首頁(yè) > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)間：2023-06-21 08:43:41
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一、打折優(yōu)惠
打折優(yōu)惠是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為普遍的一種營(yíng)銷策略。在促銷不見(jiàn)成效情況下，“降價(jià)”自然成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)突圍的主要方法。我們經(jīng)常會(huì)看到這樣的打折促銷活動(dòng)：“成本價(jià)開盤，本周認(rèn)籌額外8.5折，送1500元/平方米豪裝”、“精裝公寓項(xiàng)目，一次性付款享受9.3折、按揭貸款享受9.4折”、“交5000元抵3萬(wàn)元，周末還有特價(jià)房”等。上述這些促銷方式，實(shí)際上就是價(jià)格直降，最大限度地讓利給購(gòu)房人，卻贏得了買房人的認(rèn)可，對(duì)資金的快速回籠起到了良好效果。
二、墊付首付
在樓市低迷的時(shí)候，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促銷。無(wú)論是“一成首付”還是“首付分期”，都是為了吸引顧客，加速回籠資金的促銷手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者墊付首付，為其提供一筆半年至一年期的“免息”房貸，以一般住宅市價(jià)120萬(wàn)元～150萬(wàn)元/套計(jì)算，墊款首付款約為40萬(wàn)元～50萬(wàn)元，期限為2個(gè)月～1年，購(gòu)房者約可省1萬(wàn)元～2萬(wàn)元貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，預(yù)收資金時(shí)都具備納稅義務(wù)，均應(yīng)該按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅以及預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
三、買房送禮
在制定“買房送禮”類營(yíng)銷策略時(shí)，應(yīng)關(guān)注個(gè)人所得稅代扣代繳問(wèn)題：
1.企業(yè)在活動(dòng)答謝以及業(yè)務(wù)宣傳等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，如在開盤活動(dòng)時(shí)向所有前來(lái)的客戶贈(zèng)送的小禮品，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。如果企業(yè)愿意承擔(dān)這部分的個(gè)人所得稅，就不需要向客戶收繳，但是這部分承擔(dān)的個(gè)人所得稅不得在企業(yè)所得稅稅前扣除！
2.企業(yè)在向個(gè)人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時(shí)給予贈(zèng)品，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“買一送一”的促銷手段，所贈(zèng)送的自產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品（如買房送車庫(kù)）是不需要繳納個(gè)人所得稅的；如果是贈(zèng)送的旅游項(xiàng)目，如歐洲10日游等，就需要按照“偶然所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅；但是，如果是贈(zèng)送的空調(diào)、洗衣機(jī)或者是小汽車等實(shí)物就不是簡(jiǎn)單的個(gè)人所得稅的問(wèn)題了，這還會(huì)涉及到企業(yè)的“兼營(yíng)業(yè)務(wù)”需要繳納增值稅及相關(guān)的附加稅費(fèi)，同時(shí)需要繳納個(gè)人所得稅。
四、購(gòu)房補(bǔ)貼
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)非普通住宅產(chǎn)品給予契稅補(bǔ)貼，如針對(duì)別墅、面積超過(guò)144平方米以上的商品房等，給予高于普通住宅部分的契稅補(bǔ)貼；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)購(gòu)買人不同時(shí)間段的物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼，如購(gòu)房免3年物業(yè)管理費(fèi)等。對(duì)這類營(yíng)銷策略，不如采取直接的折扣銷售策略來(lái)得簡(jiǎn)單和實(shí)惠，不僅客戶繳納契稅的納稅基數(shù)降低，而且，企業(yè)承擔(dān)的應(yīng)由個(gè)人繳納的契稅不能在企業(yè)所得稅前扣除，而且，需承擔(dān)按照“偶然所得”計(jì)算的個(gè)人所得稅。
五、售后回購(gòu)
在商業(yè)地產(chǎn)以及車庫(kù)的銷售過(guò)程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引客戶，承諾客戶購(gòu)買后一段時(shí)間內(nèi)，客戶可以要求房地產(chǎn)企業(yè)按照約定的價(jià)格回購(gòu)其銷售的產(chǎn)品。這種營(yíng)銷策略，雖然其合同或協(xié)議的內(nèi)容千差萬(wàn)別，但概括起來(lái)可以分為三種情形：一是銷售方?jīng)]有回購(gòu)的選擇權(quán)，且回購(gòu)價(jià)格確定；二是賣方有回購(gòu)選擇權(quán)；三是買方有要求賣方回購(gòu)的選擇權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，第一種情形商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬并未真正轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍對(duì)售出商品實(shí)施控制，不符合收入確認(rèn)的條件，不能作為銷售業(yè)務(wù)來(lái)處理，僅能作為融資業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。后兩種情形，則應(yīng)具體分析每項(xiàng)交易的實(shí)質(zhì)，根據(jù)行使選擇權(quán)的可能性大小，以及商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移與否，確定是否符合收入確認(rèn)條件如果符合收入確認(rèn)條件，企業(yè)和客戶就商業(yè)或者車庫(kù)簽訂或者辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，盡管企業(yè)與客戶簽有回購(gòu)協(xié)議，但是，根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)仍然需要分別按照銷售和購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，這樣企業(yè)就會(huì)承擔(dān)兩次銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、所得稅、印花稅等。如果不符合收入確認(rèn)條件，雖將商鋪賣給了客戶，雙方簽訂了合同但尚未簽證、辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，就可以視為一種融資業(yè)務(wù)，可以通過(guò)變更合同或者協(xié)議的方式解決。
六、售后返租
售后返租是一種特殊銷售方式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房給客戶的同時(shí)，與客戶簽訂該房的租賃合同。在售后返租方式下，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶之間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)是承租人，客戶同時(shí)是出租人；在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與入駐商戶之間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又是出租人，商戶則是承租人。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購(gòu)買者。隨后與客戶簽訂返租合同，讓客戶將物業(yè)返租給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在一定期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以固定利率包租。
隨著我國(guó)轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅制的進(jìn)一步完善，稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅的矛頭開始指向內(nèi)資企業(yè)，有關(guān)聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)更是稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅關(guān)注的焦點(diǎn)。在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)設(shè)立建筑安裝工程公司、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)，在大量的關(guān)聯(lián)交易中實(shí)行轉(zhuǎn)讓定價(jià)，使得成本和利潤(rùn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配，從而達(dá)到避稅的目的。如果各關(guān)聯(lián)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收方式和稅率一致，轉(zhuǎn)讓定價(jià)不會(huì)必然導(dǎo)致企業(yè)所得稅避稅，但會(huì)嚴(yán)重影響地稅部門的土地增值稅的征收。
2011年12月13日-15日，全國(guó)地稅系統(tǒng)反避稅工作會(huì)議在山東舉行。本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的反避稅問(wèn)題進(jìn)行了深入探討和研究，并對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅調(diào)查工作做出了具體部署。對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的反避稅，不是利用傳統(tǒng)的稽查手段，而是利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)的理論和方法對(duì)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易進(jìn)行反避稅調(diào)查和調(diào)整。對(duì)于內(nèi)資房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)管理，也不再局限于對(duì)企業(yè)所得稅的關(guān)注，而是進(jìn)一步拓展到了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易相關(guān)的各項(xiàng)稅收。
一、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的認(rèn)定
所謂房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)中與其他企業(yè)之間存在直接或間接控制關(guān)系或重大影響關(guān)系的企業(yè)，包括總機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)、母公司與子公司、同一總機(jī)構(gòu)的不同分支機(jī)構(gòu)、同一母公司的不同子公司等。
根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例釋義第一百零九條的規(guī)定，構(gòu)成關(guān)聯(lián)關(guān)系的主要有以下八種情形：
1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達(dá)到25％或以上的；
2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達(dá)到15%或以上的；
3、企業(yè)與另一企業(yè)之間借貸資金占企業(yè)自有資金50％或以上，或企業(yè)借貸資金總額的10％是由另一企業(yè)擔(dān)保的；
4、企業(yè)的董事或經(jīng)理等高級(jí)管理人員一半以上或有一名常務(wù)董事是由另一企業(yè)委派的；
5、企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須由另一企業(yè)提供的特許權(quán)利才能正確進(jìn)行的；
6、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)購(gòu)進(jìn)的原材料、零配件等是由另一企業(yè)所控制或供應(yīng)的；
7、企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或商品的銷售是由另一企業(yè)所控制的；
8、對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、交易具有實(shí)際控制的其他利益上相關(guān)聯(lián)的企業(yè)（包括家族、親屬關(guān)系等）。
二、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)分析
房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)是指房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部或關(guān)聯(lián)企業(yè)之間為了實(shí)現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標(biāo)，在銷售貨物、提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)等時(shí)違背市場(chǎng)交易原則而內(nèi)部制定的價(jià)格。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)將導(dǎo)致收入和費(fèi)用在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的重新分配，從而達(dá)到避稅的目的。
在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，轉(zhuǎn)讓定價(jià)表現(xiàn)形式日趨復(fù)雜化。具體包括：
1、貨物購(gòu)銷業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)
貨物購(gòu)銷業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在購(gòu)銷建筑施工設(shè)備、原材料以及完工產(chǎn)品銷售等業(yè)務(wù)活動(dòng)中，利用“高進(jìn)低出”或“低進(jìn)高出”的手段，將成本和利潤(rùn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配。例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司高價(jià)從關(guān)聯(lián)企業(yè)購(gòu)入施工設(shè)備或者是建筑材料，從而增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，增加土地增值稅的扣除項(xiàng)目，從而達(dá)到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產(chǎn)公司低價(jià)向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓剛建成的商業(yè)大樓，構(gòu)成了房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)。在房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)交易中，有形貨物購(gòu)銷占有非常重要的地位。
2、勞務(wù)提供業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)
勞務(wù)提供業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過(guò)支付設(shè)計(jì)、管理、廣告、咨詢等勞務(wù)費(fèi)用的高低，影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本和利潤(rùn)。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)設(shè)立關(guān)聯(lián)建筑管理公司，通過(guò)建筑管理公司可列支開發(fā)直接費(fèi)用，以提高開發(fā)成本，減少土地增值稅，同時(shí)也減少了企業(yè)所得稅。廣東某大型房地產(chǎn)公司下設(shè)全資設(shè)計(jì)公司、文化公司、技術(shù)咨詢公司，各子公司一年收到母公司設(shè)計(jì)、宣傳策劃、咨詢費(fèi)高達(dá)上億元，然后再通過(guò)購(gòu)買母公司的藝術(shù)品作為各子公司的固定資產(chǎn)，以完成最后的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移。
3、無(wú)形資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)
無(wú)形資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間專利、專有技術(shù)、商標(biāo)、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不按該類交易的市場(chǎng)價(jià)格收取特許權(quán)使用費(fèi)，或故意將土地使用權(quán)在關(guān)聯(lián)企業(yè)間轉(zhuǎn)讓，從而影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本和利潤(rùn)。如：福州某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得政府劃撥地使用權(quán)，又將該塊地轉(zhuǎn)讓到其全資子公司名下開發(fā)房產(chǎn)，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規(guī)避了土地增值稅。
4、資金融通業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)
資金融通業(yè)務(wù)中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)主要表現(xiàn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間通過(guò)貸款利率的高低來(lái)影響房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本費(fèi)用。例如，房地產(chǎn)集團(tuán)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費(fèi)用。
三、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的動(dòng)機(jī)
1、可以規(guī)避部分企業(yè)所得稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，我國(guó)企業(yè)所得稅的基本稅率為25%，但對(duì)于國(guó)家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)和小型微利企業(yè)分別實(shí)行15%和20%的優(yōu)惠稅率。根據(jù)納稅人的不同情況，企業(yè)所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓定價(jià)，使得成本和利潤(rùn)在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間重新分配，規(guī)避部分企業(yè)所得稅。臨沭縣某房地產(chǎn)公司通過(guò)新投資成立一家建筑施工企業(yè)（其企業(yè)所得稅實(shí)行核定征收方式），二者構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目多由該施工企業(yè)承建。在施工過(guò)程中，建筑施工企業(yè)通過(guò)高開發(fā)票，增加建筑安裝成本，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)到關(guān)聯(lián)企業(yè)。雖然建筑施工企業(yè)按發(fā)票金額繳納了3%的營(yíng)業(yè)稅，但由于關(guān)聯(lián)施工企業(yè)采取核定征收方式計(jì)算繳納所得稅，這部分轉(zhuǎn)移的利潤(rùn)在施工企業(yè)相當(dāng)于乘以應(yīng)稅所得率后再乘以適用稅率計(jì)算繳納所得稅，整體少繳了25%企業(yè)所得稅。
2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)，依照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收的一種稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目金額會(huì)直接影響其土地增值稅金額，轉(zhuǎn)讓收入越低，扣除項(xiàng)目越大，增值率越低，企業(yè)的適用稅率也會(huì)越低，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓定價(jià)，以低于市場(chǎng)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，或者以高于市場(chǎng)的價(jià)格向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付安裝工程費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等途徑來(lái)增加扣除項(xiàng)金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產(chǎn)公司低價(jià)向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，構(gòu)成房屋銷售中的轉(zhuǎn)讓定價(jià)，涉案稅額達(dá)180余萬(wàn)元，涉案稅種不僅涉及企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、還涉及土地增值稅。
四、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)涉稅風(fēng)險(xiǎn)
自2002年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)多次被列入全國(guó)稅收稽查的重點(diǎn)行業(yè)。目前中國(guó)反避稅法律體系已基本建成，稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)擁有足夠的法律武器和技術(shù)手段對(duì)轉(zhuǎn)讓定價(jià)進(jìn)行調(diào)查和調(diào)整，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)已經(jīng)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)反避稅關(guān)注的焦點(diǎn)。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的反避稅工作精神，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)監(jiān)管將會(huì)日益嚴(yán)格，全國(guó)范圍的行業(yè)聯(lián)查也極有可能展開。在這種新趨勢(shì)下，有關(guān)聯(lián)交易的房地產(chǎn)企業(yè)如何規(guī)范關(guān)聯(lián)交易，調(diào)整定價(jià)策略，有效預(yù)防、控制、避免轉(zhuǎn)讓定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)成為一項(xiàng)頗具挑戰(zhàn)性的工作。
1、規(guī)范關(guān)聯(lián)交易。房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解企業(yè)自身的關(guān)聯(lián)交易情況，正確認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)讓定價(jià)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按照《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易及所采用的定價(jià)策略及時(shí)進(jìn)行審閱和調(diào)整，保證交易價(jià)格的公允性，規(guī)范納稅行為，有效預(yù)防對(duì)于轉(zhuǎn)讓定價(jià)稅務(wù)審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
2、重視關(guān)聯(lián)申報(bào)。有關(guān)聯(lián)交易的企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)關(guān)聯(lián)交易情況，是法納稅人的基本義務(wù)，不履行義務(wù)就會(huì)受到處罰，企業(yè)很可能被列為稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)查的重點(diǎn)對(duì)象之一。全國(guó)地稅系統(tǒng)反避稅工作會(huì)議明確指出要利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)手段，要求房地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)提供關(guān)聯(lián)交易的資料，并在全國(guó)實(shí)現(xiàn)聯(lián)查。《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法》列出的關(guān)聯(lián)交易類型主要包括有形資產(chǎn)購(gòu)銷、無(wú)形資產(chǎn)使用、提供勞務(wù)和資金融通四大類，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行準(zhǔn)確界定和分類，在填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》時(shí)，如實(shí)披露房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的詳細(xì)情況，據(jù)實(shí)填報(bào)《企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)報(bào)告表》。存在重大關(guān)聯(lián)交易的企業(yè)應(yīng)當(dāng)向轉(zhuǎn)讓定價(jià)專業(yè)人士尋求幫助，以控制并降低轉(zhuǎn)讓定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
一、案例
客戶王某在外地承包工程，戶籍在本地，準(zhǔn)備以本地的100平方米的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，該商業(yè)房產(chǎn)由于購(gòu)買較早，當(dāng)初購(gòu)買價(jià)位3000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)升值到了8000元/平方米。王某以該房產(chǎn)抵押貸款500萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)和重要工程建設(shè)的應(yīng)收賬款較多，導(dǎo)致客戶資金鏈斷裂，無(wú)法歸還，形成了不良貸款。但是在處分該抵押物時(shí)，需要將相關(guān)稅款扣下，涉及契稅（買賣雙方各承擔(dān)成交價(jià)的3%）、營(yíng)業(yè)稅及附加（出賣方承擔(dān)成交價(jià)的5.5%）、個(gè)人所得稅（按照偶然所得承擔(dān)增加值的20%承擔(dān)）、土地增值稅（增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，承擔(dān)增加值的50%稅額）。所以大約增值額的80%需要繳納稅款。最后算下來(lái)，剩余部分還不夠貸款本金的。
二、處分該房產(chǎn)的經(jīng)過(guò)
經(jīng)過(guò)法院的判決，拍賣該房產(chǎn)，首先按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并以該價(jià)格進(jìn)行拍賣，經(jīng)過(guò)第一次降價(jià)，沒(méi)有人購(gòu)買，經(jīng)過(guò)第二次降，比市場(chǎng)價(jià)便宜很多，有人有意向，但是能夠經(jīng)過(guò)咨詢稅務(wù)局的相關(guān)人員后，即使屬于法院拍賣，相關(guān)的稅款也不能免除，最后流拍。法院裁定該房產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)為銀行所有。由于該借款人還欠個(gè)人借款，以及第二順位的抵押人都要求銀行處分該抵押物，他們可以享受剩余價(jià)值。于是進(jìn)行進(jìn)一步降低價(jià)格出售，去掉相關(guān)的稅款，連銀行的借款本金也不夠償還。
三、對(duì)于增值較大的商業(yè)性房產(chǎn)涉及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的忽視
授信審查階段的忽視。經(jīng)濟(jì)上行階段，資產(chǎn)在不斷地增值，幾乎不會(huì)發(fā)生商業(yè)性房產(chǎn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)上行，銀行也愿意接受房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)抵押占據(jù)了國(guó)內(nèi)貸款的大部分份額。這個(gè)銀行不貸款，另一個(gè)銀行也會(huì)接受，續(xù)貸的比例很高，所以發(fā)生商業(yè)性房產(chǎn)處分的比例較少。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)幾乎是被忽視的。但是在經(jīng)濟(jì)下行階段，資產(chǎn)也在縮水，拋棄抵押物的不良貸款呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，商業(yè)性房產(chǎn)的成交也在下滑。在蘇北的一些地區(qū)，整體社會(huì)的信用環(huán)境在變差，很多的民間借貸破產(chǎn)，銀行不得不接受了大量的抵債房產(chǎn)。高額的稅款阻礙了抵押的房產(chǎn)的處分。
在不良資產(chǎn)處分階段的忽視。抵押貸款成為不良資產(chǎn)，一般的處理方式是拍賣、變賣等方式，第一次流拍可以下降百分之二十的比例進(jìn)行再一次的拍賣，第二次下降百分之二十，相比較以往的情形，由于價(jià)格較低，很少流拍，總會(huì)有人買走，所以不會(huì)發(fā)生這樣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致這樣的風(fēng)險(xiǎn)被銀行的經(jīng)營(yíng)者忽視了。但是，在進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及三期疊加的階段，很多的抵押房產(chǎn)，即使經(jīng)過(guò)二次降價(jià)，購(gòu)買者也是應(yīng)者寥寥，最終法院只得裁定該抵押物為抵債資產(chǎn)，轉(zhuǎn)給金融機(jī)構(gòu)自行處理，只要發(fā)生過(guò)戶的情形，那么相關(guān)的稅款就產(chǎn)生了。在農(nóng)村商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的縣城區(qū)域，這樣的現(xiàn)象在逐步增加。
四、防范相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)的措施
降低抵押率，將未來(lái)可能會(huì)涉及抵押物處分所涉及的稅收考慮在內(nèi)。房產(chǎn)抵押貸款的抵押率，大部分銀行的慣例都是控制在70%。現(xiàn)在這樣的慣例，針對(duì)升值較大的商業(yè)性房產(chǎn)，則需要降低抵押率。
減少對(duì)第二還款來(lái)源的依賴。抵押物即使相對(duì)容易變現(xiàn)也是第二還款來(lái)源，需要改變國(guó)內(nèi)多年形成的慣性思維，將依賴抵押物轉(zhuǎn)變到主要依賴第一還款來(lái)源上。
增加擔(dān)保人，將房產(chǎn)的剩余價(jià)值作為反擔(dān)保物進(jìn)行第二順位反抵押給擔(dān)保人，由擔(dān)保人來(lái)最終處理抵押物。銀行對(duì)于抵債資產(chǎn)有嚴(yán)格的管理規(guī)范，在二年內(nèi)必須要處分，但是擔(dān)保人具有更大的靈活性，其可以以該房產(chǎn)進(jìn)行投資入股來(lái)減少稅款，也可以一直占有的形式來(lái)規(guī)避產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，也可以進(jìn)行對(duì)外租賃。
1.稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)
公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高的行業(yè)，偷稅漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重，并且房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建立一套完整的內(nèi)控體系的同時(shí)建立一套適合本行業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財(cái)政部等五部委聯(lián)合印發(fā)了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內(nèi)實(shí)施，并鼓勵(lì)非上市的大中型企業(yè)執(zhí)行。2009年5月5日，國(guó)家稅務(wù)總局以國(guó)稅發(fā)[2009]90號(hào)文印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》。2010年4月，財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布了《關(guān)于印發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制配套指引的通知》。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制指引》，上市公司建立完善有效的內(nèi)部控制制度，對(duì)加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、保護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全、保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等都有積極的推動(dòng)和促進(jìn)作用。在構(gòu)建完善的的內(nèi)部控制體系的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)建立適合的稅務(wù)內(nèi)控體系對(duì)于企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)將起到積極的作用。由此可以看出，稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來(lái)越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制一個(gè)重要組成部分的稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒(méi)有完全明確的定義，我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)董事會(huì)、管理當(dāng)局和全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值” 這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。由稅務(wù)內(nèi)控的定義可以看出，企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。
2.房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義
在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理部門）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理日趨嚴(yán)格。從2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國(guó)家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、發(fā)展、獲利就必須高度重視稅務(wù)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)構(gòu)建一套稅務(wù)內(nèi)控體系無(wú)論是對(duì)企業(yè)本身還是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有重大的意義。
3.構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法
為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)封風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。
3.1為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平，應(yīng)盡量在財(cái)務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，沒(méi)有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗，專門來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不僅僅指稅務(wù)崗的人或者財(cái)務(wù)部門的人，還包括與公司稅收聯(lián)系緊密的其他人員，還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)表的填制、管理發(fā)票、評(píng)估、處置和監(jiān)督稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；盡量參與公司投資、籌資稅務(wù)管理評(píng)價(jià)，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
3.2對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制
作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事務(wù)管理組織與標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)稅務(wù)工作事前籌劃和過(guò)程控制的力度，實(shí)現(xiàn)各個(gè)業(yè)務(wù)流程稅務(wù)價(jià)值的最大化。房地產(chǎn)可以根據(jù)自身的情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行控制，即建立一套各稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制流程，通過(guò)這些流程的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。
3.3建立完健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度
風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，包括匯報(bào)制度與匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，主要作用是明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項(xiàng)，必須要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)。重大涉稅事項(xiàng)的確定，很難一概而論，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行針對(duì)性的分析，一般而言稅務(wù)檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用、稅額超過(guò)萬(wàn)元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須匯報(bào)的事項(xiàng)。匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)決定各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，以便于匯報(bào)文本在不同部門、不同人員簽字流轉(zhuǎn)中的統(tǒng)一理解。
3.4建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度
建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)進(jìn)行明確，并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。
一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過(guò)加強(qiáng)培訓(xùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。
二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期（每月或每季度）對(duì)本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見(jiàn)的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。
三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來(lái)說(shuō)是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
4.結(jié)論
以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。
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我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，從而推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀
企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國(guó)家稅法，不損害國(guó)家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。
從國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)到新企業(yè)所得稅法實(shí)施后的國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、國(guó)稅函[2009]342號(hào)、國(guó)稅函[2010]201號(hào)文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財(cái)政收入的20%以上，個(gè)別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財(cái)政的重要支柱，多年來(lái)都被列為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象。
新國(guó)十條、限購(gòu)、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)松動(dòng)，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另外，很多老總對(duì)企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問(wèn)題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無(wú)法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對(duì)稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項(xiàng)不能及時(shí)有效地處置，給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對(duì)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本尤其重要。
二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施
房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一個(gè)辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來(lái)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊(cè)成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營(yíng)其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來(lái)，就是以下幾種方式：
(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時(shí)資金回流，避免個(gè)人所得稅。
(2)在國(guó)內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、綠化公司多列費(fèi)用。
(3)在國(guó)外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。
(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。
(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門頌的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問(wèn)題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿于土地取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)主要有十種：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。
(一)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理
1、營(yíng)業(yè)稅
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨空前嚴(yán)重的來(lái)自稅收的壓力。一方面，國(guó)家稅務(wù)總局配合宏觀調(diào)控的政策要求出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地稅務(wù)部門征管工作的重點(diǎn)；另一方面，購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)在國(guó)家著力規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的背景下普遍有了提高，向稅務(wù)部門舉報(bào)開發(fā)商開票不規(guī)范的越來(lái)越多。于是，我們?cè)诿襟w上看到，一些房地產(chǎn)企業(yè)上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收工作，既有會(huì)計(jì)記帳、稅收申報(bào)、稅款繳納等工作，還有稅務(wù)參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的工作。這些工作要求企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)企業(yè)的稅收管理工作有準(zhǔn)確、科學(xué)的認(rèn)識(shí)。
一、偷逃稅款的危害
北京市地稅局早在2005年對(duì)全市1103家房地產(chǎn)注冊(cè)企業(yè)的稅務(wù)稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬(wàn)元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務(wù)稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬(wàn)元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實(shí)，補(bǔ)交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)，甚至?xí)袦珥斨疄?zāi)降臨：總經(jīng)理坐牢，項(xiàng)目停頓，甚或被迫轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目以補(bǔ)交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務(wù)局查證其稅收問(wèn)題將涉及企業(yè)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)毛孔。情節(jié)嚴(yán)重的將追究其刑事責(zé)任。
二、納稅遵從，防范風(fēng)險(xiǎn)
稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中不可避免的一項(xiàng)支出。作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，希望盡量降低經(jīng)營(yíng)成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應(yīng)杜絕無(wú)意識(shí)的少申報(bào)稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)后的納稅登記計(jì)算和申報(bào)等一系列工作中，應(yīng)嚴(yán)格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)既有少申報(bào)帶來(lái)的處罰風(fēng)險(xiǎn)，也有多申報(bào)帶來(lái)的效益流失風(fēng)險(xiǎn)。納稅遵從的核心內(nèi)容是納稅申報(bào)，企業(yè)的辦稅人員必須準(zhǔn)確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項(xiàng)稅款的計(jì)算方法，準(zhǔn)確、按期、完整地填寫有關(guān)的納稅申報(bào)表。
另外，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平對(duì)于能否有效降低納稅風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當(dāng)數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財(cái)稅人員對(duì)稅法不夠精通造成的少申報(bào)。然而在現(xiàn)實(shí)中，這種行為經(jīng)常被稅務(wù)部門當(dāng)作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財(cái)稅人員不精通稅法同樣會(huì)導(dǎo)致多申報(bào)稅收。納稅申報(bào)既檢驗(yàn)著一個(gè)企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗(yàn)著企業(yè)對(duì)納稅工作的重視程度。企業(yè)應(yīng)組建與財(cái)務(wù)部并行的稅務(wù)部，重視納稅行為，建立防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)制，防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，減少因人為操作不當(dāng)而造成的損失。
三、稅務(wù)籌劃，減輕負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤(rùn)在變薄，而稅收征管卻變得嚴(yán)格了；并且，相當(dāng)多的企業(yè)在政策調(diào)控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負(fù)擔(dān)和不當(dāng)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。
納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)之前的納稅準(zhǔn)備以及與納稅準(zhǔn)備相關(guān)的一系列工作的總稱。它是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過(guò)程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應(yīng)交由企業(yè)的股東會(huì)、董事會(huì)及其領(lǐng)導(dǎo)下的部門經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問(wèn)題一樣由企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)人員負(fù)責(zé)；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就應(yīng)該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就可以依照納稅籌劃的原則。現(xiàn)實(shí)中，很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當(dāng)然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了這個(gè)前提和基礎(chǔ)，納稅籌劃就無(wú)從談起。假設(shè)一個(gè)企業(yè)只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無(wú)法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項(xiàng)稅收。
四、納稅籌劃的必要性
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進(jìn)行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者或投資者在從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資活動(dòng)之前，應(yīng)該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營(yíng)成果的一個(gè)重要因素來(lái)設(shè)計(jì)和安排。
第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)較重。根據(jù)一項(xiàng)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率是10-15%。美國(guó)《福布斯》雜志公布的2010年“稅負(fù)痛苦指數(shù)”中，中國(guó)內(nèi)地的水平高居全球第二，僅次于法國(guó)。這個(gè)評(píng)價(jià)是否公允，難以給出簡(jiǎn)單的回答，不過(guò)客觀地說(shuō)，中國(guó)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)確實(shí)比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關(guān)系[4]；第二，稅務(wù)征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財(cái)政貢獻(xiàn)著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴(yán)謹(jǐn)；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設(shè)和諧社會(huì)的角度看，這個(gè)行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽(yù)不高，民眾的不滿反過(guò)來(lái)給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無(wú)稅經(jīng)營(yíng)決策模式的需要。很多人在開辦公司時(shí)沒(méi)有想過(guò)稅收問(wèn)題，或者在經(jīng)營(yíng)決策的過(guò)程中沒(méi)有考慮過(guò)稅收問(wèn)題。這種無(wú)稅經(jīng)營(yíng)決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營(yíng)方式，最后考慮風(fēng)險(xiǎn)。
五、結(jié)論
總之，企業(yè)要處理好納稅事務(wù)，既防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者就應(yīng)該有這樣的認(rèn)識(shí)：企業(yè)的財(cái)稅人員要掌握好國(guó)家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時(shí)盡可能地降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資源、調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路和經(jīng)營(yíng)方式，通過(guò)納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009
前言
房地產(chǎn)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分。房地產(chǎn)的稅收在整個(gè)稅收中也占有及其重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，如在購(gòu)買土地的環(huán)節(jié)要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花費(fèi)等；在土地使用環(huán)節(jié)要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環(huán)節(jié)要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花費(fèi)、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；在發(fā)放職工工資環(huán)節(jié)要代扣代繳個(gè)人所得稅。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作內(nèi)容豐富，稅率變化大，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)稅收管理工作，減少企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達(dá)11種之多，稅務(wù)機(jī)關(guān)每年對(duì)稅收稽查，也遇到涉稅風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)稅務(wù)稽查，我們認(rèn)識(shí)到企業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)該從項(xiàng)目部到公司都應(yīng)該設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師專職崗位，來(lái)專門管理項(xiàng)目及企業(yè)的稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營(yíng)報(bào)驗(yàn)證明管理、稅款計(jì)算、納稅申報(bào)、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
近幾年來(lái)，由于國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，拉動(dòng)投資需求，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)稅收面臨的問(wèn)題作一點(diǎn)有益的探討。
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管面臨的問(wèn)題
（一）倒掛往來(lái)不入“收入帳”，隨意調(diào)劑收入
這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購(gòu)房款或當(dāng)期售房款長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上，作為調(diào)節(jié)利潤(rùn)多少的工具，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時(shí)申報(bào)納稅；二是客戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更收取客戶的手續(xù)費(fèi)用，不確認(rèn)銷售收入，直接沖減銷售費(fèi)用或者間接費(fèi)用，逃繳企業(yè)所得稅；三是對(duì)外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅；四是以租待售的商業(yè)營(yíng)業(yè)房的租賃費(fèi)用不確認(rèn)收入，直接沖減銷售費(fèi)用，偷逃流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。五是收到銀行按揭款時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”等往來(lái)賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應(yīng)該作為銷售的綜合辦公樓轉(zhuǎn)為自用，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，逃繳房產(chǎn)使用稅等等。
（二）以房抵債、抵費(fèi)用或弄虛作假不計(jì)銷售收入，偷逃相關(guān)稅收
主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵項(xiàng)銀行借款本息；抵項(xiàng)應(yīng)分配給投資方的利潤(rùn)；抵項(xiàng)應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵項(xiàng)獲取土地使用權(quán)的價(jià)款等相關(guān)債務(wù)，直接計(jì)入往來(lái)科目。二是以商品房抵項(xiàng)應(yīng)支付的廣告費(fèi)用、電力費(fèi)用等支出，不計(jì)銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計(jì)收入或減少應(yīng)稅所得稅額。
（三）稅前扣除項(xiàng)目不真實(shí)，虛列或高估成本
主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項(xiàng)目設(shè)立成本明細(xì)賬，將完工和未完工的項(xiàng)目成本混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤(rùn)；三是在進(jìn)行道路減少、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時(shí)，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費(fèi)用；四是人為地將開發(fā)項(xiàng)目中的自用部分成本縮水，擴(kuò)大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費(fèi)用，隱瞞實(shí)際利潤(rùn)額。
（四）以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款
主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費(fèi)用，如煤氣管網(wǎng)費(fèi)、市政建設(shè)費(fèi)、郵電通訊配套費(fèi)、房屋交易費(fèi)、水電增容費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話電纜安裝費(fèi)、綠化費(fèi)等。企業(yè)往往以代收款項(xiàng)全部付給了委托單位為由，在財(cái)務(wù)處理上不計(jì)收入或直接沖喊開發(fā)成本，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤(rùn)；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無(wú)法準(zhǔn)確反映為由，不申報(bào)納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷稅逃稅常用的主要手段。
二、我公司設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師后的納稅情況及其意義
房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，通過(guò)下述表一可以知道，本人所在企業(yè)六年的稅種共計(jì)十一種，實(shí)際繳納各種稅收近一個(gè)億。其中企業(yè)所得稅繳納2516.95萬(wàn)元。
通過(guò)表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業(yè)稅收工作，我公司從成立開始就設(shè)立了稅務(wù)會(huì)計(jì)師崗位，對(duì)企業(yè)的稅收工作進(jìn)行全面的管理。公司依法進(jìn)行稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營(yíng)報(bào)驗(yàn)證明管理、稅款計(jì)算、納稅申報(bào)、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系統(tǒng)地考察整個(gè)稅收管理活動(dòng)內(nèi)在的必然的聯(lián)系和活動(dòng)規(guī)律，加強(qiáng)企業(yè)稅收內(nèi)部控制制度，合法、合理、及時(shí)申報(bào)繳納各項(xiàng)稅收。
2.有利于正確制定和貫徹、實(shí)施、執(zhí)行實(shí)施政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)稅收管理要素的優(yōu)化組合，提高稅收管理水平和規(guī)模效率，合理規(guī)避企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)。
3.有利于充分發(fā)揮稅收管理職能，進(jìn)行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)稅收征管的良性循環(huán)。
4.有利于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)依法治稅，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實(shí)現(xiàn)稅企和諧統(tǒng)一。
三、關(guān)于稅務(wù)會(huì)計(jì)師
稅務(wù)會(huì)計(jì)師（CTAC）是由中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)認(rèn)證的國(guó)家高級(jí)財(cái)稅管理人才重點(diǎn)培養(yǎng)項(xiàng)目，是以國(guó)家現(xiàn)行稅收法律法規(guī)為依據(jù)，以貨幣計(jì)量為基本形式，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)的基本理論和核算方法，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地對(duì)納稅人應(yīng)納稅款的形成，計(jì)算和繳納；即稅務(wù)活動(dòng)所引起的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行核算和監(jiān)督，以及稅務(wù)統(tǒng)籌管理、稅務(wù)檢查、納稅籌劃等一系列與稅務(wù)相關(guān)的稅務(wù)工作，以保障國(guó)家利益和納稅人合法權(quán)益的一種企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)專職崗位和專業(yè)會(huì)計(jì)人。
可以說(shuō)由于稅務(wù)會(huì)計(jì)師這個(gè)管理崗位的產(chǎn)生，就使得企業(yè)原本的一些具有涉稅經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道會(huì)計(jì)人員，通過(guò)必要的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，在掌握了稅務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)和納稅常識(shí)、稅收籌劃技能等一系列相關(guān)專業(yè)知識(shí)后，從傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)崗位中分離出來(lái)，以相對(duì)獨(dú)立的身份，參與企業(yè)核算反映、監(jiān)督管理、預(yù)測(cè)和決策的職能管理中，從而達(dá)到節(jié)約納稅成本、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)、提高資金使用效益、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化、以推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
四、稅務(wù)會(huì)計(jì)師在企業(yè)稅務(wù)工作中的作用及意義
（一）在稅務(wù)會(huì)計(jì)師這個(gè)定義沒(méi)有立法前，作為企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的一名與稅務(wù)打交道的會(huì)計(jì)，他的職能只是在每月的15號(hào)之前完成報(bào)稅，繳稅業(yè)務(wù)，填寫一些稅務(wù)機(jī)關(guān)要求填寫的稅務(wù)報(bào)表，在特殊情況下處理一些簡(jiǎn)單的稅務(wù)糾紛。現(xiàn)階段由于我國(guó)稅法越來(lái)越健全，稅收管理程序化、現(xiàn)代化的越來(lái)越嚴(yán)格、計(jì)算方式的越來(lái)越復(fù)雜，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)制度以及一系列稅收法律法規(guī)的完善，使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)逐漸出現(xiàn)差異，它們對(duì)會(huì)計(jì)事項(xiàng)的要求也隨之出現(xiàn)了分歧，現(xiàn)有企業(yè)的一些“稅務(wù)會(huì)計(jì)”無(wú)論從管理上還是對(duì)稅法的理解上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化而必須進(jìn)行的稅收籌劃業(yè)務(wù)。作為一名與稅務(wù)打交道近三十年的會(huì)計(jì)我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓(xùn)學(xué)習(xí)中，納稅籌劃作為一個(gè)全新的名詞，還不完全被各公司和企業(yè)所接受。但是，當(dāng)時(shí)老師的一席之言卻讓學(xué)員振動(dòng)。他說(shuō)，他在給一些企業(yè)、公司作納稅籌劃的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這些公司和企業(yè)可以說(shuō)都沒(méi)有少繳稅，但卻因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)稅收法規(guī)了解的不及時(shí)、對(duì)稅務(wù)理解的不全面、不到位，而給稅務(wù)機(jī)關(guān)多交了稅款?；毓竞?，筆者對(duì)我公司的繳稅情況進(jìn)行了一次盤點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)公司從開始就設(shè)立了稅務(wù)會(huì)計(jì)師的崗位，不存在該繳的稅沒(méi)有交，不該交的稅卻多交了的現(xiàn)象，充分說(shuō)明了設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)師崗位與不設(shè)立該崗位，對(duì)企業(yè)稅收影響很大。
（二）企業(yè)為了提高稅務(wù)管理的有效性，設(shè)置專職的稅務(wù)會(huì)計(jì)，按照稅務(wù)會(huì)計(jì)的職責(zé)，一是根據(jù)稅收法規(guī)對(duì)應(yīng)稅收入、可扣除項(xiàng)目、應(yīng)稅利潤(rùn)和應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)繳稅金，編制納稅申報(bào)表來(lái)滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)等利益主體對(duì)稅務(wù)信息的要求。二是根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃對(duì)稅金支出進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行合理籌劃，發(fā)揮稅務(wù)會(huì)計(jì)的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)降到最低。
總結(jié)語(yǔ)
在設(shè)有專職稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位和不設(shè)專職稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位的情況下，所產(chǎn)生的結(jié)果和作用卻是截然的不同。前者產(chǎn)生的結(jié)果是因?yàn)闀?huì)計(jì)人員因不能全面、及時(shí)的掌握稅收法規(guī)，或?qū)Χ惙ɡ斫獾牟煌笍兀瑢⒉辉摾U的稅多交了，不但沒(méi)有起到為企業(yè)節(jié)約支出、減少浪費(fèi)、利潤(rùn)最大化的作用，反而還為企業(yè)造成了經(jīng)濟(jì)損失。增加了稅收負(fù)擔(dān)；而后者的結(jié)果則是稅務(wù)會(huì)計(jì)通過(guò)對(duì)稅收法規(guī)、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規(guī)定，在國(guó)家法律、法規(guī)及政策允許的范圍內(nèi)，堅(jiān)持合法性、事先性、適應(yīng)性、綜合性的原則基礎(chǔ)，進(jìn)行具體的籌劃操作和運(yùn)作，為企業(yè)最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤(rùn)和取得了更大利益做出了貢獻(xiàn)。
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近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜、占用資金量大等特點(diǎn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項(xiàng)眾多、計(jì)稅復(fù)雜，為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，逃稅漏稅是絕對(duì)不可取，但面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)又必須合理合法的降低企業(yè)的稅負(fù)。面對(duì)如此現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃顯得很重要。
一、納稅籌劃基本原則
1.合法性原則
納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過(guò)對(duì)法律的深刻理解和精確把握進(jìn)行，絕對(duì)不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。
2.整體性原則
納稅籌劃是對(duì)納稅人的整體稅收負(fù)擔(dān)的一種籌劃和減輕，因此，應(yīng)當(dāng)遵循整體性原則。
3.減稅性原則
納稅籌劃是一種減輕稅收負(fù)擔(dān)的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負(fù)擔(dān)直至稅收負(fù)擔(dān)最輕。
4.成本效益原則
納稅籌劃要有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)有效。
二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題
1.誤把納稅籌劃當(dāng)成了財(cái)務(wù)部門會(huì)計(jì)處理的工作
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認(rèn)為：“稅收就是財(cái)務(wù)部門的事，財(cái)務(wù)部門所作的財(cái)務(wù)處理就決定企業(yè)的應(yīng)納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，就是財(cái)務(wù)人員失職”。這說(shuō)明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。
2.誤把納稅籌劃的實(shí)施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來(lái)進(jìn)行
房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問(wèn)題，而且常常被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰呢？這是因?yàn)槠髽I(yè)的決策人沒(méi)有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過(guò)財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)處理上來(lái)解決納稅問(wèn)題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時(shí)已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。
3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理
目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過(guò)程中，大部分沒(méi)有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒(méi)有掌握籌劃方法和技巧，而是沒(méi)有得到其他部門的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問(wèn)題。其他業(yè)務(wù)部門的不規(guī)范操作，往往給財(cái)務(wù)部門的核算工作帶來(lái)很大麻煩。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施
1.加強(qiáng)稅收政策的學(xué)習(xí)
怎樣利用國(guó)家的稅收政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過(guò)程進(jìn)行納稅籌劃，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問(wèn)題。從以前的“被動(dòng)納稅”走向“主動(dòng)納稅”，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題不要憑僥幸心理，不僅財(cái)務(wù)人員非財(cái)務(wù)人員也要掌握稅收政策，學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識(shí)，企業(yè)才能達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的。嚴(yán)格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠(chéng)信納稅，要避免“關(guān)系稅”對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險(xiǎn)。
2.重視規(guī)范性的決策操作
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬(wàn)萬(wàn)不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營(yíng)的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財(cái)務(wù)人員具備籌劃意識(shí)，各個(gè)部門的人員均要具有籌劃意識(shí)才能達(dá)到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅(jiān)持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)必須遵守國(guó)家的各項(xiàng)法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。
3.重視戰(zhàn)略籌劃
雖然能就事論事對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)可以進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒(méi)有一個(gè)整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對(duì)某個(gè)方案進(jìn)行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費(fèi)用，這種片面的考慮，忽略了該項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營(yíng)成本上是否增加，而單純地追求通過(guò)納稅籌劃來(lái)增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營(yíng)成本消耗殆盡，結(jié)果是得不償失的。
4.重視前瞻性籌劃發(fā)展
不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓(xùn)，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結(jié)果籌劃只能起到亡羊補(bǔ)牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進(jìn)行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，還能免去不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)之初就開始，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來(lái)更多的收益。
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一、會(huì)計(jì)核算工作
眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開展了以下工作：
1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來(lái)的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。
2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來(lái)。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。
3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來(lái)單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話或發(fā)傳真來(lái)清理核對(duì)帳目，使得我公司xx戶客戶往來(lái)和xx戶的供應(yīng)商往來(lái)帳目清楚準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來(lái)款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來(lái)款xx萬(wàn)元。
4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在xxxx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬(wàn)，審核原始憑證x萬(wàn)多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表xx份出具納稅申報(bào)表xx張，稅源統(tǒng)計(jì)表xx張。出具xx集團(tuán)、xx集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表xx張，出具預(yù)算報(bào)表xx張等。
二、 融資、預(yù)算與資金管理工作
資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過(guò)各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，xx的前期開發(fā)。最嚴(yán)重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于xxxx年財(cái)務(wù)部來(lái)說(shuō)，如何做好融資？如何做好資金預(yù)算？如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過(guò)資金難關(guān)。
1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線?？捎捎谑艿絿?guó)家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。xxxx年xx市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒(méi)有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無(wú)法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來(lái)的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬(wàn)元工業(yè)項(xiàng)目貸款和xx萬(wàn)元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬(wàn)元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒(méi)有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無(wú)疑問(wèn)，xx財(cái)務(wù)部可以驕傲地說(shuō)，在融資方面，XX年xx財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。
2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來(lái)管理各個(gè)部門的資金流。財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來(lái)年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。
3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購(gòu)買xx萬(wàn)理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為xx%，為公司獲得理財(cái)收益94.6萬(wàn)元。另外利用閑散資金，在x行理財(cái)x次每次分別為x萬(wàn)元（x天）、x萬(wàn)元（x天）、x萬(wàn)元（x天），共獲得理財(cái)收益xx元。在x行理財(cái)x次，每次xx萬(wàn)元分別為xx天和xx天，獲得理財(cái)收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬(wàn)元，獲得理財(cái)收益xx萬(wàn)元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為xxx萬(wàn)元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。xxxx年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬(wàn)的承兌匯票的授信額度。
5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù)；每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性；不定期地對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)；在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性；在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序；通過(guò)這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。
三、涉稅管理工作
由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財(cái)務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財(cái)務(wù)部在事先、事中對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項(xiàng)納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時(shí)還要規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)是涉稅管理的另一項(xiàng)重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時(shí)會(huì)面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日?；?。日常稽查是指稽查部門主要負(fù)責(zé)的對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項(xiàng)稽查。專項(xiàng)稽查是指根據(jù)上級(jí)稅務(wù)部門的部署，對(duì)某個(gè)行業(yè)、某個(gè)地區(qū)、某個(gè)產(chǎn)品、某項(xiàng)減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。3、舉報(bào)稽查。舉報(bào)稽查是指任何單位和個(gè)人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報(bào)納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報(bào)以后，采取一些措施對(duì)納稅人進(jìn)行檢查。下面就對(duì)財(cái)務(wù)部XX年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。
1、審核各類收入和付款合同。由于將財(cái)務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財(cái)務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評(píng)估和納稅籌劃。XX年財(cái)務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同xx份。
2、xx月，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)槟壳皣?guó)家對(duì)土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地增值稅清算很可能會(huì)增加納稅支出。財(cái)務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財(cái)務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了xx項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。
3、通過(guò)分析國(guó)家增值稅的發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)項(xiàng)目的所有購(gòu)進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開票時(shí)間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費(fèi)型增值稅的好處，為公司爭(zhēng)取了xx萬(wàn)元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的好處。
4、通過(guò)對(duì)銷售部員工年終獎(jiǎng)金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個(gè)人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評(píng)。
5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來(lái)巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。
6、x月x日—x日xx市稽查局對(duì)我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查。財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動(dòng)與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時(shí)將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
7、x月份xx國(guó)稅局來(lái)到我公司就我公司xx年的所得稅申報(bào)表列示的銷售收入xx萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的成本只有xx萬(wàn)元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對(duì)應(yīng)的收入xx萬(wàn)元不能予以確認(rèn)。由于涉及調(diào)減我公司申報(bào)的所得稅xx萬(wàn)元，財(cái)務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)給集團(tuán)財(cái)務(wù)部，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過(guò)全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的指示，財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員重新對(duì)xx年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報(bào)申報(bào)表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報(bào)表，并沒(méi)有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財(cái)務(wù)部平時(shí)與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
8、通過(guò)與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財(cái)務(wù)部積極爭(zhēng)取納稅a級(jí)企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會(huì)將我公司申報(bào)納稅a級(jí)企業(yè)。如果申請(qǐng)納稅a級(jí)企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來(lái)公司查帳，一是為為公司營(yíng)造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽(yù)，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項(xiàng)重要法碼。
9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財(cái)務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報(bào)、稅務(wù)自查、日常申報(bào)時(shí)，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過(guò)程列出來(lái)，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時(shí)提供一份原始參考資料，也為了以后新的財(cái)務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。
四、財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作
財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過(guò)去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它為了解企業(yè)過(guò)去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。
過(guò)去我公司的財(cái)務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，資金調(diào)度也越來(lái)越大，如果沒(méi)有財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行一個(gè)理性的評(píng)價(jià)和分析是非常危險(xiǎn)的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常的重視，對(duì)財(cái)務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財(cái)務(wù)部在編寫財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)比分析各房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在x月份出了一份xx公司上半年的財(cái)務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門同仁的認(rèn)可。
在這篇財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應(yīng)對(duì)策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時(shí)、必要的信息和依據(jù)。
根據(jù)對(duì)我公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析和評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部指出了當(dāng)時(shí)公司存在的主要問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)：
1、資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財(cái)務(wù)部仍然毫不畏懼困難，運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。
2、公司未能合理安排工程進(jìn)度、在需要資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
3、預(yù)期的銷售收入過(guò)于理想化，未能充分考慮市場(chǎng)變化而對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。最后證明下半年的收入預(yù)算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調(diào)度。
4、指出下半年資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，要求公司領(lǐng)導(dǎo)積極籌措資金。
事實(shí)證明這次財(cái)務(wù)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警在降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上是成功的、有效的，正由于充分預(yù)估了資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準(zhǔn)備。
五、投資管理工作
由于集團(tuán)總公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，目前我公司帶有兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目有獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)核算實(shí)體，財(cái)務(wù)部主要起到一個(gè)投資和監(jiān)管的作用。為了便于公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行決策，財(cái)務(wù)部組織力量對(duì)xx改制和工業(yè)項(xiàng)目組建進(jìn)行了項(xiàng)目投資測(cè)算，運(yùn)用一系列的投資測(cè)算工具和對(duì)項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行大量的調(diào)查和詢問(wèn)，參與編寫了兩個(gè)項(xiàng)目的可行性調(diào)研報(bào)告。
六、組織建設(shè)和制度流程管理工作
組織建設(shè)和制度流程管理是一個(gè)組織有效運(yùn)轉(zhuǎn)的靈魂，相當(dāng)于人體的骨架和神經(jīng)系統(tǒng)，其重要性是不言而喻的。如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部的各項(xiàng)管理職能，就必須在這方面好好研究和設(shè)計(jì)。
1、為了配合公司發(fā)展對(duì)財(cái)務(wù)部各項(xiàng)職能的需要，財(cái)務(wù)部在xx月份重新設(shè)計(jì)了財(cái)務(wù)部的組織機(jī)構(gòu)圖、工作流程和崗位說(shuō)明書。更加明確了各個(gè)崗位的職責(zé)，避免了一些重復(fù)和扯皮的職責(zé)。這套系統(tǒng)在設(shè)計(jì)上著重強(qiáng)化了會(huì)計(jì)核算和資金管理的職能。
2、在推行新的組織機(jī)構(gòu)圖時(shí)特別向財(cái)務(wù)部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統(tǒng)，這套垂直指揮系統(tǒng)是為了有效保障上級(jí)的各項(xiàng)指令在傳遞中能夠順暢有序，現(xiàn)在財(cái)務(wù)部的全體員工已經(jīng)理解、接受和運(yùn)用這一套垂直指揮系統(tǒng)來(lái)處理日常工作事務(wù)，使得工作效率明顯提高。
3、為保證財(cái)務(wù)工作計(jì)劃的有效實(shí)施和執(zhí)行，財(cái)會(huì)部在今年實(shí)行了定期召開財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部管理會(huì)議制度。著重強(qiáng)調(diào)上階段工作的總結(jié)和下階段工作的布置。通過(guò)該內(nèi)部會(huì)議使得各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作在會(huì)議上進(jìn)行有效地溝通，及時(shí)解決當(dāng)前存在的問(wèn)題。并對(duì)會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行會(huì)議紀(jì)要工作，通過(guò)會(huì)議紀(jì)要來(lái)跟蹤各項(xiàng)任務(wù)的執(zhí)行情況。大大提高了財(cái)務(wù)部各項(xiàng)工作和指令的貫徹力度。
七、團(tuán)隊(duì)管理與員工學(xué)習(xí)成長(zhǎng)
bsc、swot、5s、pest、價(jià)值鏈、戰(zhàn)略、目標(biāo)、策略、企業(yè)愿景、工作理念、職業(yè)素養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)、魚骨圖、頭腦風(fēng)暴等等新鮮的管理名詞在xxxx年從高端的管理殿堂走進(jìn)了我們公司，走進(jìn)了我們的部門、走進(jìn)了每個(gè)管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時(shí)代要進(jìn)步、企業(yè)要發(fā)展、員工要成長(zhǎng)，在這個(gè)充滿著激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，從國(guó)家到企業(yè)、從大人到學(xué)生，如果不能及時(shí)更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)和思想意識(shí)，就將面臨被這個(gè)社會(huì)遺忘和淘汰的危險(xiǎn)。好在我們xx公司領(lǐng)導(dǎo)x總能夠高瞻遠(yuǎn)矚、遠(yuǎn)見(jiàn)卓實(shí)，為我們安排了一堂堂精彩生動(dòng)的培訓(xùn)課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態(tài)度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點(diǎn)財(cái)務(wù)部在這方面的收獲和體會(huì)。
1、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司的bsc導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，通過(guò)堅(jiān)苦的bsc導(dǎo)入實(shí)施培訓(xùn)，財(cái)務(wù)部中層管理人員更加清晰地了解了企業(yè)管理的深厚內(nèi)涵，對(duì)管理的認(rèn)識(shí)也從中層執(zhí)行層面上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面的高度。通過(guò)制定出企業(yè)遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略目標(biāo)就使得公司各級(jí)員工具備更充足的動(dòng)力為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)而努力工作。通過(guò)bsc對(duì)財(cái)務(wù)部的工作梳理使財(cái)務(wù)部的職能架構(gòu)更清晰了，并且是以戰(zhàn)略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過(guò)實(shí)施bsc對(duì)日常工作進(jìn)行考核，提高了員工完成各項(xiàng)工作的緊迫感，加強(qiáng)了工作的執(zhí)行力度，提高了工作效率，保障了各項(xiàng)工作的有效實(shí)施。各項(xiàng)工作也漸漸步入軌道，開始進(jìn)入一個(gè)高效、良性的循環(huán)。
2、財(cái)務(wù)部中層管理人員參加了公司組織的職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)課程，通過(guò)培訓(xùn)讓財(cái)務(wù)部中層管理人員深刻地了解到一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備的職業(yè)態(tài)度和素養(yǎng)，了解到如何打造一個(gè)合格的管理團(tuán)隊(duì)。先從管理人員的管理意識(shí)上開始轉(zhuǎn)變，最后帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)朝職業(yè)化團(tuán)隊(duì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。一個(gè)高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該是建立在尊重和信任的基礎(chǔ)上具備以下要素：a、具備統(tǒng)一、清晰、明確的奮斗目標(biāo)。b、強(qiáng)有力的核心領(lǐng)導(dǎo)者。c、統(tǒng)一的工作理念，包括思想、態(tài)度、行為、習(xí)慣。d、各成員有勝任的工作能力和專業(yè)技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補(bǔ)位、鼓勵(lì)。這也是財(cái)務(wù)部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業(yè)化團(tuán)隊(duì)。
3、財(cái)務(wù)部部分管理人員還參加了房地產(chǎn)全面預(yù)算管理與成本控制的培訓(xùn)，吸收了很多先進(jìn)的房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，開拓了眼界，這套系統(tǒng)從組織架構(gòu)、工作流程、指標(biāo)選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓(xùn)課為XX年在xx項(xiàng)目上實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算奠定了理論基礎(chǔ)。如有可能，財(cái)務(wù)部希望能請(qǐng)到這堂培訓(xùn)課的培訓(xùn)老師x老師來(lái)我們公司進(jìn)行房地產(chǎn)全面預(yù)算的咨詢和培訓(xùn)。
八、其他臨時(shí)工作任務(wù)
1、完成與xx集團(tuán)股東資產(chǎn)剝離方案的設(shè)計(jì)工作。根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)測(cè)，前后設(shè)計(jì)了有x套剝離方案，并對(duì)每套方案進(jìn)行一個(gè)總結(jié)和評(píng)價(jià)。
2、歷時(shí)大半個(gè)月，配合股東下派的審計(jì)人員進(jìn)行董事長(zhǎng)離任審計(jì)工作。
3、完成集團(tuán)總部的xx銀行資料的準(zhǔn)備工作。
雖然財(cái)務(wù)部在xx年有了不少收獲、進(jìn)步和成績(jī)，但還是有一些方面需要注意、改進(jìn)和加強(qiáng)。
1、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)離職業(yè)化團(tuán)隊(duì)還有一定的距離，在應(yīng)付一些高強(qiáng)度和高負(fù)荷的工作任務(wù)時(shí)團(tuán)隊(duì)的配合和協(xié)作不夠順暢，會(huì)出現(xiàn)一些執(zhí)行偏差。
2、合同管理還有待加強(qiáng)。
3、成本管控力度還不到位。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院12月2日在京的XX年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，XX年在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。
藍(lán)皮書指出，xxxx年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。 XX年將延續(xù)xxxx年房市的低迷，需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；購(gòu)房需求將向?qū)嵱眯缘闹行粜图校涣舸嬖谑袌?chǎng)當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。
XX年xx公司的發(fā)展重點(diǎn)主要會(huì)放在xx項(xiàng)目開發(fā)上，同時(shí)還要兼顧兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，可以說(shuō)任務(wù)十分艱巨。再加上嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)，財(cái)務(wù)部的肩上的擔(dān)子也非常沉重。根據(jù)目前的行業(yè)形勢(shì)、根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)將在以下幾個(gè)方面開展工作：
1、在年前籌集支付各建筑施工單位的工程款資金，保證公司順利渡過(guò)年關(guān)。
2、與銷售部密切配合，加速回籠售房資金。
3、配合xx部、物業(yè)公司做好xx的全面營(yíng)運(yùn)工作。
4、組織好xx商鋪銷售的土地增值稅籌劃和清算工作。
5、財(cái)務(wù)部將嘗試以項(xiàng)目為周期編制xx項(xiàng)目預(yù)算，如有可能，希望能請(qǐng)到x老師來(lái)我們公司進(jìn)行咨詢和指導(dǎo)。通過(guò)推行項(xiàng)目預(yù)算加強(qiáng)成本管控力度。
6、不斷修正工作流程和完善內(nèi)部控制。提高財(cái)務(wù)部對(duì)各類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)督力度。
1.涉及的稅費(fèi)復(fù)雜，稅負(fù)相對(duì)較低：建筑業(yè)往往集工程設(shè)計(jì)、施工、管理、監(jiān)理、自產(chǎn)自銷業(yè)務(wù)于一身。
2.異地經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范，稅源日常監(jiān)控缺位：建筑企業(yè)多是異地承包工程，涉及的地域較為廣泛。建筑企業(yè)規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不完整，缺乏稅務(wù)管理意識(shí)，未能為稅務(wù)機(jī)關(guān)提供準(zhǔn)確的相關(guān)信息，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的水源監(jiān)控缺位。
3.對(duì)各類發(fā)票的使用不規(guī)范，只在項(xiàng)目結(jié)算的最終環(huán)節(jié)提現(xiàn)“以票管稅”：建筑企業(yè)對(duì)施工項(xiàng)目涉及的款項(xiàng)未能按照稅務(wù)征納管理的規(guī)定管理，如憑票收款、憑票付款，廣泛的存在以各種購(gòu)買、自制的收據(jù)或開白條方式收取工程款項(xiàng)的現(xiàn)象。
4.稅收征管難度大，稅款拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重：因建筑企業(yè)經(jīng)常存在掛靠營(yíng)現(xiàn)象，建筑勞務(wù)工程多次分包、轉(zhuǎn)包現(xiàn)象和異地施工情況，造成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息與稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)管理信息不對(duì)稱，因此稅源監(jiān)控難度大，建筑稅款流失、納稅不及時(shí)的現(xiàn)象明顯。
二、營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
（一）納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照本辦法應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：納稅人應(yīng)該向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，也可以6個(gè)月內(nèi)向原注冊(cè)地申報(bào)繳納稅款。就會(huì)造成難于管理。
（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能通過(guò)甲供材料或者擴(kuò)大精裝房占開發(fā)面積的占比，增加自行采購(gòu)材料比重，然后通過(guò)與建材批零企業(yè)簽訂購(gòu)銷合同，虛增購(gòu)進(jìn)金額。
（三）建筑業(yè)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，以收取全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，征收率為3%。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：納稅人為簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目取得的增值稅專用發(fā)票，可能轉(zhuǎn)移到一般計(jì)稅方法項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，從而形成稅收流失風(fēng)險(xiǎn)。
（四）一般納稅人和試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模那是人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：銷售額的計(jì)算要扣除分包款，建筑工程總承包單位為了扣除更多的分包款，將項(xiàng)目分包給更多的建筑商。
（五）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：營(yíng)改增前已經(jīng)在地稅就申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅預(yù)收款，但還未開具增值稅發(fā)票?，F(xiàn)需在國(guó)家稅務(wù)局開票，導(dǎo)致國(guó)稅局管理難度加大，稅收征管成本增加，稅務(wù)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)增加。
三、針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的政策建議
（一）跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照本辦法必須向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
將條款中的“應(yīng)”改為“必須”，避免納稅人延遲申報(bào)交稅，有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)管理、核查。此時(shí)對(duì)于案例中的建筑公司1-6月的收入，都會(huì)及時(shí)申報(bào)納稅。
（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程是指全部設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。
將“或者部分”去掉，避免概念模糊。部分可以指1%也可以指代99%，而這其中千差萬(wàn)別。從而會(huì)導(dǎo)致納稅的金額也不一樣。
（三）建筑業(yè)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（只能全部工程同時(shí)都選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅），以收取全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，征收率為3%。
建筑業(yè)一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)，只能全部工程都選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，不能部分選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，部分為一般計(jì)稅，從而避免納稅人用簡(jiǎn)易計(jì)稅取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行一般的抵扣。
（四）一般納稅人和試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模那是人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。對(duì)于分包款的規(guī)定應(yīng)該細(xì)化，加大對(duì)分包工程數(shù)目的審查。
參考文獻(xiàn)：
1.有利于企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化
中小房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅事項(xiàng)發(fā)生之前，根據(jù)現(xiàn)有的或?qū)?lái)的經(jīng)營(yíng)管理情況，在稅收法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源科學(xué)的測(cè)算、分析和比較，從中選擇最優(yōu)的納稅方案，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。通過(guò)稅收籌劃，讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況相結(jié)合，使企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程，在充分考慮稅收影響的同時(shí)考慮企業(yè)的成本費(fèi)用最優(yōu)化，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益最大化，最終達(dá)到整合企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的目的。
2.有利于企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高
要想做好稅收籌劃，及時(shí)、密切關(guān)注國(guó)家稅制法規(guī)和最新稅收政策的出臺(tái)是保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員除了必備的財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識(shí)和全局管理能力外，必須高度重視國(guó)家的稅收政策變化及相關(guān)行業(yè)政策變化，對(duì)稅收的變化趨勢(shì)要有敏銳的洞察力。一旦國(guó)家相關(guān)稅收政策變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)最大財(cái)務(wù)利益出發(fā)，采取行動(dòng)，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中去。因此，稅收籌劃客觀上促進(jìn)了中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高。
3.有利于促進(jìn)稅收法律法規(guī)的健全
稅收籌劃可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實(shí)際應(yīng)用中的不合理等缺陷。中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員在通過(guò)對(duì)稅法的“邊際”效應(yīng)獲取企業(yè)利益的同時(shí)，也將稅法在實(shí)際應(yīng)用中的缺陷反饋給征稅機(jī)關(guān)和相關(guān)的稅法研究人員。從而推動(dòng)相關(guān)部門在立法和征稅管理中權(quán)衡輕重，修訂和完善稅法，促進(jìn)著稅法的健全。
4.有利于提高企業(yè)管理水平和規(guī)范財(cái)務(wù)核算
企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)程度，會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平，涉稅誠(chéng)信等方面是做好稅收籌劃的基礎(chǔ)條件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層對(duì)稅收籌劃不了解、不重視；企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全，賬證不完整，會(huì)計(jì)信息失真，甚至有的企業(yè)還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期的長(zhǎng)期性，工程成本的復(fù)雜性，成本發(fā)生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業(yè)的管理水平專業(yè)化，財(cái)務(wù)核算規(guī)范化。
5.有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，提高稅收合作與信任
中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，即賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款繳納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，在稅收方面沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，或風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)等措施，可以減少和規(guī)避稅務(wù)處罰；中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過(guò)程中，為爭(zhēng)得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)，不斷與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進(jìn)了企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的合作與信任。
二、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀
1.財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊和欠缺房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)
房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)家的一門新興產(chǎn)業(yè)，有其生產(chǎn)周期長(zhǎng)、成本發(fā)生復(fù)雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同的特殊性。其賬務(wù)處理周期長(zhǎng)，核算要求高、所需的稅法知識(shí)多。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)從事財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)人員多數(shù)缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算和管理經(jīng)驗(yàn)，部分企業(yè)存在會(huì)計(jì)核算不健全，賬目設(shè)置零亂，賬證不全，其財(cái)務(wù)管理水平低下，無(wú)法實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。
2.管理層對(duì)稅收籌劃的意識(shí)不夠重視，決策層不夠民主
企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃認(rèn)識(shí)程度是稅收籌劃的基礎(chǔ)條件之一。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，管理決策層和相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃不了解，甚至認(rèn)為稅收籌劃是高水平的財(cái)務(wù)造假，通過(guò)造假大肆進(jìn)行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機(jī)會(huì)難得，財(cái)務(wù)部門等財(cái)稅專業(yè)人員參與企業(yè)決策的力度不夠等。
3.會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)薄弱
部分中小房地產(chǎn)企業(yè)日常會(huì)計(jì)核算不健全、成本費(fèi)用歸類不正確、賬目設(shè)置不規(guī)范、臺(tái)賬登記不完整、賬證不清、會(huì)計(jì)信息失真、收入確認(rèn)不規(guī)范、未按稅法規(guī)定繳納稅款；內(nèi)控制度欠缺，如不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字支付款項(xiàng)、現(xiàn)金管理未做到日清月結(jié)、限額庫(kù)存、大額現(xiàn)金支付、購(gòu)買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領(lǐng)用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據(jù)張數(shù)與實(shí)際不符等；預(yù)算管理缺失，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了稅收籌劃必須以規(guī)范詳細(xì)的預(yù)算作基礎(chǔ)，如土地增值稅的籌劃等。
4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性
稅收籌劃決策關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、營(yíng)銷、管理等所有活動(dòng)。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強(qiáng)調(diào)稅收籌劃，但是在實(shí)際運(yùn)用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環(huán)境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用土地增值稅中有關(guān)普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如果在設(shè)計(jì)階段忽略了當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)這一規(guī)定，后期的籌劃就會(huì)化為烏有。
5.稅收籌劃忽視籌劃成本
稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實(shí)際要發(fā)生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機(jī)會(huì)成本。而中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術(shù)和籌劃水平等多種原因，往往會(huì)割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計(jì)成本的聘用專業(yè)的稅務(wù)專家為其稅務(wù)咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優(yōu)惠時(shí)，不計(jì)成本地增加成本支出，無(wú)限制地降低售價(jià)；在日常稅收籌劃中，花費(fèi)于分析測(cè)算等的人力、物力、財(cái)力遠(yuǎn)大于稅收籌劃收益等。
6.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃易割裂稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系
簡(jiǎn)單看每一稅種，似乎都是獨(dú)立的，有單獨(dú)的條例和實(shí)施細(xì)則。但事實(shí)上，每一種稅都通過(guò)某一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)載體，聯(lián)系在一起。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅籌劃時(shí)，易忽略準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用、損失中營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費(fèi)用及土地增值稅繳納的多寡等對(duì)企業(yè)所得稅的影響。
三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對(duì)策建議
1.提高全員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)水平
中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)管理層出發(fā)，提高全員對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)水平，如聘請(qǐng)權(quán)威人士（專家）到公司作全員講解等。財(cái)務(wù)核算是稅收籌劃的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)核算不健全，賬目混亂，成本費(fèi)用歸類不清，項(xiàng)目預(yù)算不夠精細(xì)，都會(huì)給稅收籌劃帶來(lái)障礙，房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多，稅收政策的變化無(wú)窮，都需要財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員及時(shí)把握。
2.加強(qiáng)稅收合作與信任
一方面要求納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定及時(shí)繳納稅款，并信賴稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定是公正和準(zhǔn)確的；另一方面也要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有責(zé)任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應(yīng)建立起密切的稅收信息聯(lián)系和溝通渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)在做好稅收籌劃的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，服從稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，力爭(zhēng)企業(yè)的稅收籌劃得到稅務(wù)機(jī)關(guān)及相關(guān)人員的認(rèn)可，任何單方的行為都會(huì)給企業(yè)埋下隱患。不服從稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理將會(huì)引發(fā)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾與沖突，為企業(yè)的稅收籌劃工作開展帶來(lái)阻礙，增加企業(yè)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
3.重視籌劃成本，務(wù)實(shí)稅收籌劃的可操作性
中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)應(yīng)遵循成本效益原則與從實(shí)際出發(fā)原則相結(jié)合。例如，稅法規(guī)定企業(yè)的利息實(shí)際支出允許在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按規(guī)定扣除。因此，理論上一般認(rèn)為負(fù)債融資對(duì)企業(yè)具有節(jié)稅效應(yīng)，有利于提高權(quán)益資本的收益水平，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。然而，在實(shí)操中如果該項(xiàng)目的預(yù)售收入資金回籠到位，支付所發(fā)生的成本費(fèi)用稅金還綽綽有余的情況下，企業(yè)再做項(xiàng)目貸款，籌劃利息抵稅的效應(yīng)顯然是不成功的。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，必須把各種實(shí)際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。
4.注重稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系，堅(jiān)持合理性與綜合平衡
