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時(shí)間：2023-05-28 08:19:54
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核電站包括材料、化學(xué)、機(jī)械、電子及其核物理等領(lǐng)域，是一個(gè)集現(xiàn)代高技術(shù)凝聚的企業(yè)，它的合同管理需要更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)與要求，才能更好的完成企業(yè)的有效管理。
一、企業(yè)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化概述
合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容。大多數(shù)時(shí)候，企業(yè)會(huì)從自身的需求和利益出發(fā)，建立一套規(guī)范化的合同管理標(biāo)準(zhǔn)，包括建立程序化合同管理體系，形成規(guī)范化合同程序、模式、內(nèi)容及措施等，這就是我們所說的合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的主要內(nèi)容。
合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的原則。在進(jìn)行企業(yè)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)，要遵循以下一些原則。首先，企業(yè)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化要具有合法性，必須嚴(yán)格遵循《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和政府制定的一些法令，這是最基礎(chǔ)的特點(diǎn)。
其次，要根據(jù)企業(yè)自身管理模式的不同，選擇適合自身需求的合同標(biāo)準(zhǔn)，把推薦性和強(qiáng)制性特點(diǎn)，完美有效的結(jié)合起來。制定企業(yè)合同標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，在管理程序與職責(zé)內(nèi)容上必須具有一定的規(guī)定，但是也要考慮實(shí)際情況，不同的時(shí)間、地點(diǎn)、場(chǎng)合以及合同簽訂者、合同類型，在不違背基本原則，保證企業(yè)利益的情況下，可以適時(shí)的對(duì)合同標(biāo)準(zhǔn)做出一些改變，體現(xiàn)合同的實(shí)用性原則。
最后，作為企業(yè)而存在那就離不開利益一說，在所有原則都遵循的情況下，會(huì)最大限度的滿足自身的需求，換取更大程度上的利益，這也是合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的利益兼顧性原則的具體體現(xiàn)。
二、核電企業(yè)的合同管理標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用
（一）核電站的合同管理標(biāo)準(zhǔn)化體系
（1）合同管理指導(dǎo)原則。合同管理指導(dǎo)原則是指按照《合同與采購手冊(cè)》的內(nèi)容規(guī)定及其包含的管理程序來進(jìn)行企業(yè)管理的一種體現(xiàn)，主要有以下幾個(gè)合同管理原則：在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中，依據(jù)自身實(shí)際情況在國內(nèi)外的市場(chǎng)上選擇信譽(yù)度高，財(cái)力物力雄厚的承包商進(jìn)行長期的合作關(guān)系，同時(shí)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)下，充分考慮我國核電業(yè)的發(fā)展前景及自身的現(xiàn)狀，努力的建立多元成熟化的核電市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)與效率是合同簽訂的基礎(chǔ)要求，因此合同的形成一般都采用既經(jīng)濟(jì)又有效率的辦法來盡全力滿足所需產(chǎn)品的質(zhì)量要求，還要努力實(shí)現(xiàn)低成本高效益，按照核電站自身的技術(shù)性，采用適合的先進(jìn)技術(shù)，防止一味的追求高、尖、精技術(shù)要求。企業(yè)各相關(guān)部門要分工合作，共同完成企業(yè)的合同管理，更加利于通過各方來共同制衡防范風(fēng)險(xiǎn)，減少貪污犯罪出現(xiàn)的幾率。例如中核集團(tuán)下的某核電站，在企業(yè)合同管理上，就利用企業(yè)各部門之間的相互牽制與協(xié)作，從很大程度上提高了企業(yè)管理成效，降低了的出現(xiàn)，是反腐保廉、公正、公平、通力協(xié)作成功的代表。
（2）合同的組織設(shè)計(jì)。核電站依照合同管理的要求，成立了由各個(gè)不同部門所構(gòu)成的組織體系。包括按照合同要求而提供服務(wù)或物質(zhì)采購的立項(xiàng)申請(qǐng)部門（又稱用戶部門）；統(tǒng)一對(duì)公司的某類資產(chǎn)或業(yè)務(wù)部門進(jìn)行調(diào)度協(xié)調(diào)的歸口管理部門；對(duì)合同管理部門進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，同時(shí)對(duì)符合公司管理政策的一系列規(guī)定負(fù)有責(zé)任的商務(wù)部門；審查、監(jiān)督承包商所供材料質(zhì)量的質(zhì)量保證部門；預(yù)控、編制核電企業(yè)的預(yù)算和財(cái)務(wù)管理的預(yù)算控制部門以及對(duì)企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督的審計(jì)部門等。
（3）合同的運(yùn)作模式。企業(yè)合同管理的部門大都采用矩形式運(yùn)作，不同的合同工作，選派相應(yīng)部門的工作人員共同組成采購組進(jìn)行工作，在工作結(jié)束后自動(dòng)解散回歸原部門。這種管理運(yùn)作方式很大程度上解決了人手不足的問題，適當(dāng)?shù)谋苊庖恍┎槐匾牟铄e(cuò)與腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生，進(jìn)一步確保企業(yè)的公正廉潔。
但是，矩形式的管理模式也有一定的缺陷，在采購項(xiàng)目組中，容易增加商務(wù)部門工作人員的責(zé)任而忽略其的權(quán)力，也會(huì)滋生出責(zé)任心降低、雙重指揮等問題，從而影響工作完成的進(jìn)度。在這個(gè)問題上，大亞灣核電站采用權(quán)限與授權(quán)制度進(jìn)行解決，分為3個(gè)不同層面的權(quán)限限制：由商務(wù)部門直接決定500-3000美元的采購案；3000-50000美元的采購，則需要有三家及其以上的詢價(jià)措施，共同填寫合同簽訂的推薦書，交由與之相關(guān)部門進(jìn)行審核；而在50000美元以上的，則需要商務(wù)部門、立項(xiàng)申請(qǐng)部門、預(yù)算控制部門和審計(jì)部門共同組成專項(xiàng)小組，進(jìn)行合同管理的相關(guān)事宜。當(dāng)然在合同的批準(zhǔn)上，也需要對(duì)工作人員的財(cái)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格的授權(quán)管理，如下圖所示。
（二）核電站的合同管理標(biāo)準(zhǔn)化措施
核電站的合同標(biāo)準(zhǔn)化在進(jìn)行企業(yè)管理過程中需要不斷的進(jìn)行改進(jìn)、完善，因此核電站采用了多種手段，從不同角度入手對(duì)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行了改進(jìn)提高。
（1）定期對(duì)合同管理程序進(jìn)行完善梳理。在核電企業(yè)合同管理下，要建立管理程序梳理制度，同時(shí)建立對(duì)合同管理問題的反饋渠道，定期對(duì)所反饋的問題和意見進(jìn)行梳理與總結(jié)，及時(shí)對(duì)合理的意見進(jìn)行采納，增補(bǔ)或修訂不適宜企業(yè)合同標(biāo)準(zhǔn)化管理的程序，以確保合同管理程序的適用及有效性。
（2）制定企業(yè)合同的標(biāo)準(zhǔn)范本。核電企業(yè)所涉及領(lǐng)域廣，簽訂的合同類型也有所不同，因此根據(jù)業(yè)務(wù)的不同，要制定出不同標(biāo)準(zhǔn)的合同格式，可以有效的防止合同簽訂條款不一的問題，降低了合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)，提高了企業(yè)合同管理的水平與質(zhì)量。
（3）形成標(biāo)準(zhǔn)的采購流程。在采購過程中，為了防止企業(yè)因?yàn)椴少徚鞒痰牟灰?guī)范，或是采購人員能力不足使得采購出現(xiàn)偏差等，必須形成一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的采購程序。
三、結(jié)語
核電企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分，對(duì)于我國的核電業(yè)發(fā)展有著重要的導(dǎo)向作用，因此對(duì)于它的管理，需要更加嚴(yán)格合理的合同化管理模式，這樣才能進(jìn)一步完成對(duì)核電企業(yè)的管理，獲取更大程度上的效益。
二、當(dāng)前合同管理存在的主要問題
1．企業(yè)管理者對(duì)合同管理的重視程度不夠。多數(shù)企業(yè)管理者重生產(chǎn)、重訂單、輕管理，尤其對(duì)合同管理不夠重視，有的企業(yè)沒有相關(guān)的合同管理制度，有的企業(yè)沒有專門負(fù)責(zé)合同管理的部門或管理人員，有的雖有相關(guān)合同管理制度及合同管理部門，但管理混亂或無序。企業(yè)管理者對(duì)合同管理工作的無視或不夠重視，造成合同管理工作主題缺失或管理無序。
2．合同審核不嚴(yán)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。由于很多企業(yè)沒有專門負(fù)責(zé)合同審核的法律事務(wù)部門或企業(yè)法律顧問，有些企業(yè)設(shè)立了法務(wù)部門，但企業(yè)法務(wù)部門的法律顧問和各有關(guān)人員在合同管理中的具體責(zé)任和權(quán)限的規(guī)定不夠明確，不能充分或有效地發(fā)揮其作用。如在合同談判和簽訂時(shí)把關(guān)不嚴(yán)、合同條款表達(dá)含糊、法律或合規(guī)性審核不夠嚴(yán)格、合同履行監(jiān)督不到位等問題，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。
3．合同的管理和履行效率低下。企業(yè)缺乏高效、科學(xué)的合同管理制度及審核程序，合同的洽談、起草、審核、簽約、履行等環(huán)節(jié)無法緊密銜接，造成合同管理無序混亂，合同履行效率降低；合同履行過程中缺乏準(zhǔn)確高效監(jiān)督及反饋程序，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生消極影響。
4．缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理體系。沒有制定涵蓋合同起草、談判、審核、簽訂、履行、監(jiān)督的合同管理制度和統(tǒng)一的合同編碼體系，使合同管理缺乏制度依據(jù)；沒有按照一定的程序?qū)β男泻贤瑮l款的能力進(jìn)行評(píng)審，對(duì)于企業(yè)常用業(yè)務(wù)合同進(jìn)行文本格式化和通用條款優(yōu)化等標(biāo)準(zhǔn)化工作沒有開展。
三、合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的必要性
合同管理也是一門科學(xué)，要尊重其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，在大數(shù)據(jù)時(shí)代下，合同管理亟待建立科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)體系，使企業(yè)合同管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用可行。
1．推行合同管理標(biāo)準(zhǔn)化是經(jīng)濟(jì)和時(shí)展的客觀要求。各種經(jīng)濟(jì)合同客觀地反映著生產(chǎn)和流通的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)情況，它作為聯(lián)系原材料采購、生產(chǎn)加工、流通消費(fèi)各環(huán)節(jié)的紐帶與橋梁，在保障生產(chǎn)生活、經(jīng)濟(jì)發(fā)展順利進(jìn)行，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，發(fā)揮了非常重要的作用。隨著經(jīng)濟(jì)管理體制改革的進(jìn)行，混合所有制和大數(shù)據(jù)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新時(shí)代的到來，企業(yè)改革和發(fā)展活力不斷增強(qiáng)，各經(jīng)濟(jì)體之間的聯(lián)系愈加活躍，經(jīng)濟(jì)合同的數(shù)量也隨之增加，構(gòu)成了大數(shù)據(jù)時(shí)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成元素，社會(huì)經(jīng)濟(jì)和時(shí)代的發(fā)展，就客觀地向我們提出了合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的問題。
2．合同管理的現(xiàn)狀是推行合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的潛在動(dòng)力。由于非標(biāo)準(zhǔn)化合同管理帶來諸多問題，給經(jīng)濟(jì)合同的審核、履行、監(jiān)督等環(huán)節(jié)帶來很大困難與不便。要做到提升經(jīng)濟(jì)合同的履約率，減少合同糾紛，減少合同管理方面所投入的人力、物力，必須實(shí)施合同管理的標(biāo)準(zhǔn)化，大力推行合同管理制度化、編碼體系的標(biāo)準(zhǔn)化、內(nèi)容條款規(guī)范化，以及合同文本格式統(tǒng)一化。
3．合同管理標(biāo)準(zhǔn)化是降低合同管理溝通成本和提升工作效率的重要手段。通過合同管理的標(biāo)準(zhǔn)化，可把合同管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)內(nèi)容、業(yè)務(wù)間的銜接關(guān)系、各自承擔(dān)的責(zé)任、工作程序等用標(biāo)準(zhǔn)的形式加以明確，這樣可以使合同管理工作規(guī)范化、程序化，大大提升合同管理工作的效率。
四、合同管理標(biāo)準(zhǔn)體系的模式
企業(yè)合同管理紛繁復(fù)雜，在大體上可將標(biāo)準(zhǔn)體系劃分為管理和操作兩個(gè)層面：
1．管理層次包括《合同分類編碼體系》、《合同審核管理標(biāo)準(zhǔn)》、《銷售（采購）合同管理標(biāo)準(zhǔn)》、《特殊合同類管理標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)，這些管理標(biāo)準(zhǔn)分別對(duì)合同分類編碼及各類型的合同在擬定、審核、簽訂及履行全過程中的管理部門及其職責(zé)、管理方式及程序等做出明確規(guī)定。
2．操作層次包括《合同格式文本標(biāo)準(zhǔn)》、《合同要約推薦標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)，格式文本是企業(yè)結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，一般在積累總結(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上逐步形成完善的，完備成熟的格式文本不僅可保護(hù)自身合法權(quán)益，還能大大提高工作效率。
五、合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的具體措施
1．合同管理制度的動(dòng)態(tài)化。制度是基礎(chǔ)，沒有制度，任何管理工作都是無本之木、無源之水，合同管理工作亦是如此。任何企業(yè)都要建立健全適合于自身的的合同管理制度。首先要看有沒有合同管理制度，其次要看合同管理流程有沒有嚴(yán)格按照合同管理制度執(zhí)行，最后要看現(xiàn)有的制度是否適應(yīng)目前的企業(yè)合同管理，若不適應(yīng)，則要對(duì)制度進(jìn)行修改，將合同管理制度納入動(dòng)態(tài)化管理，合同管理制度要隨著合同管理工作的發(fā)展、管理范圍和形勢(shì)的變化而改進(jìn)，不能一勞永逸，更不能讓制度成為制約合同管理工作的瓶頸。
2．合同編碼體系的清晰化。一個(gè)企業(yè)的合同的編碼體系一般包括合同承辦部門的代碼、合同簽訂日期、合同序號(hào)、合同分類等，在合同編碼體系中，合同承辦部門代碼和合同分類較為重要，一個(gè)能夠清晰地表達(dá)了合同承辦的主體，一個(gè)能夠清晰地反映合同的類型，合同承辦部門代碼一般以部門英文縮寫或部門在企業(yè)的習(xí)慣性代號(hào)作為編碼，合同分類一般按照合同的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分為銷售合同、采購合同、技術(shù)合同、擔(dān)保合同等，合同分類看似簡單，但直接關(guān)系到合同處理的方法，如果處理不好，會(huì)為以后的合同管理流程帶來很多不便。
3．合同審核流程的層次化。企業(yè)的合同管理要有一個(gè)明確的合同審核流程，審核流程要分類制定，各審核人員要責(zé)權(quán)清晰，層次分明，將一般合同、重大合同、特殊合同審核和簽訂的權(quán)限具體化，由于合同履行和監(jiān)管也大多是由合同審核的參與人負(fù)責(zé)，通過完善合同審核流程，將合同審核流程層次化，進(jìn)而明確各層次在合同管理中的權(quán)限與職責(zé)。
4．合同檔案管理的日?；：贤芾碇械臋n案管理工作極為重要，它是一個(gè)與合同管理相關(guān)數(shù)據(jù)的歸集、整理的過程，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，合同數(shù)據(jù)更加復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)更加重視合同檔案管理工作。合同承辦人或者合同管理人員要按照合同管理的相關(guān)規(guī)定主動(dòng)收集合同相關(guān)數(shù)據(jù)，包括合同簽訂前的項(xiàng)目審批文件、考察、咨詢、談判會(huì)議記錄、法律及合規(guī)性審核等材料，合同履行過程中的標(biāo)的物簽收、核驗(yàn)、合同變更等材料，合同履行后的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)、合同總結(jié)等材料，形成完備的合同管理檔案。合同檔案要納入常態(tài)化管理，做到合同管理數(shù)據(jù)隨產(chǎn)生、隨收集，做到洽商記錄不過夜、合同備案和審核意見表填制不過夜。
5．合同管理相關(guān)崗位的互控化。合同管理相關(guān)崗位的工作是一個(gè)互相銜接、聯(lián)動(dòng)的體系，每個(gè)崗位雖然分工不同，但對(duì)其他崗位都有糾錯(cuò)、互控的責(zé)任和義務(wù)，這樣才能相互促進(jìn)，提升合同管理的水平。
6．合同文本的格式化。合同文本的格式化首先以合同法為前提，尤其是格式化合同涵蓋了法律規(guī)定的主要條款，在客觀上起到了法制宣傳的作用，提高合同參與者的法律意識(shí)和履行合同的自覺性，加強(qiáng)合同文本格式化的普及，也可大大減少經(jīng)濟(jì)合同糾紛。
7．合同管理的信息化。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，信息化是提升管理工作的有效手段，也是促進(jìn)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的重要保障，要應(yīng)用現(xiàn)代化信息手段加強(qiáng)合同管理工作，開發(fā)適用企業(yè)自身的合同管理軟件系統(tǒng)，加強(qiáng)合同處理流程的信息化，不斷提升合同管理的信息化水平。
一、合同管理制度動(dòng)態(tài)化
沒有規(guī)矩不成方圓。任何一個(gè)機(jī)構(gòu)都要有自己的管理制度。制度的建立是基礎(chǔ)，制度的執(zhí)行是關(guān)鍵。制度的建立不是一件一勞永逸的事情，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建立之初的制度隨著管理工作的推進(jìn)，管理范圍和形勢(shì)的變化，很多制度已經(jīng)成為工作的制約和瓶頸。所謂不破不立，對(duì)原有制度的修訂和改進(jìn)是一個(gè)永遠(yuǎn)都沒有止境的工作。比如項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建立之初的合同內(nèi)審制度一般是比較粗糙的，審核部門少，在合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)很多人不知情，對(duì)合同的順利履行有一定的影響，于是內(nèi)部審批制度就改成所有部門負(fù)責(zé)人都參與的人人皆知的制度，但在這一制度的執(zhí)行過程中又發(fā)現(xiàn)這樣的內(nèi)審制度有著主次不清的毛病。目前內(nèi)審制度經(jīng)過調(diào)整已經(jīng)變得主次分明、合理有效了。舉這樣一個(gè)例子，只是說明合同管理制度化，不只是包含對(duì)既有制度的執(zhí)行，還應(yīng)該包含對(duì)制度的修正。即合同管理制度動(dòng)態(tài)化。
二、合同分類清晰化
項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)管理的項(xiàng)目種類多，既有地方項(xiàng)目，又有更新改造項(xiàng)目又有國家鐵路建設(shè)項(xiàng)目，還有保密項(xiàng)目。這給合同管理工作帶來一定的挑戰(zhàn)。經(jīng)手的各類合同既要符合國家的法律、地方法規(guī)、行業(yè)的規(guī)章，又要符合鐵道部和鐵路局相關(guān)規(guī)定，這就需要吃透大量法規(guī)和路局文件，才能做到拿到一個(gè)合同就知道從哪里下手辦理。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)須針對(duì)本項(xiàng)目常見的合同整理出一套細(xì)化的合同辦理思路，拿到任何一個(gè)合同，就把它放到這個(gè)框架中，也就是對(duì)合同進(jìn)行分類，按類辦理。
對(duì)合同的清晰分類看似是合同管理中不值得一提的小事，但卻直接關(guān)系到合同處理的方法，如果處理不好，會(huì)為以后的合同審計(jì)等工作帶來壞的影響，必須引起足夠重視。
三、合同成本目標(biāo)化
項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)投資控制的任務(wù)很重。由于工期長、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化快，鑒修概算批復(fù)期的物價(jià)指數(shù)、人工成本等影響合同成本的因素在項(xiàng)目中相關(guān)合同實(shí)際簽訂時(shí)會(huì)有較大的變化，當(dāng)然這種變化有時(shí)是對(duì)成本控制有利的，但大多數(shù)時(shí)候是不利的。這就對(duì)合同簽訂的成本控制提出了較高的要求：不超概算為基本目標(biāo)，能有所降造、合同成本最小化是最終目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在合同管理中以合同簽訂流程清晰化、簽訂過程主管化、成本控制層次化為原則，為這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了很好的保證。
四、合同簽訂流程清晰化、簽訂過程主管化、成本控制層次化
項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)須形成較為合理的合同簽訂過程管理程序。由于項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)簽訂的合同大多數(shù)具有較多的專業(yè)元素，這就決定了專業(yè)工程師（包括物資）在合同簽訂中的主導(dǎo)地位，這并不是說專業(yè)工程師就是萬能的，由于合同主管和財(cái)務(wù)主管部門人員位于合同簽訂過程的下游，在多年的工作中積累了大量經(jīng)驗(yàn)，因此，合同簽訂前的合同洽商，由承辦人與合同相對(duì)方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通、洽商，計(jì)財(cái)部等其他部門在概預(yù)算情況、類似合同文本提供等方面配合合同承辦部門的工作。如需要組織洽商會(huì)議的，由經(jīng)辦人組織。洽商前由合同經(jīng)辦人將合同概況、合同談判進(jìn)展、談判難點(diǎn)、擬談判內(nèi)容、談判原則等告知主管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)參加洽商人員，洽商后由合同經(jīng)辦人將合同談判內(nèi)容和進(jìn)展、結(jié)果形成合同談判登記記錄，作為合同檔案的一部分。
這樣的機(jī)制保證了合同一直處于有人主管的狀態(tài)中，因?yàn)楹贤笃诘穆男泻捅O(jiān)管主要是由主管工程師負(fù)責(zé)的，由于各相關(guān)部門人員都參與了合同的簽訂洽商，熟知合同的技術(shù)要求、驗(yàn)工、付款等條款，從而使合同執(zhí)行過程各部門之間的磨合和協(xié)調(diào)過程提前，從而最大程度減少了合同執(zhí)行成本。
這樣的機(jī)制又保證了合同成本的可控。所謂三個(gè)臭皮匠頂一個(gè)諸葛亮。主管工程師在技術(shù)上是有優(yōu)勢(shì)的，對(duì)合同涉及的工作量有很好的把握，也能吃透相關(guān)價(jià)格依據(jù)，但在價(jià)格談判上可能缺少相應(yīng)技巧，因此項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的價(jià)格談判就分為三個(gè)層次：主管工程師層次；合同洽商會(huì)議層次；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人層次。一個(gè)合同經(jīng)過這樣三個(gè)層次的把控，經(jīng)過多幾個(gè)人的慧眼識(shí)別，就能很好發(fā)現(xiàn)對(duì)方報(bào)價(jià)中隱藏的陷阱，才能從根本上降低成本，最大限度實(shí)現(xiàn)合同成本控制目標(biāo)。
五、合同檔案管理部門化、過程化、常態(tài)化
毫無疑問，合同簽訂過程至關(guān)重要，但中國人常說蓋棺定論，可見結(jié)局也同樣不可小視。法律工作尤其重視證據(jù)，而合同管理中的檔案管理工作就是一個(gè)收集證據(jù)的過程。項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)要非常重視合同檔案的歸集、整理工作。合同承辦人按項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)合同管理部門要求跟蹤合同履行結(jié)束前相關(guān)情況，并圍繞合同收集、管理和保管合同簽訂前、合同簽訂、合同履行和合同結(jié)束各個(gè)環(huán)節(jié)形成的合同相關(guān)資料。原則上在合同履行結(jié)束后十日內(nèi)將上述資料歸檔、裝訂成冊(cè)并形成資料清單送交合同管理員；合同管理員在合同簽訂履行過程中也及時(shí)收集合同審查、簽訂過程中散落在各處的相關(guān)資料、如果參加合同洽商，也要及時(shí)協(xié)助經(jīng)辦人做好會(huì)議記錄登記整理工作，一邊形成完備的合同檔案。
合同檔案管理不能等到合同履行完畢了再去收集資料，那時(shí)已經(jīng)為時(shí)過晚，所以檔案管理的過程化、常態(tài)化非常重要，洽商記錄不過夜，合同簽訂登記表填制不過夜。
另外，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)還要對(duì)已經(jīng)簽訂的合同建立合同檔案路徑管理目錄。在檔案路徑管理目錄的指引下，就能順藤摸瓜，找到存放在綜合部、物資、工程、安質(zhì)、財(cái)務(wù)部門的批準(zhǔn)文件、相關(guān)招投標(biāo)資料、圖紙、驗(yàn)工計(jì)價(jià)、財(cái)務(wù)付款憑證等資料。
對(duì)于比較重要的合同文件資料，可建立掃描版的電子檔案，以便于使用。
關(guān)鍵詞：
移動(dòng)通信；關(guān)鍵點(diǎn)；標(biāo)準(zhǔn)化
在技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展趨勢(shì)下，對(duì)市場(chǎng)的多變性與人們需求都提出更高要求。在通信行業(yè)，為了促進(jìn)移動(dòng)通信工程管理水平的穩(wěn)定提升，需要在工程實(shí)施階段確定出關(guān)鍵點(diǎn)，并為其找到各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的方法，促使其管理標(biāo)準(zhǔn)化。
1關(guān)鍵點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)化方案的制定原則
在一定發(fā)展程度上，對(duì)各個(gè)階段的實(shí)施步驟以及關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行分析，為其制定出標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施方向，促進(jìn)方案的有效執(zhí)行。而且，還需要利用項(xiàng)目管理工作中的分析工具對(duì)實(shí)施方法進(jìn)行思考與制定，保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。如圖一中所示。在通信行業(yè)，為了促進(jìn)移動(dòng)通信工程管理水平的穩(wěn)定提升，需要在工程實(shí)施階段確定出關(guān)鍵點(diǎn)，并為其找到各個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的方法，促使其管理標(biāo)準(zhǔn)化。尤其是在技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展趨勢(shì)下，對(duì)市場(chǎng)的多變性與人們需求都提出更高要求，為了滿足客戶的發(fā)展需求，一定要為其制定出相關(guān)的實(shí)施流程，促進(jìn)決策模型的科學(xué)、合理性，無論在計(jì)劃階段、實(shí)施階段還是收尾階段，建立的關(guān)鍵點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)化方案都需要按照相關(guān)原則有效實(shí)施，這種發(fā)展情況下，不僅能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過程進(jìn)行控制，還能促進(jìn)項(xiàng)目計(jì)劃的有效執(zhí)行。
1.1滿足客戶需求
在通信技術(shù)不斷使用過程中，開始實(shí)施階段是不夠發(fā)達(dá)的，客戶在接受信息的同時(shí)，是一種被動(dòng)方式，沒有發(fā)揮主動(dòng)選擇權(quán)利。但是，隨著壟斷經(jīng)濟(jì)的消失，在市場(chǎng)上出現(xiàn)更多的移動(dòng)運(yùn)營商與通信網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)自身需求，對(duì)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理選擇，促進(jìn)自的實(shí)現(xiàn)。移動(dòng)通信行業(yè)為效益規(guī)模型行業(yè)，無論用戶是多少，都需要投入大量成本，隨著使用人數(shù)的不斷增多，使用的服務(wù)費(fèi)用、建設(shè)成本就會(huì)減少，以保證經(jīng)濟(jì)效益的獲取[1]。
1.2滿足客戶需求方法
（1）制定相關(guān)流程。在對(duì)項(xiàng)目建設(shè)流程制定期間，針對(duì)移動(dòng)通信工程中存在的高科技，需要高素質(zhì)、高技術(shù)的人員參與其中，促進(jìn)方案與建設(shè)內(nèi)容的制定。技術(shù)人員與客戶需求是不同的，為了能滿足客戶需求，在項(xiàng)目管理的各個(gè)階段，一定要滿足人的期望，保證在滿足客戶需求基礎(chǔ)上，獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。所以，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，需要為其建立相關(guān)的實(shí)施流程，保證財(cái)務(wù)部門與市場(chǎng)都能參與到?jīng)Q策與投資工作中來。對(duì)于市場(chǎng)，其存在與客戶相關(guān)資料，能夠掌握企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和業(yè)務(wù)務(wù)實(shí)，也能對(duì)企業(yè)的投資方向、重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)價(jià)[2]。財(cái)務(wù)部門，其涵蓋企業(yè)的核心信息，不僅能為其提供相關(guān)的財(cái)務(wù)信息，還能對(duì)各個(gè)投資情況進(jìn)行分析。所以說，促進(jìn)流程的合理制定，需要引導(dǎo)財(cái)務(wù)部門與市場(chǎng)的參與，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)決策工作的執(zhí)行。（2）決策模型的科學(xué)性。建立的決策模型也需要具備科學(xué)性特點(diǎn)，在傳統(tǒng)決策工作中，是依據(jù)工作人員的自身經(jīng)驗(yàn)執(zhí)行的，后期對(duì)實(shí)際的效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是，該方式只能在投產(chǎn)后進(jìn)行評(píng)價(jià)，無法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)測(cè)[3]。
2計(jì)劃階段的方案制定原則
（1）分析各階段的工作特點(diǎn)。移動(dòng)通信工程具備較強(qiáng)的專業(yè)性，但對(duì)工程進(jìn)行分類并分析的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)不同的項(xiàng)目在各個(gè)階段存在相同的工作內(nèi)容[4]。企業(yè)一般是根據(jù)施工經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各個(gè)階段的相同點(diǎn)進(jìn)行分析的，并實(shí)現(xiàn)各個(gè)項(xiàng)目的細(xì)化，促使這些細(xì)節(jié)的完善性，這樣才能為其制定出完整的模板。（2）對(duì)工作內(nèi)容進(jìn)行分配。雖然，已經(jīng)掌握了主要的工作內(nèi)容，但是，工作內(nèi)容與工作量是不同的，相關(guān)的工作內(nèi)容與工程程度也是不同的。所以，需要對(duì)各個(gè)工作內(nèi)容進(jìn)行合理分配，利用相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有效完成。工程中的管理人員自身經(jīng)驗(yàn)不夠充足，為了改變?cè)撊秉c(diǎn)，在對(duì)工程進(jìn)行分配的時(shí)候，需要進(jìn)行調(diào)整、分析，對(duì)實(shí)際的范圍、人數(shù)進(jìn)行研究，保證分配工作更科學(xué)。（3）根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。在對(duì)模板與要求進(jìn)行制度期間，實(shí)際的工程管理不需要按照相關(guān)流程實(shí)施，期間，需要根據(jù)實(shí)際情況，保證工程管理人員自身權(quán)利得以發(fā)揮，促進(jìn)模板與要求的完善性。在各個(gè)工程項(xiàng)目管理工作中，要認(rèn)識(shí)到其中存在的相同點(diǎn)，再將這些相同點(diǎn)滲透到模塊與要求中，這樣不僅能促進(jìn)下次計(jì)劃工作的完成，還能保證各個(gè)項(xiàng)目組織的順利實(shí)施。（4）明確分工界面與服務(wù)條款。在工程的計(jì)劃階段，對(duì)各個(gè)施工單位的分工界面、服務(wù)條款以及相關(guān)要求合理明確，能夠?qū)κ褂觅Y源進(jìn)行合理分配[5]。
3實(shí)施階段的方案制定原則
在通信工程項(xiàng)目的實(shí)施階段，對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)化方案進(jìn)行制定，需要按照相關(guān)原則進(jìn)行合理分配。（1）建立溝通計(jì)劃。在工程實(shí)際管理工作中，針對(duì)工程中存在的一些問題，解決方法以及整個(gè)工程的實(shí)施進(jìn)度等，這些信息都需要通過合理的方式進(jìn)行傳遞。一般情況下，主要使用工程會(huì)議，將工程進(jìn)度定期通報(bào)，工作執(zhí)行期間，一般使用電話實(shí)現(xiàn)定期、不定期。但該方式在執(zhí)行期間，也存在優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。同時(shí)，不同的工程管理人員使用的溝通方式也是不同的，無論使用哪種方式，促使其工作效率的提升才是工程實(shí)施的主要目標(biāo)。（2）促進(jìn)溝通有效性。不同的溝通方式存在不同的優(yōu)勢(shì)，都能促進(jìn)溝通效果的有效性發(fā)揮。在實(shí)際工作中，為了促進(jìn)溝通的有效性，可以明確出工程管理人員主要的溝通信息，促進(jìn)這些溝通信息內(nèi)容報(bào)送格式的規(guī)范性，在這種執(zhí)行下，不僅能促進(jìn)信息的準(zhǔn)確、有效傳遞，還能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的完好發(fā)展。（3）通報(bào)溝通結(jié)果。在實(shí)現(xiàn)溝通工作后期，需要將主要的溝通效果進(jìn)行通報(bào)，發(fā)揮一定的信息反饋?zhàn)饔?。期間，還需要在計(jì)劃階段，確定出分工界面，保證能夠?qū)ζ渲挟a(chǎn)生的問題進(jìn)行解決。該工作執(zhí)行下，不僅能促進(jìn)項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，還能促進(jìn)工作的順利發(fā)展[6]。
4收尾階段的方案制定原則
在工程的收尾階段，也需要為關(guān)鍵點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化方案的制定提供相關(guān)原則。在整個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行并完成后，需要在收尾階段對(duì)其評(píng)估。在該工作中，主要研究項(xiàng)目工程的可性性，分析其是否達(dá)到研究工作中的預(yù)期效果。同時(shí)，在實(shí)際評(píng)估工作中，還需要減少人為因素的影響，這樣才能促使其評(píng)估工作的科學(xué)性與合理性。在對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估期間，最為主要的實(shí)施內(nèi)容是對(duì)技術(shù)要素、經(jīng)濟(jì)效益以及使用的費(fèi)用計(jì)劃進(jìn)行評(píng)估，為了保證評(píng)估工作效果的充分發(fā)揮，可以為其建立評(píng)估體系，這樣才能在整體上，實(shí)現(xiàn)工作方案的完好發(fā)展。
5結(jié)語
基于以上的分析和研究，工程管理工作為現(xiàn)代化發(fā)展過程中的主要方式。在移動(dòng)通信工程中，受傳統(tǒng)高利潤的影響，利用傳統(tǒng)的方式是無法實(shí)現(xiàn)其執(zhí)行目的的。所以，需要基于企業(yè)的長期發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、戰(zhàn)略發(fā)展進(jìn)行思考，研究移動(dòng)通信工程管理工作中的關(guān)鍵點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)移動(dòng)通信工程管理工作的積極發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將( 物業(yè))委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：
坐落位置： 市 區(qū) 路(街道) 號(hào);
占地面積： m;
建筑面積： m。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 甲方就 住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項(xiàng)委托乙方管理：
1.房屋共用部位、共用設(shè)備的修繕和管理。
2.公共設(shè)施的修繕和管理。
3.社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營和管理。
4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的賬務(wù)管理。
5.物業(yè)檔案資料管理。
6.建筑管理。
7.公共環(huán)境衛(wèi)生。
8.保安。
9.高層住宅電梯、水泵運(yùn)行服務(wù)管理。
第三章 委托管理期限
第五條 本合同自 年 月 日至 年 月 日止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第六條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.負(fù)責(zé)制定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。
4.審議乙方在小區(qū)的年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。
5.保修責(zé)任范圍內(nèi)的房屋、設(shè)施和設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，按以下第 種方式處理：
(1)甲方負(fù)責(zé)返修。
(2)委托乙方返修，支付全部費(fèi)用。
(3)其他。
6.在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方)，由乙方按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：
(1)無償使用。
(2)按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務(wù)。
7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。
8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以 方式償付。
9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。
10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。
11.其他。
第七條 乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。
3.按本合同相關(guān)的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。
4.選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
7.每 個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況。
8.對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。
9.其他。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)
第八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到 %。
1.房屋外觀：
2.設(shè)備運(yùn)行：
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：
4.公共環(huán)境：
5.綠化：
6.交通秩序：
7.保安：
8.急修：
小修：
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)(略)。
第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。
第十一條 車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：
2.車庫車位：
3.其他：
第十二條 乙方對(duì)業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)劃。
第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：(自定)。
第十四條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：
1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。
第七章 違約責(zé)任
甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，違約方同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約金按項(xiàng)目總額的20%由違約方承擔(dān)。造成一方損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第八章 附 件
第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第十六條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第十九條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅(jiān)定為準(zhǔn)。
第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)仲裁委員會(huì)裁決(當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。
第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
代表人： 代表人：
日期： 日期：
關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同
甲方：xxxx有限公司
乙方：xxxx物業(yè)管理有限公司
一、總則
㈠ 本合同當(dāng)事人
⒈ 委托方(以下簡稱甲方)：
名稱：xxxx有限公司
法定代表人：
地址：
郵編：xxx
電話：
⒉ 受委托方(以下簡稱乙方)：
名稱：xxx物業(yè)管理有限公司
法定代表人：
地址：
郵編：xxx
電話：xxx
⒊ 根據(jù)(中華人民共和國合同法)、(中華人民共和國物權(quán)法)、(物業(yè)管理?xiàng)l例)和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方以承包制形式對(duì)北京xxx大廈整體(不含a座酒店)提供后期物業(yè)管理服務(wù)事宜，雙方經(jīng)平等協(xié)商一致，訂立本合同。
㈡ xxx大廈位置、面積及服務(wù)范圍
1、坐落位置：
2、物業(yè)類型：綜合性商業(yè)物業(yè)。包括寫字樓、商鋪、會(huì)議中心、停車場(chǎng)(地上、地下)等。
3、建筑面積：4.6萬平方米(含停車場(chǎng))。
二、物業(yè)服務(wù)期限
㈠本合同為固定期限合同，合同期為24個(gè)月，即XX年12月1日至20xx年11月30日。
㈡ 本合同期滿前一個(gè)月，甲方以書面形式通知乙方是否續(xù)簽。
三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
㈠ 乙方以承包制形式為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，內(nèi)容包括但不限于以下方面：
1、 制定物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施;管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租戶檔案與竣工驗(yàn)收材料等;建立物業(yè)管理的各項(xiàng)制度。
2、房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、公共衛(wèi)生間、走廊通道、配電房、消防監(jiān)控室、安全中控室、衛(wèi)星電視機(jī)房等(如以上存在與酒店共用部分的，管理權(quán)責(zé)以酒店與寫字樓分?jǐn)偣芾砗贤瑸闇?zhǔn))。
3、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括但不限于：共用的上下水管道、共用照明、積水井等。
4、公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括圍墻、道路、室外上下水管道、自行車棚、停車嘗溝渠、池、井、路燈等。
5、公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。客戶提出要求時(shí)，應(yīng)為客戶提供室內(nèi)有償花卉租擺服務(wù)等。
6、配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)甲方委托進(jìn)行管理。
7、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所(部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、樓宇外墻(含玻璃幕墻)的定期清洗、化糞池定期清掏服務(wù)及為物業(yè)使用人提供室內(nèi)的有償清潔服務(wù)等。
8、維護(hù)公共秩序，包括門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控。維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對(duì)車輛停放進(jìn)行疏導(dǎo)管理;地下停車場(chǎng)的日常管理與收費(fèi)服務(wù)等((如以上存在與酒店共用部分的，管理權(quán)責(zé)以酒店與寫字樓分?jǐn)偣芾砗贤瑸闇?zhǔn))。
9、消防服務(wù)：包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)以及消防制度的建立;協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)及時(shí)向有關(guān)單位報(bào)告;采取相應(yīng)措施，做好救助工作。
10、電梯的運(yùn)行和日常維護(hù)管理。
11、房屋裝飾裝修管理服務(wù)。制定(租戶裝修指南)供租戶作為操作依據(jù)，裝修圖紙均需由乙方事前批準(zhǔn)，并簽訂(裝修管理協(xié)議)，負(fù)責(zé)監(jiān)督租戶按照乙方批準(zhǔn)的裝修圖紙和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝修。
12、寫字樓前臺(tái)服務(wù)，包括解答客戶咨詢、接受客戶投訴、處理客戶報(bào)刊郵件等服務(wù)。
13、公共區(qū)域節(jié)假日物業(yè)裝飾布置。
14、聯(lián)系政府各職能部門及協(xié)調(diào)工作。
15、每月定期抄水表、電表，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、匯總。
16、寫字樓集中開放時(shí)間(8:00—18:00)內(nèi)的夏季空調(diào)制冷及冬季采暖供應(yīng)。
17、與酒店共用設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)及運(yùn)行由酒店管理公司負(fù)責(zé)，乙方負(fù)責(zé)監(jiān)督，按照與酒店最終協(xié)商為準(zhǔn)。
18、寫字樓會(huì)議中心會(huì)議組織管理服務(wù)，包括接受會(huì)議中心租賃客戶咨詢、組織管理會(huì)議中心會(huì)議服務(wù)、收繳會(huì)議中心會(huì)議服務(wù)各項(xiàng)費(fèi)用。
19、負(fù)責(zé)地下二層員工餐廳的監(jiān)督和管理服務(wù)質(zhì)量以及收繳日常經(jīng)營收入等各項(xiàng)費(fèi)用。
㈡ 財(cái)務(wù)管理原則
xxx大廈項(xiàng)目物業(yè)相關(guān)經(jīng)營性收入歸乙方所有，與之相配比的支出由乙方承擔(dān)。
1、賬戶管理原則：
本物業(yè)管理的相關(guān)收入和支出均通過乙方為本項(xiàng)目物業(yè)管理處所開立的專用銀行賬戶進(jìn)行處理，專用銀行帳戶預(yù)留三方印鑒，即太平物業(yè)財(cái)務(wù)專用章、太平物業(yè)法定代表人名章、國際公司法定代表人名章。乙方付款均需以轉(zhuǎn)帳支票形式付款，并通知銀行必須見三方印鑒才可辦理付款手續(xù)。
2、費(fèi)用收繳原則:乙方在任何時(shí)候向本物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用者收費(fèi)應(yīng)提交收費(fèi)通知單，并提供正式發(fā)票。包括固定費(fèi)用及非固定費(fèi)用，固定費(fèi)用即物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)制冷費(fèi)及采暖費(fèi)，非固定費(fèi)用包括有償服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
3、會(huì)議層由乙方代為管理，乙方應(yīng)提前通知甲方會(huì)議召開的時(shí)間及地點(diǎn)，并辦理甲乙雙方簽字認(rèn)可的會(huì)議用時(shí)記錄，并根據(jù)會(huì)議實(shí)際召開的時(shí)間及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，實(shí)收會(huì)議費(fèi)全部交給甲方。
3、乙方所轄物業(yè)處根據(jù)甲方與租戶簽訂的租賃合同之規(guī)定內(nèi)容，每月向租戶繳費(fèi)通知書，并將收取款項(xiàng)存入甲方專用賬戶，并提供正式發(fā)票。
4、乙方必須按國家稅法規(guī)定，足額繳納自己應(yīng)負(fù)擔(dān)的各種稅款。
5、乙方所轄物業(yè)處將定期核對(duì)空置單元面積和管理費(fèi)金額，向業(yè)主收取空置單元管理費(fèi)及其他能源費(fèi)用(如有),以保障物業(yè)管理工作能順利進(jìn)行。
6、按照實(shí)際開支情況并針對(duì)市場(chǎng)情況變化，需調(diào)整本物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則須由甲方與乙方共同商議確定新的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并簽署補(bǔ)充協(xié)議后執(zhí)行。本合同其他條款仍為有效。
7、甲方應(yīng)積極協(xié)調(diào)(乙方配合)xxx大廈集團(tuán)自用部分物業(yè)費(fèi)用的收取，保證物業(yè)管理區(qū)域工作的順利進(jìn)行。
8、在不違反現(xiàn)行的
法律、法規(guī)和北京市的地方法規(guī)的前提下，物業(yè)管理費(fèi)主要但不限于以下開支：
⑴管理服務(wù)人員的招聘、工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、解聘費(fèi)用及其他人工成本類費(fèi)用;
⑵物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、能源及維護(hù)費(fèi)用;
⑶物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用; ⑷物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
⑸物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
⑹辦公費(fèi)用及法律訴訟、審計(jì)費(fèi)用;
⑺物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用及其它相關(guān)保險(xiǎn);
(8)該項(xiàng)目的供暖、制冷費(fèi)用和公共區(qū)域的給排水費(fèi)用;
(9)其他有關(guān)物業(yè)管理開支及臨時(shí)應(yīng)急需支出的(如有)的其他費(fèi)用;
9、物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，不得用于其他支出。每一年度結(jié)束后，甲方派出中介審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司年度收支情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，并視審計(jì)結(jié)果出具具體意見，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有嚴(yán)重違反本合同約定，將物業(yè)收入挪做他用，甲方有權(quán)單方中止合同;
10、乙方所轄物業(yè)處應(yīng)向甲方公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算、決算，并將每月的經(jīng)營情況及資金收付情況上報(bào)業(yè)主備案，業(yè)主有權(quán)根據(jù)月度經(jīng)營情況進(jìn)行定期檢查物業(yè)費(fèi)的使用情況。
㈢人事管理
為本項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的乙方所聘用的全部物業(yè)管理人員，其勞動(dòng)人事關(guān)系(包括工資、福利待遇、保險(xiǎn)等)隸屬于乙方，由乙方負(fù)責(zé)簽訂勞動(dòng)合同予以聘用并承擔(dān)全部人工類費(fèi)用。并由乙方對(duì)各級(jí)人員擁有直接人事任免權(quán)。
㈣其他委托事項(xiàng)
⒈組織開展本物業(yè)內(nèi)的文化娛樂活動(dòng);
⒉可以與客戶簽訂其它與物業(yè)有關(guān)的特約服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由乙方與客戶另行約定;
⒊發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知、建議、勸阻，并向有關(guān)部門報(bào)告;
四、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求
㈠管理服務(wù)質(zhì)量要求
⒈設(shè)備運(yùn)行方面(供冷供暖)
⑴夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間為5月1日—9月30日，特殊情況根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定;
⑵冬季供暖時(shí)間為11月15日—次年3月15日，特殊情況根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定;
⒉其他服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)保證
⑴物業(yè)外觀：保持統(tǒng)一外觀，禁止違章建筑并確保外觀明亮整潔，禁止違規(guī)設(shè)立各種廣告、招牌等;
⑵設(shè)備運(yùn)行：確保直接管理的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行順暢，除不可抗力及意外事件外不得無故中斷;遇檢修停運(yùn)時(shí)，需提前兩天書面告知全體客戶;
⑶房屋共用部位及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)：由專業(yè)公司定期進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保運(yùn)作安全正常;
⑷急修：提供客戶單元內(nèi)二十四小時(shí)有償急修服務(wù)，排除故障，解決問題。小修：參照?qǐng)?zhí)行(房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn));
⑸綠化維護(hù)：保持草坪春夏常綠及進(jìn)行保養(yǎng)，四季時(shí)節(jié)定期更換時(shí)花;
⑹環(huán)境衛(wèi)生：保持物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅、整潔、美觀;
⑺公共秩序維護(hù)：協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保證24小時(shí)的門崗和巡查;
⑻交通秩序和停車管理：保證物業(yè)內(nèi)交通暢通無阻，保證車輛停泊行駛合理有序，24小時(shí)設(shè)專人看管;有發(fā)生緊急情況的處置預(yù)案;
⑼消防管理：確保物業(yè)范圍內(nèi)的安全，做好防火防盜工作及巡查，不得出現(xiàn)嚴(yán)重事故;
⑽電梯運(yùn)行維護(hù)：確保主梯運(yùn)行順暢，不得無故中斷，有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案，日常維護(hù)由專業(yè)公司負(fù)責(zé);
⑾裝飾裝修管理：有健全的裝修管理服務(wù)制度;
⑿在公共區(qū)域安裝及擺放與物業(yè)管理無關(guān)的裝飾品、擺件、掛件等物品須經(jīng)甲方同意;
⒊物業(yè)管理服務(wù)量化指標(biāo)(如乙方違反下列規(guī)定之一甲方有權(quán)扣除當(dāng)月物業(yè)費(fèi)5%—10%并每月上報(bào)甲方以下9項(xiàng)報(bào)表):
⑴辦公室管理：督促指導(dǎo)各類文件處理，急件催辦率95%;做好公司內(nèi)外部關(guān)系的協(xié)調(diào)，重大失誤率為1%以下;完成信息的收集、整理和上報(bào)及時(shí)率99%;
⑵人力資源管理：做好員工崗前培訓(xùn)，上崗合格率95%;特種作業(yè)人員持證上崗率100%;
⑶質(zhì)檢管理;各項(xiàng)檢查內(nèi)容計(jì)劃落實(shí)實(shí)施率95%;不合格處理率及跟蹤驗(yàn)證及時(shí)率100%;
⑷財(cái)務(wù)管理：服務(wù)費(fèi)用收繳率95%;繳費(fèi)通知單發(fā)放率、正確率100%;
⑸秩序維護(hù)及消防管理：秩序維護(hù)管理范圍內(nèi)無責(zé)任事故;消防控制系統(tǒng)24小時(shí)值班;車輛專人疏導(dǎo)，排放整齊;無責(zé)任丟失、責(zé)任盜竊、治安案件;無重大刑事案件;無重大人員傷亡;無責(zé)任火警、火情;火災(zāi)報(bào)警通知率達(dá)100%;
⑹工程管理：設(shè)備完好率不低于98% ;無重大責(zé)任事故;設(shè)備返修率低于1%;不發(fā)生人為責(zé)任事故，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程;零維修及時(shí)率98% ，合格率100%;制定設(shè)備安全運(yùn)行，崗位責(zé)任制，定期巡回檢查、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理;維修檔案管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行;
⑺環(huán)境保潔管理：大廈內(nèi)公共區(qū)域衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率98%;綠植養(yǎng)護(hù)達(dá)標(biāo)率99%;
⑻客戶服務(wù)管理：規(guī)范服務(wù)，儀容儀表及言行舉止符合要求;業(yè)戶投訴及報(bào)修受理率100%;重大投訴及維修事件回訪率100%;本合同期內(nèi)每季度至少進(jìn)行一次客戶滿意率調(diào)查，且保證客戶滿意率80%以上，并統(tǒng)計(jì)投訴率且客戶投訴率低于1%以下;
⑼催繳租戶租金：大廈外部租戶拖欠租金超過2月以上;
五、物業(yè)管理費(fèi)用收取及支付
㈠物業(yè)服務(wù)費(fèi)
⒈物業(yè)管理費(fèi)為辦公樓人民幣32元/m2/月，首層商鋪為人民幣35元/m2/月;裙房商鋪為人民幣30元/m2/月。注：以實(shí)際租戶簽約租賃合同為準(zhǔn);
⒉收取及支付酒店管理公司的物業(yè)費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)詳見雙方共用設(shè)施設(shè)備管理合同;
⒊物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格的調(diào)整，按政策規(guī)定或根據(jù)本物業(yè)實(shí)際管理情況，經(jīng)雙方協(xié)商一致后可適當(dāng)調(diào)整;
⒋物業(yè)使用人逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方應(yīng)從逾期之日起每日加收應(yīng)繳而未繳費(fèi)用的萬分之五的違約金。該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)
在租賃合同及其它相關(guān)文件中加以約定并遵照?qǐng)?zhí)行。如出現(xiàn)物業(yè)使用人欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)重情況，乙方應(yīng)通過法律途徑或其它正當(dāng)措施，保持和保證物業(yè)管理維持正常服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。甲方給予充分配合;
⒌按國家有關(guān)法規(guī)，房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括：
⑴房屋共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方在物業(yè)管理費(fèi)中列支。大、中修費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)，并由乙方向甲方提交方案，獲批準(zhǔn)后實(shí)施;
大修標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行分解檢查，修理或更換不符合計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)的零部件，將設(shè)備調(diào)整到規(guī)定的功能狀態(tài)。
例如：建筑結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、室外廣場(chǎng)損壞，防水層老化失效，室內(nèi)裝修大面積破損，大型設(shè)備(如電梯、擦窗機(jī)等)因使用年限達(dá)到大修標(biāo)準(zhǔn)，末端設(shè)備達(dá)到使用年限需要大批量更換以及因技術(shù)發(fā)展和使用需求進(jìn)行的設(shè)備更新改造、新建等。
1、地下室防水層老化失效，采取局部堵漏的方法無法解決滲漏問題，需重新做防水;
2、電梯在一般正常使用情況下，當(dāng)主機(jī)和電控設(shè)備磨損嚴(yán)重或性能全面下降時(shí)，應(yīng)進(jìn)行大修，大修時(shí)間宜定為5～6年一次;
3、擦窗機(jī)在一般使用情況下，當(dāng)故障率升高，電氣線路、零部件達(dá)到嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)應(yīng)做更新工程。大修時(shí)間宜定為3年一次。
中修標(biāo)準(zhǔn)：只對(duì)設(shè)備的某些分系統(tǒng)、分機(jī)、重要部件按大修要求進(jìn)行，或?qū)υO(shè)備進(jìn)行全面檢查、排除故障、調(diào)試性能，使主要技術(shù)性能達(dá)到規(guī)定要求。中修一般在設(shè)備某些技術(shù)狀態(tài)惡化時(shí)進(jìn)行。
例如：室內(nèi)墻面、地面、天花板大面積空鼓、脫落，室內(nèi)裝修重新粉飾，大型設(shè)備(如電梯、擦窗機(jī)等)重要部件磨損嚴(yán)重、性能下降達(dá)到中修標(biāo)準(zhǔn)，末端設(shè)備零配件批量更換等。
1、瓷磚空鼓、裂縫、風(fēng)化、有脫落危險(xiǎn)時(shí)應(yīng)修補(bǔ)或重作。
2、電梯在一般正常使用情況下，當(dāng)部分重要部件磨損嚴(yán)重，運(yùn)行性能下降要進(jìn)行中修，中修時(shí)間宜定為3年左右一次。
3、擦窗機(jī)在一般使用情況下，需更換部分損壞的零部件及電氣線路。中修時(shí)間宜定為2年一次。
⑵附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方在物業(yè)管理費(fèi)中列支;中修費(fèi)和大修費(fèi)用、更新費(fèi)用及其它應(yīng)由甲方支付的費(fèi)用須經(jīng)甲方審核同意后45天內(nèi)支付。 建筑和設(shè)備設(shè)施大中修的清單及規(guī)定時(shí)間見附件。
㈡空置費(fèi)
⒈定義：空置單元系指物業(yè)全部可租售面積減去已租售面積，空置費(fèi)指甲方自拿到(竣工驗(yàn)收備案表)后，按買賣或租賃合同的約定時(shí)間將物業(yè)交付于首位物業(yè)使用人使用當(dāng)日起，向乙方支付仍未出租/出售部分面積的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，簡稱空置費(fèi)，以維持本物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。無論該單元是否自用、出租、空置或做其它用途。該費(fèi)用屬甲方履行產(chǎn)權(quán)人付費(fèi)的責(zé)任，并享受其它產(chǎn)權(quán)人應(yīng)有的權(quán)利。
⒉甲方應(yīng)按照合同規(guī)定支付乙方空置費(fèi)(如空置期在15日內(nèi)，免收空置費(fèi)，超過15天，按一個(gè)月收取)，確保乙方能維持大廈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
⒊如甲方不能在3個(gè)月內(nèi)支付乙方空置費(fèi)造成乙方無法正常進(jìn)行本物業(yè)的管理服務(wù)，則乙方有權(quán)單方面解除本合同，并要求甲方支付直接經(jīng)濟(jì)損失。
㈣停車場(chǎng)管理
⒈乙方按照基本開支、實(shí)報(bào)實(shí)收的原則管理停車常
⒉涉及乙方停車場(chǎng)管理的其他條款，包括停車場(chǎng)經(jīng)營、管理及交付使用后的運(yùn)營費(fèi)用、臨時(shí)停車費(fèi)的處理等，甲、乙雙方已于停車場(chǎng)交付使用前簽訂協(xié)議，詳見雙方停車場(chǎng)管理合同。
3.現(xiàn)停車場(chǎng)管理公司“北京陽光海天停車管理有限公司”合同到期20xx年04月08日，甲乙雙方重新協(xié)商停車場(chǎng)管理事宜。
六、雙方權(quán)利義務(wù)
㈠甲方權(quán)利義務(wù)
⒈有權(quán)依據(jù)本合同的約定，對(duì)乙方各階段的服務(wù)質(zhì)量做出評(píng)價(jià)，并有權(quán)要求乙方對(duì)不合格的內(nèi)容及時(shí)整改。
⒉支付乙方在本合同內(nèi)列明應(yīng)收取的費(fèi)用。
⒊審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃、物業(yè)管理運(yùn)行成本及費(fèi)用預(yù)算和物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施情況。
⒋甲方有權(quán)每季度按照本合同內(nèi)容對(duì)乙方的日常管理工作、服務(wù)態(tài)度及質(zhì)量進(jìn)行隨機(jī)監(jiān)督檢查。
⒌審核批準(zhǔn)乙方呈報(bào)的物業(yè)管理年度工作計(jì)劃、并有權(quán)檢查、監(jiān)督其執(zhí)行情況。
⒍根據(jù)建設(shè)部關(guān)于房屋承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定向乙方交接物業(yè)，并針對(duì)物業(yè)實(shí)際情況協(xié)助乙方完成客戶入伙工作。
⒎甲方負(fù)責(zé)對(duì)外招標(biāo)并簽訂本物業(yè)所需要的各類對(duì)外承包服務(wù)、材料等合同，由乙方負(fù)責(zé)監(jiān)督各類服務(wù)提供商的日常工作后訂定三方合同。相關(guān)費(fèi)用經(jīng)過甲方審核后由乙方直接以轉(zhuǎn)帳支票方式對(duì)外支付。
⒏當(dāng)客戶不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，協(xié)助乙方進(jìn)行催交。
⒐協(xié)助乙方作好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。
⒑本合同有效期內(nèi)，甲方有權(quán)在本物業(yè)的租售及本物業(yè)管理宣傳的廣告媒體中，按乙方的標(biāo)識(shí)使用規(guī)定使用乙方的名稱及標(biāo)識(shí)(包括文字和圖案)，聲明本物業(yè)由乙方提供物業(yè)管理服務(wù)。
⒒甲方不得無故干預(yù)乙方的正常物業(yè)管理工作。
⒓乙方商業(yè)資料，未經(jīng)乙方允許，不得向與本物業(yè)無關(guān)的第三方透露;如有違反并造成乙方損失，甲方需承擔(dān)賠償責(zé)任。
⒔協(xié)助乙方對(duì)酒店的設(shè)備管理進(jìn)行督促檢查。
14.若本合同期內(nèi)，由于乙方過錯(cuò)導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)較重責(zé)任事故，甲方有有權(quán)扣除當(dāng)月物業(yè)費(fèi)20%—50%;出現(xiàn)重大責(zé)任事故，甲方有權(quán)提前解除本合同并有追究乙方經(jīng)濟(jì)責(zé)任并賠償其損失的權(quán)利。
㈡乙方權(quán)利義務(wù)
⒈按照本合同要求向甲方提供服務(wù)，主動(dòng)優(yōu)質(zhì)地在合同期內(nèi)完成各項(xiàng)工作內(nèi)容。
⒉根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，向本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體客戶提供物業(yè)服務(wù)。協(xié)助甲方向租戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括通過必要途徑催收欠繳費(fèi)用。
⒊有權(quán)要求甲方和租戶配合乙方的管理服務(wù)行為。
⒋乙方需對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期做出調(diào)整和建議，并針對(duì)改善本物業(yè)管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向甲方遞交報(bào)告及做出建議。
⒌對(duì)租
戶違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止、仲裁或起訴等一切充分必要措施，保障產(chǎn)權(quán)人合法利益和物業(yè)正常管理。
⒍可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方。
⒎負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施。
⒏向租戶告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定。
⒐乙方每季度會(huì)同甲方進(jìn)行一次物業(yè)服務(wù)滿意率調(diào)查。
⒑乙方未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致租戶人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
⒒遇客戶投訴服務(wù)質(zhì)量問題時(shí)，須由乙方出面向客戶解釋及解決。
⒓妥善保管甲方移交的全部工程圖紙、管理資料及原始憑證，以備需要時(shí)查驗(yàn)，及時(shí)搜集與提供甲方所需要的統(tǒng)計(jì)資料，并應(yīng)在本合同屆滿時(shí)將上述資料及全部用房、所購物資、所余資金及全部檔案資料，如數(shù)歸還甲方或下一任物業(yè)公司。
⒔及時(shí)向甲方呈報(bào)物業(yè)管理年度工作計(jì)劃、物業(yè)管理運(yùn)行成本及費(fèi)用預(yù)算和各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度，經(jīng)雙方核準(zhǔn)后認(rèn)真組織貫徹執(zhí)行。
⒕對(duì)本物業(yè)的共用設(shè)施不得擅自占用或改變其使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須經(jīng)甲方同意，并呈報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施。
⒖乙方不得以本物業(yè)的名義向外貸款、擔(dān)保或做任何有損甲方利益的行為，凡涉及甲方權(quán)利或權(quán)益問題均須征得甲方同意。
⒗對(duì)于甲方提出的在物業(yè)管理方面的合理意見與建議，乙方應(yīng)予以接受，并在合理期限內(nèi)改正。對(duì)于乙方不接受或限于條件的限制不能完成的，乙方應(yīng)向甲方及時(shí)做出合理解釋，甲、乙雙方協(xié)商處理。
⒘乙方應(yīng)全力配合甲方有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)工作，在管理工作范圍內(nèi)應(yīng)甲方要求向甲方提供相應(yīng)的資料。
⒙甲方商業(yè)資料，未經(jīng)甲方允許，不得向與本物業(yè)無關(guān)的第三方透露。
19.乙方每季度就經(jīng)營和物業(yè)管理的制度執(zhí)行狀況自行檢查并向甲方出具經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告。
20.乙方需無條件接受甲方每季度按照本合同內(nèi)容對(duì)乙方的日常管理工作、服務(wù)態(tài)度及質(zhì)量等工作進(jìn)行隨機(jī)監(jiān)督檢查。
21.乙方對(duì)業(yè)主/租戶自用部位的其他特約服務(wù)的費(fèi)用可另行協(xié)商和另行收取費(fèi)用。
22.乙方將按照本物業(yè)的實(shí)際情況，報(bào)甲方書面同意后，方可制訂有償服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
七、其他事項(xiàng)
㈠ 物業(yè)的承接查驗(yàn)
⒈ 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：乙方按照國家房屋交驗(yàn)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行驗(yàn)收工作。
⒉ 交付：物業(yè)承接查驗(yàn)過程中須按照乙方制定的承接查驗(yàn)收文件進(jìn)行填寫，甲、乙雙方簽字確認(rèn)后進(jìn)行交接。對(duì)承接查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題或需進(jìn)行整改的部分，甲方須認(rèn)真及時(shí)的進(jìn)行解決。
㈡ 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理;產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
八、合同變更、解除和終止的約定
㈠本合同之一切條文，必須經(jīng)過甲、乙雙方共同協(xié)商，在取得一致意見后，方可做出修改、刪減、增加或解除。
㈡本合同執(zhí)行過程中，如遇不可抗力，致使合同無法繼續(xù)履行，經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商后，可做相應(yīng)修改或解除。
㈢本合同期滿(XX年12月1日—20xx年12月31日)，甲方?jīng)Q定在本合同期滿后不再委托乙方的，應(yīng)提前一個(gè)月，書面通知乙方;乙方?jīng)Q定不再接受委托的，亦應(yīng)提前一個(gè)月書面通知甲方。
㈣本合同期滿，甲、乙雙方應(yīng)完成各自債權(quán)債務(wù)的處理，包括物業(yè)管理費(fèi)用的清算，對(duì)外簽署的各種協(xié)議費(fèi)用由甲方直接承付。
㈤如出現(xiàn)以下任何一種情況時(shí)，甲方有權(quán)單方面解除本合同。
⒈違反國家法律、法規(guī)及北京市的地方法規(guī)、規(guī)章，進(jìn)行違法經(jīng)營活動(dòng)。
⒉在本合同有效期內(nèi)，被國家有關(guān)行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照，不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的。 ⒊未經(jīng)甲方同意擅自改變公共建筑、共用部位及共用設(shè)備設(shè)施用途。
⒋未經(jīng)甲方同意擅自改變物業(yè)管理用房的用途，擅自利用物業(yè)公共建筑、共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的。
㈥本合同生效后，甲、乙雙方任何一方公司內(nèi)部出現(xiàn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東變更、法定代表人變更或甲方將本物業(yè)整體或部分轉(zhuǎn)賣第三方及其它原因均不構(gòu)成修改或終止本合同的理由，否則違約方須承擔(dān)違約責(zé)任，賠償守約方直接經(jīng)濟(jì)損失。
㈦本合同終止后，乙方如因客觀原因仍不能撤場(chǎng)并交接的，甲、乙雙方應(yīng)本著善意態(tài)度友好協(xié)商過渡階段服務(wù)和計(jì)費(fèi)辦法，盡最大努力妥善處理后續(xù)事宜，但最長不超過合同終止后三個(gè)月，雙方應(yīng)將所有工作交接完畢。在交接期間，甲、乙雙方仍需按原合同的約定履行雙方的權(quán)利與義務(wù)，確保本物業(yè)營運(yùn)暢順。
九、違約責(zé)任
㈠因甲方嚴(yán)重違反本合同的約定，導(dǎo)致乙方不能進(jìn)行正常的物業(yè)管理服務(wù)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，并與甲方協(xié)商有關(guān)解決方案。如甲方仍不履行自己在本合同中的義務(wù)，乙方有權(quán)終止合同。如造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方須根據(jù)損失情況給予乙方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償。
㈡乙方提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改。整改后仍不符合要求的，甲方有權(quán)終止本合同。造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償。
㈢在履行本合同期間，甲、乙雙方任何一方違約致使本合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，違約方在接到對(duì)方書面通知十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)改善或履行合同義務(wù)。違約方接到書面通知一個(gè)月內(nèi)仍未能改善或履行合同義務(wù)的，守約方可以單方終止本合同，并有權(quán)要求違約方賠償直接經(jīng)濟(jì)損失。
㈣在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護(hù)公眾、本物業(yè)客戶的切身利益而采取緊急避險(xiǎn)措施造成必要的財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
十、附則
㈠本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份具有同等法律效力。
㈡
本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意依法向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴。
㈢本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起生效。
㈣本合同附件與本合同具有同等法律效力。
十一、特別約定
㈠乙方不負(fù)責(zé)酒店管理的設(shè)備設(shè)施審批;根據(jù)函〔XX〕44號(hào)約定，甲方代表寫字樓管理方北京xxx太平物業(yè)管理有限公司簽訂“寫字樓與酒店分?jǐn)倕f(xié)議”中所有合同。北京xxx太平物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)合同的執(zhí)行并繼承合同內(nèi)約定責(zé)任及利益。
㈡乙方遵守“寫字樓與酒店分?jǐn)倕f(xié)議”，不得長時(shí)間拖欠協(xié)議規(guī)定款項(xiàng)。
十二、物業(yè)委托管理風(fēng)險(xiǎn)金
雙方簽訂合同之日起30天內(nèi)，乙方須繳納甲方物業(yè)委托管理風(fēng)險(xiǎn)金100萬元。
附件：1.建筑和設(shè)備設(shè)施大中修規(guī)定時(shí)間表
2. 設(shè)備設(shè)施和建筑大中修清單
3. 保潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)
4. 秩序維護(hù)服務(wù)月評(píng)估細(xì)則
物業(yè)管理服務(wù)合同范本
委托方(以下簡稱甲方):全體業(yè)主
全體業(yè)主代表: 業(yè)主委員會(huì)
負(fù)責(zé)人:
辦公場(chǎng)所:
聯(lián)系電話:
受托方(以下簡稱乙方):
名稱: 物業(yè)公司
法定代表人:
注冊(cè)地:
住所地：
郵編：
聯(lián)系電話:
甲、乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方
將(物業(yè)名稱)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理有關(guān)事宜，達(dá)成一致意見，特訂立本合同。
第一章 總則
第一條 物業(yè)基本狀況
物業(yè)名稱:
物業(yè)類型:
坐落位置:(市)區(qū)
四 至:東南西北
占地面積:平方米
建筑面積:平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目詳見本合同附件一。
第二條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主。甲方應(yīng)當(dāng)要求本物業(yè)的全體業(yè)主根據(jù)業(yè)主公約履行本合同中的相應(yīng)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度。
第三條 乙方應(yīng)參與本物業(yè)的交接，并在本物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方共同辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第四條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，按國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定承擔(dān)。
第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)
乙方接受甲方委托，提供以下物業(yè)管理服務(wù)：
第五條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、 ;
第六條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、 ;
第七條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、 ;
第八條 共用綠地、花木的養(yǎng)護(hù)與管理、 ;
第九條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、 ;
第十條 公共環(huán)境衛(wèi)生:包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的歸集、清運(yùn)、;
第十一條 交通與車輛停放秩序的管理、 ;
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域的公共場(chǎng)地停放車輛的，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同，并按該專項(xiàng)合同的約定承擔(dān)各項(xiàng)責(zé)任和義務(wù)。
第十二條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、;前款約定的事項(xiàng)不包含業(yè)主的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主另行簽訂人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管等專項(xiàng)合同的，按該專項(xiàng)合同的約定承擔(dān)各項(xiàng)責(zé)任和義務(wù)。
第十三條 管理與本物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、;
第十四條 根據(jù)甲方的委托組織開展本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的文化娛樂活動(dòng);
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自管部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在業(yè)主和物業(yè)使用人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，具體收費(fèi)事宜應(yīng)按照乙方制訂并公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方另行協(xié)商;
第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告、規(guī)勸、制止、等措施;
第十七條 其他委托事項(xiàng):
1. ;
2. ;
3. .
第三章 委托管理服務(wù)期限
第十八條 本合同規(guī)定的物業(yè)管理委托期限為年，自本合同生效之日起
至 年 月 日止。本合同期限屆滿，如需續(xù)簽，雙方另行簽訂書面合同。
第四章 甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
第十九條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益;經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和建議，并及時(shí)將上述意見和建議反饋給乙方;協(xié)調(diào)業(yè)主與乙方之間的關(guān)系。
2.監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度;采取措施督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用。
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理方案并在乙方提交上述物業(yè)管理方案之日起日內(nèi)出具書面審定意見。
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告并在乙方提交上述材料之日起日內(nèi)出具書面審定意見。
6.審批物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收;審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報(bào)告。
7.在本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房(指非住宅房屋)，由乙方按每月每平方米 元的標(biāo)準(zhǔn)租用，其租金收入僅用于.
8.在本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積的物業(yè)管理用房，由乙方按下列第項(xiàng)方式使用：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米元的標(biāo)準(zhǔn)租用，其租金收入僅用于.
9.應(yīng)在本合同生效之日起日內(nèi)，向乙方移交下列資料:
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(2)設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題，包括但不限于以下事項(xiàng):
(1) ;
(2) .
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。
12.負(fù)責(zé)本物業(yè)維修專項(xiàng)資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金。
13.甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)。
14.經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)提前終止本合同。
15. .
第二十條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)。
2.對(duì)業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。
3.按本合同的約定，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。
4.可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。乙方將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)的，相關(guān)的物業(yè)管理責(zé)任仍由乙方向甲方、業(yè)主承擔(dān)。
5.負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
6.向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
7.按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。
8.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告，并最遲于每年 月之前以方式向甲方提出上述計(jì)劃和報(bào)告;經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施。
9.負(fù)責(zé)每 個(gè)月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支賬目和物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用情況;并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。
10.對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;不得擅自改變房屋共用部位的用途。
11.不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動(dòng);不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。
12.建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。
13.本合同終止時(shí)，乙方必須在本合同終止之日起日內(nèi)向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。
14.接受業(yè)主、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善物業(yè)管理服務(wù)，定期以書面方式向甲方報(bào)告本合同履行情況。
15. .
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
第二十一條 乙方須按下列標(biāo)準(zhǔn)，完成本合同約定的物業(yè)管理事項(xiàng):
1.房屋外觀：完好整潔;每 年組織實(shí)施清洗外墻 次(費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān));公共內(nèi)墻、走廊樓梯等每 年粉飾次;公共防盜門每 年刷新 次;
2.設(shè)備運(yùn)行：電梯按規(guī)定時(shí)間 運(yùn)行;水泵、發(fā)電機(jī)等設(shè)備 日檢查 次;
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：屋面及房屋滲漏日修好;
4.公共環(huán)境：道路：;室內(nèi)外排水; 沙井清理一次;
5.清潔衛(wèi)生：
(1)公共場(chǎng)地每天以標(biāo)準(zhǔn)清掃次;
(2)電梯衛(wèi)生每天清掃、保潔次;
(3)定期組織實(shí)施化糞池清掏(費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān));
(4).
6.綠化:綠地完好率達(dá)到 %以上;
7.交通秩序：室內(nèi)(外)停車場(chǎng)一天 小時(shí)保管;
8.保安:實(shí)行小時(shí)保安制度，崗位設(shè)置 個(gè)，小時(shí)輪流值守;
9.急修：停水不超過小時(shí);停電不超過小時(shí);下水道、沙井堵塞不超過 小時(shí)內(nèi)開工;小修：報(bào)修小時(shí)內(nèi)開工;
10.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到:%.
有關(guān)上述物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定詳見本合同附件二。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國家及北京市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定。
2.本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米元向乙方交納;非住宅房屋由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米元向乙方交納。本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括如下費(fèi)用：.
3.本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每〔月〕/〔季〕/〔半年〕交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間
為.
4.空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，分別由按其擁有建筑面積每月每平方米元向乙方交納。
5.本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按以下第種方式調(diào)整：
(1)由甲方召開業(yè)主大會(huì)討論決定，乙方據(jù)此向物價(jià)主管部門申報(bào)并依核定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整;
(2)甲方召開業(yè)主大會(huì)決定新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲、乙雙方協(xié)商后調(diào)整。
6.業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并就物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的繳納負(fù)由連帶責(zé)任。
7.業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
8.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、能耗費(fèi)用，按〔該幢〕/〔該物業(yè)〕住戶實(shí)際用量共同分?jǐn)偂?/p>
9.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第項(xiàng)方式處理：
(1)從逾期之日起按每天元交納滯納金;
(2)從逾期之日起每天按應(yīng)付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的萬分之交納滯納金;
(3) .
第二十三條 車位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：
1.露天車位:每日元，每月元，每年元;
2.車庫:每日元，每月元，每年元;
3.摩托車:每日元，每月元，每年元;
4.自行車:每日元，每月元，每年元;
5. .
第二十四條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。
第二十五條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:
1. ;
2. ;
3. .
第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1.本物業(yè)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方在收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中列支。
2.保修期滿后，本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。
3.共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能耗，應(yīng)設(shè)獨(dú)立計(jì)量表核算，根據(jù)實(shí)際用量合理分?jǐn)傆?jì)收費(fèi)用。
第二十七條 經(jīng)甲方同意，物業(yè)管理主管部門將本物業(yè)當(dāng)年度需用維修專項(xiàng)資金移交給乙方代管的，乙方應(yīng)當(dāng)定期接受甲方的檢查與監(jiān)督。
第二十八條 乙方發(fā)生變更時(shí)，代管的維修專項(xiàng)資金賬目經(jīng)甲方審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章起10日內(nèi)送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和甲方備案。
第二十九條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由乙方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?。業(yè)主、物業(yè)使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由業(yè)主自行辦理;.
第七章 違約責(zé)任
第三十條 甲方違反本合同第二十條的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;由于甲方違約給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到本合同約定的標(biāo)準(zhǔn);逾期未整改的，或整改不符合本合同約定的，甲方有權(quán)終止合同;由于乙方違約給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十二條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按支付違約金;由此給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十三條 甲方違反本合同規(guī)定，未能敦促業(yè)主按其擁有的房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補(bǔ)交并從逾期之日起按交納違約金或.
第三十四條 甲、乙雙方任何一方無正當(dāng)理由不得提前終止本合同，否則應(yīng)向?qū)Ψ街?/p>
付元的違約金;由此給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超出違約金的，對(duì)超出部分還應(yīng)給予賠償。
第三十五條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發(fā)建設(shè)單位索賠。
第三十六條 因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十七條 甲、乙雙方任何一方如通過不正當(dāng)競(jìng)爭手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或由此給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)由施加損害的一方承擔(dān)全部責(zé)任。
第三十八條 由于一方違約而致使本合同提前終止的，提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自上述書面通知送達(dá)對(duì)方時(shí)即行終止。
第三十九條 本合同期限屆滿或本合同提前終止的，甲乙雙方應(yīng)在本合同終止之日起日內(nèi)辦理完畢全部物業(yè)管理交接手續(xù)。
第八章 附則
第四十條 自本合同生效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第四十一條 本合同期限屆滿前個(gè)月內(nèi)，乙方以書面方式向甲方提出續(xù)簽本合同的意向的，可以參加甲方的管理招投標(biāo)，并有權(quán)在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。
第四十二條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主必要的財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第四十三條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第四十四條 本合同之附件均為本合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第四十五條 本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第四十六條 本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第四十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第四十八條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意按下列第方式解決：
(1)提交仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第四十九條 本合同自起生效。
甲方簽章:乙方簽章:
法定代表人:法定代表人
授權(quán)代表：授權(quán)代表：
日期： 年 月 日日期： 年 月 日
合同簽訂地：合同簽訂地：
附件:
一、本物業(yè)構(gòu)成細(xì)目
一、加快合同能源管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的必要性和緊迫性
長期以來，標(biāo)準(zhǔn)作為商業(yè)交往的技術(shù)語言和貿(mào)易往來的技術(shù)依據(jù)，在保障產(chǎn)品質(zhì)量、提高市場(chǎng)信任度、促進(jìn)商品流通、維護(hù)公平競(jìng)爭等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，標(biāo)準(zhǔn)在貿(mào)易競(jìng)爭中的作用更加凸顯，繼產(chǎn)品競(jìng)爭、品牌競(jìng)爭之后，標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)爭成為一種層次更深、水平更高、影響更大的競(jìng)爭形式。因此，必須越來越重視標(biāo)準(zhǔn)化工作，標(biāo)準(zhǔn)化工作也已被提到國家發(fā)展戰(zhàn)略的高度。合同能源管理作為新興產(chǎn)業(yè)對(duì)于在技術(shù)方面的要求更高，其標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展自然更不能落后于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。
改革開放以來，我國的標(biāo)準(zhǔn)化工作取得了令人矚目的成績，對(duì)于推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步、規(guī)范市場(chǎng)秩序、提高產(chǎn)品競(jìng)爭力和促進(jìn)國際貿(mào)易發(fā)揮了重要作用。研究表明，標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)我國科技的貢獻(xiàn)率為2.98%，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1.16%，對(duì)我國綜合國力的貢獻(xiàn)率為1.5%。但是，目前，我國標(biāo)準(zhǔn)總體水平低，制定速度慢，高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏，安全標(biāo)準(zhǔn)體系不健全，資源節(jié)約標(biāo)準(zhǔn)滯后等因素，而合同能源管理又必須有技術(shù)的創(chuàng)新和發(fā)展，一些現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定明顯落后創(chuàng)新的技術(shù)，都無疑對(duì)于技術(shù)性要求很高的合同能源管理產(chǎn)業(yè)而言是無法適應(yīng)的。
目前我國的合同能源管理市場(chǎng)還面臨著誠信問題，用能單位與合同能源管理服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂合同后，一些用能單位只希望節(jié)能服務(wù)公司為其提供能源管理服務(wù)，卻不愿意與合同能源管理服務(wù)機(jī)構(gòu)分享節(jié)能效益，合同能源管理服務(wù)機(jī)構(gòu)真正做到了節(jié)能服務(wù)目標(biāo)，權(quán)益卻得不到保證。一旦起糾葛，有許多雙邊甚至多邊的測(cè)算問題便成了關(guān)鍵，合同能源管理服務(wù)機(jī)構(gòu)在合同中承諾的節(jié)能效果的確認(rèn)、項(xiàng)目執(zhí)行前的基礎(chǔ)能耗值和項(xiàng)目執(zhí)行后的實(shí)際節(jié)能值、實(shí)際節(jié)約的經(jīng)費(fèi)是否達(dá)到預(yù)期值、項(xiàng)目執(zhí)行期間雙方的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任定位、某些影響因素的責(zé)任確定等等，這些都需要用數(shù)據(jù)說話。要解決誠信問題，必須有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的支持。
面對(duì)嚴(yán)峻的競(jìng)爭形勢(shì)和較落后的實(shí)際狀況，要使合同能源管理新興產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，加快合同能源管理標(biāo)準(zhǔn)化事業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為一項(xiàng)十分緊迫的任務(wù)。只有加快合同能源管理標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，才能充分發(fā)揮標(biāo)準(zhǔn)化在合同能源管理領(lǐng)域的技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和貿(mào)易安全中的重大作用，為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、提高自主創(chuàng)新能力、加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、深化節(jié)能減排提供技術(shù)支撐。為推動(dòng)建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，為推動(dòng)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力的技術(shù)支撐，提高能源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，完善資源節(jié)約標(biāo)準(zhǔn)體系，增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)的適用性、有效性、前瞻性。
二、建立健全與合同能源管理相關(guān)的技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)
1.健全與合同能源管理相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)
健全與合同能源管理相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)具有標(biāo)準(zhǔn)化法的支持?！吨腥A人民共和國標(biāo)準(zhǔn)化法》第二條規(guī)定，對(duì)下列需要統(tǒng)一的技術(shù)要求，應(yīng)當(dāng)制定標(biāo)準(zhǔn)：
（一）工業(yè)產(chǎn)品的品種、規(guī)格、質(zhì)量、等級(jí)或者安全、衛(wèi)生要求。
（二）工業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、檢驗(yàn)、包裝、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、使用的方法或者生產(chǎn)、儲(chǔ)存、運(yùn)輸過程中的安全、衛(wèi)生要求。
（三）有關(guān)環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)技術(shù)要求和檢驗(yàn)方法
（四）建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工方法和安全要求。
（五）有關(guān)工業(yè)生產(chǎn)、工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的技術(shù)術(shù)語、符號(hào)、代號(hào)和制圖方法。重要農(nóng)產(chǎn)品和其他需要制定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，由國務(wù)院規(guī)定。《中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)化法實(shí)施條例》第二條規(guī)定，對(duì)下列需要統(tǒng)一的技術(shù)要求，應(yīng)當(dāng)制定標(biāo)準(zhǔn)：
（一）工業(yè)產(chǎn)品的品種、規(guī)格、質(zhì)量、等級(jí)或者安全、衛(wèi)生要求；
（二）工業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、試驗(yàn)、檢驗(yàn)、包裝、儲(chǔ)存、運(yùn)輸、使用的方法或者生產(chǎn)、儲(chǔ)存、運(yùn)輸過程中的安全、衛(wèi)生要求；
（三）有關(guān)環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)技術(shù)要求和檢驗(yàn)方法；
（四）建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收的技術(shù)要求和方法；
（五）有關(guān)工業(yè)生產(chǎn)、工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的技術(shù)術(shù)語、符號(hào)、代號(hào)、制圖方法、互換配合要求；
（六）農(nóng)業(yè)（含林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)，下同）產(chǎn)品（含種子、種苗、種畜、種禽，下同）的品種、規(guī)格、質(zhì)量、等級(jí)、檢驗(yàn)、包裝、儲(chǔ)存、運(yùn)輸以及生產(chǎn)技術(shù)、管理技術(shù)的要求；
（七）信息、能源、資源、交通運(yùn)輸?shù)募夹g(shù)要求。
合同能源管理服務(wù)機(jī)構(gòu)為用能單位提供的節(jié)能服務(wù)主要有用能狀況診斷、能源效率分析、能源效率審計(jì)、管理節(jié)能量檢測(cè)、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、原材料和設(shè)備采購、工程施工、改造、監(jiān)理、設(shè)備安裝調(diào)試、運(yùn)行管理、設(shè)備保養(yǎng)和維護(hù)、人員培訓(xùn)、節(jié)能量測(cè)量和驗(yàn)證等。而將這些合同能源管理的節(jié)能服務(wù)內(nèi)容與《標(biāo)準(zhǔn)化法》、《標(biāo)準(zhǔn)化法實(shí)施條例》所要求制定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行對(duì)比，不難看出合同能源管理的節(jié)能服務(wù)內(nèi)容基本上都被包含于《準(zhǔn)化法》、《標(biāo)準(zhǔn)化法實(shí)施條例》所要求制定標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)。健全與合同能源管理相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)不僅是合同能源管理市場(chǎng)發(fā)展的需要，同時(shí)也是有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)法律規(guī)定的要求。
按照標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)象并根據(jù)合同能源管理的節(jié)能服務(wù)內(nèi)容，需健全的合同能源管理標(biāo)準(zhǔn)可以分為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)三大類。第一大類，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)就是對(duì)合同能源管理標(biāo)準(zhǔn)化領(lǐng)域中需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一的技術(shù)事項(xiàng)所制定的標(biāo)準(zhǔn)。包括基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備能耗計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、綜合能耗計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、單位產(chǎn)品產(chǎn)量能耗標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能量計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、能源計(jì)量器具標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)、能源審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝標(biāo)準(zhǔn)、檢測(cè)試驗(yàn)方法標(biāo)準(zhǔn)，及安全、衛(wèi)生、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等。第二大類，管理標(biāo)準(zhǔn)就是對(duì)合同能源管理標(biāo)準(zhǔn)化領(lǐng)域中需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理事項(xiàng)所制定的標(biāo)準(zhǔn)。第三大類，工作標(biāo)準(zhǔn)就是對(duì)合同能源管理工作的責(zé)任、權(quán)利、范圍、質(zhì)量要求、程序、效果、檢查方法、考核辦法所制定的標(biāo)準(zhǔn)。在這三大類標(biāo)準(zhǔn)中又以技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為重中之重。
2.完善改進(jìn)現(xiàn)已有的與合同能源管理相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)來看，應(yīng)建立健全完整的、系統(tǒng)的、定量和定性指標(biāo)相結(jié)合的企業(yè)節(jié)能效果評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)方法。到目前為止，有關(guān)合同能源管理的標(biāo)準(zhǔn)共有二個(gè)。其中一個(gè)是2010年2月8日，2010年2月23日實(shí)施的河北省地方標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)企業(yè)合同能源管理》（DB13/T 1189-2010），在該標(biāo)準(zhǔn)中主要是關(guān)于合同能源管理項(xiàng)目管理方面的內(nèi)容，卻并沒有涉及“技術(shù)要求”的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。另一個(gè)則是最近，由國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)公告，由發(fā)改委資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)司提出，中國標(biāo)準(zhǔn)化研究院，中國節(jié)能協(xié)會(huì)節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)委員會(huì)等單位負(fù)責(zé)起草的國家標(biāo)準(zhǔn)《合同能源管理技術(shù)通則》 (GB/T 24915-2010 )于 2010 年 8 月 9 日，2011年 1 月 1 日起正式實(shí)施。應(yīng)該講該標(biāo)準(zhǔn)的制定對(duì)節(jié)能服務(wù)公司實(shí)施合同能源管理項(xiàng)目，用能單位采用合同能源管理這一節(jié)能服務(wù)機(jī)制實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗具有指導(dǎo)意義；對(duì)政府推廣合同能源管理機(jī)制，落實(shí)有關(guān)激勵(lì)扶持政策具有重要的支持作用。但《合同能源管理技術(shù)通則》還是過于抽象、籠統(tǒng)，尤其是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面，可操作性不夠強(qiáng)?！逗贤茉垂芾砑夹g(shù)通則》中雖含有“技術(shù)要求”，但卻沒有具體的技術(shù)要求的內(nèi)容，只是確定用能狀況診斷可參照GB/T17166企業(yè)能源審計(jì)技術(shù)通則及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；能耗基準(zhǔn)和項(xiàng)目節(jié)能量可參照GB/T13234 企業(yè)節(jié)能量計(jì)算方法及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。但從上二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的使用目的和指導(dǎo)意義上看，上二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)單項(xiàng)設(shè)備、單項(xiàng)能源管理手段的，沒有形成完整的、系統(tǒng)的、定量和定性指標(biāo)相結(jié)合的企業(yè)節(jié)能效果評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)方法，而合同能源管理項(xiàng)目卻往往涉及綜合能源管理手段，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足合同能源管理項(xiàng)目開展的需要，還要進(jìn)一步健全完善后才能適應(yīng)合同能源管理項(xiàng)目的要求。
另目前還有一個(gè)關(guān)于計(jì)量器具的標(biāo)準(zhǔn)就是國標(biāo)GB17167―2006《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》。它是GB／T17167―1977《企業(yè)能源計(jì)量具配備和管理導(dǎo)則》的修訂版，雖然它已由推薦性改為強(qiáng)制性，適用范圍由企業(yè)拓展至全社會(huì)（不含個(gè)人或家庭）的用能單位。但在該標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條款主要的有當(dāng)能源消耗量大于限定值時(shí)用能單位必須配備能源計(jì)量器具，且此時(shí)有關(guān)能源計(jì)量器具的配備率、準(zhǔn)確度等級(jí)的要求是強(qiáng)制性的。但要讓相關(guān)計(jì)量器具的標(biāo)準(zhǔn)具有節(jié)能效果評(píng)估效能，適應(yīng)合同能源管理項(xiàng)目要求的話，則也還要對(duì)其進(jìn)一步健全完善。
三、合同能源管理涉及的部分標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)提升為國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)
美國統(tǒng)計(jì)管理和協(xié)調(diào)機(jī)制
美國國家統(tǒng)計(jì)體系屬于分散型，全國有近100個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)從事各自分管領(lǐng)域的政府統(tǒng)計(jì)工作，其中13個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)的主要職能是從事統(tǒng)計(jì)工作，目前美國聯(lián)邦政府的統(tǒng)計(jì)內(nèi)容涵蓋了經(jīng)濟(jì)、人口、農(nóng)業(yè)、犯罪、教育、能源、環(huán)境、衛(wèi)生、科學(xué)和交通等各個(gè)方面，主要滿足聯(lián)邦政府決策和各個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)職能管理的需要。
美國國家統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系
鑒于美國統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)各自為政、分散開展工作的特點(diǎn)，為規(guī)范統(tǒng)計(jì)流程，提高統(tǒng)計(jì)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)各類交通運(yùn)輸信息的可比性，1995年美國制定了“文書精簡法案”（the Paperwork Reduction Act of 1995），該法案提出了制定指導(dǎo)原則的相關(guān)要求，明確了美國行政管理與預(yù)算局（the Office of Management and Budget ，OMB）的職責(zé)：制定適用于政府機(jī)構(gòu)的、有關(guān)統(tǒng)計(jì)采集流程和方法的政策、原則和規(guī)范，并監(jiān)督這些政策、原則和規(guī)范的執(zhí)行；負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分類、統(tǒng)計(jì)信息的展示和、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)、提供執(zhí)行聯(lián)邦項(xiàng)目時(shí)所需的數(shù)據(jù)來源。
美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)體系
美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)體系包括交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)管理體系和交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系兩個(gè)方面。交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)管理體系方面，沿襲了美國國家統(tǒng)計(jì)體系的特點(diǎn)，由運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)局（BTS）統(tǒng)籌全局，負(fù)責(zé)收集、公布交通運(yùn)輸相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)美國運(yùn)輸部（USDOT）和其他聯(lián)邦政府及機(jī)構(gòu)，獲取并整合相關(guān)運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)信息，建立信息共享機(jī)制，并充分發(fā)揮州、地方政府和私人機(jī)構(gòu)的歷史優(yōu)勢(shì)，分散開展運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)工作。交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系方面，是在遵循國家統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，結(jié)合美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)的具體情況，制定美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)流程及規(guī)范，制定確保和提高美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)質(zhì)量的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)原則。
1、美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)管理體系
1991年，對(duì)于美國交通界具有劃時(shí)代意義的“冰茶法案”（Intermodal Surface Transportation Efficiency Act，ISTEA）正式頒行。該法案明確要求在美國運(yùn)輸部（USDOT）內(nèi)設(shè)立運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)局（Bureau of Transportation Statistics，BTS）。BTS成立后，其職能分別在1996年、1997年、1998年、2004年和2005年進(jìn)行過修訂， 2005年的修訂重新調(diào)整明確了BTS的9項(xiàng)職責(zé)：
為運(yùn)輸決策者提供數(shù)據(jù)、信息和分析，確保統(tǒng)計(jì)信息能夠供聯(lián)邦政府、州、地方政府、都市規(guī)劃組織及運(yùn)輸相關(guān)協(xié)會(huì)、私營部門（包括貨運(yùn)集體）和公眾進(jìn)行運(yùn)輸決策。
協(xié)調(diào)信息采集。與運(yùn)輸部各機(jī)構(gòu)合作建立并執(zhí)行有關(guān)數(shù)據(jù)項(xiàng)目，與其他聯(lián)邦機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)改進(jìn)信息采集的機(jī)制。
信息現(xiàn)代化。持續(xù)改進(jìn)數(shù)據(jù)調(diào)查和采集方法，提高運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)的準(zhǔn)確性和使用性。
數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。鼓勵(lì)針對(duì)不同對(duì)象，包括運(yùn)輸部、州、地方政府、都市規(guī)劃機(jī)構(gòu)、私營部門的數(shù)據(jù)、采集方法、數(shù)據(jù)管理和存儲(chǔ)技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化。
運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)資料。采集、編譯、分析和印制一套全面的有關(guān)國家運(yùn)輸系統(tǒng)績效和影響的運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)資料，具體包括：各運(yùn)輸部門生產(chǎn)率；各運(yùn)輸模式的交通流量；聯(lián)合運(yùn)輸數(shù)據(jù)庫的其他內(nèi)容；出行時(shí)間和緩解擁堵措施；車輛質(zhì)量和其他屬性；影響出行行為、貨物移動(dòng)的人口、經(jīng)濟(jì)和其他變量，如運(yùn)輸模式；旅客、貨物的運(yùn)輸成本；大容量公共交通和其他形態(tài)的營運(yùn)客運(yùn)模式的實(shí)用性（包括每種大容量公共交通管理部門提供的旅客服務(wù)量）；車輛和運(yùn)輸設(shè)施修理、其他運(yùn)輸服務(wù)的中斷頻率；旅客、車輛、運(yùn)輸系統(tǒng)的安全；運(yùn)輸對(duì)人類和自然環(huán)境的影響；運(yùn)輸系統(tǒng)的可達(dá)度、連通度等條件，建設(shè)開發(fā)國家運(yùn)輸圖集數(shù)據(jù)庫；與運(yùn)輸相關(guān)的影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和全球競(jìng)爭力的因素；
國家基礎(chǔ)設(shè)施空間數(shù)據(jù)。
指導(dǎo)方針。為保證統(tǒng)計(jì)信息的準(zhǔn)確、可靠、可比以及在一定條件下的系統(tǒng)分析，對(duì)運(yùn)輸部需要采集的信息編輯指導(dǎo)方針。
審查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的來源渠道和可靠性。
統(tǒng)計(jì)信息的獲得性。本條款下規(guī)定已的統(tǒng)計(jì)信息應(yīng)容易讓公眾獲得。
綜上所述，美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)管理體系的特點(diǎn)是數(shù)據(jù)采集分散型。即大部分交通統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)采集的組織者并不是運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)局，運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)局在各運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)活動(dòng)中僅起到協(xié)調(diào)和聯(lián)絡(luò)的作用，對(duì)數(shù)據(jù)需求進(jìn)行評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)和指導(dǎo)有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、質(zhì)量保證以及統(tǒng)計(jì)成果的傳播，以便提供一個(gè)完整準(zhǔn)確的行業(yè)情況。
2、美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系
根據(jù)OMB統(tǒng)計(jì)指導(dǎo)原則的相關(guān)要求和美國運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)局的職能，BTS了一系列提高信息質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)原則，在2002年10月了“信息質(zhì)量指導(dǎo)原則”（Information Dissemination Quality Guidelines），2003年5月了“運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)實(shí)踐指南”，在2005年10月了“運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)”，構(gòu)成了美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范了美國運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)流程和運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)各階段的實(shí)施原則。
美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的啟示
美國經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)的啟示可以概括為如下幾個(gè)方面：
首先，依法確立統(tǒng)計(jì)工作的權(quán)威性、完整性和獨(dú)立性，支撐統(tǒng)計(jì)工作機(jī)制順利運(yùn)轉(zhuǎn)
美國成立BTS，以法律形式明確了運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)的管理機(jī)構(gòu)和發(fā)展方向，制定相關(guān)法案不斷補(bǔ)充和完善BTS的職能。即便是在成立了RITA之后，BTS仍然作為一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)得以保留，并通過整合有關(guān)業(yè)務(wù)部門，繼續(xù)強(qiáng)化其運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)管理和服務(wù)職能，這是保障其運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)職能運(yùn)轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，同時(shí)也為美國運(yùn)輸部制定戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)提供了有力支撐。
其次，各司其責(zé)、分工明確，提高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)采集效率。
美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)工作體系的一個(gè)顯著特點(diǎn)是高效的數(shù)據(jù)分散采集。作為運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)的管理機(jī)構(gòu)，BTS在統(tǒng)計(jì)調(diào)查活動(dòng)中充分發(fā)揮了協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)和指導(dǎo)的作用，其專業(yè)性運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的采集主要依靠運(yùn)輸部各業(yè)務(wù)職能機(jī)構(gòu)、其他政府機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)及私人咨詢機(jī)構(gòu)來開展，而綜合性運(yùn)輸信息的采集和國家級(jí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)則由BTS來負(fù)責(zé)。
第三，構(gòu)建統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，完善統(tǒng)計(jì)管理體制，提高統(tǒng)計(jì)工作質(zhì)量。
OMB統(tǒng)計(jì)指導(dǎo)原則規(guī)范了美國國家統(tǒng)計(jì)工作流程。BTS根據(jù)OMB統(tǒng)計(jì)指導(dǎo)原則的相關(guān)要求和美國運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)局的職能，制定并了一系列旨在提高信息質(zhì)量的行業(yè)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)原則，為確保和提高美國交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。
第四，完善對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的需求調(diào)研和質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，確保統(tǒng)計(jì)工作高效實(shí)用、客觀公正
針對(duì)統(tǒng)計(jì)需求和項(xiàng)目開發(fā)及可能產(chǎn)生的效果，BTS積極向數(shù)據(jù)用戶、專業(yè)人士及專家調(diào)研。針對(duì)統(tǒng)計(jì)能力建設(shè)，BTS積極開展相關(guān)領(lǐng)域的研究并征求公眾意見。質(zhì)量方面，BTS堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，對(duì)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行定期評(píng)估，對(duì)數(shù)據(jù)的各方面和數(shù)據(jù)采集處理方法的有效性進(jìn)行專項(xiàng)研究，對(duì)關(guān)鍵程序進(jìn)行質(zhì)量控制，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)處理過程的質(zhì)量，并采集質(zhì)量信息。
第五，實(shí)現(xiàn)信息共享、形式及渠道多樣化，提升交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)服務(wù)水平。
在信息可公開的允許范圍內(nèi)，BTS除了提供傳統(tǒng)的各類紙質(zhì)統(tǒng)計(jì)資料外（部分資料在網(wǎng)上并可供用戶下載），還建立了一個(gè)國家運(yùn)輸知識(shí)庫的電子平臺(tái)，該平臺(tái)與許多區(qū)域運(yùn)輸知識(shí)庫相接，并有知識(shí)庫目錄索引和美國國家研究委員會(huì)的運(yùn)輸研究分會(huì)（TRB）提供的網(wǎng)絡(luò)版運(yùn)輸研究信息服務(wù)。此外，BTS在建立數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上還開發(fā)了查詢分析系統(tǒng)，利用該系統(tǒng)用戶可以靈活定制各種類型的統(tǒng)計(jì)分析查詢數(shù)據(jù)表。
第六，深入開展交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)研究，提升交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)服務(wù)能力。
BTS在交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)研究方面的法定職責(zé)包括：對(duì)運(yùn)輸信息需求進(jìn)行評(píng)估，規(guī)范統(tǒng)計(jì)口徑和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)改進(jìn)數(shù)據(jù)調(diào)查和采集方法，審查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的來源渠道和可靠性。自成立以來，BTS深入開展了多項(xiàng)交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)研究，其研究成果在促進(jìn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化、提升統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性等方面發(fā)揮了重要作用。
例如：
D級(jí)的最低分＝8＋（6＋24）／3＋6＋12＋12＝48
C級(jí)的最低分＝12＋（10＋28）／3＋10＋14＋14＝62
B級(jí)的最低分＝16＋（14＋32）／3＋14＋16＋16＝77
A級(jí)的最低分＝18＋（17＋36）／3＋18＋18＋18＝89
4.分?jǐn)?shù)的解釋。例如：
某一考生的聽力＋詞匯、語法＋閱讀＋寫作＋口語＝18＋16＋16＋15＋16
＝81
（1）可認(rèn)為該生已達(dá)到B級(jí)水平。
（2）但該生各個(gè)部分的水平不很平衡，其聽力達(dá)到A級(jí)水平，但其寫作僅
C級(jí)水平。
（3）如繼續(xù)學(xué)習(xí)，該生應(yīng)該注意提高寫作水平， 使自己的能力有均衡發(fā)展；
如馬上工作，從事以聽力為 主的職業(yè)較為合理，如電話接線員等。
該方案的特點(diǎn)：
（1）明確了各級(jí)水平的意義。
（2）聽、說、讀、寫以及詞匯和語法的要求有了宏觀的控制， 不會(huì)失衡。
（3）試卷分值有較大的靈活性，可以適應(yīng)各考試目標(biāo)的落實(shí)。
4D信息模型能夠?qū)⒔ㄖ┕さ娜肆ξ镔Y、機(jī)械設(shè)備以及施工進(jìn)度等要素進(jìn)行可視化的模擬，這樣就能夠方便工程管理者全面的加強(qiáng)對(duì)建筑施工的過程的控制。
一、基于IFC的建筑工程信息模型
（一）工程信息模型
在我國建筑行業(yè)發(fā)展過程中，需要獲取建筑工程的各方面信息，這些信息能夠?yàn)榻ㄖ袠I(yè)的發(fā)展提供一定的理論基礎(chǔ)，因而建筑行業(yè)要在競(jìng)爭激烈的市場(chǎng)環(huán)境中得以發(fā)展必須充分的掌握工程信息。建筑工程信息模型就是在這個(gè)新的形勢(shì)之下產(chǎn)生的，它的出現(xiàn)能夠很好的滿足建筑行業(yè)發(fā)展的需要。這是因?yàn)榻ㄖこ绦畔⒛Ｐ褪菍⒐こ绦畔⑦M(jìn)行整理，并且根據(jù)IFC的具體要求，以建筑幾何模型為前提，建立的一種工程信息模型。這種工程信息模型實(shí)際上是對(duì)工程信息的整合，并且在整合的時(shí)候與幾何信息結(jié)合在了一起。這個(gè)模型的建立利用了Express數(shù)據(jù)定義，這種語言定義實(shí)際上是符合IFC標(biāo)準(zhǔn)的。工程信息模型模型涵蓋了工程信息的多個(gè)方面內(nèi)容，例如建筑所需材料和工藝，工程建筑構(gòu)造、管理人員等。在信息整合的時(shí)候，應(yīng)用了模板化的方法對(duì)所得的信息進(jìn)行歸類和整理，這樣一來所有的工程信息可以在信息模型上的得到歸類和整理。由此可以看出工程信息模型對(duì)于計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)庫的管理工作有著重要的意義，因?yàn)楣こ绦畔⒛Ｐ蛯⒐こ绦畔⒅谱鞒闪顺闪艘粋€(gè)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，這樣就能夠提高計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析的效率。
（二）模型數(shù)據(jù)管理平臺(tái)
模型數(shù)據(jù)管理平臺(tái)在工程信息模型數(shù)據(jù)管理中發(fā)揮著重要的作用，因?yàn)樗?fù)責(zé)將建筑工程信息的讀取出來，并且將原有的信息進(jìn)行加工。換句話說模型數(shù)據(jù)管理平臺(tái)實(shí)際上是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行加工改造的平臺(tái)，因此它對(duì)工程信息整個(gè)有著重要的意義。模型數(shù)據(jù)管理平臺(tái)在讀取完原始的工程信息之后，會(huì)對(duì)所得的信息進(jìn)行提取然而進(jìn)行分析。如果工程信息模型出現(xiàn)需要修改的地方，數(shù)據(jù)管理平臺(tái)還負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行調(diào)整和修改，另外，它還能將幾何圖形完整的顯示出來。平臺(tái)在解析原始數(shù)據(jù)的時(shí)候，會(huì)運(yùn)用到IFC文件將數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的語義解析。這種解析器有一個(gè)明顯的優(yōu)點(diǎn)，它可以將數(shù)據(jù)逐步的進(jìn)行解析，這樣就可以保證數(shù)據(jù)的完整性。解析完整之后會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的結(jié)果，并且最后還能夠?qū)⑦@些加工后的信息之間建立一種層次關(guān)系。模型數(shù)據(jù)管理平臺(tái)在顯示幾何圖形的時(shí)候，對(duì)于簡單的圖形能夠直接生成對(duì)象，如果遇到較為復(fù)雜的圖形，例如三維實(shí)體，則應(yīng)該利用專業(yè)的工具對(duì)實(shí)體進(jìn)行解析。除此之外，模型數(shù)據(jù)管理平臺(tái)還能夠保存工程信息，并且對(duì)這些信息定期進(jìn)行訪問。
二、基于IFC標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工4D管理系統(tǒng)
工程施工的過程并不是一層不變的，而是隨著時(shí)間的推移不斷的發(fā)生變化，因此在獲取建筑工程信息的時(shí)候如果利用3D模型則很難將工程信息完整的讀取出來，特別是對(duì)不斷發(fā)生變化的工程施工過程而言，由于其是動(dòng)態(tài)的，所以以往的，模型不能夠?qū)⑵渫暾哪M出來。所以為了能夠?qū)⑹┕み^程完全的進(jìn)行模擬，需要轉(zhuǎn)變技術(shù)，采用4DCAD技術(shù)。這個(gè)技術(shù)相比3D模型技術(shù)而言優(yōu)勢(shì)明顯，因?yàn)樗軌驅(qū)⒐こ态F(xiàn)場(chǎng)的情況用模型表現(xiàn)出來，包括工程現(xiàn)場(chǎng)的建筑物和當(dāng)?shù)匾恍┗拘畔?，另外，它還能夠?qū)⒔ㄖ┕みM(jìn)度計(jì)劃書與其結(jié)合在一起，專業(yè)施工單位可以對(duì)計(jì)劃書中各個(gè)要素之間的關(guān)系有一個(gè)全面的了解。由此可以看出4DCAD技術(shù)的應(yīng)用可以方便管理者了解工程的進(jìn)度影響因素，因?yàn)樗軌驅(qū)⑹┕みM(jìn)度和工程其他要素結(jié)合一起，例如工程所需的成本，建設(shè)中耗費(fèi)的材料和設(shè)備，施工所需的人力和物力等。管理者再掌握了工程進(jìn)度變化信息之后，可以盡快的做好調(diào)整工作。
在對(duì)4D技術(shù)研究中，研究人員開發(fā)了一種建筑施工的4D管理系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)調(diào)整了三維模型以及工程信息數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，這樣一來相比以往管理平臺(tái)這種管理系統(tǒng)能夠完全符合IFC的數(shù)據(jù)定義要求。如圖所示，4D管理系統(tǒng)的架構(gòu)。IFC-4D管理系統(tǒng)主要有管理信息模型和平臺(tái)、施工4D管理系統(tǒng)以及管理數(shù)據(jù)庫構(gòu)成。
（一）建立4D信息模型
4D信息模型的建立需要分為三個(gè)步驟，第一是建立3D建筑模型。在創(chuàng)建3D模型的時(shí)候可以直接從3D建筑系統(tǒng)之中創(chuàng)建，也可以利用專業(yè)的建模工具建立模型，兩種方式都能夠創(chuàng)建出3D建筑模型。在系統(tǒng)中提供了基本的構(gòu)建，用戶可以根據(jù)自己意愿建立模型。第二是建立施工過程模型。工程施工過程較為復(fù)雜，并且其實(shí)動(dòng)態(tài)的一個(gè)過程，影虎在創(chuàng)建的過程中需要將整個(gè)過程分段，然后利用WBS編輯功能對(duì)其進(jìn)行修改。第四是4D模型的建立。用戶可以完全利用系統(tǒng)中的工具完整工程構(gòu)件操作，因?yàn)橄到y(tǒng)有4D的信息模型自動(dòng)生成的功能。
（二）施工信息集成和管理
建筑施工信息的集成和管理中數(shù)據(jù)管理庫、信息管理平臺(tái)以及數(shù)據(jù)交接口三者起到了決定性的作用。施工管理數(shù)據(jù)庫主要的功能是對(duì)建筑模型所獲取的信息進(jìn)行收集、保存以及管理。由于獲取的工程信息數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)并不簡單，為了將數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)簡化、直觀，系統(tǒng)加強(qiáng)了對(duì)工程信息的處理能力，全面加強(qiáng)對(duì)工程信息的管理和處理的能力。施工管理信息平臺(tái)則是實(shí)現(xiàn)工程信息加工的地方，它能夠?qū)⑿畔⑦M(jìn)行集成并且進(jìn)行整理，確保數(shù)據(jù)之間的關(guān)系準(zhǔn)確性，并且能夠加強(qiáng)管理數(shù)據(jù)庫的維護(hù)。數(shù)據(jù)交換接口主要作用是用于交換施工進(jìn)度管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)。
（三）建筑施工4D管理系統(tǒng)300
建筑施工4D管理系統(tǒng)是一種模擬工程現(xiàn)場(chǎng)施工的工具，它實(shí)際上能夠?yàn)橛脩籼峁?shí)際工程4D模型管理功能，因此用戶可以利用4D管理系統(tǒng)了解和掌握施工的具體情況，例如工程進(jìn)度、施工現(xiàn)場(chǎng)信息等，由此可以看出4D管理系統(tǒng)實(shí)際上是方便用戶通過模擬的方式加強(qiáng)對(duì)施工工地的各方面的控制和管理。利用4D管理系統(tǒng)，能夠加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度的管理。通過了解模型施工進(jìn)度，來調(diào)整方案。另外，它還能夠?qū)⑹┕み^程模擬出來，將施工現(xiàn)場(chǎng)的人力、物資、機(jī)械設(shè)備等要素集合在一起，利用模型模擬的方式在界面上反映出來，并且建筑施工4D管理系統(tǒng)能夠提供動(dòng)態(tài)資源管理功能，并且能夠通過4D系統(tǒng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工地的管理。
結(jié)束語
總之，基于IFC標(biāo)準(zhǔn)以及信息模型之下的4D工程管理系統(tǒng)能夠?qū)⒐こ淌┕さ男畔⑦M(jìn)行集合和整理，讓用戶了解到施工的進(jìn)度、資源以及現(xiàn)場(chǎng)的布置，這對(duì)提高施工效率而言有著重要意義。
參考文獻(xiàn)：
無論預(yù)付制還是后付制，也都有總額付費(fèi)和定額付費(fèi)的方法。預(yù)付制的特點(diǎn)是控制能力強(qiáng)，但可能導(dǎo)致醫(yī)療服務(wù)差，必須加強(qiáng)對(duì)醫(yī)療服務(wù)規(guī)范性要求。同時(shí)，預(yù)付制辦法對(duì)剛剛開始的醫(yī)療保險(xiǎn)管理來說，會(huì)由于缺乏參保人和醫(yī)療服務(wù)數(shù)量的依據(jù)存在著確定預(yù)額費(fèi)用額的技術(shù)難度。后付制的特點(diǎn)是對(duì)醫(yī)療服務(wù)費(fèi)用支付有著充分的依據(jù)，一般后付制的方式也不存在支付審核的技術(shù)難度，但出于醫(yī)療服務(wù)方自身利益，會(huì)變相擴(kuò)大或刺激誘導(dǎo)醫(yī)療消費(fèi)，從而導(dǎo)致基金入不敷出。因此，對(duì)這一方式必須對(duì)醫(yī)療服務(wù)的范圍、數(shù)量給予嚴(yán)格的限定，這種限定應(yīng)盡可能符合基本醫(yī)療診療規(guī)范，并明確基本醫(yī)療保險(xiǎn)基金的償付范圍。同時(shí)，針對(duì)兩種結(jié)算方式的利弊，都要將各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)和控制管理措施在結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)上給予完整的體現(xiàn)，以保證結(jié)算審核有充分的依據(jù)。
按付費(fèi)的醫(yī)療服務(wù)內(nèi)容可以分為項(xiàng)目付費(fèi)和單元付費(fèi)或病種付費(fèi)等。按服務(wù)項(xiàng)目付費(fèi)是最早使用的付費(fèi)方式，服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)用也是確定付費(fèi)的最原始的費(fèi)用依據(jù)。
為了更好的貫徹《規(guī)范》，規(guī)范我市房地產(chǎn)測(cè)繪行為，根據(jù)《通知》精神，特通知如下：
一、從本通知之日起，原有關(guān)房屋面積測(cè)算的規(guī)定與《規(guī)范》相矛盾的，以《規(guī)范》為準(zhǔn)。
二、根據(jù)《規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，對(duì)已頒布的《北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則》（京房地測(cè)字〔1999〕05號(hào)）作了調(diào)整和說明，特制定了《關(guān)于〈北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則〉的補(bǔ)充規(guī)定》（附件1）。
三、為了加強(qiáng)測(cè)繪成果資料的統(tǒng)一管理和利用，商品房實(shí)測(cè)、預(yù)測(cè)成果應(yīng)按照《房屋土地測(cè)繪成果技術(shù)報(bào)告書（商品房（預(yù)）銷售面積認(rèn)定）（試行）》（附件2）的格式提供給委托方。
四、本通知從頒布之日起執(zhí)行，執(zhí)行中有何問題與建議，請(qǐng)及時(shí)向市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所反映。
特此通知，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
附件1：《北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則》的補(bǔ)充規(guī)定
一、關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算
（一）房屋的建筑面積
房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。
（二）房屋的產(chǎn)權(quán)面積
房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。
（三）房屋面積測(cè)算精度要求
實(shí)地量距的房屋面積的精度，限差和中誤差不得超過下式計(jì)算的結(jié)果：
－－
限 差：mp＝±（0．04√S＋0．002S）
－－
中誤差：mp＝±（0．02√S＋0．001S）
式中：s為房屋面積，（平方米）
（四）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等層高在2．20m以上部位計(jì)算建筑面積，但不計(jì)入房屋層數(shù)。
（五）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間，水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
（六）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
（七）躍層的套內(nèi)建筑面積應(yīng)包括其室內(nèi)樓梯，并將其按自然層數(shù)計(jì)入套內(nèi)建筑面積。
（八）陽臺(tái)與平臺(tái)的區(qū)分問題（見附圖）
1．借助下層房屋屋面的無柱、無頂?shù)氖彝饣顒?dòng)空間都以平臺(tái)處理。
2．凡是懸挑的供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的空間按陽臺(tái)處理。
（1）借助于下層屋面的為平臺(tái)不計(jì)算建筑面積；
（2）懸挑的為陽臺(tái)計(jì)算建筑面積；
（3）有頂、有柱的部分，按柱外圍計(jì)算建筑面積；其余部分按平臺(tái)處理；
（4）上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺(tái)處理；
（5）一層按柱外圍計(jì)算建筑面積，二層部分按平臺(tái)處理；
（6）對(duì)于首層或一、二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成的陽臺(tái)按平臺(tái)處理。
（九）滾梯按樓梯的處理方式計(jì)算建筑面積。
（十）對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。
（十一）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷不計(jì)算建筑面積。
（十二）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋不計(jì)算建筑面積。
（十三）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋不計(jì)算建筑面積。
（十四）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫不計(jì)算建筑面積。
二、關(guān)于圖式方面的問題
（一）關(guān)于房地平面圖的基本線劃
為使房地平面圖更加清晰美觀，使粗實(shí)線與細(xì)實(shí)線醒目好看，將基本線劃由原來的0．20mm改為0．15mm。
（二）關(guān)于界址線
界址線是宗地的權(quán)屬范圍線，必須十分清楚。在原來的規(guī)定中尚有不足或不明確之處：如無墻已定界和他墻均用細(xì)實(shí)線表示，雖然無墻已定界端點(diǎn)劃有界址點(diǎn)符號(hào)，有時(shí)仍會(huì)分辨不清；又如共有墻與自墻均繪粗線，在圖上根本無法分辨，而必須借助草圖。針對(duì)這些情況，根據(jù)《北京市地籍圖圖式》（城規(guī)發(fā)〔1998〕第285號(hào)，1998年10月7日）（以下簡稱《圖式》）的規(guī)定，對(duì)界址線的劃法做了較大的變動(dòng)。如凡對(duì)有墻的部位均繪實(shí)線，并以短齒線的指向表示墻體歸屬，對(duì)無墻已定界的部位用長虛線表示，并在界址點(diǎn)處繪小圓。這樣規(guī)定，使界址的狀況一目了然（詳見《圖式》）。
在房地平面圖上界址點(diǎn)是否顯示界址點(diǎn)號(hào)，目前暫不作具體規(guī)定。
（三）關(guān)于違章房屋、臨建房屋、多產(chǎn)權(quán)房屋和地上權(quán)房屋在圖上如何表示，作了進(jìn)一步的規(guī)定（詳見《圖式》）。
（四）關(guān)于房產(chǎn)分戶圖內(nèi)小分戶房屋權(quán)屬界線的表示問題：
小分戶房屋權(quán)屬界線，過去共有墻其加粗的方向?yàn)閺膲χ芯€向內(nèi)加粗，現(xiàn)改為：在共有墻部位以墻中向兩側(cè)加粗，自有墻部位向里側(cè)加粗。
（五）關(guān)于房屋管理平面圖
1．關(guān)于房屋管理平面圖的繪制
《細(xì)則》11．8規(guī)定，繪制房屋管理平面圖，“房屋外廊墻及分隔墻均以墻中心數(shù)據(jù)展繪”，經(jīng)實(shí)踐證明，分隔墻以墻中心展繪是對(duì)的，但外廊墻以墻中心展繪則造成房屋管理平面圖的外廊與現(xiàn)狀不符，且凸陽臺(tái)與外廊墻之間出現(xiàn)“間隙”。因此外廊墻的展繪仍恢復(fù)以前的繪法：即按外廊墻的實(shí)際尺寸展繪。
2．關(guān)于面積注記
《細(xì)則》11．10和11．11規(guī)定在一戶型內(nèi)，每個(gè)房屋均注記使用面積，陽臺(tái)注記建筑面積。由于目前商品房面積計(jì)算的方法發(fā)生了變化，對(duì)于商品房而言，上述注記可以根據(jù)委托方的實(shí)際要求作相應(yīng)的變化：如委托方要求注記每套房屋（即每個(gè)戶型）套內(nèi)建筑面積，則可以按委托方要求在管理圖適中位置注記套內(nèi)建筑面積。
3．關(guān)于平臺(tái)的注記
《細(xì)則》規(guī)定平臺(tái)不計(jì)算建筑面積，只注記“平臺(tái)”兩字。
