(fā)期越長，各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。
此外，開發(fā)商的素質(zhì)、開發(fā)方式的確定也是導致房地產(chǎn)開發(fā)風險的重要因素。
4、處置房地產(chǎn)開發(fā)風險的具體措施
4.1事先有效避開風險源地
例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。
4.2采用多樣化（或組合化）投資
就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低，其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。
4.3以財務(wù)方式控制風險
具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經(jīng)營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經(jīng)濟補償?shù)姆绞剑恢笔翘幹蔑L險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟實力的制約。
4.4對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學的預測
要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。
4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
這樣，工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量
例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減??；建造費用增加的風險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預算合同來減??；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。
4.7盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化而帶來的風險。并在開發(fā)過程中加強項目管理，控制成本，保證質(zhì)量。
此外，還應根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地對從事房地產(chǎn)開發(fā)的人員進行培訓。根據(jù)開發(fā)商自身的資產(chǎn)負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發(fā)方式。
參考文獻
一、出租業(yè)務(wù)會計核算的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司實際狀況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來征收房租費和車位費，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業(yè)費。房地產(chǎn)開發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來承包；第三方物業(yè)公司會在每個月向房地產(chǎn)開發(fā)公司開具物業(yè)管理費發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護工作也不能抵扣。
（二）出租業(yè)務(wù)收入金額及時間點會計核算當今世界是一個多元化的世界，充滿著機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是看準了商機。1.企業(yè)開發(fā)的房屋和土地不僅有對外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時轉(zhuǎn)讓，從而獲得應有的租金收益。租金收入應按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當期經(jīng)營收入的實現(xiàn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間，作為出租產(chǎn)品收入的實現(xiàn)時間和經(jīng)營收入的確認。2.有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認點，而是以收到租金的時間作為收入的確認點。收到資金時，貸記“預收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金，企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件，符合全部條件的，就應該按照相應程序即按照拖欠租金處理，借記“應收賬款”科目，貸記“預收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當收到拖欠的租金時，沖減“應收賬款”科目。不符合收入確認的規(guī)定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時獲得的預租資金按照“預收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設(shè)工作，再辦理正式租約手續(xù)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計稅方法
根據(jù)《財務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》的明確規(guī)定，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是小規(guī)模納稅人，應當對其使用簡易計稅的方法；假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來決定，具體來說要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)，屬于“老不動產(chǎn)”，可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡易計稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動產(chǎn)屬于“新不動產(chǎn)”，應該在出租的時候采用一般計稅的方法。當通過不同的計稅方法進行會計核算時，應該按照不同的標準確認收入實現(xiàn)，如果某項房屋建筑物需要預售，應該按照不低于預售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會出現(xiàn)下列情況：會計沒有將收益進行確認，但企業(yè)需要繳納所得稅；會計已經(jīng)將收益進行確認，但是企業(yè)還沒有繳納所得稅，諸如此類的時間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項目，也就是所說的“老不動產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產(chǎn)”與“舊不動產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標準是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的問題
與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業(yè)增加的利潤并不占多數(shù)，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數(shù)量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時點，通常是由開發(fā)商來操縱，而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了一種被動的境地，為租金的監(jiān)管帶來了很大的困難。
四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會計準則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
（一）新會計準則中的增設(shè)科目
將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會計準則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項房地產(chǎn)，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理，能夠作為一個獨立的個體出售的那一部分，應該計入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個單獨的個體計量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù)，諸如提供安全保護、維護公共設(shè)施等附屬服務(wù)，也應該被認定為投資性房地產(chǎn)。
（三）企業(yè)會計中的融資租賃
根據(jù)《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認定是融資租賃。第一，當租賃合同期滿之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ锏闹魅?，擁有所有?quán)。第二，承租人有權(quán)利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價預計遠低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時租賃、經(jīng)營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會計處理及預收租金的會計處理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理：
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉(zhuǎn)出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（辦公樓累計折舊）
（二）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷借：管理費用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預收賬款
（四）提取稅金借：營業(yè)稅金及附加貸：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加
（五）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借：預收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)支出
（六）上繳稅金借：應交稅金-城建稅應交稅金-教育費附加貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
參考文獻：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應依據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。
房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后，方可上市預售房地產(chǎn)。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。
在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認收入時限
（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
委托方和接受委托方應按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。
5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。
（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。
（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。
預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
從不同的角度出發(fā),投資控股架構(gòu)可以有多種分類。根據(jù)當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的各種控股架構(gòu),本文將從直接投資者所在地、控股層次二個角度分析各種控股架構(gòu)的優(yōu)勢及其所需考慮的問題,協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層了解當前房地產(chǎn)業(yè)各種投資控股架構(gòu)的利弊。以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(本文指有限責任公司)選擇適合自己的控股架構(gòu)。
一、按直接投資者所在地劃分
按直接投資者所在地劃分可分為境內(nèi)控股和境外控股兩種。境內(nèi)控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其母公司(控股公司)均在境內(nèi)。境外控股是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)但其母公司(控股公司)在境外。
(一)境內(nèi)控股
1.優(yōu)勢
(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程和要求較為簡單,無需經(jīng)過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審批;(2)所采用的會計準則和制度較統(tǒng)一;(3)控股公司收取的股息,無需再繳納企業(yè)所得稅;(4)無需涉及外匯、外債等管理問題。
2.需考慮的問題
(1)不便于境外戰(zhàn)略性投資者參與;(2)境外融資方式受限,僅能通過境內(nèi)機構(gòu)尋求借款;(3)運營環(huán)節(jié)中涉及的當?shù)囟愘M可能較多;(4)境內(nèi)控股公司對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得需繳納企業(yè)所得稅,但可按實際情況進行稅務(wù)籌劃。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境內(nèi)戰(zhàn)略性投資者,但境外投資者參與投資需要經(jīng)過商務(wù)部或外貿(mào)部門審批;(2)便于境內(nèi)上市;(3)運營、管理成本可能較低。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的審批程序簡單,無需經(jīng)過外經(jīng)貿(mào)部門審批,亦無需申請外匯登記。
5.財務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按中國的會計準則編制財務(wù)報表,不需采用不同的會計準則;(2)財務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派不涉及企業(yè)所得稅。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批上,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓無須經(jīng)當?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較外資企業(yè)簡單,時間花費較短。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,企業(yè)清算所得=企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格―資產(chǎn)凈值―清算費用―相關(guān)稅費;投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn),其中相當于從被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中應當分得的部分,應當確認為股息所得(免予繳納企業(yè)所得稅);剩余資產(chǎn)減除上述股息所得后的余額,超過或者低于投資成本的部分,應當確認為投資方投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者損失。投資方應分別就投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失繳納企業(yè)所得稅或按照稅法規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。(4)在控股公司對內(nèi)資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應并入企業(yè)的應納稅所得,依法繳納企業(yè)所得稅;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”屬于印花稅納稅憑證,因此,股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應就股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同金額的0.05%繳納印花稅;股權(quán)轉(zhuǎn)讓不用繳納增值稅和營業(yè)稅。(5)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算后不涉及外匯監(jiān)管問題。
(二)境外控股
1.優(yōu)勢
(1)便于境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓及向境外借款;(2)便于利用境外先進管理經(jīng)驗,提高企業(yè)資質(zhì);(3)可將稅后利潤分配給境外投資者;(4)運營環(huán)節(jié)中涉及的當?shù)囟愘M較少;(5)境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需境內(nèi)審批機構(gòu)的審批且不涉及中國稅務(wù)。
2.需考慮的問題
境外控股公司需考慮的是:對外投資的政策及對收取境外股息收入的稅務(wù)規(guī)定。
境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需考慮的是:(1)公司投資設(shè)立和撤出的流程較為復雜且要求較高;(2)外匯管理部分明令禁止“返程投資”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)公司時,是否符合《10號令》的規(guī)定,需考慮是否屬“返程投資”;(3)受到外經(jīng)貿(mào)部門審核、外匯外債登記方面的較多限制;(4)適用的會計準則和制度與境外控股公司可能不同,需適當調(diào)整配合;(5)對境外支付款項時,扣繳相關(guān)稅負,但可進行稅務(wù)籌劃;(6)與戰(zhàn)略投資者合作時,注入到境外控股公司的相關(guān)融資資金只能以權(quán)益性投資匯入(一般為增資)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且需要有較長的審批時間,影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用效率。
3.主要商業(yè)考慮
(1)便于引入境外戰(zhàn)略性投資者,但境內(nèi)投資者參與投資可能會形成“返程投資”,具體實施需要考慮是否符合《10號令》的要求;(2)便于境外上市;(3)運營、管理成本較高,需考慮境外控股公司當?shù)氐臓I商環(huán)境、可能產(chǎn)生額外的設(shè)立和營運成本。
4.相關(guān)法規(guī)規(guī)定
(1)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立程序較內(nèi)資企業(yè)復雜,需外經(jīng)貿(mào)部門審批,在商務(wù)部備案;(2)申請設(shè)立房地產(chǎn)公司,應先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)、或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的預約出讓/購買協(xié)議;(3)境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的,須妥善安置職工,處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金;(4)外資房地產(chǎn)開發(fā)企注冊資本金未全部繳付的,未取得《國有土地使用證》的,或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的,不得辦理境內(nèi)、境外貨款,外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯;(5)外資房地產(chǎn)開發(fā)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證憑證一方固定回報或變相固定回報的條款。
5.財務(wù)管理要求
(1)投資控股公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因地域不同可能需采用不同的會計準則編制財務(wù)報表;(2)財務(wù)核算系統(tǒng)需滿足不同會計制度核算的要求。
6.收回投資
(1)股息分派需為境外控股公司代扣繳10%的預提所得稅(具體適用稅率視境外控股公司當?shù)嘏c中國收協(xié)議而定)。(2)在企業(yè)清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批方面,外資企業(yè)在境內(nèi)的自行清算或股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)當?shù)厣虅?wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,程序方面較為復雜,時間花費較長;若將境外控股公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予中國境內(nèi)其他公司,商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門可能將其視為《10號令》所指的規(guī)避對于通過設(shè)立境外特殊目的公司監(jiān)管;外資企業(yè)境外最終控股公司可考慮在境外轉(zhuǎn)讓境外直接控股公司,因不涉及中國境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,所以無需境內(nèi)商務(wù)部門或外經(jīng)貿(mào)部門的審批,但可能需考慮境外最終控股公民所在地的相關(guān)規(guī)定。(3)在企業(yè)清算的稅務(wù)處理方面,外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算的具體計算方式與內(nèi)資企業(yè)相同,但視同股息所得和投資資產(chǎn)讓所得部分按稅收協(xié)定的優(yōu)惠稅率或10%的企業(yè)所得稅稅率為境外控股公司代扣繳預提所得稅。(4)在控股公司對外資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理方面,境內(nèi)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體稅務(wù)處理與內(nèi)資企業(yè)相同;可以考慮通過轉(zhuǎn)讓其境外越位控股公司的股權(quán),避免涉及中國的各項稅負,但需考慮境外控股公司所在地的稅務(wù)影響。(5)在外匯監(jiān)管方面,清算所得或投資方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得人民幣須經(jīng)主管外匯管理局批準后,向有關(guān)金融機構(gòu)購匯匯出;企業(yè)清算需到主管外匯管理部門注銷外匯登記及外債登記(如有)。
二、按控股架構(gòu)層次劃分
按控股架構(gòu)層次劃分可分為單層控股和多層控股。單層控股是指母公司直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。多層控股是指母公司對直接控股公司投資,直接控股公司再對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資。
(一)單層控股
1.優(yōu)勢
(1)投資架構(gòu)直接、簡單;(2)節(jié)省運營成本;(3)運營利潤可直接分配給最終控股公司;(4)以母公司作為房地產(chǎn)集團中心,有利于整合各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力,提高集團貸款授信的融資能力,未來亦有機會成為集團的財務(wù)中心,從事集團內(nèi)的融資,有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資。
2.需考慮的問題
(1)須考慮投資及管理過于集中在一家公司時的商業(yè)風險;(2)當境外戰(zhàn)略性投資者對單一項目有投資興趣時,需通過商務(wù)部或外經(jīng)貿(mào)部門審核,資金進入到房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所需的時間較長;(3)境內(nèi)控股公司需取得銀監(jiān)會的批準,才能從事相關(guān)集團內(nèi)企業(yè)間資金拆借的經(jīng)營行為。
(二)多層控股
1.優(yōu)勢
(1)可以相對分散單一控股公司的風險;(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間互相受商業(yè)、法律等的牽連較少;(3)當直接控股地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),得有利吸引境外戰(zhàn)略性投資者。
2.需考慮的問題
(1)投資架構(gòu)相對復雜,集團運營成本相對較大;(2)可能因直接控股公司本身的虧損而影響地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤向母公司分派。
三、境、內(nèi)外控股架構(gòu)結(jié)合控股架構(gòu)層次分析
1.境內(nèi)控股且單層控股
(1)以內(nèi)資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)由于其控股公司在境內(nèi),便于集團在境內(nèi)上市以及吸引境內(nèi)的戰(zhàn)略性投資者對于集團整體或單一項目進行投資;(3)可以考慮控股公司擔當集團內(nèi)部的融資中心,從事集團企業(yè)間的資金拆借,但需取得銀監(jiān)會的批準。
2.境內(nèi)控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境內(nèi)控股的部分;(2)房地產(chǎn)開展企業(yè)的利潤將愛到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。
母公司在境外,直接控股公司的境內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為內(nèi)資企業(yè):(1)相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法律要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文于境內(nèi)控股的部分,另外需考慮直接控股公司的再投資需要符合《6號令》的相關(guān)規(guī)定;(2)若境內(nèi)控股公司不是房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)可以借外債,但境內(nèi)控股公司不得擅自更改外債用途;(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到兩層提取法定公積金的影響,更多的利潤被留存在中國境內(nèi)。
3.境外控股且單層控股
(1)以外資控股公司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、相關(guān)法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本、稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文關(guān)于境外控股的部分;(2)由于其控股公司在境外,便于集團在境外上市以及吸引境外投資者整個集團進行投資;(3)若境外的戰(zhàn)略性投資者僅對集團單一項目有投資興趣,則涉及較復雜的操作的流程;(4)控股公司由于在境外,將無法擔當集團內(nèi)部的融資中心,從事集團內(nèi)企業(yè)間的資金拆借;(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤分配給母公司時需繳納預提所得稅。
4.境外控股且多層控股
母公司及直接控股公司均在境外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為外資企業(yè):(1)以外資控股人司作為直接投資者,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單層控股模式,相關(guān)的商業(yè)考慮、法規(guī)要求、設(shè)立流程、運營成本,稅務(wù)成本及收回投資等具體分析請參見上文于境外控股的部分;(2)便于集團在境外上市;(3)便于境外的戰(zhàn)略性投資者對于集團整體或者單一項目進行投資;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤將受到一層提取法定積金的影響。
參考文獻
[1]商務(wù)部等六部委.《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》.[2006]第10號令.
[2]商務(wù)部、國家外匯管理局.《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》.商資函[2007]50號.
[3]商務(wù)部.《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》.商資函[2008]23號.
[4]國家外匯管理局綜合司.《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》.匯綜發(fā)[2007]130號.
[5]國家外匯管理局綜合司.《關(guān)于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關(guān)業(yè)務(wù)操作問題的通知》.匯綜發(fā)[2008]142號.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。
二、房地產(chǎn)銷售收入的確認原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認應依據(jù)《企業(yè)會計準則——收入》進行。房地產(chǎn)銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。
房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預售許可證后，方可上市預售房地產(chǎn)。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。
在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認收入時限
（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。
2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
委托方和接受委托方應按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。
5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：
（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。
（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。
6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。
（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。
預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；
（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；
（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
