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2.房地產(chǎn)對貨幣需求的影響。企業(yè)和居民對貨幣需求的動機會因為房地產(chǎn)價格的波動而發(fā)生改變，貨幣需求的總量也會因此發(fā)生變化。第一，房地產(chǎn)價格上升的同時，人們的名義財富也會有所變化，也就刺激了貨幣需求。第二，房地產(chǎn)價格上升會帶動交易量的增加，交易必然會用到貨幣，市場上對貨幣需求量因此就會增加。第三，房地產(chǎn)價格上漲以后，房地產(chǎn)的持有量就會增加，相應(yīng)的貨幣持有量就會減少，也就是說人們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，貨幣持有需求的減少，貨幣需求從而會降低。由此可見，房地產(chǎn)對貨幣需求產(chǎn)生的影響是多方面的，三種因素相互作用，從不同的角度影響貨幣政策，因此房地產(chǎn)價格波動會對貨幣需求造成不確定性的影響。
二、貨幣政策對我國房地產(chǎn)市場的影響
貨幣政策的變動影響宏觀經(jīng)濟狀況，在這個過程中會涉及房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生源自于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，雖然在一定程度上保證了該行業(yè)的平穩(wěn)快速發(fā)展，但同時也帶來了房價持續(xù)增高不下的狀況，面對這一現(xiàn)象中國人民銀行也有相應(yīng)的措施，提高個人住房貸款利率，壓縮投資和需求。
1.資金供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響。適量的貨幣資金流入到房地產(chǎn)市場中可以在一定程度上減輕房地產(chǎn)交易的資金壓力，擴大需求量，從而促進價格的確定和成交，同時充足的資金供給使得利率相對降低，即房地產(chǎn)商的資金成本下降，促進房地產(chǎn)投資。從宏觀角度看，寬松的貨幣供給會涉及經(jīng)濟社會的各個方面的發(fā)展，其中消費者收入的增加使得居民手中名義財富得以增長，進而增加居民對房地產(chǎn)等耐用品的購買；然而過度的貨幣供給會產(chǎn)生通貨膨脹，此時房地產(chǎn)價格的上漲是一種假象，此時房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
二、模型的估計
本文參考了大量基于國內(nèi)外數(shù)據(jù)和模型的相關(guān)研究校準(zhǔn)了部分參數(shù)。見表1，以下依次說明。對于儲蓄型和借貸型家庭的貼現(xiàn)因子β′和β″，參考Zhang(2009)[4]、許志偉等(2011)設(shè)定的代表性家庭貼現(xiàn)因子0.98，由前文β′>β″，參考Iacoviello(2005)，設(shè)定β′和β″分別為0.99和0.95。企業(yè)家的貼現(xiàn)因子γ可以由企業(yè)家的內(nèi)部收益率計算，12.9%的收益率也代表了國內(nèi)項目的平均收益率，可以作為企業(yè)的內(nèi)部收益率，故參考其研究，設(shè)定為0.886。對于借貸型家庭和企業(yè)的抵押貸款比例(Loan-to-valueRatio，LTV)m″和m的校準(zhǔn)國內(nèi)的相關(guān)研究較少，參考IacovielloandNeri(2010)的研究我們選取m″=0.75，m=0.5。對于勞動供給彈性η，已有文獻差別較大，薛鶴翔(2010)設(shè)定為6.16，王國靜和田國強等(2014)采用貝葉斯估計的結(jié)果是2.2329，裘翔和龍(2014)[5]將η的倒數(shù)設(shè)定為0.524，對應(yīng)勞動供給彈性為1.9084，而Iacoviello(2005)、勛等(2011)將η校準(zhǔn)為1.01，鑒于王國靜和田國強等(2014)、裘翔和龍(2014)[5]效應(yīng)函數(shù)中還含有效用權(quán)重系數(shù)，我們設(shè)定η=1.01。對于折舊率的校準(zhǔn)δ，ChowandLi(2002)估計的資本折舊率為0.04到0.056之間，許志偉等(2010)、胡永剛和劉方(2007)[6]選取季度折舊率為0.05，薛鶴翔(2010)設(shè)定的季度值為0.04，而王文甫(2010)、許偉和陳斌開(2009)[7]則根據(jù)資本年度折舊率10%算得的季度值折舊率為0.025，康立和龔六堂(2014)、王國靜和田國強(2014)等也設(shè)定為0.025，在此，根據(jù)多數(shù)文獻的做法選取δ=0.025，即年折舊10%。對于生產(chǎn)函數(shù)中資本份額的μ的校準(zhǔn)，ChowandLi(2002)利用1952—1998年數(shù)據(jù)得到資本份額0.55，張軍(2002)利用不同的方法估計的資本份額為0.499，薛鶴翔(2010)和Heetal.(2007)估計結(jié)果為0.6，王國靜和田國強(2014)選取資本份額為0.5。但需要指出的是，這些研究對生產(chǎn)函數(shù)的設(shè)定，只是包括資本與勞動力兩部分，本文中資本包括房地產(chǎn)資本(ν)和其他資本，我們先校準(zhǔn)總的資本份額為0.3288。結(jié)合后文貝葉斯估計的房地產(chǎn)以外資本份額為0.2988，故ν的校準(zhǔn)值為0.03。對于參數(shù)住房效用權(quán)重j的校準(zhǔn)已有文獻差別較大，王云清等(2013)設(shè)置的效用權(quán)重為0.0194，而勛等(2011)認為由于我國居民普遍接受居者有其屋的觀念故設(shè)置的效用權(quán)重較大為0.4，Iacoviello(2005)和IacovielloandNeri(2010)等分別設(shè)置為0.1和0.12，我們設(shè)置為0.2。對于家庭和企業(yè)的房地產(chǎn)調(diào)整成本φh和φe國內(nèi)鮮有文獻，Iacoviello(2005)設(shè)定為0.2、0.2，考慮我國處于轉(zhuǎn)型期，我們設(shè)定為0.1、0.1。康立和龔六堂(2014)將資本的調(diào)整成本參數(shù)ψ設(shè)定為5，本文綜合以上文獻采用參數(shù)值2。本文參考AnandSchorfheide(2006)，使用貝葉斯方法對模型余下的相關(guān)參數(shù)進行估計。由于模型系統(tǒng)中包含四個外生沖擊，本文選如下四個觀測變量：產(chǎn)出(實際GDP)、通脹(CPI)、名義利率(銀行間市場7天同業(yè)拆借利率)和房價(實際房價)。為了確保數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，實際GDP和房價經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和去趨勢化處理。由于國家統(tǒng)計局公布的房價的相關(guān)季度數(shù)據(jù)最早始于2000年1季度，故本文使用2000年1季度到2014年1季度數(shù)據(jù)對模型進行估計②。數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局。貝葉斯估計③事先要設(shè)定先驗分布，先驗分布包括分布函數(shù)和先驗均值和標(biāo)準(zhǔn)差的設(shè)定。分布函數(shù)我們通過參考Lubikandschorfheide(2007)、馬勇和陳雨露(2014)的研究設(shè)定。先驗均值和方差參考了前人的相關(guān)研究。價格黏性程度θ，也就是零售商價格調(diào)整速度，早期的研究如BGG(1999)，國內(nèi)許志偉等(2010)、薛鶴翔(2010)和勛等(2011)的研究都采用θ=0.75，我們設(shè)定先驗均值為0.75，方差為0.05。由上文關(guān)于生產(chǎn)函數(shù)中資本份額的μ討論，我們設(shè)定其先驗均值為0.3。由于穩(wěn)態(tài)時加成比例X=εε-1，其中ε為中間品的替代彈性，而許偉和陳斌開(2009)[7]取ε=6，價格加成比例X=1.2，價格加成20%，我們?nèi)∠闰灳禐?.2。其他參數(shù)先驗均值和方差的設(shè)定參考了Iaco-viello(2005)、IacovielloandNeri(2010)以及許偉和陳斌開(2009)[7]，我們將要估計的參數(shù)的先驗分布和貝葉斯估計的后驗均值及90%置信度的置信區(qū)間報告見表2。
三、數(shù)值模擬分析
我們采用比較模型經(jīng)濟和實際經(jīng)濟各變量之間矩的一致性來評價模型，這種方法被廣泛接受。常用矩有各宏觀經(jīng)濟變量的標(biāo)準(zhǔn)差，這一矩是變量波動性或易變性的刻畫；各變量之間的一階自相關(guān)系數(shù)，這一矩特征用于描述變量的黏持性；還有各變量之間的相關(guān)性，這一矩表示各變量之間的共動性。將產(chǎn)出、房價進行季節(jié)調(diào)整①，然后對數(shù)化，進行HP濾波，最后計算原始數(shù)的相關(guān)系數(shù)和自相關(guān)系數(shù)，以及HP濾波后波動成分的標(biāo)準(zhǔn)差。我們通過分別模擬基準(zhǔn)模型(上文建立和估計的模型)和m=m″=0他參數(shù)不變)的情形，之所以這樣做，是為了對比以為抵押品效應(yīng)的存在提供經(jīng)驗依據(jù)。我們用以下表格比較實際經(jīng)濟與數(shù)值模擬經(jīng)濟比較。從表3可以看出，與實際數(shù)據(jù)較為符合的是基準(zhǔn)模型。基準(zhǔn)模型中各經(jīng)濟變量的標(biāo)準(zhǔn)差，與一、二階自相關(guān)系數(shù)以及與產(chǎn)出的相關(guān)系數(shù)更接近實際情況。這也證實了房地產(chǎn)市場中抵押品效應(yīng)是存在的。為了進一步探討主要經(jīng)濟變量波動的傳導(dǎo)機制及其動態(tài)特征以觀察金融加速機制效應(yīng)，我們通過引入四種沖擊考察脈沖響應(yīng)函數(shù)：貨幣政策沖擊、房地產(chǎn)偏好沖擊、供給沖擊和通脹沖擊。為了對比抵押品效應(yīng)以考察金融加速機制，我們在同一響應(yīng)圖像中對比了基準(zhǔn)模型和不存在借貸約束的情況，此時，m=m″=0。四種沖擊的模擬結(jié)果如圖2至圖6所示，圖中橫坐標(biāo)表示以季度為單位的時期，縱坐標(biāo)表示相應(yīng)變量偏離均衡值的百分點。圖1表示緊縮性貨幣政策(名義利率增加一個單位)沖擊對模型主要數(shù)量變量的影響。從圖1脈沖響應(yīng)函數(shù)可以看出，對于緊縮性的貨幣政策沖擊，產(chǎn)出下降，基準(zhǔn)模型第1季度產(chǎn)出下降0.0206，而不存在抵押品效應(yīng)時(m=m″=0)第1季度產(chǎn)出下降0.0151，所以基準(zhǔn)模型的產(chǎn)出比不存在抵押品效應(yīng)時下降更多，受影響更大，但是在第6季度基本上都趨于0。同時也可以看到，緊縮性貨幣政策對通脹的沖擊，在有抵押品效應(yīng)的模型中通脹水平下降的更多。經(jīng)歷迅速下降后，第3季度變?yōu)?。特別指出，緊縮性貨幣政策對借貸型家庭部門消費影響明顯，峰值都出現(xiàn)在第1季度，有抵押品效應(yīng)的模型中消費減少約0.0433，明顯大于基準(zhǔn)模型的0.0158。在沒有抵押品的模型中，利率提高的沖擊下房價下降得更多。
對比脈沖響應(yīng)函數(shù)發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟變量表現(xiàn)出了明顯的小沖擊更大波動的金融加速器的作用。圖2顯示了一個正向1%的需求沖擊所產(chǎn)生的影響。我們發(fā)現(xiàn)不管是基準(zhǔn)模型，還是無抵押品效應(yīng)的模型，需求對房價影響較大，且持續(xù)時間最長，大概25個季度。而當(dāng)m=m″=0需求沖擊對產(chǎn)出影響甚微，產(chǎn)出幾乎都保持在正常水平，但是在基準(zhǔn)模型中，當(dāng)需求沖擊發(fā)生后，產(chǎn)出波動較大，峰值出現(xiàn)在第一季度，達到0.0104，說明模型大大放大了需求沖擊對產(chǎn)出的影響。正向的需求沖擊下，基準(zhǔn)模型產(chǎn)出出現(xiàn)了巨大波動，而無抵押模型中產(chǎn)出變化不大。需求沖擊下，房價迅速上升，在兩個情況下上升趨勢一樣，持續(xù)時間較長。兩個不同模型中，面對相同的需求沖擊，借貸型家庭的消費出現(xiàn)了截然相反的情況?；鶞?zhǔn)模型借貸型家庭消費初期增加，后期迅速減少。而無抵押品存在時，借貸型家庭消費初期減少，之后變?yōu)?，回歸到正常水平。這說明對于借貸型家庭部門來說，房地產(chǎn)的財富效應(yīng)非常明顯。圖3表示供給沖擊(技術(shù)沖擊)對產(chǎn)出、通脹的影響。正的技術(shù)沖擊導(dǎo)致產(chǎn)出增加以及通貨緊縮，且兩個模型產(chǎn)出和通脹的響應(yīng)函數(shù)基本一致，峰值分別約為第2季度的0.025和第1季度的-0.014。由于中央銀行會對產(chǎn)出和通貨緊縮都做出反應(yīng)，中央銀行會采取減息措施，導(dǎo)致房價上升，房價會在滯后一個季度即第2季度達到峰值0.04。借貸型家庭由于房價上漲，消費增加，且基準(zhǔn)模型中借貸型家庭消費增加比m=m″=0情形多出0.01。圖4顯示了在成本沖擊(通脹沖擊)下主要經(jīng)濟變量的響應(yīng)函數(shù)。產(chǎn)出對于成本沖擊的響應(yīng)表現(xiàn)為降低趨勢，在第4季度達到反向峰值約-0.04，兩種情況相差甚微。產(chǎn)出、利率、房價和借貸型家庭部門消費的脈沖響應(yīng)函數(shù)都表現(xiàn)出了一定的駝峰狀。通脹壓力導(dǎo)致貨幣政策從緊，房價下降，且有抵押品效應(yīng)時下降得更多。值得注意的是，借貸型家庭的消費在基準(zhǔn)模型中下降得更多，第5季度出現(xiàn)峰值時比m=m″=0情形高約0.01。從以上分析也可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，也說明有抵押存在時表現(xiàn)出了金融加速器效應(yīng)。如上所述，借貸型家庭帶來的金融摩擦(表現(xiàn)為抵押品效應(yīng))在經(jīng)濟波動中非常重要。為了進一步驗證模型的穩(wěn)健性，理論上可以做出如下推理：增加借貸型家庭比例，應(yīng)該導(dǎo)致貨幣政策沖擊下資產(chǎn)價格變動更大，因此對借貸型家庭消費影響也更大。所以提高借貸型家庭比例(降低借貸型家庭部門比例)應(yīng)該放大這種效果。我們給出了當(dāng)α=0.2時(上文中根據(jù)貝葉斯估計值α=0.6706)，貨幣政策沖擊對主要經(jīng)濟變量的影響的脈沖響應(yīng)函數(shù)。圖5刻畫當(dāng)無借貸型家庭部門比例下降到0.2之后貨幣政策對主要變量的沖擊。從表中可以看出緊縮性貨幣政策沖擊下，α=0.2時模型帶來的緊縮產(chǎn)出的效果更大，對通脹沖擊與產(chǎn)出類似。相對于基準(zhǔn)模型，α=0.2時房價波動更大，初始時，房價都下降，在第3季度達到正向峰值0.0081，顯著大于基準(zhǔn)模型的第5季度的0.0019。在緊縮政策的沖擊下，借貸型家庭的消費波動更大，第1季度基準(zhǔn)模型為-0.0158，α=0.2時為-0.0376。響應(yīng)函數(shù)結(jié)果與理論推理一致，證明了模型及結(jié)論的可靠性與穩(wěn)健性。
2.2供求理論
房地產(chǎn)供求變化是房地產(chǎn)運行的主要形式，而房地產(chǎn)市場供求之間的對立關(guān)系及相互制約關(guān)系，又是可以通過房地產(chǎn)供給和需求之間的數(shù)量關(guān)系，結(jié)構(gòu)關(guān)系及時空關(guān)系表現(xiàn)出來[27]。
（1）房地產(chǎn)供求之間的數(shù)量關(guān)系，即房地產(chǎn)數(shù)量供求之間的變化，它是供求對立運動的最基本的表現(xiàn)形式。
（2）房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)關(guān)系，主要是各類質(zhì)量、品種不同的房地產(chǎn)商品供求數(shù)量的構(gòu)成及其比例關(guān)系。
（3）房地產(chǎn)供求的時空關(guān)系，一是指時間限制，由于房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)需要一定的時間，因而在一定的時間內(nèi)只能供給一定數(shù)量的房地產(chǎn)商品；由于房地產(chǎn)可供消費的時間較長，因而房地產(chǎn)的需求只能是一定時間內(nèi)的需求。二是指空間限制，由于房地產(chǎn)供求受自然地理、交通運輸條件的制約，因而房地產(chǎn)市場的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產(chǎn)市場研究的最基本的理論。供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價格的漲落，反過來又刺激和抑制供給與需求。供求關(guān)系的變動與價格、競爭等有著密切的關(guān)系，他們之間相互聯(lián)系、相互制約、相互影響、相互作用，發(fā)揮各自的功能又共同發(fā)揮功能，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場對資源配置的基礎(chǔ)性作用[28]。市場的供求狀況，影響產(chǎn)品的均衡價格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產(chǎn)品的數(shù)量，其Y軸代表產(chǎn)品的價格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點所對應(yīng)的價格P即為均衡價格。土地的供求是決定房地產(chǎn)市場供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現(xiàn)為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動。因此我們說土地需求在一定的條件下決定土地價格如圖2-2所示。在一個城市和地區(qū)內(nèi)，由于人口和經(jīng)濟的發(fā)展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結(jié)果造成土地價格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉(zhuǎn)換，如工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地等，因此，就某種用途的土地來說，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價格降低；如果土地供應(yīng)量減少即為S1S1，則價格升高。如圖2-3所示。
2.3價格理論
在西方經(jīng)濟學(xué)中，地價理論的基礎(chǔ)是：效用價值論、生產(chǎn)費用論和供求理論。認為地租是土地生產(chǎn)要素對產(chǎn)品及其價值所作的貢獻的報酬或認為地租是一種“經(jīng)濟贏余”，是產(chǎn)品價格同工資、利息等生產(chǎn)費用之間的余額。而由于地租與地價一樣，其存在的基礎(chǔ)是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進行各種生產(chǎn)和消費活動的能力，因此從需求角度講，地租越來越被認為是地價的基礎(chǔ)。而地價最終還是決定于土地市場的供求狀況。又如“影子價格”理論認為，地價是土地資源得到合理配置的“預(yù)測價格”。它是從土地有限性出發(fā)，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個單位土地資源可得到的最大經(jīng)濟效益。這種方法主要是分析土地的機會成本，選擇最大效益的機會成本來確定土地價格。它一方面反映土地的勞動消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關(guān)系）。在馬克思的地價理論中，土地價格的實質(zhì)是地租的資本化。具體地說，土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但卻有使用價值，土地能為人類永續(xù)提品和服務(wù)。在土地所有權(quán)壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。正是因為有地租，才會產(chǎn)生土地價格。這里所說的土地價格的實質(zhì)就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內(nèi)的租金。因此，馬克思的地價理論是以科學(xué)的勞動價值論、剩余價值論和生產(chǎn)價格論為基礎(chǔ)，同時又是剩余價值理論的有機組成部分[29]。房地產(chǎn)商品的價值是價格形式的基礎(chǔ)，價格圍繞價值上下波動。若價格高于價值，投資者就會向房地產(chǎn)業(yè)增加投資或有新的投資者加入，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加，形成供給大于需求的局面。此時，價格又會下跌，投資者也相應(yīng)減少，直至供求關(guān)系達到新的平衡。對消費者來說，由于價格過高，抑制了房地產(chǎn)消費，因而呈現(xiàn)供大于求，從而導(dǎo)致價格下跌，直至供求關(guān)系達到平衡[30]。相反，若價格低于價值，投資者就會對房地產(chǎn)業(yè)YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價格10減少投資或投資者減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，形成供給小于需求的局面。這時價格又會上升，投資相應(yīng)上升，投資者數(shù)量相應(yīng)增加，直至供求關(guān)系達到平衡。同時，消費者會增加房地產(chǎn)消費，使房地產(chǎn)需求增大，形成供給小于需求，從而導(dǎo)致價格上升，直至供求關(guān)系達到平衡，價格與價值相符。房地產(chǎn)價格是指在房屋建筑，建設(shè)用地開發(fā)以及經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價格的高低，對廣大居民的購買力有直接的影響，進而也就影響著房地產(chǎn)市場的供求情況。
2.4競爭理論
在市場經(jīng)濟條件下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的目的是為了獲得更大限度的利潤，為了達到這一目的，在房地產(chǎn)交易主體之間勢必產(chǎn)生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競爭，從而對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營形成強大的外在壓力。競爭機制是房地產(chǎn)供求關(guān)系，價格高低，利潤高低之間相互制約相互協(xié)調(diào)的內(nèi)在聯(lián)系，其功能在于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生一種強大的壓力，使供求機制和價格機制的功能得以充分發(fā)揮。競爭的結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置和生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合[31,32]。房地產(chǎn)市場的競爭方式主要有價格競爭和非價格競爭。價格競爭的基本方式，主要通過價格競爭，迫使生產(chǎn)者不斷擴大生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營規(guī)模，降低物質(zhì)消耗和生產(chǎn)費用，力爭在市場中實現(xiàn)自身的價值。非價格競爭主要包括技術(shù)，質(zhì)量，宣傳，服務(wù)等形式競爭，取得消費者的信任，以擴大市場占有率，排斥其他競爭者。
2.5房地產(chǎn)市場供求預(yù)測
房地產(chǎn)投資者在作出投資決策之前，必然要對房地產(chǎn)市場進行一個全面的調(diào)查、分析和預(yù)測。房地產(chǎn)市場預(yù)測是指通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查，運用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)和資料，對房地產(chǎn)市場的未來及變化趨勢進行預(yù)測和判斷，以滿足確定未來房地產(chǎn)市場經(jīng)營目標(biāo)和行動計劃的需要。
2.5.1房地產(chǎn)市場預(yù)測的必要性
（1）房地產(chǎn)市場預(yù)測有利于平衡和滿足社會對房地產(chǎn)的需要社會生產(chǎn)的目的是為了不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長、消費習(xí)慣的改變而改變。為此，要使人們對房地產(chǎn)的需要得到充分滿足，就必須進行科學(xué)的推算和估計。
（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測有利于制定科學(xué)的開發(fā)經(jīng)營計劃通過房地產(chǎn)市場預(yù)測，可以了解房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，以及對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所帶來的影響，從而指導(dǎo)企業(yè)自覺按照市場規(guī)律辦事，為制定科學(xué)的計劃和開發(fā)經(jīng)營決策提供依據(jù)。
（3）房地產(chǎn)市場有利于改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益11在商品經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，而房地產(chǎn)市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產(chǎn)市場預(yù)測，掌握大量的房地產(chǎn)市場信息和數(shù)據(jù)資料，才能不斷的改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。
2.5.2房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類
二、貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在的問題
貴陽市房地產(chǎn)市場雖然成穩(wěn)定的增長，但是也存在諸多問題，特別是在監(jiān)管方面存在的問題異常突出，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）監(jiān)管體系不明朗，監(jiān)管效力分散
貴陽市現(xiàn)行的房地產(chǎn)監(jiān)管措施多是由各部門結(jié)合國家多部委下達的通知，針對為各階段市場調(diào)控需要分頭制定而出臺的，行業(yè)所涉及的房管、建設(shè)、規(guī)劃、國土、稅務(wù)、銀行、工商等部門各有監(jiān)管辦法或規(guī)定，條款關(guān)聯(lián)度不高，下發(fā)時間跨度較大，顯得整個市場監(jiān)管體系不夠明朗。由此也導(dǎo)致了各部門間各自獨立監(jiān)管、信息互通不暢、市場監(jiān)管效力分散。雖也組織多部門聯(lián)合監(jiān)管活動，圍繞房地產(chǎn)項目審批、開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)進行監(jiān)管審查，但由于活動時間短，收效只是一時，在長遠的監(jiān)管效用中收效甚微。
（二）房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺不完善
房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺包括內(nèi)部平臺和外部平臺。內(nèi)部平臺主要為管理部門提供房地產(chǎn)監(jiān)管的數(shù)據(jù)及信息的監(jiān)管平臺。外部平臺是指監(jiān)管部門面向公眾能及時快捷地了解房地產(chǎn)市場信息，同時，監(jiān)管部門迅速將反饋意見進行處理。目前在貴陽市，房地產(chǎn)監(jiān)管信息外部平臺主要是貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局所設(shè)立的房地產(chǎn)市場監(jiān)管處設(shè)立的網(wǎng)站和貴陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)。前者網(wǎng)站共設(shè)立了最新工作信息、公示公告、資料下載、部門介紹五個欄目，這五個欄目中的信息均為2006~2009年的內(nèi)容，沒有一條2014至2010年的監(jiān)管信息，每個欄目中的信息內(nèi)容少，沒有及時更新，嚴(yán)重的影響公眾對監(jiān)管政策、制度的知情權(quán)。不理于監(jiān)管的實行。
（三）監(jiān)管部門的執(zhí)行力不夠
房地產(chǎn)市場包含了房地產(chǎn)從生產(chǎn)銷售到售后服務(wù)的全過程，是涉及土地、拆遷、規(guī)劃、融資、建筑等部門的龐大系統(tǒng)工程，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。因房地產(chǎn)市場涉面廣，監(jiān)管部門很難做到全方面有效的監(jiān)管，很多環(huán)節(jié)并沒有真正的監(jiān)管到位。
（四）監(jiān)管不當(dāng)造成存在爛樓現(xiàn)象
貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管中，一直存在較大漏洞，不但未能發(fā)揮監(jiān)管其應(yīng)有的作用、有時甚至由于操作不當(dāng)，影響了公眾的日常生活。貴陽市房地產(chǎn)市場存在因監(jiān)管不當(dāng)，造成許多樓盤存在質(zhì)量問題。如：世紀(jì)城、大正雨曦城等許多樓盤都存在墻壁出現(xiàn)裂縫，墻壁漏水等諸多房屋的質(zhì)量問題，這說明監(jiān)管部門在驗收房屋時，驗收沒有仔細到位，而且出現(xiàn)這些問題的部分樓盤，監(jiān)管部門未要求房開商限期整改，使得公眾的合法權(quán)益得不到保障。
三、完善貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管的對策
（一）推進房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制改革
貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管涉及多方面的工作，客觀上需要一個統(tǒng)籌全面的工作的機構(gòu)，這樣有利于解決政策互相抵觸的問題。在實踐中，可以成立議事協(xié)調(diào)機構(gòu)，包括貴陽市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、貴陽市國土資源局、貴陽市國家發(fā)展與改革委員會等部門的領(lǐng)導(dǎo)組成，由分管經(jīng)濟工作的領(lǐng)導(dǎo)組織協(xié)調(diào)各部門的監(jiān)管工作。這樣在政策制定時，與相關(guān)部門協(xié)商，保證政策之間的協(xié)調(diào)。
（二）加強房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺建設(shè)
貴陽市房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺可以對房地產(chǎn)市場的信息進行收集、整理和分析，依靠一定的信息技術(shù)手段，監(jiān)管信息并形成反饋機制和決策機制。貴陽市房地產(chǎn)監(jiān)管信息平臺主要應(yīng)提供供地、建造、銷售、再銷售等方面的信息。信息要及時進行更新，并需要增加在線辦事和公眾參與的功能。這樣不僅能增加監(jiān)管的透明度，還能有利于公眾辦理房地產(chǎn)相關(guān)方面的事宜，并且為監(jiān)管部門決策和制定政策提供依據(jù)。
（三）構(gòu)建房地產(chǎn)市場監(jiān)管問責(zé)制度
通過完善問責(zé)體系和問責(zé)制度，進一步健全監(jiān)管機構(gòu)職責(zé)體系。首先要明確劃分各監(jiān)管部門和監(jiān)管人員的權(quán)責(zé)界限，確定官員問責(zé)標(biāo)準(zhǔn)。其次要加大同部門問責(zé)力度，并且對不同監(jiān)管部門有連帶責(zé)任的也要問責(zé)。最后要完善貴陽市房地產(chǎn)市場監(jiān)管問責(zé)的法律法規(guī)。具體來說，比如執(zhí)行差別化住房信貸、不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，要對相關(guān)負責(zé)人相關(guān)部門進行問責(zé)。
（四）監(jiān)管部門不定期抽查
為了確保市場穩(wěn)定，各相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)不定期組織抽查，加強開發(fā)建設(shè)、預(yù)售等環(huán)節(jié)動態(tài)監(jiān)管。對存在問題的責(zé)令限期整改，逾期不改的給予相應(yīng)處理，作為不良經(jīng)營行為記錄其信用檔案，并向社會曝光。
（五）完善房地產(chǎn)商品住房預(yù)售監(jiān)管制度
貴陽市監(jiān)管部門要嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理，房開商應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案售房，預(yù)售方案中若有主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報主管部門備案并公示，并且預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保用于項目工程建設(shè)。以防止部分房開商樓盤未支付施工方款項，而樓盤卻已賣出。若房開商因有種原因無法支付施工方款項，而導(dǎo)致施工方阻止戶主入住。例如：大正雨曦城M棟戶主購房多年，卻因房開商無法支付施工方尾款，導(dǎo)致施工方阻止戶主入住。目前此問題依舊沒有得到妥善的解決。監(jiān)管部門將預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，不僅確保用于項目工程建設(shè)，而且能確保戶主享受及時入住應(yīng)有的權(quán)利。
為百姓提供一個寬敞明亮的交易大廳，設(shè)置辦理各種交易手續(xù)一條龍服務(wù)辦公窗口，包括公證、稅務(wù)、銀行等，為人們辦理各種交易手續(xù)提供便利；設(shè)立咨詢服務(wù)臺，解答辦事流程及各種政策問題；提供辦事等候坐椅，便于人們休息；安裝自動叫號機，保證交易秩序井然；設(shè)置綠色通道，為老弱病殘孕提供優(yōu)先服務(wù)。
2.加強設(shè)備、資源、信息建設(shè)
辦公窗口和咨詢服務(wù)臺配備電腦、打印、掃描等電子辦公設(shè)備，通過局域網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)達到信息資源共享的目的，為受理查詢，房地產(chǎn)價值評估，交納契稅等業(yè)務(wù)提供信息資源，從而提高工作效率，也為百姓查詢房產(chǎn)信息提供了信息平臺。
3.保障交易大廳的安全，定期進行消防安全檢查和演練
對交易大廳的電線和消防管線要定期進行更換，排除能使火災(zāi)等事故發(fā)生的安全隱患，同時還要定期組織保安及工作人員進行消防演練，包括滅火器和消防栓的使用、報警方式及安全撤離等等，以免發(fā)生險情時出現(xiàn)慌亂。
4.交易大廳內(nèi)全面禁煙，創(chuàng)建無煙大廳
面對諸多百姓，我們積極宣傳公共場所禁煙的目的和重要性，同時加派保安力量，在大廳內(nèi)定時巡邏，針對重點區(qū)域進行重點看守，達到控?zé)熜Ч?，保證大廳的清新環(huán)境。
二、加強房地產(chǎn)交易市場軟環(huán)境建設(shè)
1.要做到辦事公平
公平是和諧的基礎(chǔ)，作為窗口服務(wù)人員，要牢固樹立公平辦事的理念，對待每個辦事人，都要一視同仁，從公平出發(fā)，牢固把握標(biāo)準(zhǔn)、尺度，不能厚此薄彼，不搞遠近親疏，能提供便利的盡量給予便利，不斷提高服務(wù)窗口公平辦事的能力和水平，并把公平變成做人的原則和自覺行動，努力建設(shè)一個公平的有和諧氛圍的服務(wù)窗口。
2.要做到講究原則
“不以規(guī)矩?zé)o以成方圓”，原則是做人的立身之本，是行事的基本要求。作為窗口服務(wù)工作人員，首先要樹立講原則、守規(guī)矩的意識，自覺遵守和維護交易市場的各項規(guī)章制度和工作紀(jì)律。在窗口工作中要嚴(yán)格按程序辦事，按法律規(guī)章辦事，自覺把政府賦予的職能履行到位，努力建設(shè)一個講原則的服務(wù)窗口。
3.要做到誠實守信
誠信是人性的道德底線，是人格的內(nèi)在魅力。窗口服務(wù)人員首先要做一個誠實守信的人，要言行一致，表里如一，給服務(wù)對象的承諾要做到言必信，行必果，以誠信樹立服務(wù)窗口的威信。窗口工作人員之間也要以誠相待，以心換心，以情感人，彼此成為工作上的同事，生活上的朋友，齊心協(xié)力做好本職工作，努力建設(shè)一個誠信的服務(wù)窗口。
4.要做到寬容大度
寬容是一種人生智慧和美德，更是維系人與人之間的親密聯(lián)系的橋梁和紐帶。每個人的性格、風(fēng)格都各不相同，對事情的想法和處理問題的方法也不一定一樣，古人說的好：海納百川，有容乃大。能夠很好地與有不同意見的人一道合作共事，需要寬容和大度。我們作為窗口服務(wù)人員首先要學(xué)會換位思考，尊重辦事人、包容辦事人，容納和尊重辦事人的不同意見、不同個性、不同習(xí)慣和不同文化，要有容人之短的胸懷，容人之異的肚量，努力建設(shè)一個和諧的服務(wù)窗口。
5.要做到理解溝通
理解是一種文化，一種集忍讓、溝通為一體的良好品格。它不是沒有立場、沒有原則的讓步，而是大事講原則，小事講風(fēng)格。因此，窗口工作人員之間共事要做到不斤斤計較，不耿耿于懷，坦誠對待分歧，加強聯(lián)系溝通，發(fā)現(xiàn)問題相互提醒，發(fā)現(xiàn)不足相互補充，在合作中加強理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和諧，努力建設(shè)一個團結(jié)的服務(wù)窗口。
6.要做到注重小節(jié)
小節(jié)就像一面鏡子，越是點滴小事，越能折射人的品質(zhì)，反映人的思想境界、修養(yǎng)和靈魂。窗口服務(wù)人員在日常工作中，不能感情用事，不該辦理的堅決不辦，決不能錯誤的認為吃一點、喝一點、拿一點，都是一些是小節(jié)問題，殊不知，這些小節(jié)問題最終會授人以柄，成為某些懷有不良目的、牟取非法利益人的籌碼。因此窗口服務(wù)人員要時刻保持清醒的頭腦，凈化生活圈，管住小節(jié)，珍惜名節(jié)，重形象，講分寸，努力建設(shè)一個廉潔的服務(wù)窗口。
上海房地產(chǎn)市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現(xiàn)短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續(xù)出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產(chǎn)市場存在兩個現(xiàn)狀：漲得快、漲幅高。
上海房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因是什么？房地產(chǎn)的未來是否能走上可持續(xù)發(fā)展道路？防范房地產(chǎn)泡沫有何良策？本文對此進行探討。
一、房地產(chǎn)的特征
所謂房地產(chǎn)，即房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經(jīng)濟和社會三個角度來分析房地產(chǎn)所具有的特征。
（一）房地產(chǎn)的物理特征
1、固定性。房地產(chǎn)從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產(chǎn)的固定性是不變的。
2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復(fù)制。
3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。
（二）房屋的經(jīng)濟特征
房屋的經(jīng)濟特征為：房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值具有結(jié)合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資大，房地產(chǎn)投資的流動性較差；隨著社會的發(fā)展，人口的增加和經(jīng)濟的繁榮，對房地產(chǎn)的需求日益增長，房地產(chǎn)的長期供不應(yīng)求導(dǎo)致房地產(chǎn)價格總的趨勢呈不斷上漲。
（三）房地產(chǎn)的社會特征
房地產(chǎn)的社會特征是指房地產(chǎn)在法律，制度等方面表現(xiàn)出來的特征。房地產(chǎn)的社會特征為：房地產(chǎn)在開發(fā)過程中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系；房產(chǎn)往往受到福利制度和社會保障制度的影響。
二、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
（一）房屋建造市場持續(xù)發(fā)展
據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站近日的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海市建筑業(yè)生產(chǎn)保持較平穩(wěn)增長。本年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值373.06億元，增長10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%。總體上反映出房屋供應(yīng)量在增長。
（二）2007年上半年住宅價格及成交量均緩步上揚
上海2007年上半年的房價呈緩步上升的趨勢，據(jù)上海易局研究院提供的研究報告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態(tài)勢。根據(jù)焦點網(wǎng)的統(tǒng)計資料，4月全市至少有20多個樓盤出現(xiàn)不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：
（三）預(yù)計2007年下半年房地產(chǎn)走勢總體上房價仍將持續(xù)上揚
首先，土地供應(yīng)越來越緊張，土地成本費用在成倍增加，國家稅收的增加等；其次，房屋建設(shè)周期長，供求格局短期內(nèi)不會改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程加快，將產(chǎn)生大量房屋需求。
（四）上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫現(xiàn)象
上海房產(chǎn)市場將穩(wěn)步發(fā)展，房價將持續(xù)上漲，但也反映出上海房地產(chǎn)存在一定的泡沫，表現(xiàn)在商品樓盤內(nèi)的空房率相當(dāng)?shù)母撸胱÷屎艿?，?jù)香梅花園的物業(yè)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。
三、上海房產(chǎn)居高不下的原因
上海是一個國際性大都市，也是中國的經(jīng)濟中心之一，隨著許多有實力的大型房地產(chǎn)公司進入上海房產(chǎn)市場，國際資本繼續(xù)看好上海，投資上海，加快上海經(jīng)濟的發(fā)展，加上各方市場參與者的心理預(yù)期，最終導(dǎo)致上海房產(chǎn)價格居高不下的現(xiàn)狀。
（一）大與?。盒袠I(yè)調(diào)整，壟斷性增強
2005年以來，調(diào)控政策通過提高土地出讓金、開發(fā)企業(yè)自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產(chǎn)行業(yè)越來越呈現(xiàn)規(guī)模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。
（二）堵與疏：一手硬，一手軟
導(dǎo)致房價居高不下的第二個原因是樓市調(diào)控政策在落地執(zhí)行中出現(xiàn)的“重堵輕疏”現(xiàn)象。在2006年出臺的政策中，“90/70”政策以及鼓勵建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房的相關(guān)措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設(shè)限政策則重在“堵截”投資型需求。
總體上“堵截”型政策執(zhí)行得還算到位，“疏解”型政策的執(zhí)行則喜憂參半。一方面，經(jīng)濟適用房投資持續(xù)下降的趨勢開始得到扭轉(zhuǎn)。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經(jīng)濟適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發(fā)結(jié)構(gòu)仍不合理。在房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯反彈的情況下，本應(yīng)朝小戶型占比70%方向發(fā)展的“90/70”政策遠未完全落實。而城鎮(zhèn)居民對住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司指出：“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”
（三）內(nèi)與外：寧可賣地售股，不愿降價
去年樓市調(diào)控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤、降價銷售的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認為，原因之一，與外資乘機大量進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場有關(guān)。統(tǒng)計顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進入，使得國內(nèi)開發(fā)商在銀根緊縮的局面下，改變?nèi)谫Y渠道，或出讓項目公司的股權(quán)，或出售土地，換取外資注入?！皩幙少u地售股，不愿降價”成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的唯一選擇。
（四）理想與現(xiàn)實：放棄房地產(chǎn)支柱地位的艱難
“堵”“疏”不平衡導(dǎo)致市場供求難以改觀，而行業(yè)內(nèi)的壟斷趨勢、外資加快進入，則加劇了局面的嚴(yán)重性。解決問題的關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)市場的供求狀況，特別是緩解需求。房地產(chǎn)行業(yè)對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調(diào)控舉棋不定。而可能是調(diào)控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經(jīng)濟中最賺錢的一個行業(yè)。針對地方政府“調(diào)控猶豫癥”，發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟研究院建議大幅度調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展政策，放棄房地產(chǎn)支柱地位，徹底改變房地產(chǎn)依賴型的經(jīng)濟模式。要根治樓市積弊，推出調(diào)整政策及考核指標(biāo)的適當(dāng)?shù)呐e措已不可避免。
（五）市場預(yù)期
預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升是投機性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。上海房地產(chǎn)價格飆升是因為對上海房地產(chǎn)價格上升的預(yù)期導(dǎo)致的。
第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權(quán)、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權(quán)、上海爭創(chuàng)國際經(jīng)濟、貿(mào)易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內(nèi)都形成了上海房價必然上漲的預(yù)期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預(yù)期更為根本和復(fù)雜，不只是簡單的或事件所能比。
（六）其他各方因素
首先，地方政府并不希望房價下跌，房價的下落，上海經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)就會失去支撐，經(jīng)濟就會出現(xiàn)衰退。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商不希望房價下跌。因為根據(jù)購房者“買漲不買跌”的原理，房價一旦下降就會馬上讓市場形成房價繼續(xù)下跌的預(yù)期，購房戶就會持幣觀望，造成實際成交量急劇萎縮，使得開發(fā)商既不能獲得預(yù)期高額利潤，也可能使部分開發(fā)商虧本，甚至破產(chǎn)。第三，銀行不希望房價下跌。房價一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產(chǎn)商與民眾住房消費信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就會成了泡影。如果房價下跌真的發(fā)生了，不僅會給銀行造成危機也可能給整個社會經(jīng)濟帶來大災(zāi)難。第四，已購買戶不希望房價下跌。上海房價居高不下形成是一系列復(fù)雜因素綜合作用的結(jié)果。
四、應(yīng)對措施
當(dāng)前一些城市房價過高是不正常的，必須堅持對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和治理，這是政府的責(zé)任也是社會的責(zé)任，也包括房地產(chǎn)商的責(zé)任，而且房價過高原因是復(fù)雜的，有商品房供應(yīng)不足的原因，有開發(fā)商利潤不夠的原因，有地價商品房不夠的原因，有投資性投機性的原因，也有超前消費的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價過高過快增長的現(xiàn)象。
（一）加大供應(yīng)穩(wěn)定房價
國務(wù)院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調(diào)控的四個方向：一是加大住房供應(yīng)力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
其中，“加大住房供應(yīng)力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資的同時，適度增加住房投資。第二，在繼續(xù)收緊地根的同時，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點落實在普通商品住房和住房保障兩個方面。第四，要允許商業(yè)金融機構(gòu)在一定年限內(nèi)，向開發(fā)普通商品住房和保障性住房的機構(gòu)，實行較低門檻的優(yōu)惠性開發(fā)貸款。政府引導(dǎo)他們向普通商品住房和保障性住房開發(fā)貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發(fā)資金的緊缺，也解決商業(yè)金融機構(gòu)資金壓庫的苦惱。
（二）抑制投資需求
一方面，控制商品房超前消費，特別是投資投機性需求；另一方面要加強普通廉租房的管理，并且政府用責(zé)任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
（三）增加小戶型住宅
對普遍收入不高大多數(shù)老百姓來說，買大戶型住宅是不現(xiàn)實的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認國情堅持提倡節(jié)約型的消費，反對奢侈性的消費模式。
五、結(jié)束語
通過上述對上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀及原因的分析得出，上海房地產(chǎn)市場隨著其本身進一步的市場化、國際化，上海房價繼續(xù)走高將不可避免。但如何防止出現(xiàn)過度投機、嚴(yán)重的泡沫化，保證房地產(chǎn)市場能健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，是政府、房地產(chǎn)企業(yè)等參與各方共同努力的方向，任重道遠。
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一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念
房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類
房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。
房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。
房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。
房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。
房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。
物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。
（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。
三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農(nóng)村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。
（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大
第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。
（二）地區(qū)發(fā)展不平衡
第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(biāo)(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例?？梢钥闯?，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。
第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。
（三）房價居高不下
近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
四、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。
第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補血作用。當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代。
第三，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入高速發(fā)展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進住房消費出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當(dāng)進行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。
第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控都起到重要作用。
未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會得到更進一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。
（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢
①隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。
②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。
③一些機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。
④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團或機構(gòu)消費為主，改變?yōu)閭€體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費服務(wù)領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強。
（二）市場供給趨勢
在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。(論文)
配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
（三）多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社?；?、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機構(gòu)投資者。
（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強
作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現(xiàn)的。
（五）合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
五、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
（一）土地市場規(guī)范化
土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。
第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。
第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。
第三，政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應(yīng)對。形成一系列的應(yīng)對機制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。
第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（二）完善房地產(chǎn)融資渠道
我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進程化和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。
第一，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā)。
第二，推進商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。
第三，適當(dāng)引入外資，達到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費。
第四，避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。
（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)
有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面因為開發(fā)的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說?，F(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。這個問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負責(zé)的是政府。
第一，政府在做土地規(guī)劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。
第二，嚴(yán)把各級產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因為市場產(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房不是一個市場化運作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟適用房推行中得到實惠。
（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系
目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現(xiàn)滿足各個層面消費需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。
（五）加強政府宏觀調(diào)控
第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進行強有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。
第二，降低房地產(chǎn)稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業(yè)的負擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復(fù)多收的收費項目，降低偏高的收費標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進房價的下調(diào)，促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。
第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
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一、美國房地產(chǎn)市場的監(jiān)測機構(gòu)
（一）政府機構(gòu)
美國從事房地產(chǎn)市場監(jiān)測的政府機構(gòu)主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經(jīng)濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調(diào)查。普查和調(diào)查的目的是為了從個人和單位收集統(tǒng)計信息，匯總成統(tǒng)計數(shù)據(jù)。普查局的局長由總統(tǒng)任命，同時還需得到參議院的確認。
（二）行業(yè)組織與協(xié)會
1.全美房地產(chǎn)協(xié)會（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產(chǎn)協(xié)會在20世紀(jì)70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿(mào)易協(xié)會?，F(xiàn)在該協(xié)會的會員總數(shù)已超過85萬，在50個州及關(guān)島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會（stateassociation），在全國1500多個地方建有地方協(xié)會（localassociation）。
2.全美住房建筑商協(xié)會（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場指數(shù)（HousingMarketIndex，HMI）和住房機會指數(shù)（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協(xié)會總部位于華盛頓，首要的目標(biāo)是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔(dān)得起的住宅的機會，改善房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。
3.按揭銀行家協(xié)會(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調(diào)查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區(qū)的房地產(chǎn)金融業(yè)的國家級協(xié)會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責(zé)管理協(xié)會的一般事務(wù)。
二、各監(jiān)測機構(gòu)公布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)
1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段安裝或建設(shè)的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設(shè)備租金、建筑商利潤、建筑設(shè)計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出報告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段內(nèi)某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。
2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內(nèi)容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經(jīng)許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學(xué)宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。
當(dāng)住宅的奠基工作開始時即計入當(dāng)月的新房開工統(tǒng)計，該項統(tǒng)計始于1992年9月，包括在原宅基基礎(chǔ)上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產(chǎn)項目，此外，出租用房空置率還是用于預(yù)測未來經(jīng)濟走勢的先行指數(shù)的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結(jié)束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報告發(fā)表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產(chǎn)協(xié)會從大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達到舊房銷售統(tǒng)計樣本的一半，相當(dāng)于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產(chǎn)市場的先行指標(biāo)，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標(biāo)與舊房銷售的統(tǒng)計關(guān)系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產(chǎn)交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動性大，要多個月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準(zhǔn)確和可靠的指標(biāo)，經(jīng)全美房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內(nèi)結(jié)算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個月內(nèi)結(jié)算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計算的指數(shù)值為100，全美房地產(chǎn)協(xié)會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數(shù)外，還包括四個地區(qū)的指數(shù)。
5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，報告的內(nèi)容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價格與平均價格。
一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調(diào)查并不跟蹤至房產(chǎn)最終交付，即使最終交易未完結(jié)，該房屋也被認為已銷售。
新房銷售調(diào)查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。
普查局的當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產(chǎn)銷售總量的85%，因此，全美房地產(chǎn)協(xié)會公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場發(fā)展趨勢的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產(chǎn)協(xié)會公布全國和四個地區(qū)的單家庭獨立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數(shù)量和價格數(shù)據(jù)。NAR網(wǎng)站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費購買。
地方協(xié)會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數(shù)據(jù)，調(diào)查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計范圍。全美房地產(chǎn)協(xié)會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協(xié)會的調(diào)查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標(biāo)是基于160家地方協(xié)會的樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。
舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經(jīng)過季節(jié)調(diào)整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個月的總銷售數(shù)量。
7.全美住房建筑商協(xié)會調(diào)查。全美住房建筑商協(xié)會（NAHB）通過調(diào)查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-WellFargo房地產(chǎn)市場指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機會指數(shù)（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場指數(shù)（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商協(xié)會每月對其會員的調(diào)查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，調(diào)查讓會員對總體經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數(shù)（diffusionindices）的加權(quán)平均，包括當(dāng)前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當(dāng)前新房銷售的權(quán)重為0.5920，未來6個月新房銷售的權(quán)重為0.1358，可能購新房的交易的權(quán)重為0.2722。中國-HOI的定義為當(dāng)?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛?biāo)準(zhǔn)按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構(gòu)成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計，NAHB假設(shè)家庭能承擔(dān)將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設(shè)，該估計值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產(chǎn)銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設(shè)來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當(dāng)期的物業(yè)稅和物業(yè)保險。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國
2001年住宅改建市場規(guī)模達到了1530億美元，相當(dāng)于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規(guī)模甚至將超過新房市場的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場指數(shù)基于對房屋改建商的調(diào)查，并正成為該行業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。NAHB通過向15000個房屋改建商發(fā)放調(diào)查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調(diào)查產(chǎn)生兩個指數(shù)來描繪住宅改建市場狀況，一是現(xiàn)期市場條件指數(shù)（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預(yù)期指數(shù)（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭貸款申請調(diào)查。周按揭貸款申請調(diào)查由按揭銀行家協(xié)會進行并向訂閱者公布詳細的調(diào)查數(shù)據(jù)，該調(diào)查共包含15項指標(biāo)，覆蓋固定利率和可調(diào)整利率的購房及再融資常規(guī)和政府貸款申請情況。報告的內(nèi)容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報告公布的指數(shù)分別為經(jīng)過季節(jié)調(diào)整和未經(jīng)季節(jié)調(diào)整的市場指數(shù)（MarketIndex）、購買指數(shù)（PurchaseIndex）、再融資指數(shù)（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調(diào)整利率按揭指數(shù)（FRM/ARMIndex）、常規(guī)指數(shù)（ConventionalIndex）和政府指數(shù)（GovernmentIndex）。
周按揭貸款申請調(diào)查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會為讓其會員和業(yè)內(nèi)人士了解房地產(chǎn)金融的市場環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調(diào)查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調(diào)整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調(diào)整利率按揭貸款指數(shù)（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭貸款市場調(diào)查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發(fā)放機構(gòu)的調(diào)查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
參考文獻：
二項目SWOT分析及項目定位整體策略
1項目SWOT分析
1）優(yōu)勢（S）。項目位于高新片區(qū)核心位置，地理位置較為優(yōu)越。周邊配套齊全，交通便捷，3min可至經(jīng)十路，可達性良好。生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)越，地塊南側(cè)傍山，具備較好的山體景觀資源，空氣清新，宜于居住。中海地產(chǎn)具有良好的品牌優(yōu)勢，在濟南連續(xù)4年銷售金額第一名，品牌在濟南有較強影響力。
2）劣勢（W）。土地成本劣勢，從成本測算角度分析，本項目地價比區(qū)域內(nèi)主要競品項目地價成本高出200～1000元/m2。從區(qū)域內(nèi)12年以來成交的土地來看，未來主要競品保利華庭、萬科城均低于我公司項目。其他區(qū)域內(nèi)競品項目拿地較早，地價全部在3000元/m2以下，而我公司項目拿地價格為3943元/m2，土地成本劣勢明顯。配套成本較高，按征地條約須無償建設(shè)小學(xué)、幼兒園，建設(shè)費用5500～6500萬元，增加了項目成本壓力。小學(xué)、幼兒園處于社區(qū)中央位置，噪音問題突出，影響社區(qū)品質(zhì)。
3）機會（O）。濟南東部持續(xù)快速發(fā)展，漢峪金谷、總部基地等重點項目將相繼竣工，大量高新產(chǎn)業(yè)、金融企業(yè)將涌入高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)購買力將持續(xù)旺盛，具有良好的片區(qū)發(fā)展前景。項目配套建設(shè)幼兒園和小學(xué)，社區(qū)內(nèi)具備引入濟南市名校的可能性，教育資源配套完善。與本項目僅相鄰500m的國華印象項目，定位為150m2以上大戶型產(chǎn)品，但開盤至今銷售速度緩慢，項目定位欠妥，為本項目大戶型的開發(fā)提供了機會。
4）威脅（T）。在土地成本較高的前提下，為實現(xiàn)較高利潤率必須開發(fā)高端物業(yè)，但因宏觀調(diào)控的影響，消費者對于房地產(chǎn)市場的觀望心態(tài)較為濃厚，對高端物業(yè)的消費更是持謹慎、保守的態(tài)度，增加了項目運作風(fēng)險。區(qū)域內(nèi)樓盤加快名校簽約節(jié)奏，保利華庭與解放路第一小學(xué)簽約，萬科城與歷下區(qū)第一實驗幼兒園簽約，可簽約的優(yōu)質(zhì)教育資源所剩無幾。區(qū)域市場競爭風(fēng)險加劇，項目所在5km區(qū)域范圍內(nèi)，知名房企林立，供給量持續(xù)放大，競爭壓力加大。
2項目定位整體策略
1）利用優(yōu)勢，把握機會。突出項目地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)高品質(zhì)住宅社區(qū)，借助中海的品牌優(yōu)勢，宣揚項目價值。在社區(qū)內(nèi)引入知名幼兒園、小學(xué)，提供區(qū)域內(nèi)主流客戶所需產(chǎn)品。
2）利用優(yōu)勢，消除威脅。打造高品質(zhì)社區(qū)，為客戶提供高附加值產(chǎn)品，提升產(chǎn)品性價比，在競爭中脫穎而出。
3）把握機會，規(guī)避劣勢。開發(fā)洋房等高品質(zhì)項目，打造經(jīng)典戶型，提升產(chǎn)品價值，進而提升項目利潤率。在環(huán)山道路設(shè)計上避免影響洋房產(chǎn)品的私密性，并在學(xué)校建設(shè)中采取有效手段降低噪聲影響。
4）規(guī)避劣勢，消除威脅。努力降低項目各類成本。因地制宜發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢，做出差異化特征。
三項目客戶定位分析
通過對周邊項目的對比以及對此項目可研報告的論證分析，大體確定出本項目的客戶定位有3類
1）主力客戶。項目周邊高新區(qū)企事業(yè)單位的中高層職員是本項目的主力客源。他們工作區(qū)域主要位于奧體片區(qū)和高新片區(qū)，年齡在25~50歲之間，從事金融、電力、醫(yī)藥、軟件、高新產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，家庭年收入在10~30萬元。此類人群將會成為本案的主力軍。
2）次主力客戶。東部高新區(qū)私營業(yè)主和高新區(qū)原住村民是本項目的次主力客戶。私營業(yè)主一般收入較高且穩(wěn)定，對于生活的品質(zhì)有著較高的要求。其次原住民主要泛指因拆遷富裕的周邊劉志遠村等原住村民，其擁有較強的購買力。
3）其他客戶。二環(huán)東路以東改善置業(yè)者大都為壟斷行業(yè)、外企員工、教師、律師等，年收入較為可觀，對于住房有著較高的要求，急于改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，有著較強的購房需求。為了充分了解目標(biāo)客戶對本項目的購買意向,我們采用了分層抽樣調(diào)研法，用問卷調(diào)研的方式針對不同客戶的戶型需求進行了采樣調(diào)研。通過近兩年是否有購房需求進行篩選，判斷是否為有效樣本，最終確定有效樣本298組。通過匯總統(tǒng)計分析得出潛在消費者的需求整體以兩房和三房為主，占到總比例的95%，具體相應(yīng)數(shù)據(jù)匯總。通過對本項目的定位分析發(fā)現(xiàn)，濟南高新區(qū)地緣客戶占據(jù)絕大多數(shù)，在東部片區(qū)企業(yè)事業(yè)單位工作的客戶是主力目標(biāo)客群，其次為東部片區(qū)拆遷的劉智遠村等原住村民等需求為輔。客戶年齡段整體偏低，大都在25~40歲之間，客戶文化層次較高，對濟南發(fā)展有長遠眼光，認可高新片區(qū)發(fā)展。此外，剛性需求仍占主導(dǎo)，改善性需求也有一定比例。
四項目產(chǎn)品定位分析
項目定位的本質(zhì)在于凸顯自身的差異性和特色優(yōu)勢，以此形成明確的競爭優(yōu)勢和市場區(qū)隔,從而在競爭激烈的區(qū)域市場上脫穎而出。因此，尋找并制造與類似項目的差異優(yōu)勢是進行本項目產(chǎn)品定位設(shè)計的關(guān)鍵。本項目位于濟南高新區(qū)的核心區(qū)域，依托的大山坡山景資源是濟南高新區(qū)保存最完好，山體形態(tài)最優(yōu)美，植被覆蓋最完善的山景公園。項目絕佳的地理優(yōu)勢構(gòu)筑了其打造“一山之隔、出則繁華、入則靜謐”核心價值的天時與地利，其一經(jīng)推出，必將獲得區(qū)域樓盤中鶴立雞群的地位。
1項目整體形象定位
通過上文對項目周邊在售樓盤狀況和項目SWOT分析，本項目形象定位方案如下：充分發(fā)揮項目的地段優(yōu)勢（出則繁華，入則靜謐）和山景優(yōu)勢，通過高品質(zhì)、高附加值的產(chǎn)品，結(jié)合高水平的營銷策劃，形成項目的核心競爭力，定位為“濟南東部CBD后花園，半山觀景高檔社區(qū)”。該主題充分突出了項目的地段、配套、環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)高品質(zhì)住宅社區(qū)，并借助中海的品牌優(yōu)勢，宣揚項目價值。
2項目產(chǎn)品及戶型定位
本項目的產(chǎn)品定位于分高層、小高層、花園洋房、社區(qū)商鋪4類產(chǎn)品,實現(xiàn)項目產(chǎn)品的豐富多樣化，滿足不同客戶的需要，構(gòu)建東部核心高檔綜合社區(qū)。項目戶型面積定位上，經(jīng)過對周邊在售樓盤置業(yè)顧問深度訪談信息反饋發(fā)現(xiàn)，對于高層和小高層，區(qū)域內(nèi)客戶咨詢需求的戶型主要集中在80～100m2兩房和100～120m2小三房。其中，兩房產(chǎn)品戶型在90～95m2面積區(qū)間銷售好于80～90m2區(qū)間，原因在于高新區(qū)客戶多為外地人口，考慮90m2以上落戶需要，故90m2以上兩房更受青睞。90m2以下兩房產(chǎn)品購買人群主要為對價格敏感的剛需人群，單價低，不利于提升項目利潤率。95～120m2經(jīng)濟型小三房為區(qū)域內(nèi)最受歡迎產(chǎn)品，應(yīng)適當(dāng)增加小三房產(chǎn)品配比。區(qū)域內(nèi)140m2產(chǎn)品為稀缺產(chǎn)品，少量配置有利于把握稀缺市場機會，拔升單價。戶型設(shè)計上，應(yīng)充分借鑒保利華庭、恒生伴山等項目戶型設(shè)計，高層采用北連廊設(shè)計，顯著提升端戶與中戶戶型的均好性。小高層、花園洋房采用經(jīng)典布局，戶型極佳。此外，小高層不封閉陽臺，贈送客戶約2～3m2面積，有效增加產(chǎn)品附加值。洋房戶型設(shè)計定位為面積140m2的三室，采用5+1層，三開間朝陽。整體戶型方正、朝陽、南北通透，滿足了濟南購房者對戶型評價的最重要的3個要素。
3本項目定位
可行性評估本項目在產(chǎn)品定位方面主要具有3個突破：1）定位的突破。本項目將奠定高新核心區(qū)域唯一的擁山美宅,獨樹一幟,不僅打破了區(qū)域同質(zhì)化嚴(yán)重的狀況,也將為區(qū)域住宅發(fā)展提供有益的借鑒,促進了區(qū)域影響力的提升。2）產(chǎn)品開發(fā)的突破。天悅府力求項目的開發(fā)理念與產(chǎn)品的完善融合。一方面，追求產(chǎn)品戶型上的創(chuàng)新突破；另一方面，從建筑風(fēng)格到園林規(guī)劃都賦予其濃郁、純正的歐式藝術(shù)韻味,著力將其打造為精神層次的理想家園。3）項目定位通過與山體美景的嫁接,將“綠色地產(chǎn)”概念滲入至產(chǎn)品的靈魂之中，在濟南市高新區(qū)域的房地產(chǎn)市場中具有適度超前的優(yōu)越性,確立了項目獨一無二的核心競爭力,必將成為濟南市場標(biāo)志性的高端文化擁山社區(qū)。
(一)市場缺乏真正的調(diào)研目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃普遍存在著調(diào)查方式單調(diào)，缺乏多元化，因此就不能進行相互的印證，不管樓盤規(guī)模的大小，調(diào)査的取樣一直的一個常量，這就造成了調(diào)査數(shù)據(jù)雖然適應(yīng)度滿足，但是缺乏針對性，不能對項目規(guī)模，特征，地理位置等因素以及和消費者的關(guān)系進行整體的把握造成了調(diào)查樣本的數(shù)量不夠，以偏概全，從而最終造成了調(diào)査結(jié)果和實際差距很大。事實上，進行市場需求的分析包括了有效需求與潛在需求。具有一定的經(jīng)濟購買能力并能夠?qū)崿F(xiàn)購買的是有效需求;而對于地處經(jīng)濟比較落后地區(qū)的人們，雖然也有非常強的住房的主觀與客觀以及欲念，但是其經(jīng)濟收入比較低，決定了其收入僅僅能夠滿足生存的需要，而不能有效滿足改善居住環(huán)境的需求，這時候?qū)τ谧》康男枨?，事實上是一種潛在的需要。因此，進行市場調(diào)研的時候，必須進行潛在需求和有效需求，實際需求和欲念需求的嚴(yán)格區(qū)分，在調(diào)査中嚴(yán)格區(qū)分有效需求和潛在需求，否則一旦定位錯誤，就會“綴之毫厘，差之千里”，出現(xiàn)了調(diào)査需求者的數(shù)量眾多，但是樓盤開盤后購買者少的后果。
(二)消費群體的定位缺乏明確性在房地產(chǎn)企業(yè)進行自己的消費者定位時，往往缺乏明確的定位，很多企業(yè)進行定位時，往往都以年齡、經(jīng)濟地位以及職業(yè)進行區(qū)分，或者進行簡單的心理特征區(qū)分，往往都會存在“以男性為主”、“以成功白領(lǐng)為主”等非常俗套和不具有實質(zhì)區(qū)分意義的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，很多研究者表示，房地產(chǎn)對消費者的區(qū)分很多時候還不及可口可樂這樣的快消品公司。作為高額消費商品的房地產(chǎn)，對于人們的購買造成影響的因素是非常多的，也是非常復(fù)雜的，相比于普通的商品，充滿了很大的變數(shù)，如果對消費者群體的了解不專業(yè)，那么就會造成了市場是經(jīng)過引導(dǎo)出來的，消費者缺乏專業(yè)性，甚至是拉來客戶就能買房子的錯誤思想。事實上，賣給誰，對誰講等這些最基本的營銷工作是非常重要的，但是并沒有給以重視，這時候，房地產(chǎn)企業(yè)的上帝已經(jīng)從消費者轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澊髱熁蛘唛_發(fā)商，從而造成了角色的嚴(yán)重錯誤;事實上，房地產(chǎn)的營銷策劃中，采取一網(wǎng)打盡的消費群體的定位市場是缺乏明確性的，比如經(jīng)濟適用房小區(qū)構(gòu)建超大戶型或者復(fù)式住宅，在別墅旁邊建筑多層住宅等，造成消費群體定位的不準(zhǔn)確。
(三)房地產(chǎn)缺乏鮮明的賣點當(dāng)前房地產(chǎn)商品定位存在的突出問題就是同質(zhì)化問題明顯，比如“觀景”，“花園”，“親近自然”等字眼不斷出現(xiàn)，但是真涉及到樓盤本身的特點，本身的細節(jié)，賣點挖掘的非常少，過于淺薄。事實上，任何一個房地產(chǎn)項目，任何一個小區(qū)，甚至是任何一套房子都不是相同的，在戶型，住宅面積，布局，樓層，景觀和消費群體的針對性等方面都存著差異性。實際上，這些正可以提煉極好的賣點，但是對這些基礎(chǔ)信息，房地產(chǎn)企業(yè)以及策劃人員缺乏足夠的重視，脫離產(chǎn)品的本身而談?wù)摦a(chǎn)品的形象，品牌以及概念，都會造成消費者的迷茫，而在我國的香港、臺灣等地區(qū)比較成熟的市場，這種現(xiàn)象基本不存在。
二、供給過剩房地產(chǎn)市場的營銷策略選擇
(一)運用口碑營銷的新策略口碑營銷一般是發(fā)生在房屋銷售之后，是房地產(chǎn)后營銷的一種手段。在過剩市場下，應(yīng)該通過加強與客戶的溝通和提高客戶的滿意度，從而建立起樓盤與客戶之間就產(chǎn)品和服務(wù)就口頭的信息傳播，從而達成銷售目標(biāo)的營銷策略和營銷方案。對于一生中可能只購買一次物業(yè)的客戶來說，顧客的忠誠度的體現(xiàn)可能很少，關(guān)鍵是一種口碑流傳。房地產(chǎn)口碑可以作為一種非常特殊的資源，在口碑的基礎(chǔ)上，可以在消費者選擇時提供消費者的選擇可能性，增加客戶的銷售成本和維護成本，提升企業(yè)利潤。水岸樓盤的銷售時間長，住進小區(qū)的業(yè)主就是最好的口碑宣傳者。為了加強房地產(chǎn)樓盤的口碑營銷，需要首先對房地產(chǎn)的負面口碑進行根除，在此基礎(chǔ)上，選擇時間窗口，傳播企業(yè)的正向價值和正向特征，樹立良好口碑。如:對老客戶的慰問關(guān)心，逢年過節(jié)在小區(qū)內(nèi)掛出祝福的標(biāo)語，也可以在過節(jié)時給老客戶發(fā)送祝福的短信，以增加老客戶的滿意度;對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的員工人性化管理，以促進業(yè)內(nèi)人士對樓盤的良好口碑。只有形成有利于該樓盤的良好的社會輿論，這樣才會有更多的購房者到這里來看房買房。
(二)靈活采用圈層營銷的方式房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了二十多年，以前的營銷理論，包括4P、4C、4R等營銷策略，從本質(zhì)層面，都是4P的大眾營銷理論發(fā)展而來。從產(chǎn)品導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向，房地產(chǎn)營銷策略不斷得到改進，并對各種市場，進行針對性的營銷手段，如深圳的東部華僑城等樓盤，使其更加適合小眾化的目標(biāo)客戶群體。“圈層”是具有共同身份特征的小眾群體的集合。具有相似的經(jīng)濟條件、生活形態(tài)、藝術(shù)品位的人，通過各種社交場合相聚，并彼此之間保持聯(lián)系。在聯(lián)系的過程中，會交流彼此的心得，對消費觀、價值觀會進行密切的探討，使圈層人群產(chǎn)生更多的共性。圈層營銷，就是針對這樣的小圈子，聯(lián)合圈層里的一些具有相似目的群體，如銀行、車友會、商會等，進行通過資源共享的方式，并提供增值服務(wù)等，共同拓展客戶，有效增強銷售的力度。企業(yè)可通過整合包括公司所有相關(guān)的各界客戶資源，通過挑選得出有效的目標(biāo)人群，進行企業(yè)團購?fù)茝V、贊助車友會、參與銀行業(yè)務(wù)推介會等方式進行圈層營銷。
(三)發(fā)揮物業(yè)管理在營銷中的增值作用在處于買方市場的形勢下，購房者對物業(yè)管理的要求要隨之提高。更有房地產(chǎn)企業(yè)以物業(yè)管理打造出了標(biāo)桿項目的口碑，如萬科的物業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在打造房地產(chǎn)產(chǎn)品時不僅要注意房屋品質(zhì)，更要注重物業(yè)管理的完善性，注重售后服務(wù)。使物業(yè)管理成為提升項目價值的重要部分。要提高房地產(chǎn)樓盤的物業(yè)管理質(zhì)量，無論目標(biāo)群體是何種檔次，都期望較高質(zhì)量的物業(yè)管理。物業(yè)管理主要分為管理和服務(wù)兩部分。管理主要針對的是物，服務(wù)主要針對的是人，不能只重管理而輕服務(wù)，要做到管理到位和服務(wù)周到。一方面要做到管理到位，首先要對住宅本身、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)場地等進行有效的維護和清理。并且要對小區(qū)內(nèi)其他公共設(shè)備進行維護和保養(yǎng)，以確保小區(qū)內(nèi)的硬件設(shè)施的完好和安全。另一方面，物業(yè)管理要做好對客戶的關(guān)懷，對人的服務(wù)要體現(xiàn)以人為本的原則，例如物業(yè)管理定時為客戶提供安全、環(huán)保等知識的普及，積極與業(yè)主委員會協(xié)商舉行各種有益于樓盤內(nèi)部客戶文化打造的活動，增加物業(yè)管理對小區(qū)整體人文氛圍的打造。物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤開發(fā)的重要影響因素之一，在供給過剩市場下，普通商品房物業(yè)管理應(yīng)該由傳統(tǒng)的管理型職能向新型的酒店式公寓或商業(yè)辦公樓的服務(wù)型的職能轉(zhuǎn)變，更好的發(fā)揮其在營銷中的增值作用。
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念
房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類
房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。
房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。
房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。
房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。
房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。
物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。
（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。
三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農(nóng)村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。
（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大
第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。
（二）地區(qū)發(fā)展不平衡
第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(biāo)(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例?？梢钥闯觯S著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。
第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。
（三）房價居高不下
近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
四、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析
我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自?。涣硪环矫?，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。
第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補血作用。當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代。
第三，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入高速發(fā)展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進住房消費出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當(dāng)進行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。
第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控都起到重要作用。
未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會得到更進一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。
（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢
①隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。
②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。
③一些機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。
④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團或機構(gòu)消費為主，改變?yōu)閭€體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費服務(wù)領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強。
（二）市場供給趨勢
在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。
配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
（三）多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社?；稹⒈ｋU公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機構(gòu)投資者。
（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強
作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現(xiàn)的。
（五）合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
五、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
（一）土地市場規(guī)范化
土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。
第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。
第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。
第三，政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應(yīng)對。形成一系列的應(yīng)對機制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。
第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（二）完善房地產(chǎn)融資渠道
我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進程化和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。
第一，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā)。
第二，推進商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。
第三，適當(dāng)引入外資，達到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費。
第四，避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。
（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)
有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面因為開發(fā)的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說?，F(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。這個問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負責(zé)的是政府。
第一，政府在做土地規(guī)劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。
第二，嚴(yán)把各級產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因為市場產(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房不是一個市場化運作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟適用房推行中得到實惠。
（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系
目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現(xiàn)滿足各個層面消費需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。
（五）加強政府宏觀調(diào)控
第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進行強有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。
第二，降低房地產(chǎn)稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業(yè)的負擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復(fù)多收的收費項目，降低偏高的收費標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進房價的下調(diào)，促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。
第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。
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