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時(shí)間:2023-05-28 08:20:07
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在我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一輪又一輪的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控背景下,導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)原本就比較緊繃的資金鏈愈加脆弱,加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的一些問(wèn)題,讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨諸多財(cái)務(wù)危機(jī)的誘因,所以現(xiàn)階段分析它們的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)危機(jī)的成因,尋求能夠防范和化解財(cái)務(wù)危機(jī)的對(duì)策,提高房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化和抵御風(fēng)險(xiǎn)等不確定因素的能力,無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以及利益相關(guān)者還是對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展都具有非常重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及面臨的主要問(wèn)題
(一)資本結(jié)構(gòu)不合理,資產(chǎn)負(fù)債率高,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大
由于自有資金的不足,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠高負(fù)債經(jīng)營(yíng),這導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)失衡且不合理。2010年房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%,這一負(fù)債比例大大高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)(金融業(yè)除外)的平均負(fù)債水平。我國(guó)交通運(yùn)輸業(yè)負(fù)債率均值為36.23%,電子行業(yè)負(fù)債率均值為45.21%,傳播文化業(yè)負(fù)債率均值為42.51%,采掘業(yè)務(wù)負(fù)債率均值為30.60%,均低于房地產(chǎn)行業(yè)均值。過(guò)高的負(fù)債率不僅增大了債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn),而且會(huì)增大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),大大降低了企業(yè)的融資能力。2011年上半年年末,上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%。其中上市房企總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元,總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元,總負(fù)債較去年年底增加1514億元,資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)近十年的數(shù)值高峰。
(二)融資方式單一,主要以銀行貸款為主
我國(guó)對(duì)企業(yè)發(fā)行債券的要求非常嚴(yán)格,能夠通過(guò)發(fā)行債券融資的房地產(chǎn)企業(yè)非常少;政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制也越來(lái)越多,股權(quán)融資比例很低。所以,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都主要通過(guò)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依靠銀行貸款,融資途徑比較單一,而且銀行貸款中短期貸款占的比較多,因?yàn)橄鄬?duì)長(zhǎng)期而言較容易取得。企業(yè)資金來(lái)源中,除了直接銀行貸款,自籌資金主要由上一期商品房銷售收入轉(zhuǎn)化而來(lái),大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款;以及工程墊款和預(yù)收款間接銀行貸款。據(jù)此推算,房地產(chǎn)企業(yè)直接和間接來(lái)自銀行的貸款占到總資金來(lái)源的70%以上。當(dāng)前單一的融資渠道,必然決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上出現(xiàn)困難,經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況不佳時(shí),銀行從管控危機(jī)的角度勢(shì)必會(huì)限制放貸,而使本已資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜,造成嚴(yán)重打擊,最終釀成財(cái)務(wù)危機(jī)。
(三)“囤地”占用了大量資金,營(yíng)運(yùn)效率不高,缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力
自2007年以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂地“囤地”行為,使得許多地方出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。目前我國(guó)商品房空置率高達(dá)22%,這大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)大量資金沉淀在土地上,土地占用了大量房地產(chǎn)企業(yè)本身就比較匱乏的資金,延長(zhǎng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金鏈,降低了存貨周轉(zhuǎn)率,嚴(yán)重影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。拿地成本高,利潤(rùn)空間被壓縮的情況下,存貨周轉(zhuǎn)率甚至比利潤(rùn)更加重要,因?yàn)榍罢呤巧鎲?wèn)題,后者是發(fā)展問(wèn)題。2010年房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均值是0.5,優(yōu)秀企業(yè)可達(dá)2.5,而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)一般只有0.1。這種狀況難以培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)成因分析
(一)企業(yè)外部環(huán)境影響因素
1.經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)聯(lián)系密切,其發(fā)展趨勢(shì)也要受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期的影響。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是密不可分的,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期趨同,根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段劃分,房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化時(shí),出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)可能性增大,房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票下行。而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)交易活躍,市場(chǎng)繁榮,成交量大,土地市場(chǎng)也重新強(qiáng)勁火熱,房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票呈上漲趨勢(shì),財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生概率較小??梢?jiàn),房地產(chǎn)業(yè)去要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
2.金融環(huán)境。國(guó)家目前現(xiàn)有金融環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄,主要還是依靠銀行貸款。若貸款利率升高將會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)支付利息的負(fù)擔(dān),影響企業(yè)正常的現(xiàn)金流。目前我國(guó)的貨幣政策從原來(lái)寬松轉(zhuǎn)向當(dāng)前適度,存款準(zhǔn)備金率和利率多次調(diào)整提高,控制信貸規(guī)模,降低流動(dòng)性。房地產(chǎn)行業(yè)作為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象,資金鏈條不斷緊張,這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的重要誘因之一。
3.法律、政策環(huán)境。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位決定了該產(chǎn)業(yè)發(fā)展要受法律制度并與政府相關(guān)政策影響密切相關(guān)。近年來(lái)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷出臺(tái)一系列的法律法規(guī),并完善制定了許多具體政策加以規(guī)范引導(dǎo),為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展政府從宏觀調(diào)控也從未間斷過(guò)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,國(guó)家會(huì)出臺(tái)一些列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,刺激樓市,拉動(dòng)內(nèi)需;反之,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好,房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,出現(xiàn)泡沫時(shí)國(guó)家就會(huì)采取控制信貸規(guī)模,影響房地產(chǎn),穩(wěn)定市場(chǎng)。
(二)企業(yè)內(nèi)部條件影響因素
1.自有資金不足,較多依賴外部資金會(huì)帶來(lái)籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)從創(chuàng)立到生存與發(fā)展壯大,都必須以投入和保持繼續(xù)不斷再投入一定資金為前提條件,眾所周知作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),籌資活動(dòng)是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的起點(diǎn)。但企業(yè)籌資后會(huì)導(dǎo)致債務(wù)的上升,一方面會(huì)增大企業(yè)的償債壓力從另一方面分析來(lái)看通常如果企業(yè)債務(wù)過(guò)大,必將會(huì)增加企業(yè)再籌資的難度。并且舉債成本負(fù)擔(dān)過(guò)重也會(huì)影響企業(yè)總體的經(jīng)濟(jì)效益。其籌資風(fēng)險(xiǎn)主要受金額大小、資金成本、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面的影響。
2.盲目多元化投資、投資失誤可能帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中,對(duì)國(guó)家政策、市場(chǎng)、顧客需求是否能準(zhǔn)確把握到位,將直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利與否。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于:a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);b.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn);c.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求量大、回收緩慢、周期長(zhǎng),這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)性和流動(dòng)性。因此存在的這些風(fēng)險(xiǎn)可能使得房地產(chǎn)投資無(wú)法收回成本,不能帶來(lái)預(yù)期回報(bào),與期望值相差甚遠(yuǎn),終將于項(xiàng)目投資失敗而導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。
3.營(yíng)運(yùn)效率不高會(huì)帶來(lái)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩個(gè)方面:a.日常經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及面廣,周期長(zhǎng),資金需求量大,如果工程成本控制不到位,各部門溝通協(xié)調(diào)不通暢等,將會(huì)造成降低盈利能力,費(fèi)用增加;b.建造過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)大多用預(yù)售方式回籠資金,若最終房屋出現(xiàn)問(wèn)題與銷售合同不符、或建造中出現(xiàn)安全事故、材料漲價(jià)等不利因素,可能會(huì)使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。
三、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的對(duì)策及建議
(一)積極拓寬籌資渠道,改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上積極拓寬思路,探索多元化的組合式融資方式對(duì)于幫助企業(yè)提高其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力具有極為重要的意義。具體可以通過(guò)上市融資、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)證券化、采購(gòu)融資、銷售融資、債券私募融資、期權(quán)融資、信托融資等其他金融工具融資模式,盡量避免由于準(zhǔn)備金率或是利率的調(diào)整影響企業(yè)籌資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道應(yīng)由最初單純依賴向銀行金融機(jī)構(gòu)貸款,朝創(chuàng)新融資和依托私募策略為輔的融資方案努力,可用階段性組合融資,降低融資方面的成本,確保項(xiàng)目資金鏈的安全。在復(fù)雜多變的企業(yè)外部環(huán)境下,不合理的資本結(jié)構(gòu)所潛藏的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)成為一顆隨時(shí)可能引爆的“定時(shí)炸彈”,因此,拓寬企業(yè)的融資渠道、確定企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu),對(duì)于資金密集程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有舉足輕重的意義和價(jià)值。
(二)完善企業(yè)投資決策機(jī)制,減少投資失誤
科學(xué)合理的投資決策流程是避免和減少投資失誤和投資盲目的重要保證。所以,企業(yè)在投資決策前,必須進(jìn)行可行性論證,從定性分析和定量分析兩個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查研究,而不能僅憑領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋或一時(shí)的感覺(jué)做出決策。這些年,由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率較高,高額的投資回報(bào)率導(dǎo)致決策者忽視了“高回報(bào)的背后必然潛藏著高風(fēng)險(xiǎn)”這一基本規(guī)律。致使許多國(guó)企、央企紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),而對(duì)未來(lái)面臨的困難估計(jì)不足。它們盲目進(jìn)行多元化投資,使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境,不僅投資損失,而且還損害了原有盈利項(xiàng)目的收入,影響企業(yè)的整體盈利能力。
(三)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平,加強(qiáng)成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制應(yīng)該貫穿項(xiàng)目的整個(gè)壽命周期。與此同時(shí),還應(yīng)從企業(yè)全盤考慮,各部門之間的協(xié)調(diào),降低內(nèi)耗成本,降低與外單位部門之間的協(xié)調(diào)成本。成本控制應(yīng)從立項(xiàng)環(huán)節(jié)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、工程預(yù)決算環(huán)節(jié)以下幾方面加強(qiáng)。在規(guī)劃環(huán)節(jié)采用成本控制是確保事前控制的前提,方可實(shí)現(xiàn)最大限度減少因事后變動(dòng)增加的成本。在施工環(huán)節(jié)主要應(yīng)注意因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用和材料、工程款的支付。
(四)增強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流量創(chuàng)造能力,提高凈收益質(zhì)量
房地產(chǎn)企業(yè)在工程款和土地出讓金的支付及銷售回款的管理中,最重要的就是銷售回款的管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銷售預(yù)售款作為可持續(xù)發(fā)展的重要資金鏈,因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多種支付形式。房地產(chǎn)企業(yè)需要在客戶資信、銷售責(zé)任、信用政策等級(jí)等制定相應(yīng)的措施制度,合理確定還款期限與還款方式,因而對(duì)未來(lái)現(xiàn)金的流出量與流入量進(jìn)行統(tǒng)籌與平衡。要在不斷加快資金周轉(zhuǎn)的同時(shí)進(jìn)而增大流動(dòng)比率,這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的營(yíng)運(yùn)資金。
外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷,房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利,房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等,人們總是對(duì)此類問(wèn)題追問(wèn)不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過(guò)來(lái)的,并不是通過(guò)暴利來(lái)獲取利潤(rùn)。目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的窘境非常多,除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外,還有規(guī)模及其制度的困境。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的,在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前,我國(guó)的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后,再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響,導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以,大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國(guó)的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行這種自我交易,所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短,取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)自身充滿自信,并且堅(jiān)持認(rèn)為,儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以,我國(guó)一些比較大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地,甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的,該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。
通常,某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后,就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目,因此,這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣,其開(kāi)發(fā)過(guò)程總的來(lái)說(shuō)不會(huì)低于兩年,正常情況下都是三年之久。并且,一個(gè)正常的項(xiàng)目,真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開(kāi)始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行,一旦超過(guò)這個(gè)時(shí)間,這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問(wèn)題。同時(shí),當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后,就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了,也就意味著這個(gè)公司可以有效地開(kāi)展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下,項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售,此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好,但此時(shí)離交房來(lái)說(shuō)一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期,而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要 是在交房的這個(gè)階段來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn),交房之前所收到的房款,一般只能記載為預(yù)收賬款之列,成本在存貨中反應(yīng),長(zhǎng)此以往,房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中,也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè),第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款,第三年完工交房并確認(rèn)收入;在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài),第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入,但是不能確認(rèn)收入,也還是處于虧損狀態(tài),第三年雖然可以確認(rèn)收入了,但是現(xiàn)金流沒(méi)有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司,財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入,現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流,兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度,主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足,降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn),在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
目前,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段,但是也會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤,銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差,或是定位不準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn),對(duì)于供給方來(lái)說(shuō),我國(guó)政府部門的土地控制影響著供給量;但是對(duì)于需求方來(lái)說(shuō),影響其購(gòu)房需求的主要因素很多,例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等,對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國(guó)人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn),我國(guó)人均住房需求普遍是比較低的,這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高,購(gòu)房的能力有限,因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)分析,目前建造的多以高檔商品住宅為主,成本和價(jià)格都比較高,人均負(fù)擔(dān)較高,購(gòu)房承受的壓力太大,所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅,這也就導(dǎo)致我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
(1)完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開(kāi)始售賣,那么承擔(dān)的資金壓力就比較大,因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度,幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn),減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件,就開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售,目前,我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件,并不能真正的來(lái)確認(rèn)收入,僅僅只是用來(lái)確認(rèn)為是預(yù)收帳款,只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入,這也就是我們一直所說(shuō)的完工確認(rèn)收入法。
(2)完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國(guó)現(xiàn)有的情況來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來(lái)進(jìn)行的,也就是說(shuō),要嚴(yán)格滿足我國(guó)相關(guān)的規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。單單就從我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看,所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求,很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入,大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已。
現(xiàn)在,我國(guó)選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法,主要是依照銷售商品的原則來(lái)進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則,在沒(méi)有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下,若是開(kāi)發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制,那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件,因此,在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后,才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí),不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況,以至于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來(lái),財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用,嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
(3)完工百分比法運(yùn)用的前提條件
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來(lái)進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中,使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中,具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面:能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同,并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量;能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果,也就是說(shuō)與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在
第一,選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比,房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜,成本高,建設(shè)周期長(zhǎng),從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息,這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。
現(xiàn)在,我國(guó)很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)―建造合同的》明確規(guī)定來(lái)進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的,選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下,選擇使用完工百分比方法來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)成本,很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法,若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法,其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況,為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入的,能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國(guó)有明確的規(guī)定,房屋的預(yù)售是有條件的,一般會(huì)受到開(kāi)發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響,但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候,說(shuō)明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了,且對(duì)于購(gòu)房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售,除非購(gòu)房者退房,房地產(chǎn)公司沒(méi)有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售,這說(shuō)明購(gòu)房者不論房地產(chǎn)公司是否交房,對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來(lái)確定收入是完全可行的,也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。
隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),其會(huì)計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國(guó)開(kāi)始正式實(shí)施新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來(lái)看,都存在許多不完善之處。2009年,我國(guó)重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會(huì)計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題
(一)銷售收入確認(rèn)的問(wèn)題
當(dāng)前由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?!镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書(shū)”并開(kāi)具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問(wèn)題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問(wèn)題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。
(二)業(yè)績(jī)信息的問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長(zhǎng)則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入,這樣看來(lái),會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況,并可能誤導(dǎo)投資者。
(三)現(xiàn)金流量表的問(wèn)題
根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng),其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。
(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過(guò)從目前我國(guó)的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來(lái)看,關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問(wèn)題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國(guó)上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。
二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策
通過(guò)上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國(guó)際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國(guó)際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。
(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
近年來(lái),隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。
(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來(lái)費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。
(三)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算
現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。
(四)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤(rùn)表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。
總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。
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一、前言
在我國(guó),經(jīng)濟(jì)體制改革正在不斷深入,隨之帶來(lái)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的迅速發(fā)展,使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)支柱之一,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展起著不可忽視的作用。與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在其發(fā)展的過(guò)程中,是呈周期性波動(dòng)式的趨勢(shì)。從長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)是不停的向上的,增長(zhǎng)的發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是圍繞著這種長(zhǎng)期趨勢(shì)上下波動(dòng)。它的波動(dòng)體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面,包括房地產(chǎn)的增長(zhǎng)水平、房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)情況、房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)情況、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)的價(jià)格水平的波動(dòng)。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素主要有兩大方面:一個(gè)是內(nèi)生因素,即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系自身的因素;另一個(gè)是外生因素,即不屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的,但能夠影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外部因素。由于內(nèi)生因素和外生因素的共同作用,使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了周期性的波動(dòng)。
(一)內(nèi)生因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求總是處在不斷變化之中??焖僭鲩L(zhǎng)的房地產(chǎn)投入需要消費(fèi)者需求的支撐,如果消費(fèi)者的需求不能夠及時(shí)跟進(jìn),房地產(chǎn)投入就會(huì)進(jìn)入下行區(qū)間。由于勞動(dòng)、技術(shù)、管理、資金等條件的不斷變化,房地產(chǎn)的供給量也隨之?dāng)U張和收縮。與此同時(shí),各種因素也影響著房地產(chǎn)需求總量的變化,另外房地產(chǎn)供給的波動(dòng)程度大于需求的波動(dòng)程度,需求曲線的變化也超前于供給曲線的變化,因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡,只存在暫時(shí)的供求平衡。所以,就需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整,由此而引起的房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化,往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。
2.房地產(chǎn)的價(jià)格因素。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的一個(gè)主要原因。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí),會(huì)出現(xiàn)盲目性和投機(jī)性的房地產(chǎn)投資,這種狀況不可避免的會(huì)是房地產(chǎn)價(jià)格不規(guī)則的快速上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲時(shí)房地產(chǎn)投資具有了很高的回報(bào)率,在高回報(bào)率的驅(qū)使下,越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將資金投入到了房地產(chǎn)市場(chǎng),促使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展,房產(chǎn)交易量上升,市場(chǎng)越來(lái)越繁榮。此時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和其他相關(guān)的企業(yè)獲得了良好的效益。但是。此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是不健康的,房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮是由大量經(jīng)濟(jì)泡沫堆積而成的,這種經(jīng)濟(jì)效益只是暫時(shí)的,是犧牲了未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益為代價(jià)換來(lái)的,它不能是經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。如果仍這樣發(fā)展,那么,未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條是可以預(yù)見(jiàn)的。
3.房地產(chǎn)收益率因素。房地產(chǎn)收益率是指房地產(chǎn)的凈收益與投資額之間的比率,也叫投資回報(bào)率。在一般情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)期收益處于上升階段時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)加大投資,擴(kuò)大規(guī)模;而當(dāng)預(yù)期收益處于下降階段時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)減少投資,縮小規(guī)模。這種狀況也會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。
4.房地產(chǎn)投資因素。理論上,如果加大對(duì)房地產(chǎn)的投資,往往會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶入繁榮階段;如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商縮減投資,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入蕭條期。也就是說(shuō),房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期幾乎是同向共振的關(guān)系。需要說(shuō)明的是,房地產(chǎn)投資的變動(dòng)則更加活躍。從以上分析來(lái)看,房地產(chǎn)投資可看作是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的引擎。
(二)外生因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
1.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的宏觀因素及其相關(guān)的其他因素。而宏觀經(jīng)濟(jì)主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。這里所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量包括物價(jià)水平及通貨膨脹率、收入水平與消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、銀行利率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征等方面。
另外,城鎮(zhèn)化的推進(jìn)也是其中的一個(gè)不可忽視的影響因素。在當(dāng)前以及不久的將來(lái),城鎮(zhèn)化是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一股動(dòng)力,這是因?yàn)椋擎?zhèn)化的兩大內(nèi)容:一,完善和健全城市基礎(chǔ)設(shè)施;二,擴(kuò)大基本住宅建設(shè)的規(guī)模。這兩個(gè)方面的內(nèi)容都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的支撐,反過(guò)來(lái)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)有很大程度的影響。
2.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的社會(huì)發(fā)展因素。目前,我國(guó)人民的生活質(zhì)量不斷提高,精神文明也有了顯著的提升,因此也對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)觀念產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。住房消費(fèi)者對(duì)居住地區(qū)的功能和環(huán)境有了更高的要求。這種狀況也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可忽視的影響。
3.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的城市發(fā)展因素。目前,我國(guó)城市化進(jìn)程在不斷的深入中,城市化漸漸成為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。應(yīng)城市化進(jìn)程的需要,擴(kuò)大和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通的住房已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。另外,人口的增長(zhǎng)和流動(dòng),以及交通運(yùn)輸?shù)牟粩喟l(fā)展也是城市化推動(dòng)的。以上的所有因素,都強(qiáng)烈的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。
4.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的政策因素。影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的政策因素主要是指政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策,財(cái)政政策、區(qū)域發(fā)展政策等等。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面進(jìn)行宏觀調(diào)控,引起了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)。
5.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的其他外生因素。自然因素,社會(huì)突發(fā)因素等也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)產(chǎn)生影響。
三、我國(guó)政府的應(yīng)對(duì)措施
第一,我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策要服從國(guó)家制定的總體的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)政策相一致。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)是:房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)找出了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的承受范圍,同時(shí)也給許多其它行業(yè)施加了巨大的壓力,這將最終阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)甚至是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的調(diào)控政策必須達(dá)到能夠慢慢消除房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫,是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展,從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
第二,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的現(xiàn)狀是:房地產(chǎn)的總供給與總需求經(jīng)常性的不平衡,只存在暫時(shí)的供求平衡。由此我們應(yīng)做到最大程度的減少房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的波動(dòng)幅度,這就要實(shí)事求是,具體情況具體分析,根據(jù)供求矛盾的不同性質(zhì)采取相應(yīng)的措施,真對(duì)不同的問(wèn)題,采取不同的應(yīng)對(duì)方法,制定相應(yīng)的調(diào)控政策,保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展,從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。
第三,目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的宏觀調(diào)控政策,雖然在短期內(nèi)會(huì)減慢房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度,但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策能夠促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。所以,我國(guó)一定要堅(jiān)持執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策。與此同時(shí),要及時(shí)采取措施調(diào)整我國(guó)調(diào)控政策中不合理的方面,并保持政策的穩(wěn)定性,不要朝令夕改,避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)政策的突變。這樣,可有效減少?zèng)Q策的短期性、盲目性、投機(jī)性,有利于制定房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。
第四,政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控,并不是要政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制管制。我國(guó)的宏觀調(diào)控政策,要遵循正確分析,區(qū)別對(duì)待的原則。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格,政府可以適當(dāng)調(diào)控,但不能強(qiáng)行管制。價(jià)格的合理波動(dòng)可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng),促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但如果房地產(chǎn)價(jià)格不合理時(shí),不論是太高還是太低,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生不利的影響,此時(shí)就需要國(guó)家進(jìn)行科學(xué)的調(diào)控,從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
第五,增加土地供給。國(guó)土資源部要對(duì)土地供給采取積極穩(wěn)妥的措施,保證土地供給的規(guī)模穩(wěn)中有升,并且要重視保護(hù)好民生用地的規(guī)模,要合理調(diào)整住房用地的價(jià)格,保障土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行,這樣才會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康快速的發(fā)展。
四、結(jié)語(yǔ)
目前,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型的重要階段,因此要尤其重視支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。這就需要政府正確分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及其影響因素,根據(jù)實(shí)際狀況,實(shí)事求是,具體問(wèn)題具體分析,在面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不同狀況時(shí),能夠及時(shí)采取合理的措施,以保證我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮,從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,是我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠成功轉(zhuǎn)型。
參考文獻(xiàn)
[1]林素娟.政策變動(dòng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響[J].建材與裝飾,2012,12(16):77-78.
自2008年金融風(fēng)暴以來(lái),國(guó)際經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng),各國(guó)都用各種方式刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì),以期早日走出困境。我國(guó)也運(yùn)用刺激內(nèi)需來(lái)維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了繁榮時(shí)期。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩,銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增大,對(duì)貸款審批尤其是房地產(chǎn)貸款審批要求更加嚴(yán)格。據(jù)了解,目前中國(guó)第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也在2015年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更高,只接一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這對(duì)二線城市的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是融資途徑的雪上加霜。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
廣東GDP在全國(guó)處于領(lǐng)先地位,其房地產(chǎn)行業(yè)也在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)地位,其規(guī)模和數(shù)量遙遙領(lǐng)先于其他城市。以廣東的房地產(chǎn)企業(yè)為例,根據(jù)廣東房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示,目前廣東房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行的融資和客戶的定金及預(yù)付金。央行的分析報(bào)告表明,房地產(chǎn)企業(yè)的融資70%來(lái)自于銀行,15%來(lái)源于定金及預(yù)付金。從融資結(jié)構(gòu)上看,房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式相對(duì)單一,銀行貸款融資占據(jù)這主導(dǎo)地位,其他融資渠道相對(duì)缺乏。從財(cái)務(wù)杠桿上看,目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于75%,加上經(jīng)濟(jì)增速放緩,房產(chǎn)銷售時(shí)間變長(zhǎng),導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)都高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)上看,銀行對(duì)中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市和地段的考量因素增加,以及對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求提高,致使很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行的貸款渠道取得融資。
二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的因素分析
房地產(chǎn)企業(yè)的自身原因:房地產(chǎn)企業(yè)融資困難,首要因素還是在于自身的不足。企業(yè)基礎(chǔ)薄是重要的一點(diǎn)。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力弱,自有資金少,規(guī)模小,抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在管理上,中小房地產(chǎn)企業(yè)管理漏洞較多,并且管理水平偏低,缺乏有效的內(nèi)部控制制度和嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度,導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。在向銀行申請(qǐng)融資中,上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。
第二,影響中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一個(gè)因素是信用評(píng)級(jí)和信息公開(kāi)程度。按照目前國(guó)內(nèi)的評(píng)級(jí),大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)在3B或以下,在資金管理上不嚴(yán)格,容易出現(xiàn)抽逃資金、資金鏈斷裂導(dǎo)致無(wú)法償還貸款等情況。這樣導(dǎo)致企業(yè)的信用受到很大的影響,大額資金很難進(jìn)入中小房地產(chǎn)企業(yè)。另外,由于中小房地產(chǎn)內(nèi)部管理制度的不完善和信息缺乏公開(kāi)透明,造成三方(主要是指中小房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、銀行)之間的信息不對(duì)稱,投資者和銀行難以了解到中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況,導(dǎo)致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹(jǐn)慎,甚至為了資金安全,寧可放棄投資。
第三,社會(huì)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是影響中小房地產(chǎn)企業(yè)能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例,2015年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速一再往下調(diào),各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都下滑,很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)都在虧損,銀行貸款無(wú)法按時(shí)歸還。因此,銀行的不良貸款率飆升。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小、資本金少、信用風(fēng)險(xiǎn)高、經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定和信息不透明等因素,導(dǎo)致銀行在貸款過(guò)程中,更多去考慮企業(yè)的自身狀況和是否有充足的抵押和更強(qiáng)的還款來(lái)源。盡管政策在調(diào)整,放寬個(gè)人購(gòu)房條件和個(gè)人購(gòu)房貸款要求,以此促進(jìn)房地產(chǎn)的資金回籠,緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),這并沒(méi)有緩解銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的惜貸政策。
第四,融資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一因素。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要是銀行貸款,輔之以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和少量的直接投資機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托由于目前剛性兌付要求,結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更加嚴(yán)格。一線城市的冷門地段的項(xiàng)目都難以收到青睞,更別說(shuō)二線城市,甚至三四線城市的項(xiàng)目能從房地產(chǎn)信托公司融入資金。而房地產(chǎn)基金和直接投資機(jī)構(gòu)本身數(shù)量少,資金量有限,對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足,從而在項(xiàng)目選擇上慎之又慎。
三、拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的探討
針對(duì)上述的多種因素造成中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難,本文對(duì)拓寬房地產(chǎn)企業(yè),特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道提出幾點(diǎn)探討建議。
第一,內(nèi)外兼修,轉(zhuǎn)變觀念。打鐵還需自身硬,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)同樣適用。房地產(chǎn)內(nèi)部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經(jīng)營(yíng)模式、管理模式,規(guī)范財(cái)務(wù)管理,公開(kāi)公司經(jīng)營(yíng)狀況信息,留住房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才,結(jié)合自身的發(fā)展,制定合理的發(fā)展計(jì)劃。
轉(zhuǎn)變觀念,主要是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念和融資觀念。房地產(chǎn)企業(yè),尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)展壯大,需要根據(jù)自身實(shí)力,制定切實(shí)可行的發(fā)展路徑,切勿操之過(guò)急,亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴(kuò)大的過(guò)于遠(yuǎn)大目標(biāo)上,以免導(dǎo)致等不到春天的到來(lái)。經(jīng)營(yíng)上,許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在單打獨(dú)斗的觀念上。然而,團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)才是未來(lái)的主流。中小房地產(chǎn)企業(yè)倘若能與大房地產(chǎn)企業(yè)甚至是上市房地產(chǎn)公司合作,在雖然利益上有所減少,但這樣的抱團(tuán)方式能減輕中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力,提高企業(yè)的融資能力,改善經(jīng)營(yíng)狀況。在融資觀念上,銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最傳統(tǒng)、最重要的融資方式。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策形勢(shì)不向好的情況下,銀行貸款收緊,一批批的房地產(chǎn)項(xiàng)目因無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資而放棄。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金已經(jīng)在國(guó)內(nèi)開(kāi)展多年,其融資門檻相對(duì)銀行來(lái)說(shuō)會(huì)低一點(diǎn),可操作性強(qiáng),亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經(jīng)不符合發(fā)展的趨勢(shì),需要多渠道的組合融資。而這前提,就是要改變?cè)械膯我蝗谫Y觀念,才有可能去實(shí)現(xiàn)新的融資方式,謀求企業(yè)的未來(lái)。
第二,政府為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造融資政策環(huán)境。作為市場(chǎng)的設(shè)計(jì)者、守護(hù)者和監(jiān)督者,政府有責(zé)任讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。政府出臺(tái)了建立“中小企業(yè)融資擔(dān)保體系”和“中小企業(yè)社會(huì)服務(wù)體系”的政策,為中小企業(yè)提供必要的融資擔(dān)保和撮合銀行對(duì)中小企業(yè)的貸款。另外,政府鼓勵(lì)銀行設(shè)立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金,財(cái)政撥款,對(duì)產(chǎn)業(yè)基金貸款進(jìn)行貼息。這樣對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),政策上更加方便,融資上也有更加便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金對(duì)接,同是還可以減輕資金成本壓力。
第三,鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比,直接的融資渠道具有準(zhǔn)入手續(xù)少,資金成本相對(duì)低的優(yōu)點(diǎn)。發(fā)展直接融資,是房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。其一,房地產(chǎn)企業(yè)直接對(duì)接投資機(jī)構(gòu),可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融脫媒,減少中間環(huán)節(jié)和降低中間成本,從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機(jī)構(gòu)有各大企業(yè)的房地產(chǎn)投資部、企業(yè)間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二,房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資。企業(yè)債是最直接和成本最低的融資方式,需要有專門的擔(dān)保企業(yè)為融資的房地產(chǎn)企業(yè)做擔(dān)保,放寬審批權(quán)限,簡(jiǎn)化手續(xù),建立多層次的債權(quán)交易市場(chǎng),提高債券的流動(dòng)性。除此之外,還需要完善房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)評(píng)價(jià)體系,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
第四,發(fā)展房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)融資渠道。房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是指多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)牽手大型房地產(chǎn)企業(yè),進(jìn)行同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化,信用評(píng)價(jià)相對(duì)高,取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),主動(dòng)與大房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā),吸取大房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)點(diǎn),彌補(bǔ)自身的不足。在融資、管理和技術(shù)上,都能有所提高。
結(jié)合以上分析,房地產(chǎn)融資,特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨的困難不容忽視,倘若能與國(guó)家政策相結(jié)合,結(jié)合自身需要,拓展多渠道融資,還是能在一定解決企業(yè)的融資難題,為企業(yè)的發(fā)展取得新的突破。
1.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀
2008年至2010年我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)快速發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)階段已經(jīng)達(dá)到了比較大的規(guī)模,其影響因素是多方面的。2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),政府投資4萬(wàn)億以擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展。而這些資金中有相當(dāng)大一部分通過(guò)銀行貸款給大型國(guó)有企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資建設(shè)。雖然房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但之前很長(zhǎng)一段時(shí)間住房?jī)r(jià)格一直偏高,同時(shí)投資規(guī)模過(guò)大,成本無(wú)法快速收回,阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,很多房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生投資虧空,成為政府的負(fù)擔(dān)。
2.房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策簡(jiǎn)述
2010年4月,國(guó)務(wù)院了旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新國(guó)十條”,新國(guó)十條要求有關(guān)部門穩(wěn)定房?jī)r(jià),保障住房,建立問(wèn)責(zé)機(jī)制,抑制住房的不合理需求,住房信貸采用差別化政策,限制投機(jī)行為,利用稅收杠桿的作用調(diào)節(jié)住房消費(fèi),調(diào)整住房供應(yīng),增加有效供給,加快棚戶區(qū)改造和建設(shè)保障性住房,加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管,完善信息披露制度。
為了加強(qiáng)商品房限制,政府先后出臺(tái)了貨幣從緊政策,限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限售、限利的“五限”政策等,但這些政策都并沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期的效果,房地產(chǎn)業(yè)仍然是調(diào)控GDP走勢(shì)的杠桿。今年我國(guó)依舊不斷調(diào)整房地產(chǎn)政策。
我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)的政策依然是完善、調(diào)整、繼續(xù)整頓,不斷改正政策,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控,繼續(xù)貫徹限購(gòu)政策,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,同時(shí)調(diào)控政策要做到保壓結(jié)合,抑制投資性需求,保障自住需求,推行差別化信貸來(lái)支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設(shè)使用政策和土地供應(yīng)政策,完善保障性住房的有關(guān)制度,加大資金支持力度,目標(biāo)更加務(wù)實(shí)。
3.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題和高房?jī)r(jià)的危害
3.1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題
盡管政府在不斷進(jìn)行宏觀政策調(diào)控,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然存在著諸多問(wèn)題,例如:①融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金融市場(chǎng)還很不完善,目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的資金融通主要方式為銀行貸款,利用貸款資金發(fā)展地產(chǎn)進(jìn)而帶動(dòng)水泥、運(yùn)輸、家具等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,但如果資金不能及時(shí)回收的話則可能會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂,甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn),資金融通困難是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。
②不合理的招商模式。很多房地產(chǎn)企業(yè)都急于招商,產(chǎn)權(quán)式商鋪零售是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常采用的一種招商模式,這種模式下經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)分離,有可能導(dǎo)致各業(yè)主忽視公共空間維護(hù),這些都對(duì)以后的經(jīng)營(yíng)管理留下了隱患。
③忽視營(yíng)銷方案設(shè)計(jì)。合理的營(yíng)銷決策對(duì)后期的銷售有著很大的推動(dòng)作用,如果缺乏合理的營(yíng)銷政策可能會(huì)造成項(xiàng)目虧損。
3.2高房?jī)r(jià)的危害
可以說(shuō)在持續(xù)的價(jià)格上漲后,房屋的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了價(jià)值,這會(huì)導(dǎo)致很多真正需要住房的人買不起房,抑制住房的真正需求。房地產(chǎn)的大量貸款也會(huì)增加銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),還會(huì)進(jìn)一步拉大貧富差距,嚴(yán)重影響社會(huì)的穩(wěn)定性。同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)的爭(zhēng)奪也容易造成腐敗現(xiàn)象,使各種社會(huì)資源形成價(jià)格泡沫。
4.解決措施探討
我國(guó)目前的住房供求結(jié)構(gòu)還不夠合理,房屋價(jià)格偏高。要改善這種狀況就要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,加強(qiáng)普通商品住房建設(shè),制定住房建設(shè)計(jì)劃,規(guī)范住房結(jié)構(gòu),努力平衡市場(chǎng)供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用,如根據(jù)人均住房面積征稅或提高高檔住房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)貧富之間的轉(zhuǎn)移支付,緩解住房結(jié)構(gòu)矛盾。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展。居民對(duì)住房的需求是剛性的,因此房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都處于上漲之中,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很大的潛在價(jià)值和盈利性。政府已經(jīng)開(kāi)始逐漸認(rèn)識(shí)到與土地征用、市場(chǎng)管理等有關(guān)的政策的價(jià)值,房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可避免的會(huì)存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。各地政府都出臺(tái)了與房地產(chǎn)有關(guān)的政策,但帶有行政強(qiáng)制的政策可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)扭曲。政府的政策應(yīng)該旨在化解結(jié)構(gòu)性矛盾,消除不公平競(jìng)爭(zhēng)。用同樣的市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范各類開(kāi)發(fā)商,依靠市場(chǎng)這只看不見(jiàn)得手來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的有效配置,緩解結(jié)構(gòu)性矛盾。
同時(shí)還要推行多元化融資,構(gòu)建資本循環(huán)系統(tǒng)。企業(yè)應(yīng)該從單一的銀行貸款逐漸向股權(quán)、債券、信托基金等多元化融資方式發(fā)展,鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新,構(gòu)建資本融通渠道和循環(huán)系統(tǒng)。
5.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策取向和未來(lái)走勢(shì)分析
從新國(guó)十條頒布至今,這一輪的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了接近三年,目前我國(guó)的房?jī)r(jià)開(kāi)始趨于平穩(wěn),少數(shù)城市略有下降。而在限購(gòu)政策出臺(tái)后,投資性住房需求也開(kāi)始減少,保障性住房投資增加,調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效。盡管如此,房?jī)r(jià)只是不再暴漲,人們期待的下降并沒(méi)有出現(xiàn)。而對(duì)于限購(gòu)限貸政策人們也是褒貶不一,房地產(chǎn)業(yè)健全的行業(yè)機(jī)制還沒(méi)有完全建立。
5.1房地產(chǎn)政策取向——市場(chǎng)供求變化
①需求方面。房地產(chǎn)調(diào)控政策以限購(gòu)限貸政策為核心,從2011和2012年的數(shù)據(jù)來(lái)看,今年房地產(chǎn)成交量基本是負(fù)增長(zhǎng),但市場(chǎng)正在逐步回升,同時(shí)價(jià)格也在趨于穩(wěn)定。同時(shí)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)金九銀十的特點(diǎn)表現(xiàn)的并不明顯,消費(fèi)者開(kāi)始趨于理性。
②供給方面。房地產(chǎn)的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩(wěn)定增長(zhǎng),我國(guó)在采取略有寬松的貨幣政策,這至少在宏觀層面不會(huì)在資金上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成阻礙。而今年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款一般都狀況良好,有利于企業(yè)再投資的進(jìn)行。而大的房地產(chǎn)企業(yè)融資是比較寬松的,這些都在資金層面有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從土地的角度來(lái)看,由于上半年土地出讓量下降,在財(cái)政壓力下政府會(huì)增加土地供給。而企業(yè)融資改善后也要購(gòu)地保持后續(xù)發(fā)展,今年下半年土地市場(chǎng)也活躍起來(lái),所以供給方面在逐漸好轉(zhuǎn)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的及成因
(一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種意外和不可控因素導(dǎo)致企業(yè)在一定時(shí)間和范圍內(nèi)實(shí)際財(cái)務(wù)成果與預(yù)期成果發(fā)生偏離的情況,這種狀況可能會(huì)使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或或者更大的收益。
(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)中的成因及表現(xiàn)
結(jié)合我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)狀況與國(guó)情,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因與表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1、負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所有事物都具有兩面性,負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式也不例外,它是我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)均采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式,而企業(yè)過(guò)度負(fù)債會(huì)為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下隱患。2、國(guó)家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度隨著十的召開(kāi)達(dá)到高峰。首先,胡總書(shū)記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路,為三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅(jiān)持“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松”,使得中小企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境外,房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)也受到相當(dāng)大的影響。2、資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè),本金償還主要依靠房屋銷售所帶來(lái)的收益。但是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍多處于三四線城市,這類城市人口流動(dòng)性很弱,缺乏對(duì)房產(chǎn)的剛性需求;并且在過(guò)去幾年中,許多三四線城市的土地供給極度膨脹,造成房地產(chǎn)供大于求,許多樓盤折價(jià)銷售,資金回籠不理想,造成經(jīng)營(yíng)困難,加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施
(一)負(fù)債經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì),防范和消化負(fù)債所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先,應(yīng)該樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),建立有效的應(yīng)對(duì)策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際與外部情況,度量經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系,建立健全財(cái)務(wù)信息處理系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)防控組織,通過(guò)這些工具制定謹(jǐn)慎的負(fù)債計(jì)劃并做好相應(yīng)的還款計(jì)劃。其次,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于保持合理的資金結(jié)構(gòu),維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。通常來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期為2-4年,企業(yè)應(yīng)當(dāng)更具開(kāi)發(fā)周期來(lái)合理安排資金結(jié)構(gòu)以及負(fù)債比率,在實(shí)際工作中,企業(yè)確定合理負(fù)債比率時(shí)還應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面:第一,企業(yè)負(fù)債具有固定性,但市場(chǎng)卻是多變,因此,中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純的利用財(cái)務(wù)杠桿,追求最佳資本機(jī)構(gòu),而是保持低水平的負(fù)債率,空出一部分負(fù)債能力和變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)保持企業(yè)財(cái)務(wù)的靈活性。
(二)國(guó)家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
1、排除盲目擴(kuò)張。目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景之下,在做出投資決策前應(yīng)開(kāi)戰(zhàn)投資可行性分析,關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展方向與走勢(shì),選擇合適的投資范圍及實(shí)際,在防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)越來(lái)越不適合目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)。從理論上講,應(yīng)該將企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率控制在50%以下為宜。結(jié)合自身特點(diǎn)及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預(yù)算,降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益,防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)應(yīng)通過(guò)科學(xué)有效的方式合理規(guī)劃現(xiàn)金流,使其滿足企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)或面臨突發(fā)狀況的需要;建立健全內(nèi)部控制系統(tǒng),加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的監(jiān)控;加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)資源合理配置,提高資金周轉(zhuǎn)率,最終實(shí)現(xiàn)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。
(三)資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
中小房地產(chǎn)企業(yè)不光可以通過(guò)引導(dǎo)消費(fèi)和策劃適宜的銷售策略來(lái)加快資金回籠速度,還可以通過(guò)科學(xué)管理成本費(fèi)用,從而控制企業(yè)資金流量而實(shí)現(xiàn)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)前,該業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用控制預(yù)算制度;經(jīng)營(yíng)主要業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)及時(shí)跟業(yè)務(wù)進(jìn)度,重視業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)和各流程的實(shí)際完成情況,避免由于返工所造成的成本費(fèi)用的增加;業(yè)務(wù)結(jié)束后,應(yīng)及時(shí)檢驗(yàn)業(yè)務(wù)完成狀況是否符合合同標(biāo)準(zhǔn),各項(xiàng)費(fèi)用是否在合同規(guī)定的限額之內(nèi),防止不合理的費(fèi)用增加到結(jié)算成本當(dāng)中。最后,還要將業(yè)務(wù)結(jié)束時(shí)實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用總額與業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行比對(duì)分析,對(duì)企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中的成本費(fèi)用控制水平作出評(píng)價(jià)。
三、研究結(jié)論
中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中一個(gè)特殊的企業(yè)群里,該群體比較大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),企業(yè)所有者能力范圍比較有限,企業(yè)所在地多位于三四線城市,而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較大型房地產(chǎn)企業(yè)所在的一二線城市來(lái)說(shuō)比較低迷,人口流動(dòng)性較低也導(dǎo)致了居民對(duì)房產(chǎn)的剛性需求不高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢造成購(gòu)買力不足。所以,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)建立初期建立健全內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控部門的建設(shè),做好市場(chǎng)需求度調(diào)查,結(jié)合經(jīng)營(yíng)所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內(nèi)部控制制度與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控制度;做好項(xiàng)目成本的控制籌資額的預(yù)測(cè),抓好日?,F(xiàn)金流量的管理,避免資不抵債的發(fā)生;投資項(xiàng)目前利用好市場(chǎng)信息甚至專業(yè)人員及部門做好可行性分析;密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變,抓住良好的投資與開(kāi)發(fā)時(shí)期以增加企業(yè)盈利能力,更要分析合適的開(kāi)發(fā)與投資收縮時(shí)期,避免企業(yè)投資開(kāi)發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)問(wèn)題。
參考文獻(xiàn):
[1]劉丹丹.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究.先建筑科技大學(xué)碩士論文,2012(5).
一、前言
由于土地和房地產(chǎn)是密不可分的整體,因此它們共同促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,深入人民生活當(dāng)中,與他們的生活密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅關(guān)系到的國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否持續(xù)健康的發(fā)展,更具有支柱性作用,它的微小波動(dòng),都可能導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)巨大的波動(dòng)。而土地資源作為其重要組成部分,它影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。合理的規(guī)劃利用土地,執(zhí)行完善的管理機(jī)制,可以更好的控制土地供給總量,調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
二、土地資源配置要素
土地資源配置的要素可根據(jù)不同的角度,進(jìn)行不同的分類,目前主要是通過(guò)土地利用的總體數(shù)量,土地利用的位置,土地利用的方式,土地開(kāi)發(fā)的時(shí)間,這些方面進(jìn)行分類。并且通過(guò)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房用地,土地儲(chǔ)備數(shù)量,供應(yīng)時(shí)機(jī),供應(yīng)結(jié)構(gòu)等基本要素來(lái)進(jìn)行討論研究土地資源配置的合理性。其中,土地儲(chǔ)備是指通過(guò)合理合法合規(guī)的收購(gòu)獲得的土地,這是經(jīng)過(guò)地方政府所規(guī)劃同意的。土地供應(yīng)則是按照經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展,城市的發(fā)展,在需要一定數(shù)目的土地時(shí),政府所確定的可供應(yīng)的土地?cái)?shù)量。土地儲(chǔ)備數(shù)量是指可調(diào)配的總數(shù)量。土地供應(yīng)時(shí)機(jī)則是政府根據(jù)市場(chǎng)需求投入到市場(chǎng)中所需要的供應(yīng)土地的時(shí)間。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)況
我國(guó)土地遼闊,但是人口眾多,人均占有土地面積稀少,因此在20世紀(jì)建國(guó)初期,我國(guó)就實(shí)行了土地公有政策,通過(guò)國(guó)家政府依法調(diào)控和轉(zhuǎn)讓土地,進(jìn)而進(jìn)行住宅制度改革,形成了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前我國(guó)的土地市場(chǎng)仍然處于起步階段,在土地資源配置方面存在著很多問(wèn)題,有些地區(qū)違法出讓土地,有些地區(qū)隨意指定土地利用規(guī)劃,在用地結(jié)構(gòu)上,供給結(jié)構(gòu)極其不合理,商品房空置,住宅房不足,同時(shí),國(guó)家的土地規(guī)劃法律不完善,調(diào)控機(jī)制不均衡,導(dǎo)致了各地房地產(chǎn)市場(chǎng)很不均衡。因此,只有合理高效地利用土地資源,才能減輕這種變動(dòng)導(dǎo)致的交易價(jià)格波動(dòng),從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡運(yùn)作,同時(shí)有利于城市和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
目前我國(guó)的土地制度主要分為三部分,土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)?;径际峭ㄟ^(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌使用權(quán)的用地方式進(jìn)行分配供應(yīng)。這樣的一種市場(chǎng)供應(yīng)方式,本是我國(guó)政府希望盡可能的減少國(guó)有土地資源流失,增加地方收入,提高土地利用效率的。但是,這種方式在達(dá)到目的的同時(shí),也給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)了不好的影響,由于其本身存在一定的缺陷,一些地方官員,不法商人就鉆空子,相互勾結(jié),產(chǎn)生了“囤地”現(xiàn)象,使得地價(jià)升高,從而帶來(lái)房?jī)r(jià)飛漲,逐步形成了惡性循環(huán)。由此可見(jiàn),土地資源對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有利也有弊,只有合理的調(diào)配資源配置,才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地需求都在發(fā)生著翻天覆地的變化,土地供應(yīng)面積也發(fā)生了變化。當(dāng)前我國(guó)的土地供應(yīng)主要來(lái)自于征用農(nóng)用地,閑置地回收,但是這樣的日子早晚會(huì)終結(jié),土地是農(nóng)民的根源,不可能無(wú)止境的征收農(nóng)用地。但是目前土地交易價(jià)格不斷攀升,說(shuō)明需求仍然十分旺盛,相反土地供應(yīng)卻跟不上需求,這嚴(yán)重影響著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn),合理的調(diào)配土地資源配置是十分重要的。
四、土地資源配置政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用
目前,我國(guó)以合理的土地規(guī)劃和土地供應(yīng)這種市場(chǎng)調(diào)控手段,調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的投資和供應(yīng),進(jìn)而影響著整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過(guò)引入供給,規(guī)劃,儲(chǔ)備數(shù)量等土地資源配置要素,土地稅和金融政策,這些核心手段等調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前,這種種影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的手段主要包括以下幾種方式,例如:通過(guò)增加土地稅,土地成本的提高,進(jìn)而提升房?jī)r(jià);通過(guò)提高保有稅,迫使商品房銷售加速;通過(guò)增加流轉(zhuǎn)稅,減少土地供應(yīng)量。此外,還有通過(guò)銀行放款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,放寬了土地抵押貸款,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量減少;降低貸款利息,促進(jìn)房屋銷售。無(wú)論從供方,還是需方,通過(guò)土地資源配置政策,都在影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前土地資源配置政策主要是通過(guò)三個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的,一是對(duì)房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控,二是對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控,三是對(duì)房地產(chǎn)的投資進(jìn)行調(diào)控。
但是,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多方面的因素影響,不論是經(jīng)濟(jì)金融還是社會(huì)人文,都會(huì)起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時(shí)間和空間上,都擁有一定的局限性,因此在整體調(diào)控中也只能起到少量作用,在真實(shí)購(gòu)買和房?jī)r(jià)上,仍然心有余而力不足。
五、土地儲(chǔ)備規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
通過(guò)前面土地資源政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用分析可知:政策調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大,屬于政策性市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃在國(guó)外已經(jīng)相當(dāng)成熟,通過(guò)稅收、城市規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)督等措施既能很好的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控。我國(guó)可借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)國(guó)情,通過(guò)變動(dòng)土地政策帶動(dòng)土地交易,進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。要想通過(guò)土地要素影響房地產(chǎn)市場(chǎng),土地儲(chǔ)備的規(guī)模需要達(dá)到一定的程度,但土地資源十分稀缺,大量的儲(chǔ)存土地要耗費(fèi)的資金太大,還降低了土地的利用效率。
土地儲(chǔ)備規(guī)模的確定通過(guò)定期補(bǔ)充和預(yù)警監(jiān)控這兩種模型。定期補(bǔ)充一般儲(chǔ)存較長(zhǎng)一段時(shí)間需要使用的土地,進(jìn)而定期補(bǔ)充土地使用量。不許監(jiān)控,成本低,定期檢測(cè)即可,投資者能進(jìn)行預(yù)期規(guī)劃。該模式適用于有大量土地資源的地區(qū)以適應(yīng)不長(zhǎng)的土地供應(yīng)周期,不適用于我國(guó)這樣的人口大國(guó)。預(yù)警監(jiān)控模型預(yù)先設(shè)定土地儲(chǔ)備的最低警戒線,低于警戒線時(shí),開(kāi)始著手準(zhǔn)備土地。這一模型適合我國(guó)的土地資源情況。確定土地儲(chǔ)備規(guī)模警戒線的一般原則為:首先,確保土地市場(chǎng)的需求;其次,要考慮土地的獲取成本和時(shí)間;還要考慮土地的儲(chǔ)存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點(diǎn),進(jìn)而通過(guò)土地儲(chǔ)備規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。
六、結(jié)語(yǔ)
本文討論了土地資源配置的因素,包括土地供應(yīng),土地儲(chǔ)備,土地供應(yīng)時(shí)機(jī),土地儲(chǔ)備數(shù)量等,從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況探討了其重要作用。同時(shí)本文也從政策方面探討了土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的影響,經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析研究,我們發(fā)現(xiàn)土地資源配置對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是把雙刃劍,有利也有弊,只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)。
參考文獻(xiàn)
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中圖分類號(hào):F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278(2015)09-050-01
目前我國(guó)的理論學(xué)者還沒(méi)有深入探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前這種虛擬性模式的形成本質(zhì),因此本文從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度去分析土地經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)的這種虛擬性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來(lái)的改善,進(jìn)一步去分析形成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的根本原因,再通過(guò)國(guó)外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)去檢驗(yàn)土地價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)虛擬性經(jīng)濟(jì)的作用。
一、房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)格之間的聯(lián)系
通常來(lái)講,有兩個(gè)因素決定了房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。一個(gè)是土地附帶的建筑物所產(chǎn)生的價(jià)格。因?yàn)榻ㄖ锖蜕唐芬粯樱ㄟ^(guò)工人的勞動(dòng)所創(chuàng)造的物品,它的價(jià)值包括建筑物材料的價(jià)值和工人勞動(dòng)力的價(jià)值。由于材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)很穩(wěn)定,不會(huì)有太大的變化,因此建筑物的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。另一個(gè)則是土地自身的價(jià)值。土地是自然存在的物質(zhì),沒(méi)有經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)所創(chuàng)造出來(lái)的,本身是不存在價(jià)值的。但由于土地能夠進(jìn)行商業(yè)買賣,這就使得土地也擁有了價(jià)值,但本質(zhì)上來(lái)講這是地租價(jià)值的表現(xiàn)形式。
地租也會(huì)有相對(duì)的價(jià)值差異,這種差異并不是由于勞動(dòng)力所決定的,而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價(jià)值不屬于勞動(dòng)力所付出的時(shí)間,事實(shí)上消費(fèi)者付出的費(fèi)用多于實(shí)際生產(chǎn)中勞動(dòng)力付出時(shí)間的價(jià)值。地租的虛擬性使得在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)多于社會(huì)平均機(jī)構(gòu)的情況下,地租價(jià)值不屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)所實(shí)現(xiàn)的價(jià)值,而是屬于產(chǎn)品自身的壟斷出的價(jià)格,因此地租同樣具備虛擬性。此外,壟斷地租來(lái)源于勞動(dòng)人員的薪水。
地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價(jià)格虛擬性關(guān)鍵的變量因素,也就是讓土地價(jià)格所具有的虛擬性轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)模式的根本原因。并且根據(jù)上面得出的理論能夠發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)虛擬型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合適空間。
二、土地價(jià)格影響房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在聯(lián)系的驗(yàn)證
通過(guò)對(duì)照國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格以及土地價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證土地和房地產(chǎn)之間價(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系,本次論文采用的是美國(guó)房地產(chǎn)以及土地的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
(一)居住商品房和土地之間的價(jià)格指數(shù)
本次論文采用的是美國(guó)紐約的數(shù)據(jù),樣本時(shí)間是從1984年到2009年的數(shù)據(jù),本文數(shù)據(jù)采取美國(guó)官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)站。
(二)數(shù)據(jù)驗(yàn)證
第一,驗(yàn)證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。首先對(duì)數(shù)據(jù)的元序列的穩(wěn)定性進(jìn)行驗(yàn)證,原序列如果不是很穩(wěn)定的,那么之前通過(guò)數(shù)據(jù)得出的任何結(jié)論都是沒(méi)有意義的。因此我們應(yīng)該對(duì)住房以及土地兩者之間的價(jià)格通過(guò)數(shù)據(jù)驗(yàn)證,數(shù)據(jù)穩(wěn)定性驗(yàn)證就是對(duì)單位根的存在進(jìn)行檢驗(yàn),只要沒(méi)有單位根,那么原序列就屬于平穩(wěn)的。
第二,協(xié)整驗(yàn)證。采用估計(jì)法對(duì)于數(shù)據(jù)的變量實(shí)行協(xié)整檢驗(yàn),有VAR開(kāi)始確定正確的滯后期數(shù),然后憑借約翰遜相似比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)用來(lái)驗(yàn)證協(xié)整向量的所有數(shù)目。以沒(méi)有協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)出發(fā)一步步進(jìn)行檢驗(yàn),協(xié)整公式如下:
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009這25年之內(nèi),土地和住房之間的價(jià)格變化走勢(shì)基本相同,土地和住房之間價(jià)格指數(shù)還有一定的關(guān)聯(lián),土地和住房之間的價(jià)格指數(shù)漲跌基本一致。
三、數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析
第一,土地的價(jià)格波動(dòng)確實(shí)能夠?qū)е路康禺a(chǎn)的價(jià)格也發(fā)生波動(dòng),所以土地價(jià)格的波動(dòng)是造成房地產(chǎn)價(jià)格起伏的關(guān)鍵因素。
第二,土地價(jià)格具有的虛擬性確實(shí)能夠給房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重要的作用,也是房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)原因。
第三,所有相關(guān)的因素影響著土地的價(jià)格,增強(qiáng)了土地價(jià)格具有的虛擬性,一旦使得房地產(chǎn)過(guò)于的虛擬化就很有可能造成金融危機(jī)。
四、探討我國(guó)房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)的虛擬性帶來(lái)的啟示
房地產(chǎn)的這種虛擬性的經(jīng)濟(jì)模式有利也有弊,一定要在一個(gè)合理的空間運(yùn)行,像美國(guó)次貸危機(jī)就屬于房地產(chǎn)過(guò)度虛擬化所造成的。從我國(guó)目前來(lái)看,房地產(chǎn)過(guò)于虛擬化導(dǎo)致房?jī)r(jià)增高,房租也高于國(guó)際規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。所以我國(guó)政府需要加大力度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控,但是還不能從根本上解決房地產(chǎn)目前過(guò)度虛擬化經(jīng)濟(jì)狀況,應(yīng)該針對(duì)土地價(jià)格的控制上進(jìn)行調(diào)控。因此,我國(guó)政府需要重點(diǎn)控制土地價(jià)格,使得土地價(jià)格虛擬化程度降低,這是解決房地產(chǎn)目前虛擬化過(guò)度的根本思路。
五、結(jié)語(yǔ)
本次論文針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)過(guò)于虛擬化這一現(xiàn)狀進(jìn)行了一番闡述,首先分析土地價(jià)格是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格發(fā)揮重要的作用,通過(guò)對(duì)于土地和房地產(chǎn)之間內(nèi)在聯(lián)系的探討發(fā)現(xiàn),土地價(jià)格確實(shí)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。為了驗(yàn)證這一理論的準(zhǔn)確性,我們采用國(guó)外的土地、住房數(shù)據(jù),其中以美國(guó)紐約1984至之2009年間的數(shù)據(jù)報(bào)告為例,土地和住房?jī)r(jià)格之間走勢(shì)基本一致,土地和住房之間價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)也基本相同,從中可以得出,土地的價(jià)格走勢(shì)基本能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì),土地的虛擬性也能引導(dǎo)房地產(chǎn)的虛擬性。通過(guò)這一結(jié)論,我們可以清楚的意識(shí)到控制土地價(jià)格的重要性。一旦土地價(jià)格虛擬化程度加深就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬化程度也加深,一旦房地產(chǎn)虛擬化程度超過(guò)一定的標(biāo)準(zhǔn)空間,就很可能造成金融危機(jī)的發(fā)生。因此,我國(guó)政府重點(diǎn)控制土地價(jià)格,使得我國(guó)土地價(jià)格虛擬化程度降低,這也是解決我國(guó)房地產(chǎn)目前虛擬化過(guò)度的根本思路。
參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)指數(shù) 編制方法 缺陷 建議
一、引言
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫,力圖反映市場(chǎng)走勢(shì)的各類指數(shù)也日益增多,除較早的中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù),還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽(yáng)等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀行等推出的地產(chǎn)指數(shù),甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時(shí)之間,指數(shù)好像成了把握市場(chǎng)的良藥,大有泛濫之勢(shì),實(shí)際上目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是時(shí)間操作方面都處于起步階段,在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測(cè)算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在這樣或那樣的問(wèn)題。
二、我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)舉例
(一)中房指數(shù)
1.“中房指數(shù)”是“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的簡(jiǎn)稱,是一套以價(jià)格指數(shù)形式反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況的指標(biāo)體系,是我國(guó)最早研究,編制并公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。其計(jì)算公式為:
2.關(guān)于中房指數(shù)編制方法的幾點(diǎn)說(shuō)明
中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù),實(shí)際操作中以1994年11月為基期,以基期商品房比較價(jià)格為基值,基期指數(shù)定為1000點(diǎn),屬于定期指數(shù);計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法,權(quán)數(shù)采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重?;谂c權(quán)數(shù)在一定時(shí)段內(nèi)固定,在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí),調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。由于權(quán)數(shù)固定,中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)可以消除權(quán)數(shù)變化對(duì)指數(shù)的影響,可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價(jià)格變動(dòng)情況。
由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù),不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對(duì)比,具有比較好的歷史可比性,可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)。采用這一表現(xiàn)方法,可以直觀地表示出市場(chǎng)周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場(chǎng)形勢(shì),趨勢(shì)和幅度。
3.中房指數(shù)的缺陷的分析
(1)指數(shù)測(cè)算方法不夠完善
現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動(dòng),公式所選用的權(quán)重是報(bào)告期的物業(yè)面積,而原始公式所用的權(quán)重是固定(即基期)的物業(yè)面積。
(2)樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性
目前中房指數(shù)在編制過(guò)程中,存在樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性、連續(xù)性、真實(shí)性等問(wèn)題。
(3)指數(shù)的應(yīng)用受限制
目前中房指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面,由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動(dòng)與市場(chǎng)的實(shí)際變化趨勢(shì)可能并不相符,從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。另一方面,由于國(guó)內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制,以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)研究工作的輕視甚至忽視等原因,房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。
(二)國(guó)房指數(shù)
1.“國(guó)家景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理,采用合成指數(shù)的計(jì)算方法,從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā),選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,資金來(lái)源,土地轉(zhuǎn)讓收入,土地開(kāi)發(fā)面積,新開(kāi)工面積,竣工面積,空置面積,商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測(cè)算,再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。
2.國(guó)房景氣指數(shù)的測(cè)算分為八個(gè)部分
一是確定指標(biāo)體系;二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù);三是消除量綱的影響;四是確定權(quán)數(shù);五是確定基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期;六是消除季節(jié),價(jià)格因素的影響;七是建立分類指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)計(jì)算數(shù)學(xué)模型;八是國(guó)房景氣指數(shù)計(jì)算結(jié)果的分析報(bào)告。
3.國(guó)房指數(shù)缺陷分析
(1)忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。國(guó)房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)且為合成指數(shù),該指數(shù)包容了大量市場(chǎng)信息,但缺少縱橫比較的能力。
(2)不同指標(biāo)變化對(duì)指數(shù)造成的影響不能清晰反映。國(guó)房指數(shù)綜合了多種信息資料,可經(jīng)綜合地反映市場(chǎng)狀況,但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化指數(shù)造成的影響卻不能清晰反映,需要單獨(dú)說(shuō)明。
(3)調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問(wèn)題。國(guó)房指數(shù)采樣由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)部門沿用舊的習(xí)慣,在設(shè)計(jì)指標(biāo)后,下發(fā)到相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,由后者填寫(xiě)后進(jìn)行上報(bào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出于各種顧慮,或由于對(duì)編制房地產(chǎn)指數(shù)的意義認(rèn)識(shí)不足,很難填報(bào)客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
三、完善我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的若干建議
在基期確定問(wèn)題上,宜采用可變基期和環(huán)比指數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)指標(biāo),采用可比基期和環(huán)比指數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)更具操作性。
宜用特征價(jià)格理論作為編制房地產(chǎn)指數(shù)的理論依據(jù)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,在市場(chǎng)體制較完善的地區(qū)和城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范和成熟,市場(chǎng)交易案例逐步增多,已初步具備了應(yīng)用特征價(jià)格理論的現(xiàn)實(shí)可行性,大量的交易案例和實(shí)際價(jià)格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的測(cè)算成為可能。
政府部門主辦的其優(yōu)勢(shì)在于:有一套自下而上完整的信息來(lái)源系統(tǒng),能夠保證數(shù)據(jù)來(lái)源的穩(wěn)定性,完整性和及時(shí)性。就數(shù)據(jù)來(lái)源而言,官辦的房地產(chǎn)指數(shù)具有民辦房地產(chǎn)指數(shù)所不能比擬的便捷和時(shí)效性。此外,政府部門在國(guó)家政策走向上具有明顯的優(yōu)勢(shì),在指數(shù)的分析和應(yīng)用上可能會(huì)更加成熟和更具有指導(dǎo)意義,并容易取得社會(huì)的信任。民辦的其優(yōu)勢(shì)在于:民辦機(jī)構(gòu)本身往往就是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或咨詢公司,掌握著市場(chǎng)上很多樓盤從開(kāi)發(fā)到銷售全過(guò)程的詳細(xì)資料,可以以較為全面的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,供需資料為基礎(chǔ),詳細(xì)把握各具體區(qū)域,具體物業(yè)的價(jià)格及其變化。因此,應(yīng)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),讓政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。
2003年下半年以來(lái),國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快采取了一系列措施,包括進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金率和項(xiàng)目資本金的比例、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、控制城市拆遷規(guī)模等等。目前來(lái)看已經(jīng)取得較好的成效。我們認(rèn)為,觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用,不能看某一時(shí)段的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),而應(yīng)該看其在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢(shì),走勢(shì)比絕對(duì)量或相對(duì)量更加重要。2004年1―3月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng)41.1%,1―6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)率降至 28.7%,這說(shuō)明國(guó)家采取的抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。1―9月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)28.3%,表明宏觀調(diào)控的成果基本得到鞏固。
(二)判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫,關(guān)鍵是看是否存在真實(shí)需求
依據(jù)以下各點(diǎn),我們以為,目前的住宅需求仍是真實(shí)需求。
首先,從潛在需求看,我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人,到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2020年,預(yù)計(jì)城市化水平將達(dá)到55%―60%,城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億至8.5億人。在此期間約有3―3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題。這是從新增城市人口的住房需求進(jìn)行估計(jì)。另一方面,原有城市人口同樣存在著改善住房條件的需求。2003年末我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。參照國(guó)外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗(yàn),根據(jù)我國(guó)過(guò)去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度(1978年我國(guó)城市人均住宅建筑面積為6.7平方米)、我國(guó)城市化的進(jìn)程等多方面因素和目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測(cè)算,2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能達(dá)到35平方米。也就是說(shuō),每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。
其次,從有效需求測(cè)算,不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求,只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求,如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求,即2700萬(wàn)戶,而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶僅只是要增加20平方米的住房,那么這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量便是5.4億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的,是現(xiàn)在就買得起,或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。
第三,必須注意到,真實(shí)有效的住房需求除由居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求外,還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動(dòng)需求。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大,我國(guó)城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大,呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2003年,全國(guó)城市房屋拆遷量約為1.4億平方米,占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年10月,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后,2004年全國(guó)城市房屋拆遷量有所下降。但是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷等各方面的原因,城市房屋拆遷量仍將保持較大的規(guī)模,從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。
第四,個(gè)人已經(jīng)逐步成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主體。2000年房改結(jié)束時(shí)個(gè)人購(gòu)房占了80%左右,2003年個(gè)人購(gòu)買商品房的比例達(dá)到96.4%,也就是說(shuō),目前住宅市場(chǎng)以個(gè)人消費(fèi)為主,個(gè)人消費(fèi)是支撐住宅市場(chǎng)的主體。這也是我們?yōu)槭裁凑f(shuō)住宅需求是真實(shí)需求的重要原因之一。
在有真實(shí)需求支撐的前提下,即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)?,F(xiàn)象,也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。
(三)房地產(chǎn)空置量確實(shí)是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”
根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比,每年都有較大面積的未銷售商品房,且累計(jì)總量較大,這說(shuō)明房地產(chǎn)的確存在空置問(wèn)題。但從動(dòng)態(tài)上看,商品房空置面積并沒(méi)有增加,而是呈下降趨勢(shì)。2004年8月底,商品房空置面積0.97億平方米,同比減少0.8%,比去年底減少3%。這說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問(wèn)題并未惡化。
對(duì)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象,可以從兩個(gè)方面認(rèn)識(shí):一方面,房地產(chǎn)空置占?jí)捍罅抠Y金,其中部分形成不良資產(chǎn);另一方面,一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是必要的,在某種意義上它實(shí)際上是一種“庫(kù)存”,發(fā)揮著平抑房?jī)r(jià)的作用。比較北京市和上海市近幾年的房?jī)r(jià)可以看出,上海市近幾年房地產(chǎn)供銷兩旺,不僅沒(méi)有出現(xiàn)大量空置,連部分以前積壓的房子也已賣出,而房?jī)r(jià)表現(xiàn)為一路飆升;北京市則房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定,甚至穩(wěn)中有降,其中空置房對(duì)房?jī)r(jià)上升發(fā)揮的抑制作用不可忽視。當(dāng)然,空置率必須保持在合理的范圍內(nèi),過(guò)高的空置率值得高度警惕。
需要補(bǔ)充說(shuō)明的是,對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)空置率,不能簡(jiǎn)單套用國(guó)際上10%的警戒線,原因是國(guó)內(nèi)空置率的計(jì)算方法和國(guó)際通行的并不一樣。國(guó)際上的空置率是用空置量除以全部存量房,而我國(guó)目前的空置量是用空置量除以增量房,分母的不同致使我國(guó)的房地產(chǎn)空置率與國(guó)際比較偏高。
二、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲
(一)關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)基本觀點(diǎn)
1、房地產(chǎn)價(jià)格本身呈自然上漲趨勢(shì),房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)總是看漲,但中短期內(nèi)可能發(fā)生上下波動(dòng)的劇烈變化。正常情況下,房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該呈緩慢、平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。不能將房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)與房?jī)r(jià)中短期的周期波動(dòng)趨勢(shì)混淆。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復(fù)蘇、高漲、危機(jī)、蕭條的周期變化,只不過(guò)周期的長(zhǎng)短、起伏不同。從長(zhǎng)期看,房?jī)r(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長(zhǎng),但對(duì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)的分析,不能代替對(duì)中短期周期波動(dòng)的分析。長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)是在中短期周期波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的,在這個(gè)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中,可能出現(xiàn)大的波動(dòng)甚至是劇烈波動(dòng)。房?jī)r(jià)的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài),然而現(xiàn)實(shí)的狀況是房?jī)r(jià)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過(guò)宏觀調(diào)控可以減緩波動(dòng),但由于我們的主觀認(rèn)識(shí)具有一定的局限性,對(duì)事物的發(fā)展規(guī)律并不是總能科學(xué)正確地把握,因此對(duì)調(diào)控時(shí)機(jī)、 力度的把握不可能總是最優(yōu)。對(duì)調(diào)控效果的評(píng)價(jià)也不宜只從短期目標(biāo)出發(fā)。有時(shí)對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的調(diào)控反而會(huì)對(duì)短期房?jī)r(jià)起到加劇波動(dòng)的作用。
2、現(xiàn)階段房?jī)r(jià)直接下跌不一定就是好事,對(duì)部分房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)宜采用結(jié)構(gòu)性降價(jià)措施使其軟著陸。目前我國(guó)城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房,如果住房降價(jià),首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民,房?jī)r(jià)降多了,就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負(fù)債”,甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”,反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,對(duì)是否降低房?jī)r(jià),要審慎地考慮廣大居民的利益,不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事?,F(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價(jià)位住房(不僅是經(jīng)濟(jì)適用住房,還應(yīng)包括中低價(jià)位的商品住房)供給的措施,我們認(rèn)為是完全正確的,這種結(jié)構(gòu)性的降價(jià)不會(huì)傷害有房的居民。
(二)房?jī)r(jià)上漲的原因分析
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn),不同地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的原因不盡相同,甚至同一地區(qū)不同階段房?jī)r(jià)上漲的原因也可能不一樣。某一城市或地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲可能是一個(gè)因素主導(dǎo),也可能是多種因素共同發(fā)生作用的結(jié)果。這里僅作原則性的分析。
1、地價(jià)上漲推動(dòng)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展,因“級(jí)差地租”變化的影響,造成相關(guān)土地出讓價(jià)格的上漲,這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。從一個(gè)方面來(lái)看,土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度實(shí)施以來(lái),對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但另一方面,“招、拍、掛”制度也存在著一定的缺陷,即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。這就提出了一個(gè)在拍賣時(shí)如何控制出讓價(jià)的高限問(wèn)題。對(duì)此,可以通過(guò)制定科學(xué)的供地計(jì)劃和供地策略,配合以相應(yīng)的控制投機(jī)手段,引導(dǎo)市場(chǎng)公開(kāi)、安全和穩(wěn)定運(yùn)行,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。
2、新建住宅成本上升。這里所說(shuō)的新建住宅成本上升,并不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加,還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來(lái)的成本增加。比較上世紀(jì)80年代、90年代和2000年以來(lái)建成的住宅可以發(fā)現(xiàn),無(wú)論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計(jì)的戶型,還是小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造,都有很大的提升。如果說(shuō)以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅,那么現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。因此應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立“不僅要關(guān)注房?jī)r(jià),更要關(guān)注房屋性價(jià)比”的觀念。
3、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng),即中低價(jià)位商品住房的供應(yīng)量下降,高檔商品房供應(yīng)量增加,使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng),這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是相吻合的。1―8月,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)了4.4%,占開(kāi)發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%,部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少更加明顯;一些城市中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求,部分城市中低價(jià)位的住宅所占比例不到10%,而高價(jià)房卻占到40%以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格上升。此外,必須密切關(guān)注當(dāng)前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況。部分城市商業(yè)物業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快,供應(yīng)量過(guò)大,也是推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上漲的原因之一。
4、多種住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求,即消費(fèi)需求外,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著大量投資需求。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,居民可支配收入提高,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,而股票市場(chǎng)等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài),這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)背景。在上海,住宅投資比例達(dá)到16.6%,長(zhǎng)沙市的住宅投資比例為16%,寫(xiě)字樓則高達(dá)40%。在一定條件下,局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲,與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。以“溫州購(gòu)房團(tuán)”為例,對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的直接影響可能很小,但經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商借勢(shì)、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視,如房?jī)r(jià)上漲之后反而有更多人跟風(fēng),于是進(jìn)一步形成房地產(chǎn)投機(jī)。
(三)房地產(chǎn)價(jià)格上漲深層次原因在于消費(fèi)者預(yù)期改變
以上主要是從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面來(lái)分析房?jī)r(jià),然而房?jī)r(jià)有區(qū)別于一般商品價(jià)格的形成特點(diǎn)。僅是簡(jiǎn)單地按照成本或者供求關(guān)系來(lái)認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上,房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本,甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。這是因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,真正決定房?jī)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣多少房子,或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子,而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價(jià)格為例,亞洲金融危機(jī)以來(lái),香港的房?jī)r(jià)6年間跌去了65%。在這個(gè)過(guò)程中,無(wú)論是房子、人口,還是社會(huì)收入水平的變化都不大,然而僅僅是人們的經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)期的改變,便影響新房?jī)r(jià)發(fā)生了劇烈變化。這就是說(shuō),經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。
從當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析,人們看好未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。CPI(消費(fèi)價(jià)格指數(shù))是觀察和分析消費(fèi)心理預(yù)期的重要指標(biāo)。最新統(tǒng)計(jì)表明,2004年9月居民消費(fèi)物價(jià)與去年同期相比上漲5.2%,這已是居民消費(fèi)物價(jià)漲幅連續(xù)達(dá)到5%以上的第四個(gè)月份。10月居民消費(fèi)價(jià)格漲幅回落,比去年同期上漲4.3%,但全年預(yù)期在4%左右,比去年上漲近3個(gè)百分點(diǎn)。CPI的上漲說(shuō)明當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲并非是孤立的,而是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。更重要的是,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有二:一是通過(guò)銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)。二是嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模,從緊控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)。這實(shí)際上是從資金和土地兩個(gè)源頭控制了房地產(chǎn)的供應(yīng)。從國(guó)家的角度來(lái)說(shuō),是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模,防止宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱采取的必要措施。然而對(duì)普通消費(fèi)者而言,他們所能感受并得到的心理預(yù)期就是,“開(kāi)發(fā)商地也沒(méi)了,錢也沒(méi)了,今后房子供應(yīng)要少了,房?jī)r(jià)也要漲了”。 在這個(gè)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱,利用自己的話語(yǔ)權(quán),通過(guò)媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn),進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期,從而造成局部地區(qū)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。
綜合以上分析可以看出,房?jī)r(jià)上漲原因十分復(fù)雜。除以上原因外,未來(lái)影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素還包括國(guó)家的利率政策、土地政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放和城市化進(jìn)程等。同時(shí),不論是宏觀調(diào)控者,市場(chǎng)直接參與者,還是市場(chǎng)觀察者,也都存在著尚不成熟的地方。所以我們認(rèn)為,面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜形勢(shì),應(yīng)當(dāng)繼續(xù)觀察,冷靜分析,以決定下一步的舉措。
三、關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在
1、房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在。一方面,房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開(kāi)發(fā)商的自有資金,還必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,在分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的。
2、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資由于主要依靠銀行貸款,因而導(dǎo)致銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道很廣,除銀行貸款外,還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等,銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資的40%。而我國(guó)目前的情況是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段)的每一階段都離不開(kāi)銀行資金的支持,具體來(lái)說(shuō)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實(shí)上,除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金外,其余資金基本來(lái)源于銀行。據(jù)我們測(cè)算,目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的60%左右來(lái)自銀行貸款,這一結(jié)論和央行的分析同樣是吻合的。顯然,我國(guó)目前確實(shí)存在著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過(guò)高的問(wèn)題,因此一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng),企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)便將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō),目前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要是由銀行系統(tǒng)來(lái)承擔(dān)的。
(二)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)
1、房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。銀行本身愿意向房地產(chǎn)業(yè)提供資金。在房地產(chǎn)融資過(guò)程中,不僅房地產(chǎn)企業(yè)是主動(dòng)的,銀行也是主動(dòng)的,銀行分享著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)。首先,商業(yè)銀行擁有巨大的存貸差。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì),2003年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額22萬(wàn)億元,比上年末增加3.7萬(wàn)億元;金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額17萬(wàn)億元,比年初增加3萬(wàn)億元。銀行存款數(shù)量持續(xù)大量增加,盡管同期貸款也保持了增長(zhǎng),但存貸余額之間仍保持了5萬(wàn)億元的差額,這表明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行基本狀況是超過(guò)5萬(wàn)億元的巨大存差貸不出去。這就使得迄今我國(guó)開(kāi)發(fā)商的資金供給者仍然主要是銀行。其次,銀行愿意分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)、高收益對(duì)銀行有著巨大的吸引力,明知有風(fēng)險(xiǎn),銀行也愿意對(duì)其融資。第三,住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。國(guó)際研究表明,住房抵押貸款的違約率一般低于萬(wàn)分之二,被公認(rèn)為安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。從我國(guó)的情況看,住房抵押貸款的違約率同樣明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項(xiàng)目,因而住房抵押貸款實(shí)際是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)和為數(shù)不多的優(yōu)良資產(chǎn)之一。因此,不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融先天的風(fēng)險(xiǎn)性就忽視住房抵押貸款對(duì)銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。
2、評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)需要同全部資源的資產(chǎn)信用相比。衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅需要將當(dāng)期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當(dāng)期房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較,還要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會(huì)總的房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較。在發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū),通常全社會(huì)所有住房的總市值中有40%以上的比重實(shí)際是通過(guò)“按揭”方式從銀行借的錢。而我國(guó)的情況是,絕大部分存量房產(chǎn),特別是通過(guò)住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸,目前銀行擁有債權(quán)的住房主要是最近幾年開(kāi)發(fā)和銷售的新房。
3、化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)須依賴于良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是孤立的,而是同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體宏觀形勢(shì)緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風(fēng)暴首先是由東南亞一些國(guó)家短期外債無(wú)力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。其實(shí),破滅的并非是房地產(chǎn)價(jià)格“泡沫”,而是經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)期。把房地產(chǎn)“泡沫”說(shuō)成是導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的根本原因是不確切的。實(shí)際上,在亞洲金融風(fēng)暴之前,相關(guān)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國(guó)當(dāng)前的情況分析,我們認(rèn)為,只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢(shì)頭,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過(guò)熱,就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要崩潰”。
(二)依靠房地產(chǎn)融資渠道多元化和證券化轉(zhuǎn)移和分擔(dān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行資金的問(wèn)題,在收緊銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時(shí),還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道,通過(guò)房地產(chǎn)融資渠道多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散。我們認(rèn)為,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資,也就是說(shuō),最好的途徑是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。