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時(shí)間：2023-06-20 18:03:38
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中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）05-00-01
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。從其行業(yè)特點(diǎn)上歸納，具有項(xiàng)目審批計(jì)劃性、經(jīng)營(yíng)方式多樣性、開發(fā)產(chǎn)品固定性、開發(fā)周期長(zhǎng)、多種方式交易、“滾動(dòng)式”開發(fā)、高收益、產(chǎn)業(yè)集中化，部分中小企業(yè)被大企業(yè)兼并重組，土地資源和市場(chǎng)占有率將被集中在大型企業(yè)手里以及涉稅稅種多等特點(diǎn)。
2.長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)特點(diǎn)
長(zhǎng)春市的房?jī)r(jià)前幾年雖有大幅攀升，但同其他地區(qū)相比較而言，價(jià)格還不是很高，所以價(jià)格雖有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年開始至今，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的就是銷售量的大幅下滑，也對(duì)我市的稅收收入造成了顯著影響。自2004年起，房?jī)r(jià)開始上漲，這其中的原因分析起來(lái)主要有三個(gè)方面：一是城市土地資源稀缺；二是人民群眾投資保值的心理傾向加??；三是建材價(jià)格急劇上漲。
1.稅種多，計(jì)稅環(huán)節(jié)較為繁瑣
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅費(fèi)種類繁多，主要有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅等。其中土地增值稅及企業(yè)所得稅的計(jì)稅環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，在預(yù)征、清算、調(diào)整等具體的計(jì)稅環(huán)節(jié)，企業(yè)在對(duì)稅種的掌握上容易出現(xiàn)錯(cuò)漏現(xiàn)象。
2.項(xiàng)目工期長(zhǎng)，稅收控管難
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般工期較長(zhǎng)，往往會(huì)橫跨兩個(gè)甚至以上會(huì)計(jì)年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多樣性和成本費(fèi)用攤銷期限的不確定性，導(dǎo)致利潤(rùn)結(jié)算不真實(shí)；部分企業(yè)利用行業(yè)經(jīng)營(yíng)和核算的特殊性，人為調(diào)整利潤(rùn)、弄虛作假，久虧不倒、無(wú)利潤(rùn)、無(wú)所得稅的現(xiàn)象普遍存在。
3.企業(yè)易受政策調(diào)控影響
較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也帶來(lái)較高的稅收風(fēng)險(xiǎn)，出于賺取時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)等投機(jī)性目的，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后長(zhǎng)期囤積，流動(dòng)資金嚴(yán)重短缺。在金融政策從嚴(yán)掌握、經(jīng)營(yíng)貸款取得困難的同時(shí)，各稅政策調(diào)整幅度大、補(bǔ)征時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與企業(yè)短缺的經(jīng)營(yíng)資金矛盾突出，造成了部分欠稅的形成。
4.開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入
取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用；普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)掌握錯(cuò)誤，土地增值稅預(yù)征率計(jì)算錯(cuò)誤；未按規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅土地面積的減少時(shí)間，造成土地使用稅計(jì)算錯(cuò)誤；企業(yè)所得稅匯算清繳政策掌握不準(zhǔn)確，造成多繳納企業(yè)所得稅；未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅；未按規(guī)定時(shí)間申報(bào)繳納契稅等。
三、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管建議
（一）檢查人員要努力提高自身的檢查技能，做到檢查的準(zhǔn)確無(wú)誤
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有重要的地位。而有的檢查人員對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)不甚了解，檢查技能不甚突出，造成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鑒于此，一是應(yīng)加大培訓(xùn)力度，大力提高檢查人員的素質(zhì)和水平；二是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的檢查人員應(yīng)有所側(cè)重，做到重點(diǎn)戶重點(diǎn)組檢查，不能誰(shuí)都可以進(jìn)入，領(lǐng)導(dǎo)要時(shí)刻關(guān)注檢查進(jìn)度，掃清檢查障礙，支持檢查人員的方法和建議，以確保檢查的質(zhì)量。
（二）進(jìn)一步加大發(fā)票監(jiān)管力度，推行發(fā)票認(rèn)證制度，完善發(fā)票征管系統(tǒng)
1.回顧以前的檢查工作，不難發(fā)現(xiàn)一些大案要案都是從發(fā)票上做文章，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，為了加大開發(fā)成本不惜購(gòu)買假發(fā)票或讓建筑企業(yè)虛開發(fā)票。要堵塞此漏洞，一是要堅(jiān)持“查稅必查票、查案必查票、審理必審票”的工作原則；二是要建立方便快捷的發(fā)票查詢系統(tǒng)，讓廣大納稅人和社會(huì)群眾易學(xué)易記的發(fā)票查詢方式。
2.通過對(duì)以往案件的假發(fā)票進(jìn)行檢驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)以前的發(fā)票查詢系統(tǒng)存在很大的漏洞，即使查詢結(jié)果為真，但卻沒有票面金額，受票方也就認(rèn)為是真票，而有的代開發(fā)票必須到代開的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)才能獲得發(fā)票的真實(shí)情況，無(wú)形之中增加了很多的工作量，仔細(xì)分析得出就是真票虛開。建議在發(fā)票一線工作的發(fā)放、錄入人員要做到錄入信息及時(shí)正確，發(fā)放登記及時(shí)正確，發(fā)票收回及繳銷及時(shí)正確。
3.建議各征收局及專管員要高度重視發(fā)票認(rèn)證工作，迅速將此項(xiàng)工作開展起來(lái)。并加快推進(jìn)發(fā)票認(rèn)證系統(tǒng)建設(shè)，在實(shí)現(xiàn)稅務(wù)局與企業(yè)聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，盡快實(shí)現(xiàn)地稅發(fā)票系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，對(duì)企業(yè)錄入系統(tǒng)的發(fā)票信息及時(shí)驗(yàn)證，從而發(fā)現(xiàn)檢查線索，一查到底。
（三）逐步建立房地產(chǎn)企業(yè)稅收一體化、強(qiáng)化稅務(wù)管理
在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在其中有著十分重要的意義，它不僅關(guān)系到我國(guó)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還給人們的生活和工作創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境。而房地產(chǎn)企業(yè)融資作為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容之一，在對(duì)融資模式進(jìn)行研究分析，可以有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不過，從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)看，我們?cè)诜康禺a(chǎn)融資的過程中，還存在著許多的問題，這些問題就給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的影響，因此我們就要根據(jù)我國(guó)當(dāng)前國(guó)情，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)融資中存在的問題進(jìn)行分析，從而找到相關(guān)的解決措施，來(lái)對(duì)其進(jìn)行處理，以保證我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展。下面我們就對(duì)房地產(chǎn)融資中存在的問題和相關(guān)的措施進(jìn)行介紹。
一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要模式
在當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，人們就采用融資模式來(lái)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其中常用的融資模式主要有以下幾種
1、金融機(jī)構(gòu)借款
所謂的金融機(jī)構(gòu)借款也就是指，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，向銀行或者其他的金融企業(yè)借款。近年來(lái)，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，由于房?jī)r(jià)突飛猛漲，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，許多開發(fā)商為了進(jìn)一步的促進(jìn)自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，就向金融機(jī)構(gòu)融資，以確保自身經(jīng)濟(jì)的周轉(zhuǎn)。
2、債券融資
在當(dāng)前我國(guó)債券市場(chǎng)發(fā)展的過程中，由于社會(huì)民眾沒有對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的支撐，這就對(duì)我國(guó)企業(yè)債券行業(yè)的發(fā)展有著極大的形象，而在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，因?yàn)樽陨硇枰薮蟮馁Y金，而且自身的金融風(fēng)險(xiǎn)也比較巨大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，缺少流動(dòng)性，所以我們就可以將債券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)向結(jié)合，這樣不僅有效的解決了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的資金問題，還對(duì)當(dāng)前我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制起到了一個(gè)良好的推動(dòng)作用。
3、上市融資
從1997年起，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入理性的發(fā)展階段。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從開始發(fā)展到現(xiàn)在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點(diǎn)階段。
4、利用外資
房地產(chǎn)企業(yè)利用外資是相對(duì)于在國(guó)內(nèi)融資而言的，就是指利用境外流入的資金對(duì)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)。
5、房地產(chǎn)投資信托
從我國(guó)信托投資公司進(jìn)入新的發(fā)展階段以來(lái)，房地產(chǎn)投資信托在其中發(fā)展中一直發(fā)揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行緊縮政策之后，迫使大量的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托機(jī)構(gòu)某集資金。
6、自籌資金
盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業(yè)資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產(chǎn)企業(yè)中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，自籌資金比例也占項(xiàng)目總資金的35%。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的問題
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資發(fā)展的過程中，由于受到各方面因素的影響，因此導(dǎo)致其自身經(jīng)濟(jì)在實(shí)際運(yùn)作的過程中，存在著許多的問題，其中常見的幾種問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1、融資過于依賴銀行貸款且貸款方式單一
在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中，其最傳統(tǒng)的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個(gè)也經(jīng)?？醋鞣康禺a(chǎn)行業(yè)的主要融資方式。因此也不免會(huì)產(chǎn)生資金依靠銀行貸款過度，來(lái)源形式過于單一，經(jīng)營(yíng)性欠款和銀行貸款的數(shù)量過大等狀況。
2、利用外資增長(zhǎng)過快且利用率不高
眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)需要豐富的資金作為后盾。這些資金來(lái)源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據(jù)了一大部分，還有通過其他渠道獲得資金。房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來(lái)取得了飛速的發(fā)展，并且，其投資額也在不斷的上升。
3、企業(yè)負(fù)債率高，自有資金嚴(yán)重不足
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國(guó)的房地產(chǎn)面臨一個(gè)嚴(yán)峻的形勢(shì)，背著一個(gè)沉重的債務(wù)包袱。房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金數(shù)目也比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槊媾R沉重的負(fù)債問題，所以直接就像影響了這個(gè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，為以后的發(fā)展買下了一個(gè)定時(shí)炸彈，降低了公司的信譽(yù)，使得公司在集資時(shí)面臨嚴(yán)峻的問題。
4、制度不健全，制約創(chuàng)新融資模式的發(fā)展
如果缺少了相關(guān)配套的法律法規(guī)，就會(huì)使得經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)滯后效應(yīng)，影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于我國(guó)的相關(guān)法律不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法找到一個(gè)合適的渠道進(jìn)行合理的融資，這就使得我國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了上述資金不足的現(xiàn)象。這嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，急需才有有效的措施進(jìn)行改進(jìn)。
三、房地產(chǎn)融資存在問題的對(duì)策研究
在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資模式的優(yōu)化上，應(yīng)立足于我國(guó)特定的經(jīng)濟(jì)背景下，構(gòu)建起證券市場(chǎng)融資與銀行信貸融資兩者相協(xié)調(diào)，充分利用財(cái)政性融資的綜合房地產(chǎn)融資模式體系。
1、提高直接融資比重
從對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的問題分析中可以得出結(jié)論，直接融資在整個(gè)房地產(chǎn)融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)融資就會(huì)過多的依賴于非市場(chǎng)化的銀行信貸融資，并且這個(gè)局面是很難改變的，導(dǎo)致銀行企業(yè)信用關(guān)系的扭曲，信貸的風(fēng)險(xiǎn)集中化，資金的使用率低下等不良現(xiàn)象的發(fā)生。
2、構(gòu)建多層次的銀行體系
按照目前的狀況來(lái)說，我國(guó)的銀行體系過于單一，市場(chǎng)化程度不高，融資機(jī)制創(chuàng)新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過建立完善的銀行體系才可能為房地產(chǎn)融資提供保障。
3、深化發(fā)展財(cái)政性融資
財(cái)政性融資是財(cái)政政策主導(dǎo)的一類融資，表現(xiàn)為福利性資金，比如住房公積金。我國(guó)目前住房公積金政策的運(yùn)用只限于個(gè)別企業(yè)的員工福利措施，未能得以普及，給房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持作用有限，完善和發(fā)展的空間很大。
可見。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展滯后，已是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)本就屬于資金密集型的行業(yè)，而其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就是巨額資金的投入運(yùn)行過程。房地產(chǎn)企業(yè)的背后是一個(gè)為其提供資金的集合市場(chǎng)，而且這個(gè)市場(chǎng)是個(gè)活躍的市場(chǎng)。在市場(chǎng)中，企業(yè)可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資目標(biāo)。
四、結(jié)束語(yǔ)
由此可見，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)融資中還存在著許多問題，這些問題不僅影響了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還存在著極大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，因此我們就要根據(jù)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，來(lái)對(duì)其中存在的問題進(jìn)行處理，以確保我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
0.引言
中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于大型房地產(chǎn)集團(tuán)而言，由于形式靈活，組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，所需注冊(cè)資金相對(duì)較少，需要員工相對(duì)較少，所以近年來(lái)發(fā)展較快，數(shù)量較多，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)95%以上。由此可見中小型房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中起著重要作用，它推動(dòng)著我國(guó)城市的發(fā)展。隨著國(guó)家宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來(lái)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)受到很大沖擊，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，而未被淘汰出局的企業(yè)要想更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，除了根據(jù)環(huán)境變化，相應(yīng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略外，還應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，及時(shí)建立健全完善的內(nèi)部控制制度，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重大隱患，而財(cái)務(wù)內(nèi)控問題也是其中急需完善的問題之一。
1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的問題
1.1 財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度不健全
中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，但管理制度不健全，缺乏科學(xué)性，流于形式，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度與總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相脫節(jié)，與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不符，控制節(jié)點(diǎn)不清晰，缺乏可操作性，致財(cái)務(wù)工作的盲目性?？偟膩?lái)說就是財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度不健全，不切合實(shí)際。
1.2 財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力
再好的制度，若在實(shí)際工作中得不到有力執(zhí)行，那也只是紙上談兵，起不到任何作用。中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力主要有以下兩個(gè)原因：一是財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度本身設(shè)計(jì)與企業(yè)實(shí)際不符，以至在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中缺乏可操作性，制度形同虛設(shè)；二是財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度本身設(shè)計(jì)沒問題，但未得到有力執(zhí)行。多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前大多沒有房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)或經(jīng)驗(yàn)不足，他們的管理者在房地產(chǎn)方面的管理經(jīng)驗(yàn)有限，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)控制能力不足，容易使企業(yè)整體運(yùn)作及資金運(yùn)轉(zhuǎn)的管理造成漏洞，而且中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理形式比較靈活，也造成了管理上的松懈。另外中小型房地產(chǎn)企業(yè)中個(gè)人決策及工作人員主觀臆斷性強(qiáng)等問題比較突出，這也會(huì)導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度執(zhí)行不力。
1.3 人力資源不足問題
人力資源的不足也是制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素之一。中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，資金實(shí)力不如大型房地產(chǎn)企業(yè)雄厚，工資待遇相對(duì)較低的事實(shí)，其從業(yè)人員中，也存在專業(yè)知識(shí)不過硬，專業(yè)技能比較差的情況，這在一定程度上也制約著中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
1.4 企業(yè)內(nèi)部未形成對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化
在中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控問題之一就是在企業(yè)內(nèi)部未形成有效的財(cái)務(wù)內(nèi)控文化。企業(yè)文化對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略管理和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著重要支持作用，當(dāng)一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略符合其所處的環(huán)境要求時(shí)，企業(yè)的文化就會(huì)支持企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)并使企業(yè)的戰(zhàn)略更有效率；當(dāng)企業(yè)所面對(duì)的環(huán)境產(chǎn)生了變化，并顯著地要求企業(yè)對(duì)環(huán)境變化適應(yīng)以求得生存時(shí)，企業(yè)文化對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的負(fù)面影響就會(huì)顯得尤其明顯。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境復(fù)雜多變，中小型房地產(chǎn)企業(yè)能否根據(jù)外部環(huán)境的變化，適時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略，且由于戰(zhàn)略具有前導(dǎo)性，文化具有滯后性的特點(diǎn)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)即使能夠根據(jù)外部環(huán)境的變化，適時(shí)調(diào)整公司戰(zhàn)略使之與外部環(huán)境相匹配，但企業(yè)文化能否支持調(diào)整后的公司戰(zhàn)略或是能夠在多大程度上支持調(diào)整后的公司戰(zhàn)略，這也對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理的有效性起著重要作用。
2.解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控存在的問題建議
2.1 建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度
財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度是一個(gè)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理的制度保障。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)現(xiàn)今的外部環(huán)境，自身資源能力，分析核心競(jìng)爭(zhēng)力，以企業(yè)制訂的總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略為目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，科學(xué)地建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度，做到財(cái)務(wù)內(nèi)控控制節(jié)點(diǎn)清晰，避免財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度流于形式，缺乏可操作性。
2.2 確保財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行
確保財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行，是公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，最終完成公司使命的有力保障，有利于公司的長(zhǎng)久發(fā)展。對(duì)于中小型企業(yè)而言要確保財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度得到有力執(zhí)行，需要從以下兩個(gè)方面解決：第一，調(diào)整公司組織結(jié)構(gòu)，設(shè)置與財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)或要求相符的相應(yīng)崗位使不相容職務(wù)相分離，關(guān)鍵崗位定期輪崗，以保證財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度的有效實(shí)施；第二，建立及時(shí)有效的信息交流平臺(tái)，例如使用管理信息系統(tǒng)或企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)等信息平臺(tái)，確保公司內(nèi)外部信息有效溝通。
2.3 招聘和培養(yǎng)合格的專業(yè)財(cái)務(wù)管理人員。
人才是企業(yè)內(nèi)部的重要資源，中小型房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)加強(qiáng)外部招聘，另一方面抓緊內(nèi)部的人員培養(yǎng)，為企業(yè)提供符合戰(zhàn)略發(fā)展要求的人力資源。
2.4 創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，根據(jù)環(huán)境變化，協(xié)調(diào)企業(yè)戰(zhàn)略和企業(yè)文化，形成對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化
企業(yè)文化代表了企業(yè)內(nèi)部的行為指針，它們不能由文件明確下來(lái)，但卻制約和規(guī)范著企業(yè)的管理者和員工。要在中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理有效的企業(yè)文化，首先就要建立一個(gè)學(xué)習(xí)型企業(yè)，鼓勵(lì)員工在各個(gè)方面加強(qiáng)學(xué)習(xí)；其次，要根據(jù)環(huán)境變化所導(dǎo)致的企業(yè)戰(zhàn)略在多大程度上變化以及企業(yè)當(dāng)前文化對(duì)戰(zhàn)略變化的一致性來(lái)做相應(yīng)的調(diào)整，具體來(lái)說，有以下四個(gè)方面可以協(xié)調(diào)：（1）企業(yè)戰(zhàn)略變化大，但企業(yè)當(dāng)前文化對(duì)戰(zhàn)略變化相一致時(shí)，企業(yè)就充分發(fā)揮現(xiàn)有人員在戰(zhàn)略變革中的作用，考慮進(jìn)行與企業(yè)目前的文化相適應(yīng)的變革，不要破壞企業(yè)已有的文化氛圍，例如在調(diào)整企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)系統(tǒng)時(shí)，必須注意與企業(yè)組織目前的獎(jiǎng)勵(lì)行為保持一致等；（2）企業(yè)戰(zhàn)略變化小，且企業(yè)當(dāng)前文化與戰(zhàn)略變化相一致時(shí)，企業(yè)要充分利用目前的有利條件，鞏固和加強(qiáng)企業(yè)文化，根據(jù)企業(yè)文化的需求，解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的問題；（3）企業(yè)戰(zhàn)略變化小，但企業(yè)當(dāng)前文化對(duì)戰(zhàn)略變化卻不支持時(shí)，企業(yè)需要研究外部環(huán)境變化是否可能給企業(yè)帶來(lái)成功的機(jī)會(huì)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要，在不影響企業(yè)總體文化一致的前提下，對(duì)某些經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)行不同的文化管理；四、企業(yè)戰(zhàn)略變化大，但企業(yè)當(dāng)前文化對(duì)戰(zhàn)略變化也不支持時(shí)，企業(yè)首先要考慮是否有必要推行這個(gè)新戰(zhàn)略。如果企業(yè)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，企業(yè)考慮到自身長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，必須實(shí)施與企業(yè)現(xiàn)有文化不一致的重大戰(zhàn)略變革，企業(yè)則必須重塑企業(yè)文化，進(jìn)行文化管理，使企業(yè)文化的變化符合戰(zhàn)略變革的需要，此時(shí)企業(yè)需要從四個(gè)方面采取管理行動(dòng)：（1）是企業(yè)的高層管理人員要痛下決心進(jìn)行變革，并向全體員工講明變革的意義；（2）是為了形成新的文化，企業(yè)要招聘或從內(nèi)部提拔一批與新文化相符的人員；（3）是改變獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)構(gòu)，將獎(jiǎng)勵(lì)的重點(diǎn)放在具有新文化意識(shí)的部門或個(gè)人的身上，促進(jìn)企業(yè)文化的轉(zhuǎn)變；（4）是設(shè)法讓管理人員和員工明確新文化所需要的行為，形成一定的規(guī)范，保證新戰(zhàn)略的順利實(shí)施。
3.結(jié)論
在當(dāng)代的房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是最為其管理工作的重中之重而進(jìn)行存在的。對(duì)于企業(yè)在運(yùn)行和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)中都有著非常關(guān)鍵的作用。要解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度不健全、執(zhí)行不力、人力資源不足等問題，就應(yīng)從建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度入手，并確保之得到有力執(zhí)行，加強(qiáng)招聘和內(nèi)部培養(yǎng)專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才，佐之以有效的企業(yè)文化。在經(jīng)濟(jì)一體化不斷發(fā)展的今天，中小型房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制將被賦予新的任務(wù)和地位，只有對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制進(jìn)行不斷地改革和深化，才能滿足市場(chǎng)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的要求。 [科]
【參考文獻(xiàn)】
Abstract:China is a socialist country, the development of state-owned economy and national economy development, to protect the people's material life level. The development of the market economy, to the real estate industry brings opportunities to face challenges. The construction of modern enterprise system, is the current our country real estate industry is a pressing matter of the moment. This article from the real estate industry analysis of the existing problems, through the real estate industry problems, aiming at the existing problems, discusses some viewpoints and suggestions.
Key words: real estate industry; existing problems; suggestions
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，實(shí)行以公有制為主題的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。從世界范圍來(lái)看，工業(yè)革命之后，西方發(fā)達(dá)國(guó)家不同程度的介入了“市場(chǎng)”，一種全新的近現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸形成。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)建設(shè)有了重大突破，創(chuàng)業(yè)板的啟動(dòng)更加促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。但從居民人均可支配收入來(lái)看，卻不能完全滿足人們的日常需求，如越來(lái)越高的房?jī)r(jià)、物價(jià)成為了當(dāng)前影響社會(huì)大眾幸福的重要因素，而房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)物與人民群眾的收入之間的差距也越來(lái)越大。對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，政府一些宏觀的調(diào)控手段能起到一定的作用。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)管理存在的問題
加入世貿(mào)組織和改革開放，讓我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有了長(zhǎng)足的發(fā)展。但我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍然處在初級(jí)階段。隨著越來(lái)越多國(guó)外的企業(yè)進(jìn)入我國(guó)，國(guó)內(nèi)企業(yè)的竟?fàn)幰苍絹?lái)越激烈。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈的今天，企業(yè)的問題開始逐漸暴露出來(lái)。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，隨著金融危機(jī)以及各類其他問題的出現(xiàn)，讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越艱難。轉(zhuǎn)變現(xiàn)有管理模式，與時(shí)俱進(jìn)，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)占有一席之地。
從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題來(lái)看，歸結(jié)為以下兩大方面：
第一，管理問題。房地產(chǎn)行業(yè)中的管理問題，主要就是企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)如何來(lái)管理的問題，。組織結(jié)構(gòu)可用組織結(jié)構(gòu)圖來(lái)描述，它反映一個(gè)組織系統(tǒng)中各組成部門之間的組織關(guān)系（指令關(guān)系）。常用的組織結(jié)構(gòu)模式包括職能組織結(jié)構(gòu)、線性組織結(jié)構(gòu)和矩陣組織結(jié)構(gòu)等。這幾種常用的組織結(jié)構(gòu)模式既可以在企業(yè)管理中運(yùn)用，也可以在建設(shè)項(xiàng)目管理中運(yùn)用。
就這幾種組織結(jié)構(gòu)模式，作如下分析：
1、職能組織結(jié)構(gòu)
職能組織結(jié)構(gòu)是一種傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式。在職能組織結(jié)構(gòu)中，每一個(gè)職能組織部門可根據(jù)它的管理職能對(duì)其直接和非直接下屬工作部門下達(dá)工作指令，因此，每一個(gè)工作部門可能得到直接和非直接上級(jí)部門下達(dá)的工作指令，造成多個(gè)矛盾的指令源，影響企業(yè)管理機(jī)制的運(yùn)行。我國(guó)還有多數(shù)的企業(yè)、學(xué)校、事業(yè)單位目前還在沿用這種傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)模式。就房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說，只有少量的，帶有國(guó)有資金投資的房地產(chǎn)公司存在這種模式管理。嚴(yán)重影響了項(xiàng)目管理機(jī)制的運(yùn)行和項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2、線性組織結(jié)構(gòu)
線性組織結(jié)構(gòu)來(lái)源于軍事組織系統(tǒng)中，組織紀(jì)律嚴(yán)謹(jǐn)，一級(jí)指揮一級(jí)和一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)。在線性組織結(jié)構(gòu)中，每一個(gè)工作部門只能對(duì)其直接下屬部門下達(dá)工作指令，，每一個(gè)工作部門也只有一個(gè)直接的上級(jí)部門，因此，每一個(gè)工作部門只有唯一的指令源，避免了由于矛盾的指令而影響組織系統(tǒng)的運(yùn)行。在國(guó)際上，線性組織結(jié)構(gòu)模式是建設(shè)項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)的一種常用模式，其優(yōu)點(diǎn)在于能夠保證工作指令的唯一性，但在一個(gè)特大的組織系統(tǒng)中，由于線性組織結(jié)構(gòu)模式的指令路徑過長(zhǎng)，有可能會(huì)造成組織系統(tǒng)在一定程度上的運(yùn)行難度。所以不適用于大型企業(yè)。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，主要是一些家族式的企業(yè)采用線性組織結(jié)構(gòu)模式來(lái)管理。從管理機(jī)制上體現(xiàn)了它指令唯一的優(yōu)點(diǎn)，但也存在一些不足之處，比如說不能多方面聽取有利于企業(yè)發(fā)展的建議、可能會(huì)忽略企業(yè)中層管理人員的一些建議和意見。
3、矩陣組織結(jié)構(gòu)
矩陣組織結(jié)構(gòu)是一種較新型的組織結(jié)構(gòu)模式。在矩陣組織結(jié)構(gòu)最高指揮者（部門）下設(shè)縱向和橫向兩種不同類型的工作部門，作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，縱向工作部門可以是前期規(guī)劃管理、技術(shù)管理、成本管理、合同管理、財(cái)務(wù)管理和人事管理等，而橫向工作部門可以是對(duì)施工單位、監(jiān)理單位及相關(guān)的分包單位的管理。矩陣組織結(jié)構(gòu)適用于大的組織系統(tǒng)。在矩陣組織結(jié)構(gòu)中，指令來(lái)源于縱向和橫向兩個(gè)工作部門，因此，其指令源為兩個(gè)，當(dāng)指令發(fā)生矛盾時(shí)，可由該組織系統(tǒng)的最高指揮者（部門）進(jìn)行決策或協(xié)調(diào)。也可以采用由縱向指令為主的矩陣組織結(jié)構(gòu)模式。在企業(yè)管理中，此種組織結(jié)構(gòu)模式應(yīng)該是最適用的管理模式?，F(xiàn)在許多發(fā)展很快的房地產(chǎn)公司多采用此種管理模式，它有利于集思廣益，利于企業(yè)的發(fā)展。
第二，企業(yè)結(jié)構(gòu)問題。房地產(chǎn)行業(yè)需要一個(gè)合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，這不僅包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還包括企業(yè)自身的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和企業(yè)所有制結(jié)構(gòu)等。所有這些問題，都必須同時(shí)考慮到當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況和企業(yè)自身狀況，不能盲目的決定。但從我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，很多房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)極為不合理，不論是從社會(huì)宏觀上看，還是企業(yè)自身的微觀來(lái)看，都存在發(fā)展不平衡的現(xiàn)象。這會(huì)影響到企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，需要引起房地產(chǎn)行業(yè)的重視。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，以上所列的二個(gè)問題之間有著相互制約的關(guān)系。比如說企業(yè)的結(jié)構(gòu)問題可以決定企業(yè)管理上存在問題等，如果管理上的問題沒有解決，也會(huì)直接影響其他各個(gè)方面的問題。
二、阻礙房地產(chǎn)企業(yè)改革的原因分析
綜合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，主要存在以下兩方面的問題：
一方面，從房地產(chǎn)行業(yè)自身來(lái)講。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量，其問題也慢慢凸現(xiàn)出來(lái)。債務(wù)問題，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要問題。由于缺乏市場(chǎng)機(jī)制的引導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力不足，危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，國(guó)企員工積極性不高，所有這些都導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)效率低下，產(chǎn)值不高。財(cái)務(wù)管理制度的不健全，讓資金的運(yùn)用和管理存在很大問題。比如，研究所下屬的一個(gè)子公司，由于其業(yè)務(wù)是針對(duì)本研究所的，因此在紙張的使用和其他資源的處理問題上，存在浪費(fèi)現(xiàn)象。另外，對(duì)于自身展覽的布置，項(xiàng)目本身資金夠用，但會(huì)額外申請(qǐng)更多資金。所有這些，都沒有明確的財(cái)務(wù)報(bào)表哦，這就容易導(dǎo)致資金使用不當(dāng)和不知去向。久而久之，就給房地產(chǎn)行業(yè)造成了負(fù)債問題。
另一方面，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境體制來(lái)講。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，具有自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束這種“四自”的獨(dú)立法人企業(yè)才應(yīng)該是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。一旦政企分開的問題不能夠得到徹底的解決，再加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)連一個(gè)合格的主體都沒有，那么就更不用說房地產(chǎn)行業(yè)自身良好健康的發(fā)展了。
三、改變房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的具體措施
（一）從政府管理方面進(jìn)行論述
第一，堅(jiān)持創(chuàng)新思維。
新思路決定新出路。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該要堅(jiān)持創(chuàng)新思維。因?yàn)樗季S在企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)中是作為一種具有方向性指導(dǎo)意義的戰(zhàn)略思想。這并不是具體的戰(zhàn)略決策，而是一種指導(dǎo)戰(zhàn)略決策正確的方向。一旦方向錯(cuò)了，即使有再好的戰(zhàn)略決策，都不能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展，還很有可能會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展。一旦思維缺乏了，就不能引申出多樣化的手段，更不能讓房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。由此可見，只有提倡遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的正確思路，以及不斷的創(chuàng)新，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展。這可以演化出多種方法，比如采用先進(jìn)的電腦技術(shù)，引進(jìn)國(guó)外的專業(yè)化管理軟件等?？萍际堑谝簧a(chǎn)力，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是至關(guān)重要的。
第二，緊跟市場(chǎng)步伐。
縱觀世界上一流的大企業(yè)，無(wú)不是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有一種預(yù)見力的企業(yè)。抓住市場(chǎng)的契機(jī)，然后大膽的轉(zhuǎn)變，才能讓企業(yè)自身有質(zhì)的飛躍。不僅要緊跟市場(chǎng)的步伐，多和市場(chǎng)上一些相關(guān)的優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)，還需要不斷提高自身的素質(zhì)，讓房地產(chǎn)行業(yè)不論是在硬件上，還是軟件上，都向他們看齊。不要以為不用競(jìng)爭(zhēng)，就缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
（二）分析國(guó)企改革各階段和采取的措施
上文已經(jīng)闡述了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)改革主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：自主經(jīng)營(yíng)權(quán)擴(kuò)大（改革開放到十四屆三中全會(huì)，歷時(shí)15年）；結(jié)構(gòu)調(diào)整和制度創(chuàng)新（十四屆三中全會(huì)到十六大，歷時(shí)10年）；管理制度改革（十六大之后，至今）。從各個(gè)階段所采取的具體措施來(lái)看，主要如下：
第一階段：該階段來(lái)看，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)放權(quán)加大。從原先國(guó)家全部掌握房地產(chǎn)行業(yè)的管理權(quán)，到現(xiàn)在的進(jìn)行承包等方式，目的是促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境。
第二階段：經(jīng)過第一階段的發(fā)展，國(guó)有經(jīng)濟(jì)已經(jīng)有了一定基礎(chǔ)。因此，在此階段，國(guó)家主要將創(chuàng)新機(jī)制引進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，從房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和制度創(chuàng)新出發(fā)，努力讓房地產(chǎn)行業(yè)不斷提高自身效益，最終帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。
第三階段：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的深化改革，“管理”這個(gè)要素在企業(yè)發(fā)展中的作用日漸突出。
（三）分析產(chǎn)權(quán)改革對(duì)國(guó)企改革的重要性
產(chǎn)權(quán)對(duì)于企業(yè)來(lái)講，具有極其重要的作用。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)改革中，對(duì)成本效益進(jìn)行有效的控制，是保障我國(guó)產(chǎn)權(quán)改革的核心。成本效益在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中起著關(guān)鍵性的作用，較低的成本能幫助企業(yè)贏得激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。為此，房地產(chǎn)行業(yè)就應(yīng)該首先轉(zhuǎn)變企業(yè)員工成本效益的觀念，樹立起產(chǎn)、供、銷一體化的理念。從源頭上把好關(guān)。如在采購(gòu)環(huán)節(jié)要做到“物美價(jià)廉”。通過比質(zhì)量、比服務(wù)和比價(jià)格，在保證采購(gòu)物資質(zhì)量的前提下，盡量做到采購(gòu)成本最低。在生產(chǎn)中，則需要給員工灌輸節(jié)約的意識(shí)，從小事著手，那怕是一張印刷紙，一次小小的展覽，都需要充分考慮到成本節(jié)約。積少成多，從一點(diǎn)一滴的小事中提高企業(yè)的生產(chǎn)效率。另外，在日常房地產(chǎn)行業(yè)的管理中，還要重視財(cái)務(wù)管理，對(duì)于管理費(fèi)中可控的費(fèi)用要絕對(duì)的控制，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，這也是間接提高經(jīng)濟(jì)效益的措施?？偠灾诿鎸?duì)成本這個(gè)問題上，一方面要盡量降低市場(chǎng)投入的費(fèi)用，另一方面又要妥善的處理好品牌、銷量和投入之間的關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。
總而言之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，在其企業(yè)管理中一方面需要加強(qiáng)企業(yè)自身管理制度，另一方面還需要從政府和社會(huì)上獲取支持。只有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，加上一個(gè)健全的房地產(chǎn)企業(yè)制度，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在今后的發(fā)展中蒸蒸日上，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）010-000-02
目前，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定產(chǎn)業(yè)，具有保值性和增值性的特征。隨著金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理要求越來(lái)越嚴(yán)格，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，以房地產(chǎn)抵押作為貸款的擔(dān)保，根據(jù)抵押的特征分析，它具有價(jià)值大、不宜轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì)，因此在金融及機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保方式，備受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款提高了相關(guān)金融領(lǐng)域的安全性和可靠性。然而目前房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中，由于評(píng)估業(yè)務(wù)在逐年增長(zhǎng)，評(píng)估中出現(xiàn)的問題逐漸增多。結(jié)合實(shí)際工作分析，房地產(chǎn)抵押評(píng)估中，出現(xiàn)了抵押手續(xù)不完善以及不規(guī)范、抵押評(píng)估工作缺乏合理性、抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)、不暢通等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作不能健康發(fā)展，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且制約整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。本文針對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中存在的問題進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)的對(duì)策，改善當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評(píng)估現(xiàn)狀。
一、房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的問題分析
針對(duì)當(dāng)前，房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作中的具體現(xiàn)狀進(jìn)行探究，由于抵押評(píng)估工作中首先要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定抵押價(jià)值，從中按照價(jià)值發(fā)放一定比率來(lái)發(fā)放貸款。目前，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)、人民銀行以及建設(shè)部等針對(duì)進(jìn)一步規(guī)范與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理提出了文件規(guī)范，對(duì)商業(yè)銀行（抵押權(quán)人）與借款人（抵押人）通過協(xié)商議定的形式來(lái)衡量抵押物價(jià)值，這種抵押物價(jià)值模式，貸款人在考慮時(shí)間和經(jīng)費(fèi)因素等，通過采用協(xié)議定價(jià)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押評(píng)估。然而協(xié)議定價(jià)方式，在抵押評(píng)估工作中，提高了辦事效率、促使貸款雙方有議價(jià)自，并且在一定程度上節(jié)省了評(píng)估的相關(guān)費(fèi)用，促使房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作順利進(jìn)行，但是在實(shí)際應(yīng)用過程中，由于受到諸多因素的影響，可能會(huì)存在諸多不同方面的問題，基于當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評(píng)估現(xiàn)狀分析，工作中存在的問題影響了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，因此，筆者通過分析和探究，最終總結(jié)并歸納出一些解決抵押評(píng)估工作的具體對(duì)策，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）抵押評(píng)估知識(shí)的缺乏
由于金融機(jī)構(gòu)或者是銀行信貸人，缺乏專業(yè)的抵押評(píng)估知識(shí)，因此在具體評(píng)估過程中無(wú)法準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)的價(jià)值。抵押評(píng)估人具備較廣的知識(shí)面和比較精通的業(yè)務(wù)能力了，但是由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)性，在理論和實(shí)踐上有所欠缺，在信息、知識(shí)以及資料等方面受到評(píng)估限制，這就很難對(duì)房地產(chǎn)做出客觀合理地價(jià)格評(píng)估。
（二）缺乏相關(guān)的法律知識(shí)
信貸人缺乏相關(guān)的抵押評(píng)估法律，導(dǎo)致在具體評(píng)估過程中無(wú)法正確判斷房地產(chǎn)的合法性、有效性以及科學(xué)性。主要依據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等相關(guān)的法律，如果房地產(chǎn)性質(zhì)不同時(shí)其抵押評(píng)估效果也就會(huì)不同，另外房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)存在差異性；因此當(dāng)信貸人不熟悉相關(guān)的法律時(shí)，就造成抵押評(píng)估與實(shí)際價(jià)值出現(xiàn)很大的偏差，影響抵押評(píng)估的結(jié)果，甚至?xí)霈F(xiàn)無(wú)效現(xiàn)象。
（三）協(xié)議定價(jià)方面存在負(fù)面影響
房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中，由于協(xié)議定價(jià)具有主觀隨意性，在受到利益驅(qū)動(dòng)時(shí)，導(dǎo)致部分信貸主管人員為了發(fā)放人情貸款，利用自身的權(quán)利對(duì)抵押物做出了高估，另外還會(huì)出現(xiàn)：銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)過低抵押評(píng)估物，造成借款人的合法資產(chǎn)受到一定的限制，最終影響銀行部門、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)抵押評(píng)估方的利益。
房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作中仍然存在諸多問題，最終影響抵押物評(píng)估失真甚至出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，造成抵押物處置困難，嚴(yán)重影響銀行信貸的資金使用效率。
二、房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作的改進(jìn)建議
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作中的問題進(jìn)行探究，并提出了相應(yīng)的對(duì)策，進(jìn)而達(dá)到改善抵押評(píng)估工作的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，具體對(duì)策有以下幾點(diǎn)：
（一）強(qiáng)化信貸人員的道德教育
目前，在銀行以及金融機(jī)構(gòu)中，信貸人員從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估，自身的理論知識(shí)以及業(yè)務(wù)能力要比較精通之外，還需要良好的專業(yè)道德素質(zhì)。良好的職業(yè)道德素質(zhì)，有助于增強(qiáng)抵押評(píng)估工作的客觀性，做到公平、公正。避免出現(xiàn)抵押評(píng)估價(jià)格不公現(xiàn)象，對(duì)當(dāng)事人的利益造成影響，并會(huì)造成銀行信貸部門資金損失。因此，強(qiáng)化信貸人員道德教育對(duì)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估來(lái)說具有十分重要的意義。職業(yè)道德教育具體從這幾個(gè)方面完善：保證抵押評(píng)估信息和資料的真實(shí)性，評(píng)估過程中盡可能地做到公平、公正、客觀；加強(qiáng)估價(jià)的獨(dú)立性和嚴(yán)肅性，遇到親友或者是其他關(guān)系人估價(jià)時(shí)，必須要回避；發(fā)現(xiàn)自身專業(yè)能夠有限時(shí)，必須要委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理估價(jià)；加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估資料的保管，不得隨意向他人泄漏評(píng)估資料及相關(guān)內(nèi)容。
（二）完善對(duì)房地產(chǎn)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性
銀行及金融機(jī)構(gòu)，必須注重對(duì)信貸人加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)，了解相關(guān)的制度和政策，確保在抵押評(píng)估過程中正確判斷，提升抵押的合理性和有效性，避免銀行或金融機(jī)構(gòu)資金受到損失。抵押評(píng)估工作中主要涉及的法律知識(shí)包含《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》其中，房地產(chǎn)在抵押評(píng)估中具體對(duì)《擔(dān)保法》的范圍作出了明確規(guī)定：法律上認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押有：并且房地產(chǎn)抵押人有房屋以及抵押地上定著物；抵押人有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)以及房屋等地上定著物；同時(shí)，法律上不認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押物有：土地所有權(quán)；耕地及相關(guān)的土地使用權(quán)；學(xué)校、醫(yī)院等公益性部門；不明確所有權(quán)或者是出現(xiàn)爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。在抵押評(píng)估前，首先要對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、性質(zhì)進(jìn)行確定，以免影響評(píng)估結(jié)果。
（三）準(zhǔn)確評(píng)估抵押物的價(jià)值
在遵循估價(jià)的原則，按照估價(jià)的程序以及選擇合適的估價(jià)方法的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)的其他因素，最終確定估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在評(píng)估過程中要做到誠(chéng)信、客觀、公平、公正。科學(xué)判斷價(jià)值，提升估價(jià)及估算活動(dòng)的水平和質(zhì)量，這就要求在房地產(chǎn)抵押評(píng)估之前，信貸人以及評(píng)估部門必須要明確估價(jià)的目的、原則、程序以及方法出現(xiàn)問題。目前房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法包含：比較法、成本法、收益法。其中比較法是針對(duì)估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期交易狀況與相關(guān)房地產(chǎn)，為成交價(jià)格提供重要依據(jù)和判定標(biāo)準(zhǔn)，客觀、公正物價(jià)。該方法適用于交易型房地產(chǎn)，用于普通住宅、寫字樓、商場(chǎng)以及工業(yè)生產(chǎn)等使用屬性。成本法：針對(duì)近期開發(fā)或者是計(jì)劃建造的項(xiàng)目進(jìn)行大致估價(jià)。該方法對(duì)其進(jìn)行扣除折舊之后，為估價(jià)對(duì)象提供更合理的估價(jià)方法。收益法。選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折扣到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累計(jì)處理，屬于一種超前估價(jià)行為，最終為估價(jià)或者是估算提供合理的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，收益法在評(píng)估中，主要適用于商店、公寓、餐館等一些公益性用途的房屋。
（四）建立健全相關(guān)評(píng)估制度及其抵押手續(xù)
房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中，針對(duì)抵押貸款在發(fā)放中，必須要經(jīng)過抵押部門進(jìn)行嚴(yán)格審查、評(píng)估以及登記等相關(guān)事項(xiàng)，嚴(yán)格規(guī)定評(píng)估流程。銀行可以自行成立評(píng)估機(jī)構(gòu)，自行評(píng)估抵押物的價(jià)值，這種抵押物評(píng)估方式，有助于提高評(píng)估效率，縮短評(píng)估時(shí)間，同時(shí)為貸款人提供了更大的方便，提升了自身企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在評(píng)估抵押物過程中，遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，自身銀行無(wú)法正確進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須要委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)做出合理的判斷，針對(duì)評(píng)估資料以及信息做出有效的抵押估價(jià)，提升評(píng)估效率和實(shí)效性，最終做出準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。
有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門拿到評(píng)估報(bào)告時(shí)，工作人員必須要認(rèn)真閱讀，查看抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)定義以及最終結(jié)果等事項(xiàng)，以便為最終核定抵押物價(jià)值提供準(zhǔn)確依據(jù)。估價(jià)定義：其中包含了土地開發(fā)程度、用途以及剩余使用年限等，當(dāng)使用用途發(fā)生改變時(shí)，必須要重新定價(jià)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是委托評(píng)估機(jī)構(gòu)或者貸款發(fā)放的時(shí)點(diǎn)，它在評(píng)估報(bào)告中明確提出。評(píng)估中必須要根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，充分考慮貸款的風(fēng)險(xiǎn)等，以便做出更合理的預(yù)期價(jià)值。使用權(quán)性質(zhì)：以土地出讓的方式取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值可以看作是評(píng)估時(shí)的價(jià)值。當(dāng)出現(xiàn)土地使用權(quán)屬于劃分取得時(shí)，其房地產(chǎn)價(jià)值要嚴(yán)格按照評(píng)估價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分所得應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)。除此之外，房地產(chǎn)抵押評(píng)估中，要不斷完善抵押手續(xù)，為評(píng)估報(bào)告提供更準(zhǔn)確的依據(jù)。
三、總結(jié)
總之，為了提高抵押評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確性和合理性，在銀行部門評(píng)估物價(jià)時(shí)，要遵循誠(chéng)信、客觀、公平、公正的原則，在抵押工作中盡可能做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保全抵押人的合法權(quán)益不受侵害，降低資金損失現(xiàn)象。為抵押評(píng)估行業(yè)提供更規(guī)范、更標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
一、前期策劃的地位及作用
古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡?！?房地產(chǎn)開發(fā)各階段潛在成本節(jié)約額和風(fēng)險(xiǎn)大小如圖1.1所示可見，只有通過前期的市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目可行性研究，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對(duì)路，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，前期策劃是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
二、前期策劃的內(nèi)容及工作流程
（一）前期策劃內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃包括：項(xiàng)目定位（市場(chǎng)定位、客戶定位、功能定位等），產(chǎn)品建議（規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配比等），客戶群分析（消費(fèi)心理、偏好、審美等），根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略等確定項(xiàng)目開發(fā)步驟的綜合安排，根據(jù)產(chǎn)品和市場(chǎng)的各方面做出價(jià)格策略，同時(shí)也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。
（二）前期策劃工作流程
前期策劃的重點(diǎn)是，在市場(chǎng)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上去進(jìn)行市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品定位，從而使市場(chǎng)和產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)，生產(chǎn)出適銷對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，增強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。前期策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括：市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)市場(chǎng)，市場(chǎng)和產(chǎn)品定位，價(jià)格定位及推廣策略，可用圖2來(lái)表示，其中，市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位是其核心部分。
三、前期策劃存在的問題
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前期策劃存在諸多問題，概括起來(lái)主要有以下幾方面：
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)方面。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使前期策劃缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問題。建設(shè)的規(guī)模化程度較低，數(shù)量增長(zhǎng)過快過猛。企業(yè)過多、 規(guī)模過小必然引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，粗制濫造、哄抬地價(jià)、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過場(chǎng)的形式。
（二）開發(fā)商存在的問題。開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場(chǎng)調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)導(dǎo)向。開發(fā)商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成前期策劃的實(shí)施過程失控。由于片面追求投資回報(bào)，開發(fā)商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。
（三）建筑師存在的問題。在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見識(shí)。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，已無(wú)法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。
（四）市場(chǎng)定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場(chǎng)定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場(chǎng)定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對(duì)性。
（五）偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，不是根據(jù)市場(chǎng)定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場(chǎng)定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、規(guī)范發(fā)展。
（六）目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。由于市場(chǎng)調(diào)查方法、調(diào)查范圍掌握資料不全面，對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)開發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來(lái)的影響度估計(jì)不足，對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無(wú)法把握，同時(shí)對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場(chǎng)定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃工作的建議
針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃中存在的諸多問題,特提出以下建議:
（一）要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。其具體內(nèi)容包括：對(duì)本地區(qū)和本省、周邊城市以至全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況，如近幾年來(lái)各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。
（二）要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。
一、我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的現(xiàn)狀
按照征稅客體性質(zhì)的不同，可將房地產(chǎn)稅收分為四類：流轉(zhuǎn)稅（包括營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅）、財(cái)產(chǎn)稅（包括房產(chǎn)稅，契稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅）。
二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)體系存在的問題
（一）宏觀方面的稅制缺陷：對(duì)房地產(chǎn)交易的監(jiān)控缺罰，稅收征管難度很大，出讓、轉(zhuǎn)讓土地界限不明晰，稅收征免難以確定。
（二）微觀方面的稅制缺陷
首先，稅種分布結(jié)構(gòu)不合理，保有環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕。保有環(huán)節(jié)主要調(diào)節(jié)的是政府與房地產(chǎn)占有者之間的收益分配，目前的結(jié)構(gòu)會(huì)使土地成為保有者的無(wú)息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為；保有階段的低稅負(fù)致使流通環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)過高的稅負(fù)，助長(zhǎng)了隱形交易，逃稅現(xiàn)象。其次，計(jì)稅依據(jù)不合理，稅負(fù)不平等。如房地產(chǎn)稅從價(jià)與從租計(jì)征稅率差別甚大，導(dǎo)致隱形市場(chǎng)泛濫；現(xiàn)行的契稅區(qū)分國(guó)有與非國(guó)有企業(yè)納稅。第三，現(xiàn)行稅制中除耕地占用稅外，其它各項(xiàng)稅種的征稅對(duì)象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物，這無(wú)形中喪失了國(guó)家對(duì)這部分房地產(chǎn)的管理和調(diào)控。
（三）房地產(chǎn)稅收征管方面的缺陷：土地增值稅和企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主體稅種，缺陷尤其突出：
1、土地增值稅征管中存在的問題
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題：在預(yù)售房產(chǎn)環(huán)節(jié)，隱瞞收入的現(xiàn)象比較多，土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)不真實(shí)、不準(zhǔn)確；在開發(fā)環(huán)節(jié)人為加大商品房建設(shè)成本，侵蝕土地增值稅稅基；在清算環(huán)節(jié)拖延項(xiàng)目完工時(shí)間和竣工決算，躲避土地增值稅清算。
（2）稅務(wù)征收機(jī)關(guān)存在的問題：① 從國(guó)家制定的土地增值稅條例來(lái)看，土地增值額與企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額計(jì)算有重復(fù)，對(duì)納稅人同一筆收入存在征兩次稅的現(xiàn)象。② 稅制設(shè)計(jì)較復(fù)雜，不易操作。③土地增值稅操作技術(shù)難度大，收入和扣除項(xiàng)目很難準(zhǔn)確核定，工作量大，熟悉清算流程、能夠擔(dān)當(dāng)起清算工作的稅務(wù)人員不多，征收部門對(duì)土地增值稅清算工作存在畏難情緒。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題
（1）政策方面：①國(guó)家稅務(wù)總局的政策文件太多，加上地方政府及部門又出臺(tái)很多地方政策，文件之間往往自相矛盾，有些不盡合理。②國(guó)稅與地稅征管劃分題。對(duì)于所得稅征管范圍的劃分，國(guó)家稅務(wù)總局雖然給予了很明確的界定，但在實(shí)際征管中卻不同程度地存在著爭(zhēng)搶稅源、劃分不準(zhǔn)、兩不管的問題。
（2）征管方面。稅務(wù)機(jī)關(guān)人員不足，力量薄弱，管理面不夠。
三 、完善稅費(fèi)體制的改革與建議
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的各個(gè)稅種，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)生巨大變化的今天，這套房地產(chǎn)稅收法律制度不僅自身存在很多不規(guī)范之處，它滯后于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的變革和發(fā)展，難以發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控功能。因此，完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度，對(duì)于防止房地產(chǎn)價(jià)格過快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展將有著十分重要的意義。
（一）改革土地財(cái)政：土地財(cái)政一方面助推了地價(jià)、房?jī)r(jià)，另一方面也極易使地方政府產(chǎn)生急功近利的短期行為，最終損害城市長(zhǎng)期發(fā)展。改革土地財(cái)政，需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各級(jí)政府間財(cái)政分配關(guān)系、財(cái)權(quán)和事權(quán)關(guān)系，逐步健全地方稅體系，完善分稅制。
（二）提高保有環(huán)節(jié)稅收：弱化并替代地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，通過征收房產(chǎn)持有稅，抑制不合理需求，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)向稅收財(cái)政。
具體從以下五個(gè)方面來(lái)解決保有環(huán)節(jié)的稅收問題：
一是擴(kuò)大征稅對(duì)象。以前的總體原則就是“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”全部納入，但重慶和上海版界定不同，稅負(fù)都較輕，對(duì)第一套房都沒有征稅，不利于抑制投資、投機(jī)心理。
二是從高確定稅率。稅率初定在0.5%-0.8%，這低了無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。很明顯，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投
并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。應(yīng)該定在年稅率3-5%，才能實(shí)現(xiàn)暫時(shí)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的雙重作用，從根本上捏轉(zhuǎn)國(guó)民理念。
三是從量征收與從價(jià)征收綜合計(jì)算。要量?jī)r(jià)結(jié)合，可以考慮人均居住面積和房屋總價(jià)，從價(jià)又從量綜合征收計(jì)算比較合理。
四是承擔(dān)公共服務(wù)的房產(chǎn)暫不征稅。
五對(duì)個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大，必須考慮其社會(huì)影響。特別是，近年來(lái)“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個(gè)人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力，也是一個(gè)問題。
房產(chǎn)稅的改革是關(guān)乎民生，影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情，但要以保障居民個(gè)人的基本居住權(quán)、抑制房地產(chǎn)價(jià)格的無(wú)序上漲為前提。
（三）整合房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)：建議按照土地購(gòu)置、開發(fā)、銷售這三個(gè)大的環(huán)節(jié)歸類整合房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目，減少收費(fèi)項(xiàng)目，減輕收費(fèi)額度，堅(jiān)決杜絕不合理收費(fèi)，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)整合房地產(chǎn)契稅和房地產(chǎn)印花稅。土地增值稅、企業(yè)所得稅占房地產(chǎn)企業(yè)稅收的比例達(dá)到60%以上，本文就加強(qiáng)這兩個(gè)稅種的管理提出以下建議：
1、強(qiáng)化土地增值稅的征管：土地增值稅是調(diào)節(jié)土地增值收益再分配的重要手段，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的重要稅種，很多企業(yè)通過各種手段逃避土地增值稅，攫取巨額利潤(rùn)。
(1)提高政策的執(zhí)行力度。(2)加強(qiáng)土地增值稅的稅收政策的宣傳。(3)加大稽查力度。(4)提高土地增值稅預(yù)征比例。(5)實(shí)施“一體化”管理。
2、強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)所得稅清算
（1）注重職能部門的信息共享。（2）關(guān)注房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。（3）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采用新的管理軟件。（4）嚴(yán)格政策界限，強(qiáng)化成本管理。（5）強(qiáng)化日常評(píng)估和稅務(wù)稽查。
房地產(chǎn)稅法在抑制房?jī)r(jià)上漲的過程中發(fā)揮著重要的作用，但由于其自身的局限性，要充分考慮到其他影響因素對(duì)稅收作用的抵消，應(yīng)該采取稅收手段、法律手段、經(jīng)濟(jì)手段等進(jìn)行綜合治理，金融調(diào)控、價(jià)格調(diào)控等相互配合，才能取得預(yù)期效果。
參考文獻(xiàn)
［1］劉淑娟;房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究房地產(chǎn)稅收制度構(gòu)建研究[j];商場(chǎng)現(xiàn)代化;2008年20期
2001年12月18日國(guó)家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號(hào)），標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度正式確立并起動(dòng)。這項(xiàng)制度實(shí)施以來(lái)，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)水平，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進(jìn)一步進(jìn)行制度的修訂和完善、解決制度實(shí)施中反映出的各種問題。
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題
從目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：
1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位
（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位。《暫行規(guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實(shí)施，自2002年12月首次組織考試以來(lái)，每年舉行一次，已正?；?。而后者實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來(lái)，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當(dāng)多的省份至今仍未啟動(dòng)當(dāng)?shù)氐膮f(xié)理級(jí)資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當(dāng)于協(xié)理級(jí)的資格考試，但沒有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國(guó)統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位證書》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》等。不少地方長(zhǎng)期沒有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。
（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè)制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理注冊(cè)手續(xù)；在注冊(cè)有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)；再次注冊(cè)者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明?，F(xiàn)時(shí)情況是：許多取得資格證的人員受聘時(shí)未及時(shí)辦理注冊(cè)手續(xù)，未取得《注冊(cè)證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者未及時(shí)辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級(jí)的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來(lái)。
（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號(hào)），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但由于近年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速擴(kuò)張，并爭(zhēng)相開設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的交易市場(chǎng)。
2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：
（1）考試次數(shù)少。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人士不便于靈活地安排時(shí)間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)對(duì)受過專業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)水平人員的大量需求。同時(shí)這也是造成現(xiàn)實(shí)中不少人員無(wú)證上崗的一個(gè)原因。
據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格）考試（簡(jiǎn)稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營(yíng)業(yè)員資格（相當(dāng)于協(xié)理資格）考試（簡(jiǎn)稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒有對(duì)特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對(duì)資深從業(yè)人員、新加坡對(duì)高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機(jī)構(gòu)直接認(rèn)定其執(zhí)業(yè)資格。我國(guó)每年都有一大批房地產(chǎn)類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場(chǎng)，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們?cè)诟咝Ｖ袑W(xué)過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時(shí)間、精力、金錢等的浪費(fèi)，加大了他們的就業(yè)成本。同時(shí)也顯現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。
（3）沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國(guó)外及我國(guó)港臺(tái)地區(qū)，暫?；虻蹁N職業(yè)資格，作為對(duì)職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國(guó)商業(yè)職業(yè)法典10176項(xiàng)和10177項(xiàng)中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員（相當(dāng)于我國(guó)的協(xié)理級(jí)）執(zhí)照暫?；虻蹁N的規(guī)定，主要情形包括：不實(shí)的陳述、虛假的承諾、不實(shí)的廣告、混淆公私款項(xiàng)、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實(shí)利潤(rùn)、瀆職、未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀(jì)人對(duì)其屬下的銷售員負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任，如果因?yàn)楸O(jiān)督不嚴(yán)而導(dǎo)致客戶受到嚴(yán)重?fù)p失時(shí)，則經(jīng)紀(jì)人負(fù)有連帶責(zé)任，經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國(guó)的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”，但沒有相應(yīng)的罰則條款。
二、對(duì)健全和完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的建議
筆者對(duì)上述我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關(guān)部門參考。
1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊(cè)制度、證書使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項(xiàng)子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國(guó)有專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)最嚴(yán)密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的一定的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，從而使消費(fèi)者免受不良經(jīng)紀(jì)人之害，同時(shí)也保護(hù)持照經(jīng)紀(jì)人免受不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)。又如香港的《地產(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺(tái)灣也于1999年2月頒布了《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》，都對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管起到很好的作用。
目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國(guó)家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國(guó)性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的混亂無(wú)序狀況無(wú)法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國(guó)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專門法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例》（由國(guó)務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點(diǎn)和核心內(nèi)容，改變過去側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管的做法。
2.全面落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試、注冊(cè)制度
協(xié)理級(jí)層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀(jì)人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因?yàn)槁殬I(yè)素質(zhì)差而損害消費(fèi)者的利益，因此必須切實(shí)提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國(guó)務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理級(jí)資格考試的最遲開始時(shí)間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因?yàn)椴糠质》莶⒉痪邆浣滩木帉懥α?，同時(shí)便于保持全國(guó)各地的水平基本一致。
嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度，未按規(guī)定辦理注冊(cè)手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。再次注冊(cè)者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機(jī)會(huì)，如舉辦培訓(xùn)班、研討會(huì)、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，用學(xué)時(shí)數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動(dòng)的小時(shí)數(shù)來(lái)衡量。協(xié)理級(jí)資格注冊(cè)的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因?yàn)閰f(xié)理級(jí)人員的職業(yè)變動(dòng)性較大，有效期太長(zhǎng)不利于強(qiáng)化管理，太短又會(huì)增加注冊(cè)換證的工作量。
3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試的次數(shù)
為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時(shí)間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)對(duì)人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時(shí)間由各省份建設(shè)部門、人事部門在每年初提前預(yù)公告。
4.增加對(duì)高校房地產(chǎn)類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定
為培養(yǎng)專家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)》專業(yè)（?？疲?、《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見習(xí)滿一年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級(jí)資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年（?？疲┗?年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請(qǐng)，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。
而對(duì)各專業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見習(xí)滿半年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級(jí)資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門申請(qǐng)，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。
5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的情形
法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時(shí)終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對(duì)違法違規(guī)人員實(shí)施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時(shí)間視情節(jié)輕重可分為三個(gè)月、半年、一年三種情形。
加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理違法負(fù)有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理就必須接受來(lái)自政府的監(jiān)管和來(lái)自所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負(fù)擔(dān)。對(duì)參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書的人員堅(jiān)決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。
1．引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，隨著相應(yīng)法律法規(guī)不斷完善，市場(chǎng)環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)，就必須提高財(cái)務(wù)管理水平，而當(dāng)務(wù)之急則是加強(qiáng)成本核算。在這樣的大背景之下，對(duì)房地產(chǎn)公司的成本核算制度進(jìn)行針對(duì)性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實(shí)現(xiàn)公司利潤(rùn)最大化，就變得十分必要。
2．M房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)分析和成本核算現(xiàn)狀
2．1公司概況
M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團(tuán)。建發(fā)集團(tuán)涉足房產(chǎn)時(shí)尚處于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時(shí)期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)分為五個(gè)部分:土地開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);代建工程開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù);物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)。
2．2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析
M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項(xiàng)目的一定周期、功能劃分成本核算對(duì)象。按照這樣的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項(xiàng)目下的共同成本，而無(wú)法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無(wú)法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無(wú)法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對(duì)象劃分不詳細(xì)。在主要成本賬戶設(shè)置方面，M房產(chǎn)公司針對(duì)房屋開發(fā)過程發(fā)生的費(fèi)用支出設(shè)置了“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”二級(jí)賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級(jí)賬戶。但是該賬戶明細(xì)科目設(shè)置的較為粗略籠統(tǒng)，計(jì)算出來(lái)的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無(wú)法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細(xì)賬設(shè)置不全面，從而又導(dǎo)致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。在核算配套設(shè)施開發(fā)成本時(shí)，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設(shè)施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進(jìn)度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法按配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預(yù)提方式計(jì)入出售房屋開發(fā)成本。
3．M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進(jìn)建議
3．1細(xì)化成本核算對(duì)象
結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建議對(duì)成本核算對(duì)象按照單元進(jìn)行細(xì)分。
3．2補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬
針對(duì)新增的成本核算對(duì)象，建議補(bǔ)充房屋開發(fā)成本明細(xì)賬?！伴_發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目，即“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第一期/第二期/第…期開發(fā)項(xiàng)目”。四級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)功能，設(shè)置為“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”等。五級(jí)明細(xì)科目依據(jù)開發(fā)單元，設(shè)置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細(xì)賬內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。成本項(xiàng)目包括:土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。
3．3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集
①對(duì)按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。②對(duì)同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。③對(duì)同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等支出，能分清成本核算對(duì)象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級(jí)賬戶的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———第N期開發(fā)項(xiàng)目———商務(wù)寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設(shè)施———第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
3．4新增預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的核算
在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，建議增加配套設(shè)施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對(duì)此提出當(dāng)配套設(shè)施滯后開發(fā)時(shí)，應(yīng)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)的建議。補(bǔ)充相應(yīng)的預(yù)提方法及賬務(wù)處理如下:①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應(yīng)作會(huì)計(jì)分錄:借:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本—一XX貸:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)②實(shí)際發(fā)生配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，按支付款項(xiàng)的金額，作會(huì)計(jì)分錄借:應(yīng)付賬款———預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款③已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本④當(dāng)成本結(jié)算完畢，對(duì)已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價(jià)值以及庫(kù)存開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行調(diào)整。如果實(shí)際成本大于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為:借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫(kù)存商品貸:銀行存款/應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款如果實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額，作會(huì)計(jì)分錄為:借:應(yīng)付賬款—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫(kù)存商品
作者:杜天然 單位:武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院
參考文獻(xiàn):
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
作為決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵,質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)著舉足輕重的地位。然而現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的質(zhì)量管理還普遍處于一個(gè)較為低下的水平，不少施工單位對(duì)于質(zhì)量管理還沒有形成一個(gè)具體的觀念，更是沒有完善的質(zhì)量管理的體系可以執(zhí)行。所以結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中質(zhì)量管理存在的問題就顯得尤其重要，只有這樣，才能夠采取有效的措施完善相關(guān)的體制，從而保障建筑物的質(zhì)量。
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的相關(guān)內(nèi)涵：
1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的定義：只有明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的相關(guān)定義，才能夠從宏觀上把握住質(zhì)量管理的方向，從而進(jìn)一步從細(xì)節(jié)完善房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的體系。所謂的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分類, 是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法, 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理, 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置, 為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。也就是說，其核心內(nèi)容就是通過管理的手段優(yōu)化配置，從而在獲得利潤(rùn)的同時(shí)，保障項(xiàng)目的質(zhì)量。
1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的注意要點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程應(yīng)該貫穿項(xiàng)目建設(shè)的方方面面，從始至終，只有這樣的項(xiàng)目質(zhì)量管理才能形成一個(gè)較為完整的體系，從而有效的保證項(xiàng)目的質(zhì)量。這也就決定了項(xiàng)目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理工作會(huì)具有包括開發(fā)建設(shè)各個(gè)階段的質(zhì)量及相應(yīng)的工作質(zhì)量如決策質(zhì)量; 規(guī)劃與設(shè)計(jì)質(zhì)量; 施工質(zhì)量; 回訪保修質(zhì)量的特點(diǎn)。此外值得一提的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量也包含了工序質(zhì)量、分項(xiàng)工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量和單位工程質(zhì)量等內(nèi)容?？偠灾诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作中，要能切實(shí)體現(xiàn)出廣義性、時(shí)效性和相對(duì)性等特點(diǎn)。
2.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中質(zhì)量管理中存在的問題：
2.1構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)，進(jìn)行可行性研究階段存在的問題：在項(xiàng)目開始前，都需要對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并進(jìn)行相關(guān)的可行性的研究，其作用相當(dāng)于指明建設(shè)方向，所以這一階段的質(zhì)量管理就顯得極為重要。這一階段主要存在著以下的問題：項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件沒有嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，這樣就為后期的項(xiàng)目建設(shè)工作的質(zhì)量管理帶來(lái)了難題。此外，某些房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告的行為也是給這一階段的質(zhì)量管理埋下了不小的隱患。
2.2設(shè)計(jì)規(guī)劃階段存在的問題：由于施工單位為了減小開支，因此普遍聘用一些較為低級(jí)的設(shè)計(jì)師，這樣的做法就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)計(jì)的專業(yè)程度不高，設(shè)計(jì)質(zhì)量低下，設(shè)計(jì)深度不夠的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。所以在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生施工隊(duì)看不懂相關(guān)的施工圖紙的事件也就不足為奇了。試想，施工隊(duì)連相關(guān)的圖紙都看不懂，那么其建造出來(lái)的建筑物的質(zhì)量又怎么會(huì)有保障？
2.3建設(shè)階段存在的問題：這一階段的主要內(nèi)容就是施工招標(biāo)及施工建設(shè)?，F(xiàn)階段在施工招標(biāo)階段往往存在著以下的問題：部分不法分子為了獲取個(gè)人的私利，而利用權(quán)錢交易等手段操縱招標(biāo)結(jié)果，將工程承包給那些資質(zhì)不夠但是卻肯出錢賄賂的施工隊(duì)。而施工建設(shè)方面存在的問題就更好理解了，其一，少數(shù)不法的施工單位為了賺取利潤(rùn)，在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)以次充好，從而牟取暴利；其二則是由于施工過程的復(fù)雜性，若是沒有一套行之有效的管理機(jī)制，就極易在施工中陷入混亂，而一旦陷入混亂，相關(guān)的工程質(zhì)量就更加岌岌可危了，這也是今年來(lái)我國(guó)豆腐渣工程屢見不鮮的重要原因。
2.4竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問題：在這一階段存在的主要問題有以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目經(jīng)理在進(jìn)行正式的驗(yàn)收之前往往會(huì)忽略預(yù)驗(yàn)收，這就導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際施工與圖紙中預(yù)想結(jié)果之間的偏差難以被及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和糾正；項(xiàng)目后評(píng)估階段沒有邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會(huì)，這就導(dǎo)致建設(shè)中的問題難以被發(fā)現(xiàn)，而且項(xiàng)目建設(shè)得不到必要的反饋，該存在的問題還會(huì)一直存在；物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性， 客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)背景，這是限制驗(yàn)收階段質(zhì)量管理水平提高的重要因素。
3.解決我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過程中質(zhì)量管理中存在問題的相關(guān)措施：
3.1構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計(jì)，進(jìn)行可行性研究階段的質(zhì)量管理：在進(jìn)行目標(biāo)設(shè)計(jì)前，一定要充分的了解建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)背景，要充分了解業(yè)主的要求、實(shí)施的難點(diǎn)和質(zhì)量管理的要點(diǎn)，要有總體的思路，只有這樣才能做好“不打無(wú)準(zhǔn)備之仗”。此外，則可以從提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報(bào)告是否符合項(xiàng)目建議書等角度進(jìn)一步完善相關(guān)的思路，必要時(shí)可以邀請(qǐng)相關(guān)的行業(yè)專家對(duì)于目標(biāo)的設(shè)計(jì)和可行性實(shí)施方案進(jìn)行把關(guān)。只有做好了這一階段的質(zhì)量管理工作，才能為接下來(lái)質(zhì)量管理工作的開展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3.2設(shè)計(jì)規(guī)劃階段的質(zhì)量管理：要想做好這個(gè)階段的質(zhì)量管理工作，可以從以下幾個(gè)方面入手：在選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)不要著急，可以認(rèn)真比較幾個(gè)設(shè)計(jì)單位拿出設(shè)計(jì)作品的優(yōu)劣，綜合各方面的因素后再進(jìn)行抉擇，必要時(shí)甚至可以組成一個(gè)討論組對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行篩選；嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì), 樹立“嚴(yán)格沒計(jì)質(zhì)量管理”的思想。想做好這一點(diǎn)，就要聘請(qǐng)資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)師，只有這樣，才能從一定程度上保證設(shè)計(jì)作品的質(zhì)量。此外還可以通過建議建立設(shè)計(jì)經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制,，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)間的協(xié)調(diào)工作，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評(píng)審的方法確保設(shè)計(jì)作品的水平，這點(diǎn)就是通過制度進(jìn)行保障。
3.3實(shí)施階段的質(zhì)量管理：要想做好這一階段的質(zhì)量管理，需要從以下兩個(gè)方面入手。其一，在進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)工作時(shí)，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請(qǐng)專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計(jì)招標(biāo)文件的編寫，只有這樣才能有效的避免一些私相授受的不和諧現(xiàn)象的發(fā)生；其二，在進(jìn)行工程施工時(shí)，要對(duì)于所采購(gòu)、使用的材料進(jìn)行嚴(yán)格的登記，每次使用都要記錄在冊(cè)，并且對(duì)于材料的品質(zhì)進(jìn)行不定期檢查。只有這樣才能從一定程度上防止以次充好的情況的發(fā)生。
3.4竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量管理：該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量驗(yàn)收,，在進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收的過程中，應(yīng)該依據(jù)質(zhì)量計(jì)劃中的要求，遵循國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)地對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評(píng)定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù)，只有這樣才能保證竣工驗(yàn)收和交付使用工作在法律的范疇內(nèi)有條不紊的進(jìn)行。此外值得一提的是，相關(guān)專家的評(píng)估會(huì)和反饋是必不可少的，只有這樣才能指出項(xiàng)目中存在的問題，從而對(duì)其進(jìn)行改正，這也是質(zhì)量管理的一道有效關(guān)卡。
結(jié)語(yǔ)：
綜上所述，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的質(zhì)量管理工作在施工前目標(biāo)的確定、施工設(shè)計(jì)的確定、施工過程中的監(jiān)管和施工后的竣工驗(yàn)收和交付使用過程中還存在著不少問題。甚至?xí)嬖谥恍┲酗査侥?、以次充好的不和諧現(xiàn)象。我們只有從這些方面不斷的進(jìn)行改進(jìn)，不斷的完善相關(guān)的質(zhì)量管理的體系，才能夠切實(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中的質(zhì)量管理工作。
參考文獻(xiàn)：
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