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工程建設(shè)項目風(fēng)險分析源于美國，早在1970年，便開始將風(fēng)險評價運用于工程建設(shè)、項目運營以及工程投資中，探究投資風(fēng)險的成本與效益之間的聯(lián)系和項目風(fēng)險評價的方法，著重解決單目標(biāo)投資問題。[1]弗蘭克?羅森塔爾認為工程建設(shè)風(fēng)險評價方法可以分為三種，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的風(fēng)險評價體系中將模糊評價加入進來，形成了一種新型的風(fēng)險投資評價方法。[3]
我國高等級公路建設(shè)是1980年之后開始的，所以對工程項目投資風(fēng)險的評價方法探索較晚。2001年，余曉珊經(jīng)過對比敏感性分析和投資風(fēng)險這兩個評價方法的優(yōu)缺點，得出了將蒙特?卡羅這種以數(shù)理統(tǒng)計為基礎(chǔ)的方法運用于公路投資建設(shè)風(fēng)險分析的結(jié)論。[4]2008年，向延念研究了高速公路建設(shè)項目在施工運營期間面臨的各類風(fēng)險，通過主要的幾個風(fēng)險，構(gòu)造了公路風(fēng)險評價體系。[5]
二、海外公路建設(shè)項目投資風(fēng)險因素分析
海外公路投資建設(shè)項目投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在政治、經(jīng)濟、環(huán)境、法律、管理等諸多方面，因此，分析公路投資建設(shè)項目風(fēng)險首先要分析這些風(fēng)險的來源。通常來說，海外公路投資建設(shè)項目風(fēng)險主要來自于投資項目的環(huán)境、項目主體行為、投資目標(biāo)和管理過程這4個層次。[6，7]
三、基于AHP方法的海外公路投資建設(shè)項目風(fēng)險分析
（一）評價指標(biāo)體系構(gòu)建
層次分析法（AHP），是為較復(fù)雜且抽象的問題進行量化，進而提供一種簡單決策的方法，特別適用于那些難以進行定量分析的困難問題，也適用于評價不確定性因素繁多的海外公路建設(shè)投資的風(fēng)險分析。
影響投資風(fēng)險的因素有很多，綜合前面的風(fēng)險分析，在前人研究總結(jié)的基礎(chǔ)之上，通過對各種投資風(fēng)險影響因素的對比考量，同時也對比本次研究的具體狀況，將海外公路建設(shè)項目投資風(fēng)險A分為7類：政治風(fēng)險B1、法律風(fēng)險B2、技術(shù)風(fēng)險B3、建設(shè)風(fēng)險B4、經(jīng)濟風(fēng)險B5[8，9，10，11，12，13，14，]運營管理風(fēng)險B6和環(huán)境風(fēng)險B7。同時，將每一種風(fēng)險因素進行細分，大致可分為以下20個評價指標(biāo)，即：國家風(fēng)險C1、政策風(fēng)險C2、法律責(zé)任風(fēng)險C3、法律的完善性風(fēng)險C4、法律的穩(wěn)定性風(fēng)險C5、新技術(shù)風(fēng)險C6、計劃風(fēng)險C7、人員風(fēng)險C8、工期風(fēng)險C9、質(zhì)量風(fēng)險C10、費用風(fēng)險C11、管理決策風(fēng)險C12、合同風(fēng)險C13、融資風(fēng)險C14、金融風(fēng)險C15、市場風(fēng)險C16、運營管理體制C17、資源管理風(fēng)險C18、自然風(fēng)險C19、社會事件風(fēng)險C20。
（二）層次結(jié)構(gòu)圖
依據(jù)上述指標(biāo)體系，可構(gòu)建層析分析結(jié)構(gòu)模型圖，形成了一個層次分明的風(fēng)險評價方法，并且通過以上7種比較重要的影響因素對海外公路建設(shè)項目投資風(fēng)險進行全面分析。在層次分析法中，為了使各項抽象的指標(biāo)能夠進行定量表示，在構(gòu)建判斷矩陣時用兩個元素相互比較，采用1～9標(biāo)度法，其標(biāo)度方法如下表1：
（三）指標(biāo)體系權(quán)重計算
權(quán)重的確定使用專家打分法，要確立中間層B和方案層C的權(quán)重，首先確立中間層B的判斷矩陣并計算其指標(biāo)權(quán)重，然后確定方案層C的權(quán)重，最后根據(jù)中間層B和方案層C的計算權(quán)重值確定各個指標(biāo)在總評價體系中的權(quán)重位置。
第一，準(zhǔn)則層權(quán)重確定。在構(gòu)建評價指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，首先構(gòu)造矩陣求解特征向量并得到不同層次之間的相對權(quán)重，然后利用計算得到的權(quán)重可確定幾個主要指標(biāo)相對于目標(biāo)層A的權(quán)重，最后統(tǒng)計得分與排名。創(chuàng)建一個多層次的判斷矩陣，并運用AHP軟件對判斷矩陣進行求解計算。
經(jīng)過計算可以得出判斷矩陣的一致性指標(biāo)CR，當(dāng)CR
第二， 案例分析。中國路橋公司擬在肯尼亞建一條高速公路，根據(jù)該公司以前在該地區(qū)建設(shè)公路的經(jīng)驗和基礎(chǔ)，所以本次考慮的準(zhǔn)則有政治風(fēng)險B1，法律風(fēng)險B2，建設(shè)風(fēng)險B3，經(jīng)濟風(fēng)險B4，環(huán)境風(fēng)險B5。經(jīng)過專家組的認定，本次有三個方案可選：
備選方案1：該方案認為該公司在當(dāng)?shù)匾堰\營多年，管理制度與資金運營已完善，可以只考慮B1，B2，B3，B5。
備選方案2；該方案考慮B1，B2，B3，B4，B5。
備選方案3：該方案考慮該公司和當(dāng)?shù)厝岁P(guān)系融洽，該地區(qū)環(huán)境友好，可以只考慮B1，B2，B3，B4（如圖1）。
一是構(gòu)造A-B判斷矩陣（如表2）。
二是構(gòu)造不同準(zhǔn)則的方案構(gòu)造矩陣B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。
以上一致性比例CR=CI/TR
三是層次總排序及決策。以準(zhǔn)則層的權(quán)向量矩陣左乘方案層的權(quán)向量，得出一個列向量，這個列向量便是的三個方案優(yōu)先程度的排序，最大值所對應(yīng)的方案即為最佳方案（如圖2）。
因此，根據(jù)決策結(jié)果，應(yīng)該首選方案一，其次為方案二，再次為方案三。
四、結(jié)語
我國公路交通網(wǎng)的發(fā)展加快了我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的步伐，目前國內(nèi)公路的建設(shè)增量逐漸趨于平緩，國家在海外公路建設(shè)上加大了投資。但由于海外公路建設(shè)項目所面臨的情況與國內(nèi)存在一定的區(qū)別，這類公路建設(shè)項目所需建設(shè)資金規(guī)模巨大、施工時間較長，不確定因素過多，風(fēng)險類別眾多，不同風(fēng)險間無明顯聯(lián)系。因此，海外公路建設(shè)項目投資風(fēng)險的評價具有一定的不確定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：
第一，在預(yù)測和識別海外公路建設(shè)項目投資風(fēng)險時，出于各種原因，往往不能全面地識別出各類風(fēng)險因素，有時甚至?xí)霈F(xiàn)一些遺漏。所以未來應(yīng)該根據(jù)建設(shè)項目的實際狀況，綜合采用多種評價方法進行風(fēng)險的預(yù)測。如何精準(zhǔn)地識別出大部分相對關(guān)鍵的風(fēng)險因素，這依然是一個值得我們?nèi)パ芯康膯栴}。
第二，由于公路建設(shè)項目投資風(fēng)險分析屬于項目在建前期的分析預(yù)測，采用什么方法對定性的指標(biāo)進行量化及建立量化標(biāo)準(zhǔn)，縮小那些由于人的經(jīng)驗有限性和認識的局限性而導(dǎo)致的誤差，目前尚難解決，這還要聯(lián)系心理學(xué)、行為科學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識進行全面的分析。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 風(fēng)險評價指標(biāo)體系 層次分析法 模糊綜合評價
一、引言
當(dāng)前我國在投資風(fēng)險評價研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風(fēng)險影響因素較少；二、各種風(fēng)險因素間的相關(guān)性研究不充分；三、一般采用靜態(tài)分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對以上情況提出了一種房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合評價體系，利用模糊綜合評價方法對投資項目的風(fēng)險進行綜合評價。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面科學(xué)的評價投資項目的風(fēng)險提供了一種有效的方法。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險綜合指標(biāo)評價體系
（一）評價指標(biāo)體系構(gòu)建的原則
1．全面性。指標(biāo)體系作為一個有機整體，既有反映項目收益的指標(biāo)，又有反映總投資和工期方面的指標(biāo)；既有確定性指標(biāo)，又有風(fēng)險性指標(biāo)。
2．科學(xué)性。指標(biāo)體系的設(shè)計要力求反映客觀實際，對評價的結(jié)果需要復(fù)核和檢驗。
3．可行性。指標(biāo)體系不僅在理論上行得通，在實際操作上也要簡單易行。
4．系統(tǒng)性。指標(biāo)體系要注意結(jié)構(gòu)層次，橫向可比，縱向可比，重點突出。
（二）指標(biāo)評價體系的構(gòu)成
在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)構(gòu)建原則，構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險的評價指標(biāo)層次體系，包括：目標(biāo)層A、準(zhǔn)則層B和指標(biāo)層C。
三、模糊綜合評價方法
模糊綜合評價方法是一種綜合運用層次分析法和模糊評價法來評價具有“模糊性”事物的系統(tǒng)分析方法。模糊評價法解決了層次分析法的各方案對各評價因素優(yōu)劣性評分的問題；層次分析法則為模糊綜合評價提供了較為科學(xué)的評價指標(biāo)體系和各因素的權(quán)重。
（一）建立綜合評價指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)模型
利用層次分析法進行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險分析時，最重要的一步是進行投資風(fēng)險辨識，并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險的層次結(jié)構(gòu)模型。本文所建立模型如下表所示。
在評價過程中，評價者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對它進行估計。如果在估計時有誤差，必然導(dǎo)致判斷矩陣的特征值有偏差。在構(gòu)造判斷矩陣時，并不要求判斷具有嚴格的一致性。這是客觀事物的復(fù)雜性與人們認識的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進行一致性檢驗。
過程分為兩步，首先計算一致性指標(biāo)CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機引入一致性指標(biāo)RI，計算一致性檢驗系數(shù)CR=CI/RI，計算結(jié)果CR≤0.1，則這個判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權(quán)重基本合理；否則調(diào)整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標(biāo)為止。
（三）計算組合權(quán)重
根據(jù)指標(biāo)層C風(fēng)險因素相對準(zhǔn)則層B風(fēng)險因素的特征向量集W和準(zhǔn)則層B風(fēng)險因素相對評判目標(biāo)A系統(tǒng)風(fēng)險的特征向量V，可以計算得出指標(biāo)層C風(fēng)險因素相對于評判目標(biāo)A的系統(tǒng)特征向量U，即系統(tǒng)權(quán)重向量，相應(yīng)的計算公式為：U=W×V。
（四）建立多層次模糊綜合評價模型
確定評價指標(biāo)的評價集T=t1，t2，…tm以及相應(yīng)的風(fēng)險隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評價模型。
四、結(jié)語
模糊綜合評價方法克服了傳統(tǒng)決策方法只能衡量房地產(chǎn)投資中某單一風(fēng)險的弊病，將房地產(chǎn)投資作為一個系統(tǒng)來衡量其整體風(fēng)險程度。該方法不僅可以得出對項目評價的優(yōu)劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對項目實施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據(jù)，具有較大的應(yīng)用空間應(yīng)用價值。
參考文獻：
中圖分類號： F293 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
前言
文章對房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制研究的理論意義及其中存在的問題進行了詳細的介紹，并對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別進行了闡述，同時經(jīng)過分析，并結(jié)合自身實踐經(jīng)驗和相關(guān)理論知識，對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制的措施進行了探討。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制研究的理論意義
1.在宏觀經(jīng)濟研究中，通過對中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究將有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是促進國民經(jīng)濟增長的一種重要方式。中國作為發(fā)展中國家，正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的重要時期，中國的經(jīng)濟體制改革是前所未有的實踐，因而，與一定經(jīng)濟、制度相協(xié)調(diào)的中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究，將有助于我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控理論的完善。
2.對中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題的研究涉及到經(jīng)濟學(xué)與管理學(xué)等多個學(xué)科領(lǐng)域，本課題依據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟與管理理論的新發(fā)展，進行中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險控制問題研究，將有助于學(xué)科的融合與發(fā)展。
3.考慮到國際房地產(chǎn)資金的注入和國際房地產(chǎn)商進入中國市場，以及加入WTO之后5年的過渡期已經(jīng)到來，房地產(chǎn)業(yè)將面臨激烈的競爭，所以我們必須對中國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險控制問題進行深入細致的研究。
三、我國房地產(chǎn)投資存在的問題
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的時間還不長，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與決策理論，幫助投資者規(guī)避市場風(fēng)險。利用系統(tǒng)的觀點進行風(fēng)險因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的辨識和再分類，引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進行科學(xué)決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”的總稱。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的。房地產(chǎn)市場是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風(fēng)險大、投資回報率高等。正因房地產(chǎn)投資風(fēng)險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時對投資風(fēng)險列專項進行研究。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險呢?通常的辦法是計算投資風(fēng)險率，其計算方法有以下幾種。
1.采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標(biāo)來識別
（一）投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。
一切能夠帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業(yè)率被用來判定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為：營業(yè)率=年營業(yè)總費用／年計劃總收入。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營業(yè)率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風(fēng)險太大。
（二）償債收益比。
營業(yè)凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業(yè)凈收入，要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小，該項借款投資的風(fēng)險越大；反之，則風(fēng)險越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是計算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計算公式為：保本占用率=f年營業(yè)總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本占用率越高，投資風(fēng)險越大?？梢越邮艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85％一90％。
2.概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法
由于風(fēng)險度量涉及到房地產(chǎn)投資項目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查，有已開發(fā)項目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計，甚至通過統(tǒng)計檢驗，但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)項目的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
五、房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有效控制的措施
1.在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況．諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及來來發(fā)展趨勢等。理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況進行科學(xué)的項目可行性研究．合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險態(tài)度，加強風(fēng)險資料的搜集、整理和比較，強化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)．高度重視企業(yè)風(fēng)險管理。
在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞?，在適當(dāng)?shù)臅r機購買土地；及時同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；及時就初步設(shè)計方案與政府有關(guān)管理部門進行溝通．充分考慮項目防火、抗震、御災(zāi)要求．采用價值工程技術(shù)進行優(yōu)化設(shè)計。
3.在工程建設(shè)階段．開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進度、質(zhì)量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計、技術(shù)方案，特剮是額材料、新工藝的應(yīng)用．以及承包商和分包商的進度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實；進行設(shè)計交底．嚴格控制設(shè)計變更，做好現(xiàn)場施工日記并注意資料收集和保存，按時支付工程預(yù)付教、進度教，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設(shè)備、方法和環(huán)境五個方面嚴格進行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負責(zé)制；
4．在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制訂營銷獎罰制度，加強營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段建立健全物業(yè)管理制度、收費體系及收費措施，加強物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材。及時對建筑物及附屬設(shè)備進行定期檢查維修井消除火災(zāi)、事故隱患等。
六、結(jié)束語
隨著對房地產(chǎn)行業(yè)研究的不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)都加強了房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險控制。對關(guān)乎到企業(yè)的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
參考文獻：
一、引言
項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務(wù)承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險。
因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風(fēng)險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險的方案選擇方法。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的類型
項目投資的風(fēng)險一般可分為內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險兩大類。內(nèi)部風(fēng)險是指項目實體可自行控制和管理的風(fēng)險。外部風(fēng)險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項目自身范圍的風(fēng)險。
1.外部風(fēng)險
(1)政治風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風(fēng)險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險。政治風(fēng)險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風(fēng)險。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。
(3)金融風(fēng)險
金融風(fēng)險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險及通貨膨脹風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務(wù)負擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。
(4)不可抗力風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)項目從設(shè)計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險是不可以避免的。
2.內(nèi)部風(fēng)險
(1)預(yù)測風(fēng)險
預(yù)測風(fēng)險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預(yù)測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險。
(2)完工風(fēng)險
項目的完工風(fēng)險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預(yù)期運行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導(dǎo)向,在項目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預(yù)定計劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項目建設(shè)成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。
(3)生產(chǎn)風(fēng)險
項目的生產(chǎn)風(fēng)險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風(fēng)險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風(fēng)險。生產(chǎn)風(fēng)險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險; 資源風(fēng)險; 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險; 經(jīng)營管理風(fēng)險。風(fēng)險主要包括技術(shù)風(fēng)險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。
(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險
商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風(fēng)險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險相當(dāng)大。
因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險。不同的項目面臨的風(fēng)險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風(fēng)險的權(quán)重對其決策有重要的意義。
三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險評價
我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:
1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險。其中包括政治風(fēng)險、金融風(fēng)險、完工風(fēng)險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風(fēng)險進行分類。
2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風(fēng)險。
3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個風(fēng)險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個比值。
4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進行一致性檢驗。
在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。
5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進行一致性檢驗。
6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。
四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析
在項目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析這三個方案的風(fēng)險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風(fēng)險,然后根據(jù)計算出的風(fēng)險大小的排序,來有助于投資者進行科學(xué)的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險辨識后,其風(fēng)險因素主要有政治風(fēng)險、市場經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險和完工風(fēng)險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風(fēng)險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。
從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風(fēng)險來說,方案C的風(fēng)險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險最小為30.68%。
五、結(jié)論
以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項目的投資風(fēng)險進行評價,可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風(fēng)險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風(fēng)險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風(fēng)險,還必須同時兼顧項目的效益。科學(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。
參考文獻:
一、引言
近20年來國際金融市場的發(fā)展使行業(yè)內(nèi)的競爭加劇，現(xiàn)代金融理論、金融工程技術(shù)和計算機技術(shù)的發(fā)展為金融投資帶來了更多的可能性。目前關(guān)于投資風(fēng)險的計量有很多指標(biāo)，包括以投資收益率的方差、標(biāo)準(zhǔn)差為基礎(chǔ)的計量方法；以Hurst指數(shù)計量的風(fēng)險指標(biāo)代表的非線性計算方法；以收益率的下方風(fēng)險為基礎(chǔ)的計量指標(biāo)，包括Var、LPM等等。投資除了存在系統(tǒng)性的市場風(fēng)險之外，主要面對的風(fēng)險就是價格波動的風(fēng)險，這種因為價格波動而帶來損失的可能性就是我們所說的投資風(fēng)險。運用統(tǒng)計學(xué)的方法對投資風(fēng)險進行計量通常運用的是均值方差，用于指導(dǎo)投資者關(guān)注風(fēng)險，把握投資時機。
二、投資風(fēng)險概述
投資風(fēng)險管理經(jīng)歷了60年代的資產(chǎn)負債模式到80年代的資本協(xié)議約束模式，到現(xiàn)代的全面風(fēng)險管理模式，經(jīng)過金融危機的洗禮，各國領(lǐng)導(dǎo)吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，認識到金融危機中最大的教訓(xùn)就是監(jiān)管責(zé)任的不到位，美國監(jiān)管部門對于金融投資機構(gòu)的管理有欠缺，因此誕生了新的衍生工具，從管理思想到風(fēng)險管理定價模型到市場風(fēng)險與信用風(fēng)險的相關(guān)關(guān)系等內(nèi)容確定了投資風(fēng)險的測算和管理方法。通過一系列的模型定出最終收益與風(fēng)險的相關(guān)關(guān)系，給出相應(yīng)的評級，為投資者提供投資參考。市場定價模型考慮的因素包含市場的所有因素，例如基礎(chǔ)資產(chǎn)、交易對手金融違約風(fēng)險等，也為信用資產(chǎn)的歸類給出了相關(guān)性指導(dǎo)。構(gòu)建了風(fēng)險管理的識別和量化體系，實施新資本協(xié)議的目標(biāo)來指導(dǎo)提高風(fēng)險管理水平。建立有效的風(fēng)險評估模型，控制操作風(fēng)險，運用巴塞爾規(guī)定的基本指標(biāo)法和標(biāo)準(zhǔn)法以及高級計量法，對相關(guān)數(shù)據(jù)進行測量。
三、投資風(fēng)險統(tǒng)計學(xué)特征
（一）偏差的好壞
當(dāng)收益率波動向下時，低于投資者預(yù)期，就是一種壞的偏差，反之投資收益率向上波動，可能高于投資者預(yù)期時就是一種好的偏差，通常情況，對于多頭投資者而言，投資風(fēng)險就是壞的偏差。對于空頭投資者而言則情況相反。觀察收益率曲線的波動情況和總體走勢能夠幫助投資者對風(fēng)險形成預(yù)期，以及判斷市場情緒。
（二）投資風(fēng)險的期望特性
對于投資者來說，投資風(fēng)險與投資期望是相對的，當(dāng)實際獲得的投資收益高于投資者的原始期望值時，有利于投資者建立信心，與此同時，投資期望值越高，投資風(fēng)險就越大，此時投資者將舍棄低盈利機會，增加融資，用于投資更高風(fēng)險高收益的項目，其期望值也同時增加。因此，對于投資風(fēng)險的分析一定是建立在投資期望的基礎(chǔ)上的。通常投資都有一定的周期，根據(jù)投資周期的階段性，能夠運用統(tǒng)計學(xué)方法對投資風(fēng)險進行計量，運用均值―方差量化投資者實際收益情況，通過統(tǒng)計分布情況分析投資的好壞。在投資實踐中通常選擇無風(fēng)險收益率作為期望收益率，并且將低于無風(fēng)險收益率的投資視為發(fā)生投資風(fēng)險，若是針對個人投資者的研究則需要依據(jù)個人投資者的投資期望來進行測算。
（三）投資風(fēng)險的時間特性
設(shè)定不同的統(tǒng)計周期對投資風(fēng)險進行測量，其風(fēng)險程度會有所差異。時間單位屬于月、季、年以上的投資為長線投資，時間以日、周為單位為短線投資。投資風(fēng)險的時間特性與不同時間段的投資收益相關(guān)聯(lián)，因此描述投資風(fēng)險時應(yīng)當(dāng)以時間為基礎(chǔ)，敘述為月投資風(fēng)險、季投資風(fēng)險和年投資風(fēng)險。
四、基于均值-方差模型的風(fēng)險計量方法
均值―方差模型是統(tǒng)計學(xué)的基本計量方法，在馬科維茲之后的研究集中于期望收益率曲線向下趨勢的風(fēng)險研究，并且建立了計量風(fēng)險的通用公示：
定義：W為未來的財富值；
f（W）表示財富值的概率密度；
F（W）表示財富值的積累概率密度；
U表示財富的期望值；
得到的計算公示如下：
第一，方差
第二，半方差
第三，絕對離差
第四，財富值低于期望的概率
將以上公示進行合并得到如下公示：
將W固定于U上之后，得到專門用于計量Downside Risk的a-t兩參數(shù)模型，也就是現(xiàn)在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：
上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情況只討論a取值為0，1，2的情況；當(dāng)a=0時，LPM0 表示低于期望的概率水平；當(dāng)a=1時，LPM1表示低于期望的收益率與期望值之間的偏差；當(dāng)a=0時，LPM2 表示低于期望的收益率與期望之差的平方的平均可能性。
五、期望-半方差風(fēng)險計量模型
2000年之后學(xué)術(shù)界開始重新審視半方差的計量方法，并給出了一個新的計算方法，如表1所示：
表1 基于均值的半方差計算方法
Year Return R
1990 10%
1991 -5% -5% 25% 625%
1992 30%
1993 15% 15% 5% 25%
1994 20%
Σ=100% Σ=650%
μ=20% SV=650%/5=130%
半方差計量方法具有以下幾個特點：
首先，半方差的運用并不常見，投資者對這種方法不熟悉。
其次，投資經(jīng)理在實踐中需要考慮投資成敗問題，如果運用半方差計量需要承擔(dān)較高的風(fēng)險，一旦失敗會帶來相關(guān)法律問題。
再者，馬科維茲憑借資產(chǎn)選擇論開創(chuàng)了均值―方差的先河，并因此獲得了諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎，因此對風(fēng)險計量方法的革新造成了一定的阻礙。
最后，目前還沒有基于半方差方法的投資模型，無法充分發(fā)揮半方差方法的優(yōu)越性。
在Downside Risk的理念指導(dǎo)下，20世紀90年代經(jīng)濟學(xué)界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并運用到投資風(fēng)險計算當(dāng)中。經(jīng)過一段時間的組合與實踐應(yīng)用，將Var定義為在一定置信區(qū)間的損失最大可能性，其計算采用收益率的聯(lián)合正態(tài)分布，在此基礎(chǔ)上進行參數(shù)假設(shè)的設(shè)定。然而，Var存在較大的缺陷，主要表現(xiàn)在，只計算左尾尖的大小而非全部下行風(fēng)險；只考慮了投資安全問題，沒有考慮上行趨勢帶來收益的可能性，因此只適用于評估資本充足性。
六、兩階段計量方法檢驗
檢驗投資風(fēng)險計量（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）方法與現(xiàn)實情況是否相符，需要將模型測算的數(shù)據(jù)與實際情況進行對比。為此，本文選擇了上證指數(shù)5年來的損失計算數(shù)據(jù)，統(tǒng)計了以周為周期的統(tǒng)計期間收益率的變化情況，以收益率低于無風(fēng)險收益率的數(shù)據(jù)作為投資風(fēng)險點，然后計算其差值再加上1，以此類推計算了50個交易周的幾何平均值，得到了全年每周的損失可能性。（表2）
通過上述檢驗，SV值的每周可能損失相關(guān)系數(shù)為0.994，由此可以推斷其風(fēng)險表達效果，基本一致；每周可能損失值的方差相關(guān)性只有0.463，方差基本不能表達每周可能的損失。加入資本因素的半方差方法與計算可能損失值的幾何均值方法，復(fù)雜程度相似，但是準(zhǔn)確性有所差距。
七、結(jié)語
在測算投資風(fēng)險的時候，應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險定義在收益率的均值偏差基礎(chǔ)上，更能反映現(xiàn)實情況，根據(jù)投資風(fēng)險的特性，通過改進半方差計量方法，加入資本因素，運用現(xiàn)代計算機技術(shù)，使計算結(jié)果更客觀，計算方法更簡潔，通過本文的討論發(fā)現(xiàn)，幾何均值的標(biāo)準(zhǔn)是最準(zhǔn)確的檢驗方法。我國的無風(fēng)險利率處在近20年以來的低位，投資風(fēng)險較大，在進行投資組合與風(fēng)險管理中要利用上述風(fēng)險評估模型，進行合理有效的評估，同時有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)合理引導(dǎo)投資機構(gòu)，增加對投資機構(gòu)的指導(dǎo)，以及對投資者的風(fēng)險提示，改進凈資本、風(fēng)險資本準(zhǔn)備計算公式，加強資本質(zhì)量和風(fēng)險計量的針對性；完善杠桿率指標(biāo)，提高風(fēng)險覆蓋的完備性；強化全面風(fēng)險管理要求，提升風(fēng)險管理水平，從而促進投資市場的健康可持續(xù)發(fā)展，順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展的大潮流。
（作者單位為中海石油財務(wù)有限責(zé)任公司）
參考文獻
一、房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)圖的建立
通過仔細分析，找出了該項目中的關(guān)鍵風(fēng)險因素(包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險)，得出以下投資決策風(fēng)險層次結(jié)構(gòu)圖。
二、判斷矩陣及特征值的計算
利用德爾非法及1～9比例標(biāo)度，計算出一二層指標(biāo)體系的風(fēng)險度的判斷矩陣。如資源風(fēng)險的二層指標(biāo)風(fēng)險度的判斷矩陣以及特征值分別為:
所以，
同理，我們可以分別得出一、二層風(fēng)險因素的判斷矩陣及特征值：
特征值矩陣分別為:
二層風(fēng)險因素的權(quán)重矩陣為:
三、一致性檢驗及對風(fēng)險因素排序
已知各判斷矩陣,根據(jù)公式一致性檢驗公式:及平均隨機一致性指標(biāo)表可對二層指標(biāo)的特征值進行一致性檢驗:。C.R.1
以上得出的二層風(fēng)險因素的風(fēng)險程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對于其上級風(fēng)險因素也就是一級風(fēng)險因素而言的風(fēng)險程度，我們還需要對二層風(fēng)險因素相對于總的房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險度矩陣W’∶
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水電工程是國家的基礎(chǔ)工程，水電工程的特點是規(guī)模大、投資大，風(fēng)險十分巨大，關(guān)乎我國的民生和發(fā)展，所以對水電工程的風(fēng)險分析師十分關(guān)鍵的。本文就水電工程投資風(fēng)險分析給出了相應(yīng)的意見和建議。
1.水電工程投資風(fēng)險分析的意義
水電工程一般具有規(guī)模大、投資大的特點，一旦發(fā)生風(fēng)險，造成的經(jīng)濟損失往往很大，因此，對風(fēng)險的前期評估就顯得尤為重要。在分析水電工程投資（費用）和效益構(gòu)成的基礎(chǔ)上，研究了水電工程投資風(fēng)險變量之間的影響關(guān)系。
水電工程投資屬生產(chǎn)性投資，一般具有投資規(guī)模大、建設(shè)期長、施工組織復(fù)雜、融資渠道廣、受社會經(jīng)濟環(huán)境和自然環(huán)境影響大等特點，特別是由于工程建筑物種類較多，內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜，因而其涉及的因素眾多，使得項目的投資、收益以及運營成本等都受到許多不確定性因素的影響，且這種影響又常常是非線性的，而傳統(tǒng)的處理方式往往采用盈虧平衡分析和靈敏度分析方法來分析項目的投資及盈利狀況，但上述方法并沒有考慮影響投資項目的其他外界因素的變化對項目的影響，只是在確定性分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目本身的某些不確定性因素（如電價、水價、年費用、發(fā)電量等）的變化幅度，來確定分析指標(biāo)的變化范圍。這就導(dǎo)致在可行性研究中的樂觀傾向：對有利因素分析得多，對不利因素分析得少；對投資機會研究得多，對投資風(fēng)險分析得少；對預(yù)期效益估計過高，對不確定因素的影響和不良后果估計不足。
隨著大型梯級常規(guī)水電工程以及眾多抽水蓄能電站的開發(fā)建設(shè)的展開，水電工程的投資總量將持續(xù)增加，然而隨之而來的投資不確定性因素的增強，投資主體的日益多元化，都將給水電工程的投資帶來相當(dāng)程度的風(fēng)險。投資風(fēng)險分析是可行性研究階段水電工程經(jīng)濟評價的薄弱環(huán)節(jié)，特別是如何有效地預(yù)測風(fēng)險進而采取一定的措施控制或回避風(fēng)險還處于探索階段，因此，研究大型水電工程的投資風(fēng)險分析無論在理論上還是在實踐中都具有重要的意義。
2.水電工程投資風(fēng)險分析面臨的問題
2.1水電工程投資風(fēng)險分析方法不科學(xué)
很多水電工程相關(guān)部門對水電工程投資風(fēng)險分析的重要性并沒有深刻的了解，在沒有掌握水電工程投資風(fēng)險分析的基本的技能和技術(shù)要求，在理論不扎實的情況之下盲目的進行水電工程施工，更加沒有對水電工程施工過程進行充分的
安全維護手段，以至于造成了水電工程施工工作中出現(xiàn)很多的安全隱患。在水電工程投資風(fēng)險分析的設(shè)計工作中包括很多個環(huán)節(jié)，每個工作都環(huán)環(huán)相扣，是緊密聯(lián)合在一起的，如果一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，會造成整個網(wǎng)絡(luò)系列的奔潰和癱塌。
2.2水電工程投資風(fēng)險分析的監(jiān)察工作不完善
在水電工程施工安全控制檢查這方面的力度不嚴，相關(guān)的部門做不到定期的管理和監(jiān)察，這樣不僅僅造成了一定的安全隱患，也更是對于水電工程投資風(fēng)險分析工作人員的疏忽和不認真對待，如果出現(xiàn)問題得不到發(fā)現(xiàn)和解決，那么安全問題就永遠得不到解決，更加不可能保證水電工程施工安全有效的進行，水電工程相關(guān)部門長久穩(wěn)定的發(fā)展下去。
2.3水電工程風(fēng)險分析人員工作素質(zhì)有待提高
水電工程投資風(fēng)險分析的工作人員的工作素質(zhì)是很關(guān)鍵的，是水電工程投資風(fēng)險分析發(fā)展的關(guān)鍵，但是目前很多水電工程投資風(fēng)險分析的工作人員并不具有很強的專業(yè)素質(zhì)，并且工作責(zé)任心也有待提高，這樣的工作人員無法使水電工程投資風(fēng)險分析工作正常有序的進行，沒有人才的輸送，也就沒有新的技術(shù)的產(chǎn)生，那么建筑投資成本的控制也只能是空談，科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，要想發(fā)展科技，必須先強化教育，引進人才。
2.4 水電工程投資風(fēng)險分析的依據(jù)不健全
水電工程投資風(fēng)險分析是水電工程投資風(fēng)險分析工作的重中之重, 是發(fā)展建筑工程的最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。俗話說的好“沒有規(guī)矩, 不成方圓”。目前中國沒有很健全的“水電工程投資風(fēng)險分析管理條例”、“水電工程投資風(fēng)險分析安全方案”等法律和法規(guī)，甚至很多標(biāo)準(zhǔn)都很不明確，這種無組織的管理更加是談不上移動水電工程投資風(fēng)險分析能夠順利發(fā)展了。
3.水電工程投資風(fēng)險分析工作的改進建議
3.1建立水電工程投資風(fēng)險分析工作制度，完善水電工程投資風(fēng)險分析理論
一個明確的科學(xué)有效的水電工程投資風(fēng)險分析制度是一項至關(guān)重要的工作，在充分調(diào)研和學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，制定出行之有效的水電工程投資風(fēng)險分析制度，并且制定出明確的水電工程投資風(fēng)險分析建設(shè)過程中各級管理人員與工作人員的職責(zé)，并且要有明確的獎懲措施來激勵水電工程投資風(fēng)險分析建設(shè)人員的積極性和工作熱情。只有這樣責(zé)任到人，將任務(wù)落到實處，才能解決水電工程投資風(fēng)險分析安全管理中存在的問題。對于水電工程風(fēng)險分析的 成功案例進行研究和整理，建立建全水電工程風(fēng)險分析檔案，為后期的風(fēng)險分析提供扎實的理論基礎(chǔ)和參考。
3.2增強對水電工程投資風(fēng)險分析工作人員的教育和培訓(xùn)
水電工程投資風(fēng)險分析工作人員的職業(yè)素質(zhì)是水電工程投資風(fēng)險分析工作
順利有效進行的關(guān)鍵，只有掌握了水電工程投資風(fēng)險分析的工作要領(lǐng)和安全規(guī)范，水電工程投資風(fēng)險分析的工作才有可能得到保障。
另外，也要加強對于水電工程投資風(fēng)險分析的工作人員的責(zé)任意識的培訓(xùn)，只有負責(zé)人的員工才能為企業(yè)創(chuàng)造收益。一系列的獎懲制度是對員工管理的有效措施，工作管理人員，要學(xué)會調(diào)動水電工程投資風(fēng)險分析的工作人員的工作積極性。
3.3增強對水電工程投資風(fēng)險分析理論的研究和開發(fā)
我國目前的水電工程投資風(fēng)險分析工作技術(shù)與發(fā)達國家相比還有一定的差距，在水電工程投資風(fēng)險分析工作技術(shù)不完善的情況下，要想發(fā)展好水電工程投資風(fēng)險分析工程，還要保證水電工程投資風(fēng)險分析工作安全是有一定的難度的。 我國應(yīng)該加大對于移動水電工程投資風(fēng)險分析水電工程投資風(fēng)險分析工作技術(shù)的自主知識產(chǎn)權(quán)的研發(fā)和保護，鼓勵高校和企業(yè)個人對水電工程投資風(fēng)險分析工作技術(shù)的研發(fā)和創(chuàng)新。
但目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析主要還是建立在財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)基礎(chǔ)上的盈虧平衡分析和敏感性分析。這兩種方法忽略了風(fēng)險變量發(fā)生變化的概率、風(fēng)險因素之間的相關(guān)性以及多個因素同時變動的情況，因此無法分析多因素同時變動對房地產(chǎn)投資決策的影響，使評估的結(jié)果缺乏科學(xué)性，容易錯誤地進行風(fēng)險分析并造成決策失誤和投資的失敗。因此，研究一種較為準(zhǔn)確的定量決策風(fēng)險分析方法，來彌補現(xiàn)有方法的不足之處，具有深遠的理論與實踐意義。
由于蒙特卡羅技術(shù)可以通過在已知的分布里面提取隨機變量，并且能夠運用概率分析來量化每一個不確定的風(fēng)險變量，可以綜合考慮房地產(chǎn)項目中所有的不確定性和模擬項目的實際運作過程中的可能變化，所以如能將此法與敏感性分析及盈虧平衡分析相結(jié)合，則必能進一步提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的可靠性。閆雪晶(2003)在其學(xué)位論文中對蒙特卡羅方法在房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險分析中的應(yīng)用進行了一定的研究。她通過投資決策實例驗證了蒙特卡羅方法的可行性、實用性及可操作性，但其研究仍局限在單因素風(fēng)險，并未對多風(fēng)險因素對房地產(chǎn)投資的影響作出分析。［3］
本文基于專家學(xué)者的相關(guān)研究，探索了蒙特卡羅技術(shù)在房地產(chǎn)投資項目多因素風(fēng)險分析中的應(yīng)用，并做了實證研究。下文分為四個部分:第二部分介紹了蒙特卡羅技術(shù)的相關(guān)理論及其在有關(guān)軟件中的實現(xiàn);第三部分介紹了蒙特卡羅方法在房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險分析中的應(yīng)用;第四部分對方法的有效性進行了實證研究;第五部分為結(jié)論及展望。
一、蒙特卡羅技術(shù)相關(guān)理論
蒙特卡羅(MonteCarlo)方法又稱統(tǒng)計試驗方法或隨機模擬法，是一種多元素變化分析方法，它應(yīng)用隨機數(shù)來進行模擬試驗，通過對樣本值進行隨機觀察、抽樣、統(tǒng)計，求得所研究系統(tǒng)的某些參數(shù)。［7］英國雷汀大學(xué)建筑管理工程系教授SteveJ．Simister在1992年進行的一項風(fēng)險分析模型技術(shù)應(yīng)用方面的調(diào)查表明，蒙特卡羅方法是應(yīng)用最為廣泛的風(fēng)險分析方法之一。［8］
運用蒙特卡羅法的關(guān)鍵是所取的隨機數(shù)確實是隨機的，并且所取的隨機數(shù)的分布與自變量概率分布相符合。產(chǎn)生均勻分布的隨機數(shù)的最簡單辦法是應(yīng)用Excel軟件中的rand()函數(shù)，它可以產(chǎn)生位于［0，1］區(qū)間的均勻分布的隨機數(shù)，對以上隨機數(shù)進行一定的處理(公式(1))，即得到位于區(qū)間［a，b］的均勻分布隨機數(shù)。a+(b－a)rand()(1)如需產(chǎn)生服從特定分布的隨機數(shù)，可利用EXCEL的隨機數(shù)發(fā)生器或Matlab軟件中的相關(guān)函數(shù)實現(xiàn)。由于在Excel的操作中，隨機數(shù)會進行即時更新，給分析帶來不便。可以在編輯欄中輸入“rand()”，保持編輯狀態(tài)，然后按F9，將公式永久性地改為隨機數(shù)，使函數(shù)rand生成一隨機數(shù)，并且使之不隨單元格計算而改變。
二、房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險分析的蒙特卡羅模擬
(一)房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素識別
我國的研究人員已對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行了一定的分析和歸納。［1］［4］［5］本文通過對相關(guān)文獻的篩選和總結(jié)，建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的指標(biāo)體系(見圖1)。在實際的房地產(chǎn)投資開發(fā)項目運作過程中，影響投資的主要風(fēng)險變量各不相同，分析人員可以根據(jù)項目的具體情況，采用“德爾菲法”“頭腦風(fēng)暴法”等對以下的指標(biāo)體系進行一定的分析和辨別，產(chǎn)生適合于特定項目的風(fēng)險因素。
(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的蒙特卡羅模擬
1.確定風(fēng)險變量的概率分布
采用德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法或數(shù)據(jù)統(tǒng)計法對各風(fēng)險變量的概率分布及其分布函數(shù)中的參數(shù)進行估計。
2.定義模型并確定模擬次數(shù)
在進行模擬時，為了保證所得的預(yù)測結(jié)果具有一定的精確度，需要有一定的抽樣實現(xiàn)次數(shù)。計算機輸出的評價指標(biāo)的概率分布通常隨著模擬次數(shù)n的大小而變化，n越大，其分布越接近實際的分布。但實際上仿真次數(shù)過多不僅計算整理費時，且輸入變量分布也不十分精確，仿真次數(shù)過多也無必要，但仿真次數(shù)過少，隨機數(shù)的分布不均勻，會影響仿真結(jié)果的可靠性。
3.模擬并計算評價指標(biāo)
4.評價指標(biāo)分析
根據(jù)模擬數(shù)據(jù)，繪制模擬結(jié)果的相關(guān)統(tǒng)計圖表。
5.決策分析
(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險蒙特卡羅模擬流程
三、案例分析
本文以地處華北平原XX市的一房地產(chǎn)項目為案例，①說明蒙特卡羅技術(shù)在房地產(chǎn)投資多因素風(fēng)險分析中的應(yīng)用。小區(qū)位于市區(qū)東北部，占地8.75公頃，總建筑面積15.7萬平方米，其中一期工程建筑面積3.4萬平方米已經(jīng)竣工發(fā)售。XX北小區(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層板式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米;少量商業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米;樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。計劃2002年10月開工，建設(shè)工期為3年，項目計算期為6年。項目總投資為12391萬元，其中土地費420萬元、前期工程費28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費96萬元、管理費用和銷售費用各99萬元(按建筑安裝工程費的1%計)、開發(fā)期稅費367萬元、其他費用183萬元、不可預(yù)見費449萬元及財務(wù)費用722萬。項目資本金3000萬元，分兩年等額投入;商業(yè)銀行貸款3891萬元，3年的貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%;不足部分擬由預(yù)售房款解決。項目高層、多層住宅和部分營業(yè)用房計劃在4年內(nèi)全部出售，高層住宅樓售價1800元/平方米，多層住宅樓售價1250元/平方米，商業(yè)用房一半出售，售價3500元/平方米，營業(yè)用房另一半出租，租價1000元/年?平方米，建設(shè)期出租房不預(yù)租。住宅樓從項目開工第二年開始預(yù)售、分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開始出租，出租率第四年為80%，以后各年均為100%。貸款年利率5.85%，按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素識別及概率分布的確定
房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素的識別可以采用專家調(diào)查法或數(shù)據(jù)統(tǒng)計法進行。由于本文在寫作過程中的條件限制，未能用德爾菲法、頭腦風(fēng)暴法及數(shù)據(jù)統(tǒng)計法確定本房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險因素。本文假定圖1中所示的指標(biāo)體系均為本房地產(chǎn)項目的風(fēng)險因素，并假設(shè)這些風(fēng)險因素對本項目的影響主要體現(xiàn)在對開發(fā)產(chǎn)品投資及售房收入的影響上，風(fēng)險因素的作用使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財務(wù)費用)的變動在［9000，15000］上服從均勻分布，售房收入在［18000，25000］上服從均勻分布，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房收入相互獨立。下文將對開發(fā)產(chǎn)品投資及售房收入的變化進行風(fēng)險分析并作出投資決策。
2.確定模擬次數(shù)并模擬投資項目運行
選定模擬次數(shù)為60000次，進行模擬，計算所得稅前和所得稅后的FIRR和FNPV。
3.指標(biāo)分析及決策
預(yù)制裝配式建筑，是指建筑的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)件、非受力構(gòu)件以及建筑部品等在工廠進行規(guī)?；a(chǎn)，然后運送到現(xiàn)場組裝建造而成的高品質(zhì)建筑。預(yù)制裝配式住宅可以有效降低人力勞動，減少建筑垃圾和噪聲污染，更加安全、綠色，然后投資裝配式建筑的企業(yè)少之又少，行業(yè)接受度很低，甚至很多業(yè)內(nèi)人士并不了解這一建筑模式，更不必說社會大眾。對于預(yù)制裝配式建筑的投資是存在風(fēng)險的，然而，風(fēng)險也同時孕育著機會。本文將站在企業(yè)的角度，對投資預(yù)制裝配式建筑的風(fēng)險進行識別和分析，找出影響預(yù)制裝配式建筑投資發(fā)展的主要風(fēng)險因素，避免投資失誤，提高投資決策水平。
一、預(yù)制裝配式住宅投資風(fēng)險識別
預(yù)制裝配式住宅項目投資本身就是一個非常復(fù)雜的過程，相關(guān)的風(fēng)險因素多而雜亂，對于預(yù)制裝配式建筑的投資風(fēng)險的識別，可以從政策性風(fēng)險因素、外部風(fēng)險因素、內(nèi)部風(fēng)險因素三個方面進行分類。
一是政策政策性風(fēng)險因素包括鼓勵性政策的、補貼性政策和強制性政策。鼓勵性政策是指地方出臺了鼓勵裝配式建筑的文件；補貼性政策是指政府對于使用裝配式建筑通過經(jīng)濟補貼或容積率的補償?shù)却胧┻M行實質(zhì)性的補貼政策；強制性政策是指政府對某些拿地列出了必須使用裝配式建筑的強制性要求。
二是外部風(fēng)險因素包括地方標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈完整度、市場接受程度。地方標(biāo)準(zhǔn)是指地方是否有規(guī)范的設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)，是否有配套的質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)等；相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈完整度是指和預(yù)制裝配式建筑相關(guān)的的產(chǎn)業(yè)，如相關(guān)的設(shè)計資源、施工資源、構(gòu)件資源等；市場接受度是指消費者對預(yù)制裝配式建筑的接受程度。
三是內(nèi)部風(fēng)險因素主要是指企業(yè)是否有和預(yù)制裝配式建筑相匹配的管理方法、財務(wù)水平和合理的決策。
二、投資風(fēng)險評價方法的選擇
預(yù)制裝配式建筑的投資風(fēng)險因素雖然復(fù)雜但具有明顯的層次性，因此層次分析法能夠有效的將預(yù)制裝配式建筑復(fù)雜的投資風(fēng)險因素系統(tǒng)化、結(jié)構(gòu)化。層次分析法可以在存在不確定性和主觀性的情況下，將問題簡單明了的分析出來。因此，本文將采用層次分析方法，構(gòu)建出預(yù)制裝配式建筑投資風(fēng)險的評價體系，為各風(fēng)險因素對預(yù)制裝配式建筑投資影響程度的有效合理判斷提供參考模型。
三、預(yù)制裝配式建筑投資風(fēng)險評價體系的建立
（1）明確目標(biāo)，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，即投資風(fēng)險因素指標(biāo)體系。
（2）構(gòu)建每一層對上層目標(biāo)的判斷矩陣，并進行一致性檢驗。
為確定每層因素對于上一層因素的重要性權(quán)重，層次分析法采用兩兩比較的方法將多元素比較的問題簡單化，利用1-9標(biāo)度法，確定兩兩因素相互之間的重要性。
評價者從決策目標(biāo)出發(fā)，對每層兩兩因素進行比較，利用1-9標(biāo)度法將定性的概念量化，得到判斷矩陣A。
在本文判斷矩陣A是有P個專家打分而來，即有P個矩陣，對于P個判斷矩陣Ak=[aijk]n×n，k=（1，2，…，n），求平均值，得出平均矩陣A=[aij]n×n，其中。
對于判斷矩陣中各個元素的權(quán)重，即特征向量的求解，以及特征根和一致性的判斷，具體操作方法如下。
①將判斷矩陣A的元素按行進行歸一化，得到矩陣B=（bij）n×n，其中，（i，j=1，2，…，n）。
②將矩陣B中的元素按行系那個價，得到向量C=（C1，C2，…，Cn），其中，（i，j=1，2，…，n）。
③對向量C進行歸一化處理，得到特征向量W=（W1，W2，…，Wn）T，其中，（i=1，2，…，n）。
④求最大特征根λmax，λmax=，（i=1，2，…，n）。
⑤進行一致性判斷，計算CI=，由表3-2查出隨機一致性指標(biāo)RI，計算CR=CI/RI，當(dāng)CR
（3）計算組合權(quán)重，進行層級總排序，檢驗總排序的一致性。
對于目標(biāo)的層次分析要結(jié)合各個層次進行綜合考量，因此最終要建立起綜合矩陣D=（D1，D2，D3…），其特征向量W0即為A的特征向量W和D的乘積，即W0=DW。CI0=。根據(jù)組合權(quán)重值判斷各個因素對于總目標(biāo)的影響力度。
四、總結(jié)
本文結(jié)合風(fēng)險管理的思想，將風(fēng)險管理與投資決策結(jié)合在一起，嘗試建立預(yù)制裝配式建筑的投資風(fēng)險分析模型。
在合理識別投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上，利用層次分析法的理念，構(gòu)建預(yù)制裝配式建筑的投資風(fēng)險評價體系。本文根據(jù)層次分析法的理念，將上文識別的投資風(fēng)險因素根據(jù)內(nèi)在邏輯和相互聯(lián)系，按照一定的層次進行分類，構(gòu)建出投資風(fēng)險因素指標(biāo)體系。利用層次分析法確定不同層次的指標(biāo)的權(quán)重問題，最終建立起預(yù)制裝配式建筑的評價體系。本文利用這種定性和定量相結(jié)合的方式，對不同投資風(fēng)險因素對預(yù)制裝配式建筑投資問題的影響程度進行評價，為企業(yè)投資提供可參考的投資風(fēng)險分析模型。
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關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險
隨著我國經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項目投資過程中具有多種風(fēng)險，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理水平，應(yīng)當(dāng)從項目投資風(fēng)險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風(fēng)險管理方案。
1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理概述
由于房地產(chǎn)項目具有投資數(shù)額大、地域性強、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點，受環(huán)境因素、經(jīng)濟因素以及社會因素影響，房地產(chǎn)項目的風(fēng)險極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟損失。換言之，房地產(chǎn)項目的投資過程是一種對未來需求進行預(yù)測并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險管理方法。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預(yù)測或控制的因素要進行風(fēng)險識別，經(jīng)過風(fēng)險評估后，采取必要的風(fēng)險應(yīng)對措施，以降低投資風(fēng)險對利潤的影響。引入風(fēng)險管理機制，對于健全房地產(chǎn)市場體系、培育新的經(jīng)濟增長點甚至于維護我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費政策等，受經(jīng)濟環(huán)境和社會的影響而發(fā)生變化，進而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資帶來風(fēng)險。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險、金融風(fēng)險、資源風(fēng)險以及法律風(fēng)險。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競爭力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會對項目投資帶來風(fēng)險。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、開發(fā)流程風(fēng)險以及管理風(fēng)險。
3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理方法
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控。這四個階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運行。
3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，首先要進行必要的風(fēng)險識別。只有正確識別出所面臨的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動選擇有效的方法進行風(fēng)險應(yīng)對與監(jiān)控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統(tǒng)的、連續(xù)的認識所面臨的各種風(fēng)險，提高風(fēng)險識別能力。在風(fēng)險管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險識別的參與者主要包括：風(fēng)險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經(jīng)理、項目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別時，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險具有可變性，因此風(fēng)險識別是一項持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險識別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，并且隨時關(guān)注原有風(fēng)險的變化，及時發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險。
3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，對于已識別出的風(fēng)險，要進行詳細地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險損失，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。風(fēng)險分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險定性分析。通過評估風(fēng)險及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險發(fā)生對房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)影響程度，來評價風(fēng)險的優(yōu)先級，從而指導(dǎo)風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風(fēng)險定性分析的方法主要包括：風(fēng)險概率和后果、項目假設(shè)檢驗、后果風(fēng)險評價矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊。其二，風(fēng)險定量分析。在風(fēng)險定性分析的基礎(chǔ)上，對風(fēng)險發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進行量化處理。通過對風(fēng)險進行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險管理措施。因此，風(fēng)險分析是風(fēng)險應(yīng)對計劃的一項重要依據(jù)。
3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對根據(jù)風(fēng)險識別和風(fēng)險分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對計劃。降低風(fēng)險對項目目標(biāo)的威脅，以達到可接受的程度。風(fēng)險應(yīng)對計劃必須適應(yīng)風(fēng)險的嚴重程度，成功實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實性與時間性。與此同時，風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項目中所有人的認可，并應(yīng)由專人負責(zé)。風(fēng)險應(yīng)對主要包括：規(guī)避風(fēng)險、接受風(fēng)險、降低風(fēng)險和分擔(dān)風(fēng)險這四種措施。
3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控風(fēng)險監(jiān)控是利用反饋的信息，對原有的風(fēng)險管理計劃及時做出調(diào)整。為保證風(fēng)險管理計劃的順利實施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度，重新進行風(fēng)險識別、分析和應(yīng)對，評估風(fēng)險降低的效果。風(fēng)險監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施全過程，是建立在項目風(fēng)險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。
4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的對策
4.1加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場行情，進行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體類型、目標(biāo)人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風(fēng)險。其次，針對已識別出的風(fēng)險，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經(jīng)濟、政策、資源等風(fēng)險，能否有效的規(guī)避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策風(fēng)險管理。通過構(gòu)建風(fēng)險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風(fēng)險管理意識，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險。
4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟環(huán)境與市場供需具有不同的特點?？梢哉f，房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險。
4.3加強房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項目，應(yīng)當(dāng)完善對投資項目的監(jiān)管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗豐富的工程監(jiān)理，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴格監(jiān)控。
5結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實現(xiàn)長遠發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認識項目投資風(fēng)險，提高自身的風(fēng)險管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控四個階段，提出具體的風(fēng)險防范措施。
參考文獻
[1]張玉波.工程項目風(fēng)險管理研究[J].硅谷，2011（2）.
在現(xiàn)代經(jīng)濟體制下，隨著市場競爭的日趨激烈，投資活動成為企業(yè)管理工作的一項重要內(nèi)容，投資風(fēng)險對企業(yè)生存發(fā)展的影響也越來越大。企業(yè)要想取得投資收益，就要選取正確的投資方案來規(guī)避風(fēng)險。只有對投資風(fēng)險成因進行分析，才能有效地從根源上降低投資風(fēng)險，為企業(yè)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，從而提高收益。
一、投資風(fēng)險的概述
（一）投資風(fēng)險含義
投資風(fēng)險是企業(yè)以現(xiàn)金、實物、無形資產(chǎn)或者以購買股票、債券等有價證券方式向其特定對象進行投資，由此遭受經(jīng)濟損失的可能性，或者說不能獲得預(yù)期投資收益的可能性，是企業(yè)為獲得不確定的預(yù)期效益而承擔(dān)的風(fēng)險。
（二）企業(yè)投資風(fēng)險分類
從企業(yè)投資風(fēng)險產(chǎn)生的環(huán)節(jié)，我們把企業(yè)投資風(fēng)險細分為：
（1）宏觀經(jīng)濟波動風(fēng)險。與宏觀經(jīng)濟形勢的好壞有關(guān)，宏觀經(jīng)濟形勢好，會帶動企業(yè)向高利潤發(fā)展，宏觀形勢不好，帶動企業(yè)利潤降低。
（2）政策風(fēng)險。政策對自己有利，利潤會提高；政策對自己不利，利潤會下降。甚至影響到企業(yè)的長期發(fā)展。
（3）企業(yè)內(nèi)部管理風(fēng)險。企業(yè)要明確自己在產(chǎn)業(yè)鏈中的地位；了解自己產(chǎn)品的種類及在市場中的需求狀況；明確企業(yè)的形態(tài)，提升企業(yè)的競爭力；明確自身內(nèi)部的價值鏈，優(yōu)化價值鏈，使企業(yè)朝精益化發(fā)展；處理好內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)與職工的分配關(guān)系，調(diào)動企業(yè)的積極性，如果上面幾點做得不好，都會帶來投資風(fēng)險。
（4）市場風(fēng)險。供給風(fēng)險。原材料的提價、減價，影響企業(yè)的利潤。盲目生產(chǎn)會出現(xiàn)供不應(yīng)求的風(fēng)險；需求風(fēng)險。國外、國內(nèi)需求市場的變化，產(chǎn)量同比上升與下降同市場的需求成正比；價格風(fēng)險。同質(zhì)量的產(chǎn)品價格與其他競爭者的價格偏差不大，風(fēng)險較?。蝗舯绕渌偁幷邇r格偏高很多。風(fēng)險就增大了。
二、企業(yè)投資風(fēng)險的預(yù)測方法分析
企業(yè)要進行投資風(fēng)險管理，應(yīng)該從識別和確定風(fēng)險開始，建立完善的企業(yè)投資風(fēng)險管理機制，將企業(yè)的經(jīng)營管理融入風(fēng)險機制這個要素，從而實現(xiàn)企業(yè)投資收益的最大化。這就要求掌握投資風(fēng)險分析的預(yù)測方法。下面以2009年鋼材企業(yè)為例進行投資風(fēng)險預(yù)測方法分析：
（一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險分析
2008年，美國次貸危機蔓延全世界，我國的經(jīng)濟也受到了一定程度的危害，其中，粗鋼、鋼材均呈負增長，導(dǎo)致出口也進一步萎縮。2008年9月份的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量為2000年以來首次均呈負增長；我國鋼材出口雖然同比增加，但環(huán)比下降；國內(nèi)鋼鐵企業(yè)也在加緊限產(chǎn)，國內(nèi)鋼材出口的難度加大、利潤空間變窄。
（二）供給風(fēng)險分析
鋼材的原材料如鐵礦石、焦炭價格下跌。截至2008年底，河北遷安國產(chǎn)66%鐵精粉、天津港63.5%的印度鐵礦石、山西河津二級冶金焦的價格均較年內(nèi)最高價格下跌。目前我國原礦生產(chǎn)的鐵精粉成本價格遠高于鋼鐵行業(yè)及其他用鋼行業(yè)，鐵礦石難以維持高盈利。而焦炭行業(yè)則陷入全行業(yè)虧損狀態(tài)。
（三）需求風(fēng)險分析
國家采取“出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實”的十六字方針，加強民生工程、重點工程、特別是加快高鐵、鐵路干線、高速鐵路網(wǎng)、城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)改造，以及災(zāi)后重建、經(jīng)濟房、核電站建設(shè)等，將積極有效地促進建筑鋼材、型材、彩涂板等鋼材的有效需求，有利于鋼材價格的回穩(wěn)，促進鋼鐵行業(yè)的健康發(fā)展。具體表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也和鋼材息息相關(guān)，建設(shè)住房要用到螺紋鋼、公路的橋梁要用到橋梁用鋼、電網(wǎng)建設(shè)要用到鋼筋；加快建設(shè)鐵路、公路和機場等重大基礎(chǔ)設(shè)施，帶動鋼鐵行業(yè)中的線材、橋梁用鋼及鐵路建設(shè)中軌枕的型材等；加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建等各項工作也可以帶動鋼鐵行業(yè)發(fā)展；房產(chǎn)是鋼材產(chǎn)業(yè)鏈的下游產(chǎn)業(yè)鏈，商品房的需求會帶動建筑鋼材的需求。
（四）價格風(fēng)險分析
受國際金融危機的影響，鋼材出口銳減。2008年8月建筑鋼材的價格直線下降，同年11月，建筑鋼材市場價格震蕩調(diào)整，上海、杭州等華東地區(qū)價格有上漲態(tài)勢，但很快又進入下跌的通道。北方市場在資源陸續(xù)補充后，價格一直在下調(diào)中。據(jù)統(tǒng)計，線材資源價格下降比較明顯，而螺紋鋼市場資源價格壓力也比較大。
（五）企業(yè)競爭風(fēng)險分析
國家2008年1月出臺的國家出口退稅政策，對我國鋼材產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整起到長遠的作用，利于我國從鋼材大國向鋼材強國發(fā)展。為了占據(jù)有利的競爭地位，獲得高額利潤，企業(yè)應(yīng)該提高鋼材的質(zhì)量，從低端產(chǎn)品向高端產(chǎn)品發(fā)展。在此次鋼材銷售危機中，普通鋼材產(chǎn)品降價幅度大于優(yōu)質(zhì)型鋼材，大企業(yè)由于產(chǎn)品種類多、資金雄厚、技術(shù)先進等優(yōu)勢，其抗沖擊能力明顯強于中小型企業(yè)。如秦皇島首鋼板材有限公司起點高的企業(yè)，由于產(chǎn)品多為高端的板材，產(chǎn)品基本沒有虧損；而宣鋼集團由于設(shè)備、技術(shù)落后，其產(chǎn)品均跌破成本線。
以上鋼廠從宏觀經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險、國家政策風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險、供求和價格風(fēng)險、企業(yè)競爭風(fēng)險分析可知：2009年我國鋼材市場投資機遇很好、風(fēng)險不大，各個鋼材生產(chǎn)廠家把握自己在鋼材市場中所占的比例進行投資，會獲得不小的利潤。2008年底，鋼材價格最低，屬于低成本，低利潤階段，2009年鋼材價格有望回升。鋼材廠家應(yīng)不斷提高自己的技術(shù)含量，增加技術(shù)方面的投資和新項目的開發(fā)，以利于長久發(fā)展，占據(jù)有利的競爭地位。
三、企業(yè)投資風(fēng)險的成因
（一）企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性
企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境涉及范圍很廣，包括經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、政策環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素，這些因素對企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。例如，政策變化或調(diào)整的趨勢很難把握，往往只有事后才能看到，在這種情況下，做企業(yè)如何認清形勢就十分必要。我們認為就是看清政策，提高對政策的預(yù)見性。但是，不少企業(yè)喜歡鉆政策的空子 “逆勢而為”，就為企業(yè)危機的產(chǎn)生埋下了隱患。同時，管理體系的缺乏，導(dǎo)致很多企業(yè)危機的產(chǎn)生，就是因為沒有建立科學(xué)的管理體系。一個企業(yè)要真正能夠抵御風(fēng)險，必須建立一個完整、科學(xué)的管理體系。
（二）企業(yè)財務(wù)管理可控范圍的局限性
企業(yè)財務(wù)管理的過程所依據(jù)的信息是變化且不完整的，同時也會存在大量的主觀意見。企業(yè)進行一系列地財務(wù)預(yù)測、計劃、決策和控制，所依據(jù)的財務(wù)分析、會計報表、市場分析、經(jīng)營分析等信息都不能說是完全反映事實，只能是盡可能接近真實情況，因此由于管理依據(jù)的不可靠，從而決定了財務(wù)風(fēng)險的存在。企業(yè)在財務(wù)管理中常常會遇到采用不同財務(wù)分析方法得出的結(jié)論大相徑庭的情況，這時決策人員就要判斷哪個方法更科學(xué)，哪個方案更可行，大量的判斷也決定了財務(wù)風(fēng)險的存在。
（三）企業(yè)投資主體多元化策略不合理
我國不少企業(yè)試圖通過多元化經(jīng)營來減輕企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，然而，現(xiàn)實中采用多元化經(jīng)營策略卻使一些行業(yè)的“單項冠軍”企業(yè)發(fā)生了財務(wù)危機甚至瀕臨破產(chǎn)，究其原因，是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)班子只是簡單地移植或采用原有的經(jīng)驗，沒有及時更換決策理念所致。企業(yè)沒有在合理的時機進行多元化，不具備多元化的資金基礎(chǔ)、團隊基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、技術(shù)基礎(chǔ)，不具備了風(fēng)險控制的手段；項目的規(guī)模效益不明顯，形不成規(guī)模效益；企業(yè)的品牌、團隊、銷售渠道等多元化的軟件基礎(chǔ)不成熟，競爭成本居高不下，資源儲備不足。
（四）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)險意識薄弱
對照企業(yè)危機管理過程，可以看出企業(yè)所有危機的產(chǎn)生都直接或間接地歸因于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的管理素質(zhì)，因此，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的風(fēng)險意識需要提高。在企業(yè)出現(xiàn)的各類直接原因中，有的是政策層面的原因，有的是團隊缺乏的原因，有的是管理體系不具備的原因，有的是決策層面的原因，這些原因歸根結(jié)底都可以歸因于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的市場風(fēng)險意識薄弱。
四、企業(yè)投資風(fēng)險的防范與控制
投資具有其普遍的規(guī)律，但在不同的投資環(huán)境下，必然會受到不同因素的影響。所以，在發(fā)展我國風(fēng)險投資業(yè)的同時，應(yīng)適當(dāng)借鑒國際經(jīng)驗，并結(jié)合我國企業(yè)的實際情況制定合適的對策，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（一）外部環(huán)境的實施對策
（1）加強風(fēng)險投資管理人才的培養(yǎng)。風(fēng)險投資是涉及諸多學(xué)科理論和知識且實踐性較強的一項非常特殊的投資活動。目前我國十分缺乏既通曉企業(yè)經(jīng)營管理又懂得專門科學(xué)技術(shù)的復(fù)合型人才。因此，必須采取各種措施進行補救，譬如設(shè)置相關(guān)跨學(xué)科、跨領(lǐng)域的培訓(xùn)課程對風(fēng)險投資家進行整體培訓(xùn)，請國外的資深專家進行培訓(xùn)，加快國內(nèi)風(fēng)險投資人才的培養(yǎng)和選拔，同時引進國外相關(guān)優(yōu)秀人才的大量。
（2）建立健全風(fēng)險投資融資體制。完善投融資體制就是要拓寬融資渠道，使融資市場化，形成有效的風(fēng)險投資運行機制，擴大風(fēng)險投資的資金來源，降低風(fēng)險。隨著我國風(fēng)險投資業(yè)逐步走向成熟，風(fēng)險投資主要來源于民間資本、政府財政資金，此外，我國也應(yīng)適當(dāng)創(chuàng)造條件引入國外的風(fēng)險投資基金，擴大我國風(fēng)險投資資金的來源；引進保險公司、信托投資公司、養(yǎng)老基金和捐贈基金等在內(nèi)的機構(gòu)投資者的投資；增加個人投資基金，由于資本市場金融工具單一，儲蓄轉(zhuǎn)化為投資的渠道不暢，風(fēng)險投資就是一條轉(zhuǎn)化途徑。
（3）建立和完善法律支持系統(tǒng)。我國的風(fēng)險投資需要加強法制建設(shè)，因此，保證風(fēng)險投資業(yè)健康發(fā)展的必要措施是嚴格規(guī)范風(fēng)險投資的運營機制。當(dāng)企業(yè)有可能面臨法律責(zé)任的時候，最好的方式當(dāng)然是積極與有關(guān)當(dāng)事人協(xié)商解決。國家應(yīng)盡快對風(fēng)險投資機構(gòu)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移、創(chuàng)立、運營等方面的管理辦法制定法律法規(guī)。
（二）企業(yè)內(nèi)部的實施對策
（1）提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，增加管理者的風(fēng)險意識。企業(yè)要以市場為主體，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，認真研究國家的產(chǎn)業(yè)政策。面對不斷變化的市場經(jīng)濟，企業(yè)應(yīng)配備高素質(zhì)的管理人員，同時設(shè)置高效、合理的財務(wù)管理機制，以提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理水平；設(shè)立相應(yīng)的激勵機制，激發(fā)企業(yè)員工的積極性；企業(yè)除了加強財務(wù)風(fēng)險的防范意識以外，還要加強生產(chǎn)經(jīng)營管理，使企業(yè)的經(jīng)營者和管理者充分認識到財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，培養(yǎng)風(fēng)險為先、負責(zé)任、共贏、誠信為本、合法經(jīng)營、資源整合等理念，避免企業(yè)因管理不善而造成的財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)管理者的風(fēng)險意識。
（2）建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，加強財務(wù)危機管理。企業(yè)應(yīng)建立動態(tài)、實時、全面的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對企業(yè)在經(jīng)營管理活動中潛在的風(fēng)險進行實時監(jiān)控的系統(tǒng)。它以企業(yè)的財務(wù)報表、經(jīng)營計劃及其他相關(guān)的財務(wù)資料為依據(jù)，貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程。利用金融、財會、市場營銷、企業(yè)管理等理論，采用數(shù)學(xué)模型、比例分析等方法發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警。對財務(wù)管理實施全過程監(jiān)控，以避免和減少風(fēng)險損失。
（3）開拓投資渠道，轉(zhuǎn)移企業(yè)投資風(fēng)險。企業(yè)通過某種手段將全部或部分財務(wù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)，包括非保險轉(zhuǎn)移和保險轉(zhuǎn)移。非保險轉(zhuǎn)移是指將某種特定的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給專門機構(gòu)或部門的行為。如將一些特定的業(yè)務(wù)交給擁有專門人員和設(shè)備、具有豐富經(jīng)驗技能的專業(yè)公司去完成。企業(yè)也可以采用聯(lián)營投資方式進行對外投資，將投資風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移給參與投資的其他企業(yè)，或者將企業(yè)閑置的資產(chǎn)，采用立即售出或出租的處理方式，把資產(chǎn)損失的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購買方或承租方的方法來進行轉(zhuǎn)移。保險轉(zhuǎn)移，即企業(yè)就某項風(fēng)險向保險公司繳納保險金?？傊?，企業(yè)采用轉(zhuǎn)移風(fēng)險的方式將風(fēng)險全部或部分轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)，可以大大降低企業(yè)的投資風(fēng)險。
（4）進行投資產(chǎn)品研發(fā)，增強企業(yè)核心競爭力。產(chǎn)品開發(fā)對于我國企業(yè)有特別重要的意義，長期以來企業(yè)運行的計劃經(jīng)濟體制下，對于產(chǎn)品開發(fā)，無論是從認識上還是開發(fā)能力上都非常薄弱，影響了企業(yè)競爭力。而產(chǎn)品是企業(yè)競爭力的載體，產(chǎn)品開發(fā)對企業(yè)的生存是至關(guān)重要的。產(chǎn)品有其生命周期因不同產(chǎn)品不同市場而定，它與用戶需求的變化速度有關(guān)，也與市場競爭的程度有關(guān)。現(xiàn)代社會的需求呈現(xiàn)出多樣化的趨勢，科學(xué)技術(shù)呈加速發(fā)展，兩者結(jié)合的必然結(jié)果使企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的速度加快，在市場上誰開發(fā)產(chǎn)品塊，誰就掌握市場的主動權(quán)，就能在競爭中處于有利地位，反之，則面臨喪失市場的風(fēng)險，限制企業(yè)的發(fā)展，這就需要企業(yè)通過開發(fā)另一種產(chǎn)品進入新的領(lǐng)域，尋求新的發(fā)展空間。
在企業(yè)的經(jīng)營過程中，風(fēng)險無處不在，為了保證企業(yè)經(jīng)濟活動的連續(xù)性、穩(wěn)定性、高效性和安全性，企業(yè)必須正確選擇投資方案，盡量規(guī)避風(fēng)險，建立起完善、有效的企業(yè)投資風(fēng)險管理機制，做好投資風(fēng)險成因的分析，不斷提高投資項目的決策水平，提高有效防范各種項目風(fēng)險的管理能力，從根源上降低投資風(fēng)險，為企業(yè)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，提高投資效益，使企業(yè)在經(jīng)濟大潮中穩(wěn)定，迅速的發(fā)展壯大。
參考文獻：
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