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時間：2023-07-21 09:14:31
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中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。
1、城市規(guī)劃的概述
城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個民族都有其獨特的知識組成。而城市規(guī)劃其實是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。同時城市規(guī)劃的研究是城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍頭。
城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標(biāo)和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標(biāo)的實施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當(dāng)前我國城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，過度開發(fā)、破壞性開發(fā)等現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴(yán)重影響了政府對城市發(fā)展的宏觀控制力。
2、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
所謂的房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。而城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的"龍頭"，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補充，兩者關(guān)系密不可分。同時城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的側(cè)重點不同。在戰(zhàn)略上，城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向；而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)實收益。從信息反饋角度來看，城市規(guī)劃側(cè)重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要；而房地產(chǎn)開發(fā)則側(cè)重于收集市場信息，適應(yīng)市場的需要。在空間上，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置；而房地產(chǎn)開發(fā)多從局部考慮項目的區(qū)位選擇。在時間上，城市規(guī)劃側(cè)重于長遠(yuǎn)的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)；而房地產(chǎn)開發(fā)更側(cè)重近期的效果。從效益來看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項目、開發(fā)土地和開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
因此，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)就沒有方向和依據(jù)。只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)才具有前瞻性，才能可持續(xù)發(fā)展，在收到經(jīng)濟效益的同時，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達(dá)到其本來的目的。兩者的關(guān)系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關(guān)系，是后者服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。
3、我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的問題
3.1、房地產(chǎn)開發(fā)片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用
房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟利益目標(biāo)的驅(qū)動下，忽視了開發(fā)項目的環(huán)境效益，甚至脫離了城市規(guī)劃控制，使得一些地塊過度開發(fā)，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關(guān)的綠地率一降再降，開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實處。國外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā)，注重企業(yè)的經(jīng)濟利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴(yán)重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。
3.2、城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性 我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后經(jīng)權(quán)力機關(guān)批準(zhǔn)才具有法律效應(yīng)，實施若干年后，加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局嚴(yán)重失調(diào)，原有規(guī)劃失去意義。
3.3、城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn) 其主要表現(xiàn)在以下兩方面：（1）規(guī)劃編制內(nèi)容綜合性不夠，缺乏經(jīng)濟分析。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的對經(jīng)濟利益的投機性，因此，城市規(guī)劃編制的內(nèi)容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經(jīng)濟分析和規(guī)劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控能力。（2）城市規(guī)劃編制的動態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質(zhì)建設(shè)規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對于房地產(chǎn)開發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍(lán)圖”；對城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細(xì)規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發(fā)利用過程中房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和強度。
協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的舉措
4.1完善法制建設(shè),強化城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的約束性、引導(dǎo)性管理
目前，我國城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主, 難以面對現(xiàn)實中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實施管理中也缺乏相關(guān)的法制依據(jù)有效保障規(guī)劃的實施。所以，我國需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機制和廣泛的監(jiān)督機制保障規(guī)劃實施中的強制性，以超前意識指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實施中的持續(xù)效應(yīng)。
4.2、城市空置化現(xiàn)象日益突出
目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴(yán)重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會導(dǎo)致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產(chǎn)進(jìn)行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤，實際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強全民的法制意識。應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強規(guī)劃的超前戰(zhàn)略性意識。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備，按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；最后是增強規(guī)劃行政主管部門的職能，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識。
4.3、盡快完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警監(jiān)測體系
建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫，可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析。與此同時，要盡快結(jié)束當(dāng)前土地市場的“雙軌制”，實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場化，以強化地價對城市用地結(jié)構(gòu)合理化的促進(jìn)作用。
4.4城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先必須增強全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實施細(xì)則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第三是做好控制性詳細(xì)規(guī)劃。通過各項控制指標(biāo)來控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定8-9項控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。通過強有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠(yuǎn)利益。
結(jié)束語
城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。由于行為方式、實施主體、實現(xiàn)周期和實現(xiàn)方法等方面的不同，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關(guān)系，采取適當(dāng)措施，使兩者協(xié)調(diào)互動，才可以使城市得到更好的和諧發(fā)展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環(huán)境，而且還可以使城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)互動，從而實現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。
中圖分類號：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市化的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)出來的?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。
1.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點：城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。
1.1城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。
1.2城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強調(diào)長遠(yuǎn)利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。
1.3城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應(yīng)，實施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。
2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。
首先，我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。"具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。
其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)"熱點"。
再次，城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。
3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。
3.1過度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動下，往往會造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)建的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
3.2開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
3.3對公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟效益，因而沒有開發(fā)部門主動進(jìn)行投資。
4.我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施
城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。
4.1城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理。首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
4.2規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。
在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究，做到以規(guī)劃為"龍頭"，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。
4.3與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個新的規(guī)劃層次。
城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計劃與實施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點看，它們的目標(biāo)是一致的。低一個層次來看，開發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標(biāo)又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規(guī)劃部門；城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實施。總之，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動，以實現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。
參考文獻(xiàn)
各地要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產(chǎn)項目的審批管理，嚴(yán)格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。
要加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學(xué)的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準(zhǔn)確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當(dāng)?shù)姆绞?，及時向社會市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。建設(shè)部要會同有關(guān)部門在各地房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過全國聯(lián)網(wǎng)，盡快建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報體系，及時對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。要加強對重點地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，防止出現(xiàn)新的房地產(chǎn)“過熱”。
二、強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量
要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目用地供應(yīng)管理，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應(yīng)計劃，逐步實現(xiàn)按計劃供地。
加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對經(jīng)過批準(zhǔn)但尚未開工建設(shè)的項目用地，各地要集中進(jìn)行一次清理，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅決予以收回。
三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進(jìn)土地的合理使用
要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)。市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未按規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。
在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。
人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時，要適當(dāng)增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應(yīng)，切實改善居民居住條件，提高居住水平。
四、嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目
各地要貫徹落實《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院令第248號），強化房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)控。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。
五、大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)
經(jīng)濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進(jìn)一步完善經(jīng)濟適用住房政策，要加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學(xué)性和適用性。對于列入經(jīng)濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實。
要嚴(yán)格限制經(jīng)濟適用住房銷售對象，控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。有關(guān)部門對購房對象要嚴(yán)格審核，對銷售價格要嚴(yán)格審批并加強監(jiān)督，對違規(guī)銷售經(jīng)濟適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)肅查處，確保經(jīng)濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。
繼續(xù)鼓勵工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市規(guī)劃和建設(shè)用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。
六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力
各地要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，應(yīng)盡快將其轉(zhuǎn)換為對無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩(wěn)定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各地區(qū)、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補貼。要進(jìn)一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。
七、充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用
當(dāng)前既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險，充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理條例》（國務(wù)院令第350號）和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強住房公積金管理的通知》（國發(fā)［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強對擔(dān)保機構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險。
八、繼續(xù)加大對住房建設(shè)和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度
近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非?？焖佟Ｔ谄浒l(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟不協(xié)調(diào)，拉大了貧富差距，這對于我國構(gòu)建和諧社會有著不利的影響。鑒于此種情況，如何解決房地產(chǎn)經(jīng)濟所帶來的負(fù)面影響，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的和諧發(fā)展，成為人們當(dāng)前關(guān)注的焦點。
1房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的體現(xiàn)
（1）部分地區(qū)房地產(chǎn)價格以及價值之間出現(xiàn)部分不協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，其價格的波動比較大，而且在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了價格和價值之間一定程度不協(xié)調(diào)的情況，此種情況的出現(xiàn)，使得市場經(jīng)濟的秩序受到了不利的影響。尤其是在最近幾年，房地產(chǎn)價格的上升趨勢是十分明顯的，導(dǎo)致此種情況的原因主要有以下兩點：①房地產(chǎn)開發(fā)商采用不法銷售手段來提高其價格。這樣就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟成為泡沫，在發(fā)展的過程中和市場經(jīng)濟成為對立，其安全性以及穩(wěn)定性無法得到保證；②受泡沫經(jīng)濟的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤以及高風(fēng)險并存的行業(yè)，在發(fā)展的過程中會面臨一定的經(jīng)濟風(fēng)險，這樣就使得房地產(chǎn)價格居高不下[1]。另外，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，會占用大量的土地資源，這樣就加劇了資源浪費，從而對我國的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。（2）政府過度干預(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，引起了政府的關(guān)注，所以政府加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，但并沒有有效地解決房地產(chǎn)價格問題。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，受很多因素的影響，其中比較突出的就是國家政策對其影響不大。有部分人將購房作為一種投資，所以有些比較富有的人就大量購買房子，這樣就使得一人多房以及多人一房的情況出現(xiàn)。面對以上的情況，國家應(yīng)該從政策方面進(jìn)行限制，但實際情況卻是國家出臺了一些政策，但這些政策對于市場的了解并不深入，所以制定的政策很難解決市場中的問題，只能通過民意來進(jìn)行控制，進(jìn)而導(dǎo)致政策流于形式，并沒有任何實質(zhì)性的意義[2]。（3）資源利用不合理。房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于粗放型經(jīng)濟，在其發(fā)展的過程中，需要對土地進(jìn)行不斷的開發(fā)利用。這樣一方面導(dǎo)致我國的土地資源越來越少，并且對占用的土地也沒有進(jìn)行合理地利用，從而導(dǎo)致土地浪費現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面，使得環(huán)境污染更加嚴(yán)重，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中造成的后果，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)想要長久地發(fā)展下去具有一定的難度。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展策略
（1）控制房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，高昂的價格使其擾亂了市場經(jīng)濟的正常發(fā)展。所以想要實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，首先要做的就是對房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行嚴(yán)格地控制。對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制，并不是意味著要降低房地產(chǎn)的價格，而是應(yīng)該保證其價格和價值是相符的，以此來保證房地產(chǎn)價格可以處于穩(wěn)定的狀態(tài)。我國對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制的力度不斷加強，在金融危機的時候，房地產(chǎn)的價格是低于正常水平的，這樣就使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙。在金融危機度過之后，房地產(chǎn)價格快速上升，這些情況都對市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響[3]。因此，國家應(yīng)該通過宏觀調(diào)控來對房地產(chǎn)價格進(jìn)行有效地控制，確保其穩(wěn)定地發(fā)展，從而降低房地產(chǎn)價格波動對市場經(jīng)濟發(fā)展的影響。另外，房地產(chǎn)的價格波動還是引起泡沫經(jīng)濟的主要因素，因此，政府應(yīng)該通過宏觀調(diào)控來對房地產(chǎn)價格進(jìn)行有效地控制，使其價格可以處于正常的范圍內(nèi)，以此來維護市場經(jīng)濟的秩序，保證市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。在對房地產(chǎn)價格進(jìn)行控制的情況下，2015年以來全國整體的樓市銷售溫和回暖。1～5月全國商品房銷售面積已經(jīng)達(dá)到35996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達(dá)到24409億元，同比增長3.1%，已經(jīng)回正。雖然銷售數(shù)據(jù)有了一定程度的增加，但從整體分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然呈現(xiàn)的是下降。1～5月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額32292億元，同比增長了5.1%，增速比1～4月累計完成額增速回落0.9個百分點。（2）加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融監(jiān)管力度。想要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟可以協(xié)調(diào)發(fā)展，相關(guān)部門就應(yīng)該對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行嚴(yán)格地金融監(jiān)管。比如說，對房地產(chǎn)企業(yè)的借貸的還款能力以及市場效應(yīng)等進(jìn)行嚴(yán)格控制。這樣既可以保證銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加規(guī)范科學(xué)，還可以推動銀行改革的進(jìn)行，對房地產(chǎn)行業(yè)中存在風(fēng)險的項目進(jìn)行回避，以此來降低市場經(jīng)濟所要面臨的金融風(fēng)險。（3）加快房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型速度。在社會不斷發(fā)展的過程中，對環(huán)境進(jìn)行保護，實現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)前人們的發(fā)展理念，并且還要求房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中也進(jìn)行環(huán)保以及節(jié)能。面對這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，必須按照節(jié)能并且環(huán)保的要求來發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)這一目標(biāo)，就需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，只有這樣才能在滿足社會發(fā)展需求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展[4]。與此同時，政府還應(yīng)該發(fā)揮自身的作用，通過政策以及宏觀調(diào)控等手段來推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。政府可以對堅持低碳環(huán)保的房地產(chǎn)開發(fā)商給予政策方面的支持，也可以利用對貸款利率調(diào)整的方式，來吸引傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
3結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。國家應(yīng)該提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟的重視程度，并采取有效的措施推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，從而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟可以實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。與此同時，政府還應(yīng)該加強宏觀調(diào)控力度，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行有效地控制，來促進(jìn)其與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實現(xiàn)我國的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。
作者:朱曉林 單位:徐州市白蟻防治管理處
參考文獻(xiàn)：
[1]孫玉明.探討房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015,(10):11+49.
關(guān)鍵詞:
經(jīng)濟法;視域;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;行為透析
一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特征分析
(一)遵循法律規(guī)定下進(jìn)行宏觀調(diào)控具體行為我國房地產(chǎn)工作的宏觀調(diào)控行為具有眾多特點，根據(jù)其工作的性質(zhì)進(jìn)行判斷不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控的制度行為必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆珊头ㄒ?guī)制度，在良好的制度體系框架下實現(xiàn)對經(jīng)濟工作的進(jìn)一步完善。在良好的環(huán)境和氛圍之下進(jìn)行相關(guān)工作的運作，所有的運作權(quán)利和職能，以及程序中涉及的具體內(nèi)容和措施都是需要遵循一定制度執(zhí)行的。
(二)遵守市場監(jiān)管法則基礎(chǔ)下進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監(jiān)督和管理制度，在良好的法則規(guī)范條件下進(jìn)行制度的運作和執(zhí)行。社會的相關(guān)職能部門必須認(rèn)識到市場運營的重要性，以及法律、法規(guī)監(jiān)督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調(diào)控制度在遵循市場管理工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)需要重視土地資源維護我國房地產(chǎn)工作開展的過程中存在不同的宏觀調(diào)控特征，其中非常重要的工作內(nèi)容還涉及到房地產(chǎn)開發(fā)時設(shè)計的土地資源維護工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的土地資源工作不單單涉及到環(huán)境的因素，還存在財政、稅務(wù)等眾多內(nèi)容。
(四)房價調(diào)控政策不能脫離經(jīng)濟法原則市場運作過程中出現(xiàn)的房價調(diào)控工作內(nèi)容，也需要在良好的制度監(jiān)督下完成，并且不能夠脫離實際的經(jīng)濟法規(guī)則和內(nèi)容，需要進(jìn)行相關(guān)工作的宏觀調(diào)控，具體工作設(shè)計到對實際產(chǎn)生的經(jīng)濟價值進(jìn)行有償?shù)姆?wù)，另外就是在行政法規(guī)和制度的內(nèi)容下進(jìn)行調(diào)節(jié)與完善，進(jìn)而實現(xiàn)對制度的調(diào)整。
二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的經(jīng)濟法規(guī)章制度
(一)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要堅持合法性本質(zhì)原則需求從整體角度進(jìn)行觀察，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度存在一定的行為約束，需要在經(jīng)濟法的基礎(chǔ)下進(jìn)行相關(guān)工作的執(zhí)行，要求在規(guī)章制度監(jiān)督的條件下完成眾多的工作內(nèi)容。只有完善相關(guān)的工作職能和效果，才能夠合理的進(jìn)行市場行為的推進(jìn)和拓展。
(二)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要在經(jīng)濟決策和法律規(guī)制緊密聯(lián)系下執(zhí)行房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作需要在良好的經(jīng)濟法規(guī)和秩序下進(jìn)行，只有將決策的內(nèi)容與法律的規(guī)則進(jìn)行融合，才能夠保證相關(guān)部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控需求，也實現(xiàn)對國家法律、法規(guī)的進(jìn)一步完善，以此實現(xiàn)國家權(quán)力和制度的進(jìn)一步執(zhí)行與完善。構(gòu)建宏觀的職能體系對于社會的進(jìn)步具有重要的意義，進(jìn)而實現(xiàn)政府與行業(yè)發(fā)展之間的緊密聯(lián)系。
(三)脫離經(jīng)濟法的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會導(dǎo)致行政專權(quán)一旦房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致實際的經(jīng)濟法規(guī)監(jiān)督和管理工作出現(xiàn)偏差和缺失，導(dǎo)致社會體系發(fā)展的單一性和不規(guī)則形。行政專權(quán)的局面影響了市場經(jīng)濟的穩(wěn)定性，在不符合經(jīng)濟法范疇的管理制度監(jiān)督下影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度的缺失。
三、經(jīng)濟法視域下完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對策
(一)構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律監(jiān)督體系，對于完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用，這一政策的實施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進(jìn)步與發(fā)展的重要體現(xiàn)，也是關(guān)注到我國特色社會主義國情發(fā)展的基本需求而進(jìn)行調(diào)整的重要工作內(nèi)容。關(guān)注到國家發(fā)展的基本情況，以良好的法律監(jiān)督體系實現(xiàn)對房地產(chǎn)工作體系的進(jìn)一步鞏固，以此實現(xiàn)對經(jīng)濟視域下房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。
(二)體現(xiàn)經(jīng)濟法利益觀的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到了市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，這一政策的實施實現(xiàn)了經(jīng)濟法的利益觀念完善，也體現(xiàn)出經(jīng)濟法視野發(fā)展下的社會需求，對于完善我國的基本經(jīng)濟制度和宏觀調(diào)控工作具有良好的影響力。
(三)以制度創(chuàng)新促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控成效革新房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟發(fā)展中的宏觀局面，需要以良好的制度進(jìn)行管理和控制，實現(xiàn)全面的制度監(jiān)督是完善整體市場經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境在重要措施和發(fā)展對策。體現(xiàn)出宏觀調(diào)控對于我國國民經(jīng)濟權(quán)益上的保護，才能夠滿足社會不斷發(fā)展和完善的重要目標(biāo)。
(四)以科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段實現(xiàn)最大程度的公眾利益以科學(xué)的方式進(jìn)行市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，才是滿足社會發(fā)展重要需求的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)在運營和發(fā)展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調(diào)控的制度能夠解決行業(yè)發(fā)展中存在的問題，同時也成為保護社會民眾經(jīng)濟利益的重要舉措。
四、結(jié)論
綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)內(nèi)容，并具體分析其中涉及的特征和內(nèi)容，希望能夠在掌握相關(guān)工作細(xì)節(jié)的基礎(chǔ)上，積極的與我國經(jīng)濟法律和法規(guī)進(jìn)行配合，以此實現(xiàn)經(jīng)濟制度的完善。
［參考文獻(xiàn)］
在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的過程中，其對市場經(jīng)濟產(chǎn)生的影響是不可忽視的，只有房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了發(fā)展，市場經(jīng)濟才能得到穩(wěn)步的提升，滿足市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢，并且還能預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟對市場經(jīng)濟帶來的風(fēng)險，所以在我國當(dāng)前的建設(shè)過程中，應(yīng)該保證房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)一致的發(fā)展，二者之間是相互依存以及相互影響的關(guān)系，之所以要加強相互協(xié)調(diào)的發(fā)展，主要是為了能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場經(jīng)濟中充分的發(fā)揮其作用。因此本文重點對相關(guān)方面的問題展開了探討，希望能夠?qū)窈蟮姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到一定的作用，同時促進(jìn)我國市場經(jīng)濟的建設(shè)。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的意義
在房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，其主要的發(fā)展意義體現(xiàn)在以下幾點。首先是通過房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，能夠為我國國民收入的增長帶來一定的促進(jìn)作用。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中經(jīng)歷了一段較長的歷程，所以在國內(nèi)收入方面呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢，在經(jīng)濟體中其作用是無法代替的。其次是在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，能夠滿足人們對住房的需要，并且讓人們的生活質(zhì)量變得更好。第三，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，我國的就業(yè)情況也得到了極大的改善，就業(yè)壓力有所緩解。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展雖然對我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了積極的作用，但是因為房價的關(guān)系，很多居民根本無力承擔(dān)高昂的房價，所以對國民經(jīng)濟的建設(shè)也產(chǎn)生了一定的阻礙作用。因此我們應(yīng)該從現(xiàn)實情況出發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)加以有效的調(diào)控，這樣才能促進(jìn)房地a經(jīng)濟擁有一個良好的未來。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)問題
在當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，主要存在的問題就是與市場經(jīng)濟的發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象主要表現(xiàn)在兩個方面。首先是在價格上，價格與價值背道而馳，因此對市場產(chǎn)生了極大的波動。雖然價格圍繞價值進(jìn)行上下波動是一種十分正常的現(xiàn)象，但是如果這種波動較大，就會與市場的需求相偏離，造成房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，在這種情況下，如果是供不應(yīng)求的，那么就滿足市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，但是在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)價格的增長是人為因素帶來的結(jié)果，這對健康市場的發(fā)展是不相符的。其次是泡沫經(jīng)濟的影響造成市場出現(xiàn)較大的波動。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠創(chuàng)造一定的收入，但是在這一過程中卻不能忽視泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象，一旦價格出現(xiàn)較大的增長，那么就越容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象。并且在銀行信貸業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信貸占據(jù)著很大的比重，所以資金鏈出現(xiàn)斷裂的現(xiàn)象必然會對整個行業(yè)帶來極大的沖擊，銀行因此也會面臨嚴(yán)重的損失，進(jìn)而波及其他產(chǎn)業(yè)，要想對市場經(jīng)濟加以有效的維護將會是十分困難的。
3 房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的措施
3.1 控制好房地產(chǎn)商品的價格
加強對房地產(chǎn)商品價格的有效控制是重要的手段，采用這一手段可以有效的預(yù)防泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，避免市場經(jīng)濟出現(xiàn)癱瘓的狀態(tài)。在眾多的經(jīng)驗教訓(xùn)中都能看到這一點，因此有效的對房地產(chǎn)商品價格進(jìn)行合理的控制是很有必要的，但是并不一定要采取強制性的手段，只要某一產(chǎn)品具有與價格相符的價值，就可以按照價值制定價格，這樣才能真正的滿足供需平衡的要求。應(yīng)該嚴(yán)格預(yù)防價格與價值嚴(yán)重不符現(xiàn)象的出現(xiàn)，這樣最終就會讓房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境之中。我國當(dāng)前發(fā)展過程中的主要矛盾就是房地產(chǎn)價格過高，因此國家需要采取必要的措施對這一矛盾進(jìn)行治理。
3.2 做好金融監(jiān)督
無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實力，但是通過向銀行借貨等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價格過高，無人問津，銀行貨款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貨款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貨模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險貨款的比例，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。
3.3 盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
目前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與市場經(jīng)濟并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟發(fā)展模式，另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實行優(yōu)惠，進(jìn)而擴大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。
結(jié)束語
綜上所述，可知就我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀來說，采取措施使其能夠和諧發(fā)展已經(jīng)成為刻不容緩的任務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的初期發(fā)展對市場經(jīng)濟來說起著非常大的作用，但是因為市場監(jiān)管等工作并沒有落實到位，使其越來越偏離市場經(jīng)濟發(fā)展方向，因為相關(guān)部門應(yīng)該給予更多的優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。本文是筆者多年房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展研究經(jīng)研究的總結(jié)，希望為市場經(jīng)濟的發(fā)展提供借鑒。
參考文獻(xiàn)
伴隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，從而在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的情況，這在一定程度上加大了我國貧富差距，從而激化了社會矛盾，不利于和諧社會的發(fā)展，所以加大的房地產(chǎn)市場的管理力度，保障我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重中之重。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要性
作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展不僅是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基石，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要保障。所以對房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的問題進(jìn)行研究是保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的問題采取措施加以解決，也對完善市場經(jīng)濟、提高我國競爭力有一定的促進(jìn)作用。
1.1 增加國民收入
房地產(chǎn)經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展是我國國民收入總值的重要增長點，我國國民經(jīng)濟之所以能夠快速穩(wěn)步上升與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展分不開。事實證明，房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的經(jīng)濟效益在所有行業(yè)中占有十分明顯的優(yōu)勢。
1.2 提高了人們的生活質(zhì)量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質(zhì)量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)就直接改變?nèi)藗兊纳睿瑥亩鄬拥礁邔?，從扶梯到電梯，人們的住宅環(huán)境得到了極大地改善，生活質(zhì)量明顯提高。
1.3 促進(jìn)社會進(jìn)步
房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠促進(jìn)社會的進(jìn)步。最為基本的就是提供很多的就業(yè)崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，有效地緩解了連年緊張的就業(yè)矛盾。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經(jīng)在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。相關(guān)職能部門應(yīng)該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的成功經(jīng)驗，對房地產(chǎn)經(jīng)濟以科學(xué)合理的方式進(jìn)行引導(dǎo)，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的原因
2.1 價格與價值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)的價格與價值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進(jìn)行波動的，但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經(jīng)濟的秩序。近幾年，我國的房地產(chǎn)價格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，這與市場經(jīng)濟的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟風(fēng)險，并隨時面臨著市場破裂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設(shè)的過程中造成極大的能源浪費與環(huán)境污染，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續(xù)發(fā)展。
2.2 政府的過度干預(yù)
我國對房地產(chǎn)的發(fā)展較為重視，所以對其進(jìn)行宏觀調(diào)控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產(chǎn)價格過高的問題進(jìn)行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現(xiàn)象進(jìn)行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產(chǎn)市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進(jìn)行解決。現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟依然被認(rèn)為是財產(chǎn)保值的主要方式，目前階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現(xiàn)階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進(jìn)行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據(jù)，只是按照民意來對市場的秩序進(jìn)行干預(yù)，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預(yù)期的效果，并隨著時間的發(fā)展逐漸流于形式。
2.3 對資源利用的不合理
房地產(chǎn)經(jīng)濟長期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導(dǎo)致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對土地?zé)o計劃、無節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對土地的開發(fā)，已經(jīng)破壞了我國的自然環(huán)境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，更不利于我國經(jīng)濟社會的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的對策
3.1 調(diào)控房地長價格
現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格偏高，違反了價值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價格與它真實的價值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國房地產(chǎn)中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產(chǎn)又是由于價格過低，企業(yè)的資金不能進(jìn)行有效地運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產(chǎn)的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。國家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，地房產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)研和把關(guān)，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。其實，價格始終是引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，泡沫經(jīng)濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調(diào)控地引導(dǎo)使得房地產(chǎn)的價格回到與其價值相適應(yīng)的范圍內(nèi)，建立正確房地產(chǎn)行業(yè)秩序，是保障市場經(jīng)濟健康發(fā)展的重要手段。
3.2 加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融監(jiān)管力度
政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場進(jìn)行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該進(jìn)行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進(jìn)行管理是加強房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動進(jìn)行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學(xué)化和合理化。
3.3 加快房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型
社會發(fā)展進(jìn)行時，環(huán)境保護越來越受到人們的重視。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能新理念是時下的風(fēng)尚，是人們對追求更高生活品質(zhì)的愿望，更是我國建立可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的根本要求。需要指出的是，現(xiàn)階段還需要政府來管理房地產(chǎn)行業(yè)將環(huán)保和節(jié)能的理念落實到位，才能保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟有一個良性的發(fā)展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進(jìn)行低碳和環(huán)保的房地產(chǎn)商，也可以調(diào)整貸款利率的方式來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改變思路，把企業(yè)向著節(jié)能環(huán)保的方向發(fā)展，也是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的新方向。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響我國經(jīng)濟的發(fā)展，政府職能部門應(yīng)該重視其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展了，才能有效推動我國市場經(jīng)濟健康發(fā)展，也是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的必然要求。隨著政府宏觀調(diào)控力度地不斷加大，房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟得到了協(xié)調(diào)發(fā)展，在一定程度上提高了我國的綜合經(jīng)濟實力。
參考文獻(xiàn)
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[2]譚偉，李成奎.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題與應(yīng)對措施
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實意義。
1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強度
受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機制
近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機制。
1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；安排房地產(chǎn)項目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因為在市場經(jīng)濟條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類
對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場經(jīng)濟為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進(jìn)城市運作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展
將項目開發(fā)與城市運營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強自身競爭能力。
結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目得以完滿實施取得經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益時，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
[中圖分類號]F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1006－5024(2012)02－0140－03
一、房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效
(一)創(chuàng)新住房制度。明確住房保障與住房市場兩種制度體系的關(guān)系。我國住房制度改革以來，住房市場化得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)市場制度體系不斷完善，目前已形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為龍頭，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理在內(nèi)的一整套比較完整的制度體系。與此相比，在其他一些國家與住房市場制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)則建設(shè)得比較滯后，至今未形成一整套系統(tǒng)、完善的法律、法規(guī)及與此相適應(yīng)的制度體系。
近年來，隨著國務(wù)院2007年24號文件的出臺和《住房保障法》的起草，中央和各地都在積極地探索我國住房保障制度體系，住房保障工作取得了長足的進(jìn)步。目前，由政府主導(dǎo)的針對中低收入人群的保障性住房和市場主導(dǎo)的商品住房“二元住房制度體系”已初步形成。但是，兩種制度體系之間的關(guān)系，尤其是保障性住房制度的目標(biāo)、內(nèi)涵、范圍、手段等均有待于通過法律法規(guī)的建立予以明確。針對這些問題，在制定《住房保障法》及相關(guān)的法律法規(guī)中，應(yīng)對今后我國的住房制度的框架、內(nèi)涵等主要問題予以明確。
1.明確住房保障制度與住房市場制度的邊界。住房保障制度立足于通過公共政策的扶持，解決住房困難家庭的住房問題，而住房市場制度則立足于規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序，保障房地產(chǎn)市場各利益主體的權(quán)利。兩種住房制度在解決居民住房問題的主要邊界是居民住房支付能力。
目前，由于各地衡量居民住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)不明確，實踐中就難以確定哪些范圍的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，筆者一直認(rèn)為應(yīng)當(dāng)借鑒國際通行慣例，按家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)，但由于各界對此觀點不一，此見解難以得到一致接受。此外，即使以收人作為標(biāo)準(zhǔn)，由于很多地方家庭實際收入水平難以查驗清楚，一些不具備住房保障的人員通過轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、弄虛作假獲得保障性住房，并利用制度的不完善投機炒作獲取收益，鉆了制度的空子并產(chǎn)生新的社會不公。
筆者認(rèn)為，當(dāng)前有必要加快城市居民收入信用檔案的建立，并加快對住房等資產(chǎn)的普查，堅持以家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)確定住房保障對象，并以此有效地分割住房市場需求與住房保障需求，為住房保障制度的公平、公正實施提供有效支持。
2.明確住房保障制度的機制。解決中低收入人群住房問題，是一個國家或城市住房發(fā)展的最基本目標(biāo)。目前，我國城市戶籍低收入人群的住房保障制度已基本明確，但隨著現(xiàn)代化、城市化的加快，國內(nèi)諸多大城市均在不同程度上產(chǎn)生了棚戶區(qū)家庭、非戶籍家庭、新進(jìn)人才、農(nóng)民工、孤寡老人等多類群體的住房困難。同時，由于這些社會群體收入水平不同，住房困難程度不同，在進(jìn)行住房保障時，其方式和機制等均難以按照已有的廉租房、經(jīng)濟適用房等制度運行，需要通過制定和完善公共租賃房、社會安居房等新的住房保障制度解決其住房困難。
(二)完善住房政策，促進(jìn)住房制度創(chuàng)新。住房制度創(chuàng)新是從調(diào)整住房供應(yīng)政策、完善公共住房政策、穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策等幾個方面分別推進(jìn)創(chuàng)新工作。
1.調(diào)整住房供應(yīng)政策是住房制度創(chuàng)新的龍頭。建議各地結(jié)合本地實際，從“十二五”開始，立足于長遠(yuǎn)建立商品住房與公共住房合理的供應(yīng)比例(如中國香港是53％：47％)，在未來30年內(nèi)形成商品住房和公共住房基本平衡的供應(yīng)格局，使不同收入水平的家庭基本實現(xiàn)“住有所居”、“安居樂業(yè)”的局面。同時，為促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還應(yīng)保持商品住房和公共住房各自合理的戶型面積等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。總體原則是：公共住房戶型建筑面積不宜超過60平方米，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以滿足基本居住需求為宜，不宜奢侈化。
2.完善公共住房政策是未來住房制度創(chuàng)新的重點。當(dāng)前，完善公共住房政策的任務(wù)較為繁重，為此應(yīng)抓住重點，首先是完善針對本地中低收入戶籍家庭的住房保障政策，明確住房保障對象的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租房、經(jīng)濟適用房管理制度，提高供應(yīng)效率；其次，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造、人才安居房或外來工住房等保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)公共租賃房為主體的其他安居型公共住房建設(shè)，擴大城市住房保障的范圍；其三，建議各地借鑒香港等地經(jīng)驗，盡快形成全封閉的公共住房管理體系，建議今后新建經(jīng)濟適用房、限價房及其他出售性的各類安居房，一律停止再度流入市場，公共住房只能在中低收入家庭或其他納入住房保障的對象中流轉(zhuǎn)，以避免利用公共住房投機，并盡快聚集公共住房存量，形成對市場房價的抑制力量；此外，完善針對不同保障群體或政府扶持群體的租售輪候制度，這也是當(dāng)前各地公共住房制度建設(shè)的重點工作，需要抓緊落實。
3.穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策是住房制度創(chuàng)新的重要補充。建議今后的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)主要立足于以下幾方面：首先，在明確政府干預(yù)市場的邊界、手段、工具的基礎(chǔ)上，保持宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和協(xié)調(diào)性。如各地城市規(guī)劃與土地供應(yīng)政策，要在深入研究各類住房總需求的基礎(chǔ)上，從穩(wěn)定、連續(xù)地引導(dǎo)市場預(yù)期出發(fā)，合理確定住房供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，保持市場長期供求關(guān)系的平衡；財政、稅收、金融政策，要長期貫徹國家差別性金融、財稅政策，抑制不合理住房需求，并鼓勵首次置業(yè)及合理的改善型需求。其次，要立足于建立統(tǒng)一和完善的市場監(jiān)管制度，規(guī)范市場準(zhǔn)入和退出，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為。目前，各地在房地產(chǎn)市場監(jiān)管方面的政策和制度仍有一定差異，如有的地區(qū)嚴(yán)格管理，不到封頂不得預(yù)售，有的地方開挖了基坑就可預(yù)售，這樣分期銷售、分期漲價的炒作現(xiàn)象就時有發(fā)生。因此，建議國家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管的法律和政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)和經(jīng)營行為，規(guī)范市場秩序。其三，不斷提高房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理制度的可執(zhí)行性。如第二套房、改善型需求、捂盤惜售等基本概念的邊界和內(nèi)容要明確，以便于政策的執(zhí)行和提高管理效率。
二、加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整減免稅收
(一)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的有關(guān)建議。保持房地產(chǎn)市場長期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、避免房價大起大落的關(guān)鍵，一是應(yīng)解決好市場供求關(guān)系問題，保證市場供應(yīng)適應(yīng)市場需求；二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機需求，保證房地產(chǎn)市場的“常態(tài)化”運行。鑒于此，現(xiàn)時應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
一是建議國家有關(guān)部門對現(xiàn)行相關(guān)金融政策作一些調(diào)整。特別是結(jié)合近期國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產(chǎn)、投資及消費，以刺激內(nèi)需、鼓勵國內(nèi)投資和企業(yè)生產(chǎn)，應(yīng)對經(jīng)濟形勢預(yù)期下滑帶來的不利影響。在房地產(chǎn)方面，對首次購房者和90平方米以下購房者予以扶持，以激發(fā)潛在市場需求，應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策；對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類指導(dǎo)，并給予各地、各商業(yè)銀行一定自，因地制宜控制貸款規(guī)模。
二是建議適當(dāng)減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以降低交易門檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場活躍。
三是建議各地政府重視土地供應(yīng)效率問題。隨著市場的回暖及未來需求的逐步增長，政府應(yīng)重視土地供應(yīng)效率問題。一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場供應(yīng)；三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場供應(yīng)潛力不足的問題。
(二)關(guān)于房價的合理性和住房問題的合理解決――政府應(yīng)該讓不同收入水平的階層都有自己的住房?！盁o論市場房還是福利房，讓百姓有房住是政府的責(zé)任!”從住房經(jīng)濟學(xué)來看，即使是住房市場，也是需要政府干預(yù)的。福利這個就不用講了，本身就是政府直接的投入來保證低收入者有住房。市場這個方面，只要市場在分配機制上出現(xiàn)失靈，比如市場供應(yīng)的住房都是高價房、高檔房，使得廣大普通居民買不起，政府也要出手干預(yù)，最終使不同的收入群體能夠住得上自己的住房。
由于大多數(shù)的收入群體是中等及中等偏下的收入群體，那么這些國家在制定住房政策時，也采取措施使房價要適應(yīng)消費者的收入水平。(1)降低開發(fā)成本。就是不能把成本價格拉的太大，偏離普通居民的收入水平。比如說像違規(guī)的開發(fā)貸款，你沒有實力就不要進(jìn)入這個市場；而對于中低收入水平的購房人，也可以推出限價房或者是經(jīng)濟適用房，使得房價成本不至于過高。(2)制定住房干預(yù)政策。不能把所有的房屋都建成高檔房屋，如果哪個地區(qū)的房價超高難以適應(yīng)普通居民收入水平，就必須采取住房干預(yù)政策，避免住房的高檔化，甚至采取限價避免價格的超高。這樣，對市場和成本都可以進(jìn)行干預(yù)。
三、加快國家“基本住房制度”的建立
保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的穩(wěn)定性，以保證市場長久的穩(wěn)定發(fā)展。在此，應(yīng)著重避免政策的短期行為。比如市場高速上漲，我們馬上采取一個什么措施把房價壓住，或者房價下跌了馬上就采取什么扶持政策把它升上去，這樣不穩(wěn)定的政策對經(jīng)濟運行危害非常大，對老百姓、對民生問題的解決也都有不利影響。我們需要建立長期的住房制度，同時在方法和手段上要維持市場的長期穩(wěn)定發(fā)展和常態(tài)化發(fā)展。
首先，在住房制度方面，目前需要盡快明晰對高、中、低三類不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解決措施，并盡快通過制定“住宅法”及其他相關(guān)法律規(guī)定，將其固定下來，成為解決居民住房問題的“基本住房制度”以長期實施。如對中等收入階層的住房問題，考慮到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，國家應(yīng)加快建立面向廣大中等收入家庭和城鎮(zhèn)普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通過完善經(jīng)濟適用房、限價房或其他特定普通商品住房的建設(shè)與管理制度，輔之以金融、財稅等補貼或扶持政策，促進(jìn)居者有其屋，滿足其基本的居住需求。
其次，在“基本住房制度”建立的基礎(chǔ)上，市場干預(yù)政策應(yīng)盡量采取市場經(jīng)濟運行中通用的經(jīng)濟干預(yù)手段，比如說利用貨幣杠桿、稅收手段來調(diào)節(jié)市場，而不應(yīng)過多地用其他手段干預(yù)。比如，近幾年部分地方在房價上漲時，采取的行政直接干預(yù)相關(guān)開發(fā)項目的價格或限制購買群體，不僅不利于市場常態(tài)化運行，傷害企業(yè)依法正常經(jīng)營，也容易造成社會群體之間的矛盾；再如在房價下跌時，市場本身會自發(fā)向理性調(diào)整，此時不宜采取如財政直接補貼購房或購房入戶等短期性地方政策，以免社會形成對政府公平性的置疑?？傊瑧?yīng)采取通用的工具作為我們調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段。
自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時，市場中也出現(xiàn)了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際對宏觀調(diào)控進(jìn)行系統(tǒng)的回顧總結(jié)，分析調(diào)控目標(biāo)與實施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發(fā)展的動力，以期為今后調(diào)控措施的制定提供借鑒。
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉(zhuǎn)讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題
（一）房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異
我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟發(fā)展的不平衡直接影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟差異決定了房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異。
隨著我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產(chǎn)市場的顯著區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。
（二）房地產(chǎn)供需矛盾較大
目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標(biāo)看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝?，城區(qū)面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質(zhì)的指標(biāo)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)測。
面對如此龐大的社會需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調(diào)整卻是比較謹(jǐn)慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點所決定的，另一方面也是由于長期以來實行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導(dǎo)致的。供給和需求的關(guān)系分析是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。
（三）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突
改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度?？焖僭鲩L的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當(dāng)數(shù)量的閑散資金。而國家宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進(jìn)行投資的足夠信心。隨著投資項目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨有的收益穩(wěn)定、增值等特點吸引著越來越多的投資者。在我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，投資市場和消費市場正同時經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個過程中，房價的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進(jìn)而引發(fā)了對于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調(diào)控限制手段。
宏觀調(diào)控政策與市場發(fā)展間的矛盾分析
（一）控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房價的矛盾
一直以來，宏觀調(diào)控部門主要關(guān)注的是投資增長速度指標(biāo)，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也主要關(guān)注該行業(yè)對固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調(diào)控手段一直強調(diào)控制“兩個閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計劃經(jīng)濟時代是可行的，但是在社會主義市場經(jīng)濟體制下的房地產(chǎn)市場中，則無法直接改變個人的投資行為。因此，市場調(diào)控必須以房價為中心。當(dāng)我們控制兩個“閘門”時，市場會預(yù)期供給減少，于是房價上漲，而房價上漲又會刺激地產(chǎn)類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅(qū)動下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。結(jié)果是房地產(chǎn)投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強進(jìn)反彈，高達(dá)30.2%，而2008年的前兩個月全國大中城市房屋銷售價格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個過程也正是市場力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映。
（二）嚴(yán)格控制土地供應(yīng)與房價上漲的矛盾
為了宏觀調(diào)控的需要和國家長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，國土資源部實行最嚴(yán)格的土地管理制度，2006年全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預(yù)期是，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關(guān)系將日趨緊張，土地市場的競爭將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，價格將不斷攀升。嚴(yán)控土地供應(yīng)雖為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應(yīng)緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價上漲。
房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控的協(xié)調(diào)性策略
正確認(rèn)識政府宏觀調(diào)控在市場經(jīng)濟中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)的功能。市場失靈的存在，是政府干預(yù)經(jīng)濟活動的理由，但是政府干預(yù)應(yīng)該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應(yīng)當(dāng)由市場去做并且實踐已經(jīng)證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認(rèn)為，政府活動的結(jié)果未必能校正市場失靈，政府活動本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費。主要原因包括政府決策的無效率、政府機構(gòu)運轉(zhuǎn)的無效率和政府干預(yù)的無效率。因為市場經(jīng)濟從根本上來說是靠信息來調(diào)節(jié)的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業(yè)、商人最敏感，他們有權(quán)根據(jù)市場的變化做出及時的反應(yīng)，政府不適合進(jìn)行過多的干預(yù)。
加強經(jīng)濟手段和法律手段的的運用。首先充分合理運用稅收手段進(jìn)行調(diào)控。目前我國與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達(dá)14 種， 其中實際征收的有12種， 占我國實際征收稅種數(shù)量的一半。但總體來看， 我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理， 重流轉(zhuǎn)、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學(xué)的稅收制度和優(yōu)惠措施來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。其次從金融手段著手。國外的發(fā)展經(jīng)驗表明， 金融業(yè)的參與對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該充分發(fā)揮金融杠桿的作用， 提高調(diào)控的有效性。 法律是很多發(fā)達(dá)國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。法律手段具有嚴(yán)肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點。而我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權(quán)威而不是法律制度來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，加強房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，對于維護良好的市場秩序，發(fā)揮市場的資源配置作用極為必要。
參考文獻(xiàn)：
隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得了突出的進(jìn)步，在發(fā)展過程中需要將其和市場經(jīng)濟相結(jié)合，發(fā)揮不同經(jīng)濟體系的最大化作用，禁止出現(xiàn)經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的情況。房地產(chǎn)經(jīng)濟隸屬于市場經(jīng)濟，因此市場經(jīng)濟的變化對房地產(chǎn)行業(yè)有重要的作用，如果存在干預(yù)機制不合理的情況，則必然會增加管理難度。因此在實踐過程中必須強化市場管理力度，保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的原因
針對經(jīng)濟發(fā)展形式的特殊性和復(fù)雜性，在整個干預(yù)過程中必須及時對影響因素進(jìn)行分析，明確后續(xù)干預(yù)形式的要求，進(jìn)而探究切實可行的發(fā)展措施。以下將對房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的原因進(jìn)行分析。
（一）價格和價值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)
根據(jù)房地產(chǎn)價格形式和價值形式的變化，必須及時對價值形式進(jìn)行分析，基于已有控制機制的特殊性，如果出現(xiàn)價格過高的情況，則必然會擾亂市場秩序。近些年來隨著房地產(chǎn)價格變化比較明顯，甚至出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的情況，和市場經(jīng)濟發(fā)展方向是相反的，因此很難保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效發(fā)展，減少經(jīng)濟風(fēng)險。
（二）干預(yù)形式不合理
基于已有發(fā)展形式的特殊性，要制定合理的宏觀調(diào)控形式，避免出現(xiàn)控制機制不合理的情況。在后續(xù)干預(yù)過程中政府的干預(yù)形式有重要的作用，必須制定合理有效的干預(yù)機制。在實踐過程中，存在干預(yù)機制不健全的情況，無法在第一時間對市場發(fā)展形式進(jìn)行了解，進(jìn)而出現(xiàn)控制形式不健全的情況。
（三）資源應(yīng)用不合理
房地產(chǎn)經(jīng)濟處于開放式管理形式，在實踐過程中必須靈活應(yīng)用資源，體現(xiàn)出資源應(yīng)用形式的要求。在具體控制過程中存在土地規(guī)劃形式不合理、開發(fā)形式不合理的情況。由于我國資源比較少，人均占有量少，必須根據(jù)實際情況，及時處理能源矛盾的問題，使其適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟發(fā)展形式的要求。
二、如何保證房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展
基于房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟之間的關(guān)系，在發(fā)展過程中必須及時對經(jīng)濟形式進(jìn)行調(diào)整，使其適應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展形式的要求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的有序發(fā)展。以下將對如何保證房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行分析。
（一）調(diào)整房地產(chǎn)商品價格
根究房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形式的要求，在后續(xù)控制階段，如果不及時對其進(jìn)行控制，則會出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫的情況，增加市場經(jīng)濟的風(fēng)險。在實踐過程中必須及時對房地產(chǎn)商品價格進(jìn)行調(diào)整，強化控制機制?？刂瓶刂坪梅康禺a(chǎn)商品價值決定價格市的價格并不說一定要強制性將房產(chǎn)價格降下去，應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價值制定相應(yīng)的商品價格。房地產(chǎn)價格過高成為制約市場經(jīng)濟發(fā)展的重要因素，要明確價格變化形式，調(diào)整工序矛盾，及時對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，保證房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。
（二）強化金融監(jiān)督形式
在市場經(jīng)濟的影響下，相關(guān)部門的管理和控制機制對整體發(fā)展有一定的影響，在整個干預(yù)過程中，要及時對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行調(diào)整。金融監(jiān)督管理形式采用的是大規(guī)模發(fā)展形式，為了避免出現(xiàn)價格控制不合理的情況，必須做好監(jiān)督管理工作。相關(guān)部門要及時對房地產(chǎn)企業(yè)的信息進(jìn)行了解，提升監(jiān)控管理力度，及時對貸款機制進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而保證資源的合理應(yīng)用。在干預(yù)過程中，要及時對存貸形式進(jìn)行分析，靈活應(yīng)用資產(chǎn)形式，降低高風(fēng)險貸款風(fēng)險，保證市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序發(fā)展。
（三）進(jìn)行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟之間存在必然的聯(lián)系，如果控制不當(dāng)必然會出現(xiàn)轉(zhuǎn)型機制不協(xié)調(diào)的情況。政府在發(fā)展過程中需要發(fā)揮主導(dǎo)性作用，應(yīng)用杠桿經(jīng)濟原理，鼓勵相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用智能化發(fā)展形式，此外對購買的住宅區(qū)進(jìn)行環(huán)保設(shè)置。如果存在控制不合理或者經(jīng)濟發(fā)展機制不明顯的情況，則必然會經(jīng)濟發(fā)展造成消極影響。此外房地產(chǎn)建設(shè)形式必須以低碳環(huán)保為建設(shè)目標(biāo)，和市場經(jīng)濟發(fā)展保持一致的步調(diào)。如果房地產(chǎn)建設(shè)不能以低碳環(huán)保為建設(shè)目標(biāo)，則必然會出現(xiàn)控制機制不合理的情況。
（四）合理應(yīng)用激勵政策
基于房地產(chǎn)設(shè)計形式的特殊性，在后續(xù)干預(yù)過程中，則必須從現(xiàn)有發(fā)展形式入手，結(jié)合后續(xù)控制形式的要求，合理應(yīng)用激勵政策。市場經(jīng)濟發(fā)展必須樹立戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，制定合理有效的經(jīng)濟發(fā)展形式。政府在發(fā)展過程中，要及時調(diào)整貸款形式，吸收更多的購房群體對這種住宅的關(guān)注。實踐證明，政策的激勵政策勢必會帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟向著低碳經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，工作人員必須在已有設(shè)計基礎(chǔ)上，調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展形式和干預(yù)機制，使其適應(yīng)整個發(fā)展形式的要求。
三、結(jié)束語
近些年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟取得了突出的進(jìn)步，為了調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形式和市場經(jīng)濟干預(yù)形式，必須立足于市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，對控制機制進(jìn)行分析，控制經(jīng)濟發(fā)展形式，采取合理有效的宏觀調(diào)控形式，必須發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟的最大化作用，帶動市場經(jīng)濟發(fā)展，重視轉(zhuǎn)型發(fā)展機制的要求，及時對其進(jìn)行總結(jié)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟加以控制，這樣才能發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟的積極作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)同步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
